Recesso del promissario acquirente per inadempimento dei venditori

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|14 ottobre 2021| n. 28218.

Recesso del promissario acquirente per inadempimento dei venditori.

In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l’occupazione di quest’ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l’inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l’indennità di occupazione dell’immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell’indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell’immobile.

Ordinanza|14 ottobre 2021| n. 28218. Recesso del promissario acquirente per inadempimento dei venditori

Data udienza 24 febbraio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Contratto preliminare di vendita – Recesso del promissario acquirente per inadempimento dei venditori – Successiva occupazione dell’immobile senza titolo

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. COSENTINO Antonello – Presidente

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE AnnaMaria – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 18742-2019 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1966/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 21/03/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 24/02/2021 dal Consigliere Relatore Dott. BESSO MARCHEIS CHIARA.

PREMESSO

Che:
1. (OMISSIS), in qualita’ di promissario acquirente, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Velletri (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo di pronunciare la risoluzione per inadempimento di quattro contratti preliminari di compravendita stipulati con i convenuti e di condannarli al doppio della caparra versata, pari ad Euro 74.963,26. Allegava l’attore che dopo diversi rinvii della stipulazione del rogito, concordati per consentire ai promittenti venditori di consegnare la documentazione relativa alla sanatoria dell’immobile oggetto dell’accordo, la documentazione non era stata consegnata e non si era pertanto addivenuti alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Si costituivano in giudizio i (OMISSIS) che, in riconvenzionale, chiedevano di pronunciare la risoluzione dei contratti per non essersi Graziosi presentato alla stipula del rogito; deducevano inoltre che Graziosi aveva occupato abusivamente l’immobile e chiedevano che fosse condannato al pagamento di una indennita’ di occupazione e al rilascio dell’immobile.
Il giudice di prime cure accoglieva le domande dell’attore e rigettava le domande dei convenuti.
2. Avverso la sentenza di primo grado del Tribunale proponevano appello (OMISSIS) e (OMISSIS), riproponendo le domande di rilascio dell’immobile e di pagamento dell’indennita’ di occupazione.
La Corte d’appello, con sentenza n. 1966/2019, accoglieva la domanda di rilascio dell’immobile, rigettando quella di pagamento dell’indennita’, in quanto in data 31 marzo 2003 i promittenti venditori avevano concesso a (OMISSIS) “il diritto di uso e di abitazione sull’immobile di cui all’oggetto, fintanto che la relativa necessaria documentazione sara’ completata”.
3. Avverso la sentenza della Corte d’appello ricorrono per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS).
1) Il primo motivo di ricorso contesta “violazione ed errata applicazione degli articoli 2043, 2051 e 2056 c.c. in considerazione del riconoscimento di occupazione sine titulo dell’immobile”, in relazione al mancato accoglimento della domanda di pagamento dell’indennita’ per l’occupazione dell’immobile, dal momento dell’occupazione o comunque “dalla data della domanda restitutoria”.
Il motivo e’ manifestamente fondato. Il giudice d’appello, che ha qualificato la domanda proposta in primo grado dal controricorrente quale recesso e ha accolto il gravame dei ricorrenti circa la mancata condanna di controparte al rilascio dell’immobile, ha poi ritenuto infondato il motivo di gravame che lamentava la mancata condanna al pagamento dell’indennita’ di occupazione dell’immobile, in quanto era stato, in data 31 marzo 2003, concesso a (OMISSIS) “il diritto di uso e di abitazione sull’immobile di cui all’oggetto, fintanto che la relativa necessaria documentazione sara’ completata”.
Il giudice d’appello, cosi’ decidendo, non ha considerato che l’occupazione, inizialmente legittima atteso il consenso scritto di (OMISSIS), e’ divenuta priva di titolo nel momento in cui, con la domanda giudiziale, il controricorrente ha esercitato il recesso dal contratto. Da tale data, ossia dalla proposizione della domanda di recesso dal contratto da parte del promissario acquirente (OMISSIS) nei confronti dei due promissari venditori inadempienti, va riconosciuta l’indennita’ di occupazione dell’immobile, da quel momento divenuta senza titolo. La data iniziale del computo dell’indennita’ di occupazione non va quindi individuata – come hanno chiesto i ricorrenti – nella data di consegna dell’immobile: tale soluzione e’ infatti seguita da questa Corte per la diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare (v., per tutte, Cass. 9363/2012), ma non vale nel caso in esame, ove e’ stato accertato l’inadempimento dei promittenti venditori.
2) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo, con il quale si contesta la violazione e l’errata applicazione dell’articolo 2056 c.c., comma 2, e articolo 1226 c.c. per l’omessa valutazione equitativa dell’asserito danno.
II. Il ricorso va pertanto accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Roma, che provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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