Notaio e la verifica dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie

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Corte di Cassazione, sezione sesta (terza) civile, Ordinanza 21 gennaio 2020, n. 1270.

La massima estrapolata:

Nel caso in cui il notaio rogante non adempia all’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del medesimo notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione che sia possibile ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non sia eccessivamente gravoso, avuto riguardo sia alla natura dell’attività occorrente allo scopo sia all’entità della somma da pagare in rapporto all’ammnotare del danno.

Ordinanza 21 gennaio 2020, n. 1270

Data udienza 3 ottobre 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE TERZA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DE STEFANO Franco – Presidente

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 18149/2018 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto presso il suo studio in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS), con domicilio eletto presso il loro studio in (OMISSIS);
– controricorrente –
e nei confronti di:
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7898/2017, depositata il 12 dicembre 2017;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3 ottobre 2019 dal Consigliere Iannello Emilio.

RILEVATO

che:
1. Con contratto dell’11/5/2010, per rogito del notaio (OMISSIS), (OMISSIS) vendette a (OMISSIS) un immobile, garantendone la liberta’ da oneri, vincoli e pesi di qualsiasi natura: cio’ contrariamente al vero, essendo successivamente emersa l’esistenza di ipoteca iscritta da (OMISSIS) S.p.A. in data 29/3/2010.
Adito dal compratore con domande dirette a far valere le conseguenti responsabilita’ del venditore e del notaio, il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento delle stesse, condanno’ questi ultimi, in solido, al pagamento in favore dell’attore della complessiva somma di Euro 24.000 a titolo di risarcimento del danno, ma rigetto’ le domande dirette a ottenere la condanna: di entrambi i convenuti anche a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca; del notaio alla restituzione dei compensi corrisposti.
2. Con la sentenza in epigrafe, la Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame interposto dal (OMISSIS) e in conseguente riforma della decisione di primo grado, ha condannato il solo (OMISSIS) a provvedere alla cancellazione, a sua cura e spese, dell’ipoteca, confermando per il resto la sentenza impugnata.
Ha infatti rilevato: quanto alla domanda diretta alla condanna anche del notaio alla cancellazione dell’ipoteca, che l’inadempimento del notaio “ha ad oggetto una differente obbligazione rispetto a quella in esame”; quanto alla domanda volta a ottenere la restituzione dei compensi corrisposti al predetto, che “l’incarico e’ stato comunque espletato dal notaio, il cui inadempimento ha costituito il fondamento della condanna di quest’ultimo al risarcimento del danno”.
2. Avverso tale decisione (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resiste Pacifico (OMISSIS), con controricorso.
3. Essendo state ritenute sussistenti le condizioni per la trattazione del ricorso ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., il relatore designato ha redatto proposta, che e’ stata notificata alle parti unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza della Corte.
Il ricorrente e il controricorrente hanno depositato memorie ex articolo 380-bis c.p.c., comma 2.

CONSIDERATO

che:
1. Con il primo motivo di ricorso il (OMISSIS) deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, 1218, 2058 e 2236 c.c., in relazione al rigetto delle domande dirette la condanna del notaio a provvedere a proprie spese alla cancellazione dell’ipoteca e alla restituzione dei compensi percepiti.
Posta l’accertata e sostanzialmente incontestata responsabilita’ del notaio, per non essersi avveduto, come ben avrebbe potuto e dovuto fare, dell’esistenza di ipoteca sull’immobile compravenduto, lamenta che erroneamente la Corte d’appello ha ritenuto il conseguente obbligo risarcitorio non attuabile in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalita’ non rilevata, sussistendone nel caso di specie, e non essendo state contestate, le condizioni a tal fine richieste dalla giurisprudenza, quali: la possibilita’ di ottenere il consenso del creditore; la non eccessiva onerosita’ dell’incombente.
Osserva inoltre, quanto alla non accolta pretesa restitutoria, che sul punto la sentenza impugnata si pone in contrasto con la giurisprudenza di legittimita’ la quale – afferma – ha riconosciuto in maniera univoca il diritto del cliente non pagare ex articolo 1460 c.c., qualora il professionista non abbia correttamente adempiuto alla propria obbligazione e, se vi abbia adempiuto, quello di richiedere la restituzione ex articolo 2033 c.c. di quanto gia’ versato.
2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, “omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ovvero l’assenza di esame e motivazione circa i presupposti per la condanna del notaio rogante, in solido con il (OMISSIS), a cancellare a propria cura e spese l’iscrizione ipotecaria”.
Lamenta che la Corte d’appello ha sostanzialmente omesso di motivare il rigetto della domanda predetta, limitandosi a osservare che l’inadempimento del notaio “ha ad oggetto una differente obbligazione rispetto a quella in esame”.
3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia infine, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nullita’ della sentenza ex articolo 132 c.p.c. per motivazione omessa o comunque apparente e/o per contrasto insanabile fra la parte motiva e il dispositivo.
Afferma che l’esplicita conferma in sentenza dell’inadempimento del notaio rogante e’ in palese contrasto con il rigetto della domanda di condanna nei confronti del medesimo.
4. Il primo motivo di ricorso e’ fondato nella parte in cui lamenta omessa condanna del notaio al risarcimento in forma specifica; cio’ avuto riguardo al principio evocato in ricorso e consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ secondo cui “nel caso in cui il notaio rogante non adempia l’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, il risarcimento del danno conseguente puo’ essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalita’ non rilevata, a condizione, tuttavia, che vi sia la possibilita’ di ottenere, a tal fine, il consenso del creditore procedente e che il relativo incombente non sia eccessivamente gravoso, sia per la natura dell’attivita’ occorrente, che per la congruita’, rispetto al danno, della somma da pagare” (v. ex aliis Cass. 26/01/2004, n. 1330; 27/06/2006, n. 14813; 02/07/2010, n. 15726; 16/01/2013, n. 903)).
La decisione impugnata si palesa, sul punto, ispirata ad una regola di giudizio (quella secondo cui tale forma di risarcimento non sarebbe invocabile a carico del notaio per avere l’obbligazione di quest’ultimo un contenuto diverso) evidentemente eccentrica rispetto al principio sopra enunciato, del quale la Corte di merito non tiene alcun conto, non constando neppure per implicito alcun accertamento che osti alla sua applicabilita’ nella fattispecie quanto alla sussistenza delle condizioni richieste (possibilita’ di ottenere il consenso del creditore che ha iscritto ipoteca; non eccessiva gravosita’ dell’incombente, sia per la natura dell’attivita’ occorrente, che per la congruita’, rispetto al danno, della somma da pagare).
Per converso, la regola in concreto applicata non trova alcun fondamento nel sistema, atteso che la condanna al risarcimento in forma specifica non presuppone affatto che la prestazione da compiere a tal fine (ossia per ripristinare la situazione che si sarebbe avuta senza l’illecito) fosse posta gia’ ad oggetto dell’obbligo contrattuale inadempiuto, essendo agevole rilevare che se cosi’ fosse tale forma di risarcimento non sarebbe mai percorribile in ipotesi di responsabilita’ extracontrattuale (laddove essa e’ invece prevista, per la collocazione dell’articolo 2058 c.c., proprio in materia di responsabilita’ extracontrattuale, ed e’ ritenuta applicabile al risarcimento del danno da illecito contrattuale ritenendosi che, al di la’ di detta collocazione codicistica, essa rappresenti rimedio generale alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario e dunque applicabile, ove ne ricorrano le condizioni per cosi’ dire intrinseche, ogni qual volta vi sia un danno da risarcire, indipendentemente dalla natura contrattuale o extracontrattuale del fatto illecito che lo ha causato: v. Cass. n. 15726 del 2010, cit., proprio in ipotesi di responsabilita’ professionale del notaio; Cass. 17/06/2015, n. 12582).
5. Il motivo e’ invece infondato nella restante parte.
La restituzione del compenso ricevuto dal notaio potrebbe infatti giustificarsi, ex articolo 1458 c.c., solo in caso di risoluzione del contratto, sempre che ovviamente ne ricorrano i presupposti; nel caso di specie non risulta che tale risoluzione sia mai stata richiesta, constando piuttosto che l’inadempimento e’ stato dedotto a fondamento solo di domanda risarcitoria. Corretta in diritto e’ pertanto, sul punto, la sentenza impugnata, la’ dove ha motivato la conferma del rigetto di tale domanda sul rilievo che l’incarico e’ stato comunque espletato dal notaio e che il suo inadempimento ha costituito il fondamento della condanna di quest’ultimo al risarcimento del danno.
Giova soggiungere che il ricorrente, di una domanda di risoluzione proposta nel giudizio di merito, non fa neppure adeguato cenno in ricorso, il quale pertanto, a tutto concedere, sotto tale profilo, si esporrebbe a rilievo di aspecificita’, per violazione dell’onere di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6.
6. L’accoglimento del primo motivo, seppure nella sola parte relativa al rigetto della domanda di condanna al risarcimento in forma specifica, determina l’assorbimento dei motivi secondo e terzo, atteso che entrambi investono sostanzialmente, sotto diversi profili, la medesima questione.
7. La sentenza impugnata va pertanto cassata, in relazione alla censura accolta, con rinvio al giudice a quo, al quale va anche demandato il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione; dichiara assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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