Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|30 novembre 2020| n. 27320.

Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione predisposto da uno solo dei due contraenti, ma con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle trattative intercorse tra le parti, non potendo tale negozio qualificarsi come un contratto per adesione cui si applica la disciplina delle clausole vessatorie.

Data udienza 27 ottobre 2020
Integrale

Tag/parola chiave: Lodo arbitrale – Contratto di locazione – Clausola compromissoria – Nullità per mancanza della specifica approvazione scritta – Indeducibilità da parte del predisponente – Rigetto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GENOVESE Francesco Antonio – Presidente

Dott. ACIERNO Maria – Consigliere

Dott. IOFRIDA Giulia – rel. Consigliere

Dott. SCALIA Laura – Consigliere

Dott. FIDANZIA Andrea – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 5936/2015 proposto da:
(OMISSIS) S.r.l., a Socio Unico, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.r.l. con Socio Unico, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 5862/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 25/09/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/10/2020 dal cons. IOFRIDA GIULIA.
FATTI DI CAUSA
La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 5862/2014, depositata in data 25/9/2014, ha respinto l’impugnazione proposta dall’ (OMISSIS) srl nei confronti della (OMISSIS) srl, avverso il lodo arbitrale emesso il 2/3/2013, con il quale, accertato il grave inadempimento della locatrice (OMISSIS), e’ stato risolto il contratto di locazione ultranovennale inter partes, stipulato nel 2000 tra l’ (OMISSIS) (oggi Fondazione (OMISSIS)) e la (OMISSIS) srl (cui era subentrata la (OMISSIS) srl), relativo ad immobile, di proprieta’ dell’Ente pubblico, in Abano Terme, destinato ad attivita’ alberghiera, con condanna dell’ (OMISSIS) al pagamento di Euro 6.992.602,76, oltre ai canoni corrisposti dopo il luglio 2012 ed accessori.
In particolare, i giudici d’appello hanno sostenuto che: a) era infondata l’eccepita nullita’ della domanda di arbitrato, della nomina dell’arbitro e del difensore da parte della (OMISSIS), e per l’effetto del lodo arbitrale, per mancata ratifica dell’operato del Dott. (OMISSIS), amministratore delegato della (OMISSIS), da parte della societa’, stante il contenuto del verbale del consiglio di amministrazione del 16/3/2011, prodotto tempestivamente sia pure in copia non autenticata, avente ad oggetto l’espressa ratifica “dell’operato sin qui svolto” dal (OMISSIS); b) era infondata l’eccepita inefficacia e nullita’ della clausola compromissoria (e per l’effetto del lodo), per mancata specifica approvazione scritta, ex articoli 1341 e 1342 c.c., non operando la disciplina sulle c.d. clausole vessatorie in presenza di un contratto frutto, non di unilaterale predisposizione per una pluralita’ di contratti ma, per stessa ammissione della parte appellante, di ampia negoziazione tra le parti originarie (con opponibilita’ delle clausole contrattuali alla societa’ succeduta all’originario locatore); c) non risultava violato il contraddittorio, perche’ pretermessa la Fondazione (OMISSIS), nuda proprietaria dell’immobile, trattandosi di soggetto estraneo al contratto in cui e’ subentrato la (OMISSIS) srl, usufruttuaria (dal 2007). Avverso la suddetta pronuncia, (OMISSIS) srl a socio unico propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, nei confronti di (OMISSIS) srl a socio unico (che resiste con controricorso).
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. La ricorrente lamenta: a) con il primo motivo, la violazione e falsa applicazione degli articoli 75, 83, 156 e 810 c.p.c., articolo 829 c.p.c., n. 2, avuto riguardo alla nomina dell’arbitro e del difensore come effettuate dalla (OMISSIS) srl con socio unico, con l’atto notificato il 21/3/2011, in quanto l’amministratore delegato (OMISSIS) era privo dei necessari poteri di rappresentanza legale, essendogli stati delegati solo i poteri di ordinaria amministrazione, ed il verbale del marzo 2011, volto a dimostrare la presunta intervenuta ratifica da parte del Consiglio di amministrazione, era stato prodotto tardivamente, oltre il termine assegnato dal Collegio arbitrale, e comunque non aveva alcuna efficacia sanante della carenza dei poteri del Dott. (OMISSIS), valendo solo per il futuro operato; b) con il secondo motivo, la violazione dell’articolo 829 c.p.c., e articolo 15 del contratto di locazione e articolo 1341 c.c., comma 2, stante la mancata specifica approvazione scritta della clausola compromissoria prevista dall’articolo 15 del contratto, sottoscritta dal solo conduttore e non anche dal locatore; c) con il terzo motivo, la violazione e falsa applicazione degli articoli 101 e 102 e 829 c.p.c. e articoli 1004 e 1005 c.c., stante la omessa integrazione del contraddittorio nei confronti della Fondazione (OMISSIS), nuda proprietaria dell’immobile concesso in locazione e, in quanto tale, soggetto obbligato ex lege ed ex contractu all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile e quindi litisconsorte necessario nel giudizio arbitrale.
2. La prima censura e’ inammissibile.
La Corte d’appello ha compiuto una valutazione in fatto del contenuto del verbale del consiglio di amministrazione del marzo 2011, ritenendolo espressamente rivolto a ratificare l’operato del Dott. (OMISSIS) in ordine alla gestione del contezioso con (OMISSIS) e nell’ambito dell’arbitrato previsto nel contratto di locazione, atteso il contenuto inequivoco di alcune espressioni utilizzate; trattasi di apprezzamento incensurabile in sede di legittimita’, in quanto sorretto da idonea motivazione (Cass. 28753/2018; Cass. 8876/2006).
Ne’ viene censurato l’omesso esame ex ar.360 n. 5 c.p.c., di fatto decisivo.
In sostanza, il ricorso, nella parte che qui rileva (non essendo oggetto del presente giudizio di legittimita’ la questione della nullita’ o meno del lodo arbitrale per non avere correttamente risolto le questioni preliminari dedotte), denuncia la cattiva interpretazione da parte della Corte d’appello di atti sostanziali (visura camerale della (OMISSIS), pag.17, e verbale del Consiglio di amministrazione, pagg. 18 e 21-22) senza indicare l’errore interpretativo commesso dalla Corte d’appello.
Questa Corte ha gia’ chiarito (Cass. 18136/2013; Cass. 2985/2018) che e’ inammissibile il motivo del ricorso per cassazione, formulato avverso la sentenza della Corte territoriale, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, con il quale il ricorrente riproponga questioni di fatto gia’ oggetto della decisione arbitrale, atteso che il controllo della Suprema Corte non puo’ mai consistere nella rivalutazione dei fatti, neppure in via di verifica della adeguatezza e congruenza dell’iter argomentativo seguito dagli arbitri.
3. Il secondo motivo e’ infondato.
Nella specie, la Corte d’appello ha ritenuto che non si vertesse neppure in ipotesi di contratto con predisposizione delle condizioni generali ad opera di uno solo dei contraenti, essendo stato, per stessa ammissione dell’ (OMISSIS), il contratto di locazione ultra novennale, contenente la clausola compromissoria (per arbitrato rituale), oggetto di lunga negoziazione nelle singole condizioni contrattuali (vedasi sul tema Cass. 6753/2018: “Possono qualificarsi come contratti “per adesione”, rispetto ai quali sussiste l’esigenza della specifica approvazione scritta delle clausole vessatorie, soltanto quelle strutture negoziali destinate a regolare una serie indefinita di rapporti, tanto dal punto di vista sostanziale (se, cioe’, predisposte da un contraente che esplichi attivita’ contrattuale all’indirizzo di una pluralita’ indifferenziata di soggetti), quanto dal punto di vista formale (ove, cioe’, predeterminate nel contenuto a mezzo di moduli o formulari utilizzabili in serie), mentre esulano da tale categoria i contratti predisposti da uno dei due contraenti in previsione e con riferimento ad una singola, specifica vicenda negoziale, rispetto ai quali l’altro contraente puo’, del tutto legittimamente, richiedere ed apportare le necessarie modifiche dopo averne liberamente apprezzato il contenuto, nonche’, a maggior ragione, quelli in cui il negozio sia stato concluso a seguito e per effetto di trattative tra le parti”; Cass. 2208/2002). In sostanza, nello specifico, non ricorreva il presupposto per la operativita’ della regola della specifica e separata approvazione scritta da parte dell’aderente della clausola compromissoria (per arbitrato rituale), perche’ ritenuta ex lege vessatoria, vale a dire il trattarsi di clausola inserita condizioni generali di contratto predisposte da chi le utilizza per regolare una serie di rapporti contrattuali.
Ma, in ogni caso, questa Corte, anche in ambito di tali contratti (o di quelli predisposti mediante moduli e formulari, di cui all’articolo 1342 c.c., il cui comma 2 richiama l’articolo 1341 c.c., comma 2), ha piu’ volte ribadito che “in tema di condizioni generali di contratto, essendo la specifica approvazione per iscritto delle clausole cosiddette vessatorie (nella specie: clausola compromissoria), ai sensi dell’articolo 1341 c.c., comma 2, requisito per l’opponibilita’ delle clausole medesime al contraente aderente, quest’ultimo e’ il solo legittimato a farne valere l’eventuale mancanza, sicche’ la nullita’ di una clausola onerosa senza specifica approvazione scritta dell’aderente non puo’ essere invocata dal predisponente” (Cass. 14570/2012; Cass. 20205/2017).
Nella specie, quindi, pur volendo seguire l’assunto della ricorrente, essa, in qualita’ di usufruttuario dell’immobile subentrato all’originario locatore (OMISSIS) nel rapporto di locazione, non poteva far valere la mancata specifica sottoscrizione da parte dell’ (OMISSIS), locatore e predisponente del contratto.
Non e’ oggetto di doglianza la questione della successione a titolo particolare nel rapporto di locazione di (OMISSIS) RE con il conseguente trasferimento del vincolo nascente dalla clausola compromissoria con la quale le parti originarie si siano impegnate a deferire ad arbitri rituali ogni e qualsiasi controversia insorta tra le parti circa l’attuazione, l’interpretazione e la risoluzione del contratto (cfr. Cass. 22522/2011).
4. Il terzo motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza.
Il lodo arbitrale aveva ad oggetto domanda di risoluzione contrattuale di un contratto di locazione, in cui (OMISSIS) RE era pacificamente subentrata dal 2007, in qualita’ di usufruttuaria dell’immobile concesso in locazione a terzi.
Ora, non risulta che il rapporto sostanziale oggetto di lite e dedotto nell’arbitrato fosse ” unico e comune a piu’ persone, cosi da non potersi atteggiare se non in maniera identica nei confronti di tutte (litisconsorzio necessario di diritto sostanziale)”(Cass. 3659/1968). La Corte d’appello afferma che la Fondazione (OMISSIS), mera nuda proprietaria dell’immobile, e’ estranea ormai al rapporto contrattuale, proseguito tra le parti subentranti (essendo anche la (OMISSIS) a sua volta succeduta all’originaria conduttrice), e che non rilevano nel giudizio arbitrale (e nella relativa impugnazione per nullita’) gli eventuali rapporti interni tra usufruttuaria e nuda proprietaria.
La ricorrente si limita ad opporre (e la controricorrente deduce che tale eccezione, sostanziale, di carenza di legittimazione passiva era stata sollevata nel giudizio arbitrale solo all’udienza di precisazione delle conclusioni) che l’asserito litisconsorte necessario pretermesso, la Fondazione (OMISSIS), era l’unico soggetto obbligato ad eseguire i contestati lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile locato e quindi tenuto a risarcire il danno lamentato dalla conduttrice.
Peraltro, la doglianza risulta anche infondata alla luce del principio di diritto espresso gia’ da questa Corte, nella sentenza n. 11828/1990: “supposta l’originaria coincidenza fra la posizione di titolare della piena proprieta’ di un bene e quella di locatore, ove successivamente la piena proprieta’, per eventi di carattere dichiarativo o costitutivo venga a scindersi nel senso dell’attribuzione della nuda proprieta’ e dell’usufrutto rispettivamente a soggetti diversi, la qualita’ di locatore, in virtu’ delle disposizioni coordinate degli articoli 981, 984 e 999 c.c., si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell’usufrutto, e cio’ tanto nella costituzione dell’usufrutto per atto tra vivi, quanto nella costituzione mortis causa”.
5. Per tutto quanto sopra esposto, va respinto il ricorso. Le spese, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio di legittimita’, liquidate in complessivi Euro 20.000,00, a titolo di compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, nonche’ al rimborso forfetario delle spese generali, nella misura del 15%, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della ricorrenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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