Procedimento per convalida di sfratto

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|23 giugno 2021| n. 17955.

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.(Nella specie, all’esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell’intimazione).

Ordinanza|23 giugno 2021| n. 17955. Procedimento per convalida di sfratto

Data udienza 3 febbraio 2021

Integrale
Tag/parola chiave: LOCAZIONE – CONTRATTO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele Gaetano Antonio – Presidente

Dott. DI FLORIO Antonella – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 34252-2018 proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
COMUNE DI GRAGNANO, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo, in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3971/2017 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 25/10/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 03/02/2021 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.
RILEVATO
Che:
con atto di citazione notificato nell’ottobre 1994, il Comune di Gragnano intimo’ alla (OMISSIS) a r.l. sfratto per morosita’ in relazione alla locazione di un immobile sito in (OMISSIS) e adibito a garage, deducendo che erano stati versati canoni di locazione di importo complessivo largamente inferiore a quello dovuto;
a seguito dell’opposizione dell’intimata, il Pretore adito nego’ la convalida e rigetto’ l’istanza di pronuncia dell’ordinanza non impugnabile di rilascio;
disposto successivamente il mutamento del rito con assegnazione di un termine per l’integrazione degli atti, il Comune insistette nella domanda di risoluzione, chiedendo -in subordine- che venisse dichiarata la nullita’ del contratto, con contestuale condanna della Cooperativa al rilascio;
il Tribunale pronuncio’ sentenza n. 1258/2016 con cui nego’ la validita’ del contratto di locazione, perche’ non avente la necessaria forma scritta (ai sensi del Regio Decreto n. 2440 del 1923, articoli 16 e 17), rigettando pertanto la domanda di risoluzione per morosita’ e quella di pagamento delle differenze dei canoni (come pure quella di determinazione del canone di locazione), mentre accolse la domanda di rilascio per mancanza di un titolo idoneo a giustificare la detenzione del bene da parte della convenuta;
provvedendo sul gravame principale della Cooperativa e su quello incidentale del Comune, la Corte di Appello di Napoli li ha rigettati entrambi, disponendo la condanna dell’appellante principale al pagamento delle spese di lite, previa parziale compensazione;
ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS), affidandosi a tre motivi; ha resistito il Comune intimato a mezzo di controricorso;
la trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c.;
parte ricorrente ha depositato memoria.
CONSIDERATO
Che:
il primo motivo denuncia la violazione degli articoli 1325 e 1571 c.c. e degli articoli 658, 667, 426, 447 bis, 112 e 342 c.p.c. e censura la sentenza impugnata “per non avere la Corte d’Appello rilevato l’inammissibilita’ della domanda di rilascio del bene proposta dall’attore Comune di Gragnano per la prima volta con la memoria integrativa ex articoli 667 e 426 c.p.c.”;
piu’ precisamente, la ricorrente:
premette che il Comune aveva allegato, nell’intimazione di sfratto, che il bene era detenuto in locazione “giusta determinazione U.T.E.”, senza dedurre “l’esistenza di alcun contratto di locazione completo”; che l’intimata aveva eccepito “la assoluta mancanza e inesistenza di un contratto di locazione, al fine di eccepire l’inammissibilita’ del rimedio della intimazione di sfratto per morosita’”; che l’ordinanza con cui era stato disposto il mutamento del rito, con concessione dei termini per il deposito di memorie integrative, aveva sanato irritualmente l’inammissibilita’ originaria dell’atto introduttivo del Comune e gli aveva consentito anche di introdurre la domanda (subordinata) di rilascio per nullita’ del contratto; che “il giudice di primo grado accoglieva l’eccezione, nel merito, d’inesistenza del contratto (…), ma non ne valutava la portata in rito, ossia la consequenziale inammissibilita’ insanabile della domanda introduttiva, oltre alla ricaduta in termini d’inammissibilita’ sulle domande nuove introdotte dal Comune solo con la memoria integrativa ex articoli 667 e 426 c.p.c.”; che la Cooperativa aveva devoluto tale eccezione al giudice di appello, deducendo come la sentenza di primo grado fosse affetta da error in procedendo e che la Corte si era limitata, sul punto, ad affermare che “le censure di carattere processuale allo svolgimento del giudizio di primo grado, esposte nella parte narrativa dell’atto di appello, non configurano specifici motivi di appello contro la sentenza impugnata, in mancanza di alcuna domanda di riforma come conseguenza delle medesime”;
tanto premesso, la ricorrente deduce che tale conclusione e’ errata ed integra la violazione degli articoli 112 e 342 c.p.c., “atteso che la Corte territoriale non ha rilevato che la odierna ricorrente aveva ritualmente e segnatamente sollevato un motivo di impugnazione in rito, prima che nel merito”, formulando le specifiche conclusioni (al capo 2); lamenta pertanto che “la Corte ha sostanzialmente omesso di pronunciare su tale motivo di appello in rito”;
aggiunge che, “in ragione della dichiarata assenza ed inesistenza di un contratto di locazione, la domanda del Comune non poteva essere introdotta con le forme del rito speciale a cognizione sommaria di cui agli articoli 657 c.p.c. e ss.” e che cio’ “rileva, poi, quale violazione degli articoli 667 e 426 c.p.c.”, poiche’ “il giudice di primo grado ha consentito e ritenuto ammissibili, una volta rilevato che non vi fosse alcun contrato di locazione tra le parti, l’introduzione di domande nuove da parte del Comune, con le memorie integrative ex articoli 667 e 426 c.p.c., ben oltre quanto cio’ fosse consentito”;
sotto altro profilo, premesso che il Comune non aveva mai fatto riferimento, nell’atto di intimazione, ad un contratto di locazione, assume che le domande introdotte con la memoria integrativa (ivi compresa quella subordinata di nullita’ del contratto e condanna al rilascio) erano “totalmente nuove e, pertanto, inammissibili”, atteso che, “in sede di mutamento del rito a seguito di opposizione alla convalida di sfratto, le parti non possono formulare domande “totalmente nuove” rispetto a quelle contenute nell’atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta”;
precisa, al riguardo, che, “nel caso in esame, l’intimante non ha dedotto, con l’intimazione introduttiva l’esistenza di un contratto di locazione”, bensi’ solo di una determinazione dell’Ufficio Tecnico, e conclude pertanto che “la domanda di declaratoria di nullita’ e di conseguenziale rilascio dell’immobile, introdotta dall’attore con la memoria integrativa ex articolo 667 c.p.c. e articolo 426 c.p.c., e’ domanda completamente nuova, con mutamento dei fatti costitutivi del diritto azionato e, quindi, della “causa petendi” e con introduzione di una pretesa diversa, per la sua intrinseca essenza, da quella fatta valere con l’atto introduttivo” il motivo e’, in parte, inammissibile e, per il resto, infondato;
e’ inammissibile laddove denuncia l’omessa pronuncia su un motivo di appello, giacche’ la ricorrente non ha ottemperato all’onere di trascrivere il motivo che la Corte avrebbe erroneamente ritenuto non ritualmente e specificamente proposto; invero, la Cooperativa si e’ limitata a riportare (a pag. 14 del ricorso) le conclusioni dell’atto di appello relative al 1 motivo che, tuttavia, non consentono di risalire al contenuto dello stesso e, segnatamente, alle ragioni per cui era stata chiesta la dichiarazione di “inammissibilita’ della domanda attorea di condanna dell’appellante al rilascio dell’immobile urbano oggetto di causa”;
risulta, comunque, infondato l’assunto secondo cui la domanda del Comune non avrebbe potuto essere introdotta nelle forme dell’intimazione di sfratto “in ragione della dichiarata assenza ed inesistenza di un contratto di locazione”;
infatti, per quanto emerge sia dalla sentenza impugnata che dallo stesso ricorso (rispettivamente, a tacer d’altro, a pag. 3 – dove nell’esposizione del fatto si dice che nell’intimazione di sfratto il Comune aveva allegato che il complesso immobiliare era “detenuto in locazione ad uso garage dalla (OMISSIS) a r.l. dal maggio 1989 verso il canone mensile dovuto in L. 2.000.000 (duemilioni) giusta determinazione U.T.E. prot. 28396/5957/90” – e a pag. 11 – dove nell’illustrazione del motivo si evoca nuovamente quanto appena riportato), il Comune aveva espressamente dedotto sia l’esistenza di un rapporto di locazione sia la morosita’ nel pagamento dei canoni; tanto bastava a giustificare l’avvio del procedimento nelle forme dell’intimazione di sfratto (e, quindi, in termini di risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore) e il successivo sviluppo secondo il rito locatizio (con possibilita’ di depositare memorie integrative ai sensi dell’articolo 426 c.p.c.), il tutto a prescindere dalla circostanza che, all’esito del giudizio, sia risultato carente un requisito di forma del contratto di locazione, dovendosi ritenere che la ritualita’ del rito prescelto debba essere valutata in relazione al contenuto della domanda anziche’ al successivo esito della controversia;
risulta parimenti infondata la censura concernente l’inammissibilita’ -per assoluta novita’- della domanda di rilascio per nullita’ del contratto di locazione;
la censura e’ basata sull’assunto erroneo che il Comune non avesse dedotto l’esistenza di un rapporto di locazione, si’ da farne conseguire l’inammissibilita’ della domanda di rilascio per il caso di ritenuta nullita’ di tale contratto;
invero, il Comune aveva dedotto -a fondamento dell’intimazione di sfratto- l’esistenza di un contratto di locazione, ancorche’ facendo riferimento, come dato di forma, alla sola determinazione del canone da parte dell’U.T.E.; dal che discende che, considerato l’oggetto originario della controversia, l’intimante poteva ben formulare, con la memoria integrativa di cui all’articolo 426 c.p.c. e a fronte delle eccezioni svolte dall’intimata, domanda subordinata di rilascio per il caso di ritenuta nullita’ del contratto (cfr. Cass. n. 2742/2017);
deve infatti darsi continuita’ al principio secondo cui, “nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facolta’ connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilita’ di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilita’ di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale” (Cass. n. 21242/2006); principio che risulta coerente con quelli affermati da Cass., S.U. n. 12310/2015, giacche’ -nella specie- la domanda di nullita’ del contratto e di conseguente condanna al rilascio e’ risultata comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e non ha determinato la compromissione delle potenzialita’ difensive della controparte, ovvero l’allungamento dei tempi processuali;
il Collegio rileva, inoltre, che il motivo, la’ dove si duole che la corte territoriale non avrebbe dato rilievo alla sua doglianza in ordine alla inammissibilita’ della domanda originaria per ragioni che la stessa ricorrente dice “di rito” e adduce che il procedimento per convalida di sfratto, ove introdotto a tutela di una situazione giuridica non originante da una locazione, dovrebbe dare luogo alla definizione del relativo giudizio con una pronuncia di rito, appunto di inammissibilita’, prospetta un assunto palesemente erroneo: quando il detto procedimento e’ introdotto per tutelare una situazione giuridica non compresa fra quelle per cui e’ previsto, il giudizio, all’esito della fase sommaria, non puo’ essere definito con una pronuncia che si limiti ad attestare che vi e’ stata l’erronea introduzione del procedimento, ma deve dar luogo a prosecuzione con il giudizio di merito, eventualmente anche con un rito diverso da quello locativo, se la situazione non sia tutelabile con esso, al fine di una pronuncia sulla situazione giuridica esercitata;
il secondo motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1325, 1571 e 1418 c.c., del Regio Decreto n. 2440 del 1923, articolo 17 e degli articoli 112, 324, 327, 329, 333, 343 e 346 c.p.c.: la ricorrente ribadisce che “l’intimante non ha dedotto, con l’intimazione introduttiva, l’esistenza di un contratto, avendo dichiarato che “nessun contratto esistesse, ma solo una determinazione dell’Ufficio Tecnico”, dal che emergeva un “difetto di tutti gli elementi essenziali del contratto: forma, consenso e causa”; ne conseguirebbe -secondo la ricorrente- che “la statuizione della Corte che fa riferimento ad una sola nullita’ per difetto di forma scritta, opera una falsa applicazione degli articoli 1418 c.c. e 17 Regio Decreto 18 novembre 1923 n. 2440”;
aggiunge che la Corte di Appello ha errato altresi’ “la’ dove non ha ritenuto che, sulla qualificazione del vizio in termini di radicale inesistenza del contratto, e non solo di nullita’ per mancanza della forma scritta, si era formato un giudicato interno, che non consentiva piu’ alla Corte di ritenere il contratto nullo piuttosto che ritenerlo (come da decisione ormai passata in giudicato) inesistente”;
il motivo e’ inammissibile e, comunque, infondato;
e’ inammissibile nella parte in cui basa la prima censura sull’assunto erroneo che il Comune non avesse dedotto l’esistenza di un contratto di locazione; al contrario, la domanda era fondata come detto- proprio sull’esistenza del contratto di cui il Comune deduceva l’inadempimento; ed e’ rispetto a tale contratto che il Tribunale e la Corte hanno rilevato la nullita’ per difetto del necessario requisito della forma scritta;
e’ parimenti inammissibile e, comunque, infondato nella parte in assume l’esistenza di un giudicato interno ostativo alla pronuncia di nullita’; infatti:
la ricorrente si limita a riprodurre alcuni passaggi della sentenza di primo grado senza trascrivere il contenuto dei due atti di appello (il principale della Cooperativa e l’incidentale del Comune), in tal modo non consentendo di ricostruire compiutamente le ragioni della sentenza di primo grado e di verificare se, rispetto ad esse, le censure degli appellanti lasciassero spazio alla formazione di un giudicato implicito sulla inesistenza (anziche’ sulla nullita’) del contratto;
peraltro, dalla sintesi dell’appello principale compiuta dalla odierna ricorrente (a pag. 23) emerge che il tema della nullita’ o dell’inesistenza era stato mantenuto “vivo” dall’impugnazione della Cooperativa; per di piu’, la statuizione di conferma della sentenza di primo grado compiuta dalla Corte di Appello appare volta univocamente a ribadire le conclusioni del primo giudice circa la nullita’ del contratto per difetto di forma scritta, non consentendo pertanto di ipotizzare la formazione di un giudicato interno affermativo della inesistenza del contratto di locazione;
si deve, inoltre, aggiungere che il Comune resistente, nel suo controricorso, in replica al motivo in esame, ha riprodotto una parte della motivazione della sentenza di primo grado (pagg. 11, ultime due righe, e 12, prime quindici righe), evidenziando che in essa il giudice di quel grado aveva espressamente affermato che non vi era contratto per difetto di forma scritta richiesta per i contratti della p.a., il che evidenzia che le parti di motivazione evocate dal ricorso, quando fanno riferimento all’inesistenza, non evocano altro che la conseguenza della rilevata nullita’;
parte ricorrente nella sua memoria si disinteressa di quanto appena evidenziato;
si aggiunga ancora che la formazione di un giudicato interno sull’affermazione di inesistenza di un contratto in modo tale da precludere un rilievo della nullita’ dello stesso, che suppone una stipula, si puo’ immaginare solo se detta affermazione si fondi su un apprezzamento di fatto per cui il giudice ha escluso che un’attivita’ sebbene nulla di stipulazione vi sia stata e parte ricorrente non ha certo argomentato che il suo godimento fosse insorto senza di essa, cioe’ senza un contatto con il Comune che le avesse conferito il godimento sul presupposto di un titolo contrattuale locativo, sebbene privo di validita’;
col terzo motivo (che denuncia la violazione dell’articolo 949 c.c. e degli articoli 100, 115 e 437 c.p.c.), la ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha rigettato il motivo di appello con cui la Cooperativa aveva dedotto la mancata dimostrazione del diritto del Comune sul bene di cui era stato disposto il rilascio: ribadisce che, a fronte dell'”inesistenza assoluta di un contratto di locazione tra le parti”, la domanda di rilascio non avrebbe potuto essere accolta se non previa prova della proprieta’ del bene; contesta l’assunto della Corte secondo cui, trattandosi di un’azione di restituzione, il Comune non era onerato della prova della proprieta’; contesta, altresi’, che sul punto della proprieta’ del bene sussistesse comunque non contestazione da parte della Cooperativa e che l’atto di acquisto depositato dal Comune in grado di appello fosse ammissibile, ai sensi dell’articolo 437 c.p.c., quale prova indispensabile ai fini della decisione;
il motivo e’ infondato: e’ corretto l’assunto della Corte di appello secondo cui, trattandosi di bene pacificamente consegnato dal Comune alla Cooperativa al fine della stipula di un contratto di locazione poi non avvenuta (nella necessaria forma scritta), quella esperita doveva qualificarsi come azione di restituzione, rispetto alla quale il Comune non era tenuto a fornire la prova della proprieta’;
le altre censure (attinenti all’ipotesi che l’azione integrasse una rivendicazione e che la Corte ha valutato in via subordinata) restano assorbite;
le spese di lite seguono la soccombenza;
la manifesta infondatezza del ricorso e’ sintomatica della colpa grave con cui la Cooperativa ha proposto il ricorso e giustifica la condanna della ricorrente al pagamento di una ulteriore somma ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 4 (applicabile ratione temporis);
sussistono le condizioni per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge, nonche’ al pagamento di Euro 4.500,00 ex articolo 385 c.p.c., comma 4.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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