Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 gennaio 2024| n. 680.
Provvigione mediazione e modifica del preliminare con la stipula di un nuovo contratto preliminare
Il diritto del mediatore alla provvigione per l’avvenuta conclusione dell’affare non viene meno qualora un primo contratto preliminare, già perfezionatosi con l’accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto, sia successivamente modificato con la stipula di un nuovo contratto preliminare, questa volta sottoposto a una condizione sospensiva non verificatasi.
Ordinanza|9 gennaio 2024| n. 680. Provvigione mediazione e modifica del preliminare con la stipula di un nuovo contratto preliminare
Data udienza 20 aprile 2023.
Integrale
Tag/parola chiave: Mediazione – Provvigione mediazione – Conclusione del preliminare – Diritto alla provvigione – Spettanza – Successiva modificazione del contenuto del preliminare ad opera delle parti – Irrilevanza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Composta da:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere-Rel.
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
Dott. CHIECA Danilo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 27555/2019 R.G. proposto da:
Mo.Ga., rappresentata e difesa dall’avvocato ZO.ST.
-ricorrente-
contro
AGENZIA IMMOBILIARE Ca., rappresentata e difesa dall’avvocato MU.FR.
-controricorrente-
avverso la sentenza del TRIBUNALE di VENEZIA n. 282/2019 depositata il 07/02/2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/04/2023 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Mo.Ga. ha proposto ricorso, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza n. 282/2019 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 7 febbraio 2019.
Resiste con controricorso la Agenzia Immobiliare Ca.
2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 2-quater, e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.
La ricorrente ha depositato memoria.
3. Con citazione dell’8 marzo 2013 Mo.Ga. convenne la Immobiliare Ca. dinanzi al Giudice di pace di Mestre per ottenere la restituzione della somma di Euro 2.904,00 versata all’immobiliare a titolo di provvigione per l’acquisto di un immobile di proprietà di Fr.Co. L’attrice aveva sottoscritto una proposta di acquisto in data 15 maggio 2012 e nella memoria depositata a seguito dell’udienza di trattazione aveva precisato di non aver ricevuto comunicazione, entro il termine di efficacia della stessa (stabilito al 18 maggio 2012), in merito all’accettazione da parte di Fr.Co. di tale proposta.
Il Giudice di pace accolse la domanda di ripetizione della somma per la mancata dimostrazione della regolare iscrizione dell’Agenzia Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c. nell’albo degli intermediari immobiliari.
Il Tribunale di Venezia ha invece accolto l’appello della Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c., premettendo che era incontroverso, e peraltro comprovato, il possesso da parte della mediatrice dell’autorizzazione ad esercitare la propria attività, mediante regolare iscrizione all’albo.
Nel merito, il giudice di appello ha poi osservato che le parti nella proposta di acquisto del 15 maggio 2012 non avevano inserito alcuna condizione limitativa del diritto della mediatrice alla provvigione e che la successiva sottoscrizione del contratto preliminare tra Mo.Ga. e Fr.Co. confermava la conseguenzialità con l’attività di intermediazione svolta dall’agenzia immobiliare, tale da giustificare la provvigione corrisposta. Tutto ciò era corroborato dalla stretta successione delle date: conferimento incarico del 12 maggio 2015, proposta di acquisto/primo preliminare sempre del 12 maggio 2015, preliminare di compravendita del 13 giugno 2015. Il Tribunale, infine, aderendo ad un rilievo mosso dall’appellante, ha affermato che la circostanza della mancata tempestiva comunicazione dell’accettazione del promittente venditore entro il termine di efficacia della proposta d’acquisto era stata allegata dall’attrice soltanto nella memoria ex art. 320 c.p.c. e non già nella prima udienza di trattazione della causa; la tardività di tale eccezione, secondo il Tribunale, determinava l’inammissibilità dell’allegazione, con “conseguente validità e efficacia tra le parti della proposta di acquisto/preliminare di compravendita del 12.5.2012”.
4. Il primo motivo del ricorso di Mo.Ga. denuncia la violazione degli artt. 320 c.p.c. e 2697 c.c., evidenziando come fin dalla citazione introduttiva del giudizio l’attrice avesse negato di aver ricevuto notizia dell’accettazione della proposta del 15 maggio 2012 e che la conclusione di un accordo vincolante tra le parti in forza di tale proposta era circostanza di cui doveva dar prova la convenuta mediatrice.
Il secondo motivo di ricorso deduce l’omesso esame del fatto già oggetto del primo motivo di ricorso e cioè l’assenza di un accordo vincolante tra le parti, visto che il preliminare di compravendita del 13 giugno 2015 era poi stato sottoposto alla condizione sospensiva della concessione di un mutuo bancario alla promissaria acquirente, condizione non verificatasi.
Il terzo motivo di ricorso censura la violazione dell’art. 1326 c.c., quanto alla perdita di efficacia della proposta di acquisto del 15 maggio 2012, recando la stessa una clausola in tal senso ove entro il 18 maggio 2012 non fosse stata portata a conoscenza della proponente l’accettazione del venditore.
Il quarto motivo di ricorso censura la violazione degli artt. 1755 e 1757 c.c., non potendosi riconoscere il diritto alla provvigione a fronte di contratto sottoposto a condizione sospensiva.
5. I quattro motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati nei sensi di cui in motivazione, imponendosi un riesame della causa in sede di rinvio alla stregua dei seguenti principi.
5.1. Va premesso che, avendo Mo.Ga. allegato di avere effettuato il pagamento non dovuto della provvigione di Euro 2.904,00 in favore della Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c. e così proposto azione di indebito oggettivo per la somma indicata, alla stessa attrice incombeva l’onere di provare l’inesistenza di una causa giustificativa di detto pagamento, spettando, viceversa, all’accipiens (secondo le regole di distribuzione poste dall’art. 2697 c.c. in riferimento alla prova nelle azioni di accertamento negativo) dimostrare i fatti costitutivi del diritto a conseguire la prestazione contestata.
5.2. Quanto al primo motivo di ricorso, occorre ricordare che nel procedimento davanti al giudice di pace, secondo la disciplina qui applicabile ratione temporis, anteriore alle modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 149 del 2022, le parti, all’udienza di cui all’art. 320 c.p.c., come nella memoria di appendice scritta eventualmente autorizzata, possono ancora allegare fatti nuovi e proporre nuove domande od eccezioni. Solo dopo che il giudice abbia invitato le parti a “precisare definitivamente i fatti” non è più possibile proporre nuove domande o eccezioni ed allegare a fondamento di esse nuovi fatti costitutivi, modificativi, impeditivi o estintivi (arg. da Cass. Sez. 2 n. 20840 del 2017; Sez. 1, n. 12454 del 2008).
Peraltro, l’allegazione che non sia stato concluso l’affare, agli effetti dell’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. (per essere, ad esempio, divenuta inefficace la proposta di acquisto a seguito della mancata accettazione, nel termine stabilito, da parte del destinatario, o per la pendenza di una condizione sospensiva apposta al preliminare di vendita riconducibile all’intervento del mediatore), costituisce una eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è neppure soggetta alle preclusioni processuali (arg. da Cass. Sez. 2, n. 24838 del 2022). Ha quindi comunque errato il Tribunale di Venezia (al di là di quanto sostiene la ricorrente circa l’originario rilievo della circostanza sin dalla citazione introduttiva) a ritenere tardiva e perciò inammissibile l’allegazione della mancata tempestiva comunicazione dell’accettazione del promittente venditore entro il termine di efficacia della proposta d’acquisto, giacché compiuta soltanto nella memoria assentita all’udienza ex art. 320 c.p.c.
5.3. È poi noto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto dell’intervento del mediatore stesso, e cioè quando tale conclusione possa comunque ricollegarsi con rapporto di causalità adeguata all’attività mediatrice.
Ciò comporta che, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva neppure che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione stessa (da ultimo, Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022).
5.3.1. Il Tribunale di Venezia ha tuttavia promiscuamente sostenuto che la conclusione dell’affare tra Mo.Ga. e Fr.Co., dalla quale far discendere il diritto alla provvigione della Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c., potesse desumersi sia dalla sottoscrizione della proposta di acquisto del 15 maggio 2012 ad opera di Mo.Ga. (la quale non conteneva alcuna condizione), sia dalla successiva stipula del contratto preliminare del 13 giugno 2015.
5.3.2. Sennonché, con riguardo al primo passaggio, per poter ravvisare la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto della mediatrice alla provvigione, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente, che offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, e nemmeno riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo ad una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, e valga perciò a configurare un “preliminare di preliminare”, secondo quanto spiegato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 4628 del 2015.
Questa Corte ha parimenti già chiarito che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare può ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. Sez. 2, n. 30083 del 2019; Sez. 2, n. 39377 del 2021; Sez. 2, n. 15559 del 2022; Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez. 2, n. 17396 del 2022; Sez. 2, n. 20132 del 2022; Sez. 2, n. 24533 del 2022; Sez. 6-2, n. 28879 del 2022; Sez. 2, n. 7628 del 2023).
Non risulta allora accertata nella sentenza impugnata la “conclusione dell’affare” agli effetti dell’art. 1755 c.c., ovvero l’accettazione da parte di Fr.Co. della proposta di acquisto sottoscritta il 15 maggio 2012 da Mo.Ga., accettazione che avesse conclamato l’incontro della volontà delle parti diretto a creare il vincolo giuridico costituito dall’assunzione dell’impegno alla futura stipula del contratto definitivo in base agli elementi essenziali individuati.
5.3.3. Non può altrimenti ritenersi che il diritto alla provvigione della Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c. discendesse in ogni modo dalla stipula del contratto preliminare del 13 giugno 2015, essendo esso sottoposto alla condizione sospensiva dell’ottenimento di un mutuo bancario da parte della promissaria acquirente, ed operando perciò l’art. 1757 c.c., il quale differisce l’insorgenza del diritto alla provvigione al momento in cui la condizione sospensiva si verifica.
5.3.4. Va da sé che, ove venisse accertata l’avvenuta conclusione dell’affare già in base all’accettazione data da Fr.Co. alla proposta di acquisto del 15 maggio 2012, in forza di preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione maturato in capo alla Immobiliare Capitalcasa s.a.s. diNi.Zu. & c. non verrebbe affatto pregiudicato dalla successiva stipula del nuovo contratto preliminare del 13 giugno 2015, che, modificando i termini dell’iniziale accordo, sottoponeva lo stesso a condizione sospensiva (Cass. Sez. 3, n. 22273 del 2010).
6. Deve dunque enunciarsi il seguente principio;
agli effetti dell’art. 1755, primo comma, c.c., per poter ravvisare la conclusione dell’affare, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente e la conforme accettazione del proprietario, che pur abbiano dato luogo ad un “preliminare di preliminare”, occorrendo, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, che tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Allorché per effetto dell’intervento del mediatore sia stato concluso un preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione ormai acquisito non è peraltro escluso dalla circostanza che, successivamente, le parti abbiano deciso concordemente di modificare i termini dell’iniziale accordo, stipulando un nuovo preliminare sottoposto a condizione sospensiva.
7. Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio al Tribunale di Venezia, in persona di diverso magistrato, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi al principio enunciato e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia, in persona di diverso magistrato.
Così deciso in Roma il 20 aprile 2023.
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