Nelle assegnazioni in locazione con patto di futura vendita

25

Corte di Cassazione, civile, Sentenza|25 gennaio 2021| n. 1466.

Nelle assegnazioni in locazione con patto di futura vendita l’assegnatario vanta, quando si siano maturati i presupposti ed alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprietà sull’alloggio assegnatogli, diritto che non degrada ad interesse legittimo allorché l’istituto concedente opponga una causa di decadenza dall’assegnazione, atteso che essa non inerisce al rapporto pubblicistico di assegnazione, ma si ricollega esclusivamente alle successive vicende del rapporto privatistico di godimento dell’immobile, ed il relativo atto dichiarativo non è connotato da alcuna discrezionalità, essendo vincolato esclusivamente all’accertamento di detta causa sopravvenuta. Ne consegue che la tutela di tale posizione soggettiva è devoluta al giudice ordinario, al quale l’assegnatario può rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, a norma dell’art. 2932 cod. civ.

Sentenza|25 gennaio 2021| n. 1466

Data udienza 28 ottobre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Edilizia popolare – Revoca dell’alloggio popolare – Illegittimità – Contratto di locazione con futura vendita – Diritto soggettivo perfetto in capo al locatario in presenza dei presupposti di legge – Irrilevanza di un eventuale decadenza del locatario

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente

Dott. SCOTTI Umberto L. C. G. – Consigliere

Dott. DI MARZIO Mauro – rel. Consigliere

Dott. TERRUSI Francesco – Consigliere

Dott. CARADONNA Lunella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 2323/2015 proposto da:
(OMISSIS), domiciliato in Roma, Piazza Cavour, presso la Cancelleria Civile della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
Comune di Giarre;
– intimato –
avverso la sentenza n. 759/2014 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 30/05/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/10/2020 dal Cons. Dott. DI MARZIO MAURO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto, salvo accoglimento del secondo motivo del medesimo.

FATTI DI CAUSA

1. – (OMISSIS) ha impugnato dinanzi al Tribunale di Catania, sezione distaccata di Giarre, la nota del Comune di Giarre del 10 marzo 2008 prot. n. 1757 di avvio del procedimento di revoca dell’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica situato in (OMISSIS), chiedendo determinarsi altresi’ la misura del canone e dichiararsi la prescrizione del relativo credito in relazione all’arco temporale anteriore al 2002, nonche’ il suo diritto al trasferimento della proprieta’ dell’alloggio medesimo per il prezzo comunicato dall’ente comunale, oltre ai danni.
Il Comune ha resistito.
2. – Respinta la domanda, il (OMISSIS) ha proposto appello che la Corte d’appello di Catania, nel contraddittorio con il Comune appellato, ha respinto con sentenza del 30 maggio 2014, con condanna alle spese. Ha osservato la Corte territoriale:
-) che la nota di avvio del procedimento di revoca dell’assegnazione non era impugnabile, trattandosi di atto endoprocedimentale privo di autonoma capacita’ lesiva;
-) che erano pertanto assorbite le questioni concernenti l’asserita insussistenza dei presupposti per l’avvio del procedimento;
-) che il (OMISSIS) non aveva diritto ad ottenere una sentenza ex articolo 2932 c.c., di trasferimento coattivo del diritto di proprieta’ dell’immobile in questione, ne’ una pronuncia meramente dichiarativa del suo diritto al riscatto dell’immobile, atteso l’avvio del procedimento per la revoca dell’assegnazione;
-) che il Comune aveva applicato al (OMISSIS) un aumento del canone in relazione all’aumento del reddito della parte, che, per contro, non aveva prodotto alcuna documentazione, sicche’ non sussisteva la prova dell’illegittimita’ dell’aumento;
-) che lo stesso Comune aveva eccepito l’interruzione della prescrizione del credito per canone e che il (OMISSIS) nulla aveva dedotto in proposito, essendosi pertanto formata la non contestazione sulla circostanza che l’interruzione avesse avuto luogo.
3. – Per la cassazione della sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso per cinque mezzi.
Il Comune di Giarre non spiega difese.
4. – Chiamato il ricorso all’adunanza camerale del 28 gennaio 2020, esso, con ordinanza interlocutoria n. 10769 del 2020 e’ stato rimesso alla pubblica udienza con la seguente motivazione: “Ritenuto opportuno che il presente ricorso sia trattato in pubblica udienza stante i principi di diritto che devono essere applicati in riferimento alla domanda di condanna al trasferimento coattivo di immobile ex articolo 2932 c.c. in pendenza di avviso del procedimento di revoca dell’assegnazione dell’alloggio sito in (OMISSIS) inviato a (OMISSIS), da ritenersi non impugnabile in sede giurisdizionale”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il ricorso contiene quattro motivi.
Il primo mezzo denuncia: “Art. 360, n. 3. Violazione e falsa applicazione della L. n. 241 del 1990, articoli 2 e 10 bis”. Vi si sostiene essere consolidato l’orientamento giurisprudenziale che ritiene impugnabile in sede giurisdizionale ogni determinazione amministrativa idonea a produrre un definitivo arresto procedimentale, in quanto immediatamente lesivo.
Il secondo mezzo denuncia: “articolo 360, n. 3. Violazione dell’articolo 112 c.p.c.. Omessa pronuncia. Violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c.”. Con esso si denuncia l’erroneita’ della motivazione addotta dalla Corte d’appello nell’affermare che l’avvio del procedimento di revoca dell’assegnazione precludesse l’esercizio del diritto al trasferimento della proprieta’ del bene ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
Il terzo mezzo denuncia: “articolo 360, n. 3. Violazione e falsa applicazione della Legge Regionale Sicilia n. 26 del 2000, articolo 54, comma 1 e della Legge Regionale Sicilia n. 6 del 2001, articolo 93”. Si lamenta che la Corte territoriale avrebbe affermato rientrare “tra i poteri dello IACP la possibilita’ di aumentare discrezionalmente il canone di locazione in mancanza della comunicazione dei redditi da parte del conduttore”.
Il quarto mezzo denuncia: “Violazione e falsa applicazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5”. Avrebbe errato la Corte territoriale nel ritenere pacifico e non contestato un fatto che al contrario era oggetto di contestazione e discussione.
2. – Il ricorso e’ fondato nei limiti che seguono.
L’assunto del ricorrente, nel suo nucleo essenziale, si puo’ riassumere in cio’, che, essendo egli assegnatario di un immobile di edilizia residenziale pubblica in forza di un contratto di locazione con patto di futura vendita, ed avendogli l’amministrazione comunicato la volonta’ di alienargli l’immobile, egli aveva risposto con lettera di accettazione, cui era seguita la comunicazione del prezzo di cessione, senza, tuttavia, che la sua richiesta di acquistare l’alloggio avesse trovato riscontro: viceversa, il Comune aveva avviato il procedimento di revoca dell’assegnazione sull’assunto, secondo il (OMISSIS) contrario al vero, che l’assegnatario non abitasse l’alloggio e risiedesse in effetti altrove.
2.1. – Cio’ detto, il primo motivo e’ infondato, dal momento che l’atto di avvio del procedimento di revoca dell’assegnazione ha effettivamente natura di atto amministrativo endoprocedimentale, come tale privo di rilevanza esterna (si veda p. es. la giurisprudenza delle Sezioni Unite in materia di atto di avvio del procedimento disciplinare nei confronti di avvocati: Cass., Sez. Un., 5 luglio 2013, n. 16884; Cass., Sez. Un., 22 luglio 2016, n. 15199).
2.2. – Il secondo motivo e’ fondato, giacche’, a fronte della domanda ex articolo 2932 c.c., il giudice di merito avrebbe dovuto verificare la sussistenza o meno dei relativi requisiti, anzitutto la persistente titolarita’ del rapporto di assegnazione, e cioe’ anche la non decadenza, cio’ in applicazione del ribadito principio secondo cui, nelle assegnazioni in locazione con patto di futura vendita l’assegnatario vanta, quando si siano maturati i presupposti e alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprieta’ sull’alloggio assegnatogli, diritto che non degrada ad interesse legittimo allorche’ l’istituto concedente opponga una causa di decadenza dall’assegnazione, atteso che essa non inerisce al rapporto pubblicistico di assegnazione, ma si ricollega esclusivamente alle successive vicende del rapporto privatistico di godimento dell’immobile, ed il relativo atto dichiarativo non e’ connotato da alcuna discrezionalita’, essendo vincolato esclusivamente all’accertamento di detta causa sopravvenuta. Ne consegue che la tutela di tale posizione soggettiva e’ devoluta al giudice ordinario, al quale l’assegnatario puo’ rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, a norma dell’articolo 2932 c.c. (Cass., Sez. Un., 1 ottobre 2002, n. 14079; Cass. 11 settembre 2003, n. 13348; Cass. 8 gennaio 2007, n. 85).
In altri termini, la decadenza dalla assegnazione (in questo caso per abbandono dell’alloggio) e’ sottoposta alla verifica del giudice ordinario, il quale invece vi si e’ sottratto, affermando erroneamente, in diritto, che, nelle more dell’avvio del procedimento di revoca, l’assegnatario non poteva far valere il suo diritto al trasferimento dell’immobile: sicche’ il giudice di merito, in sede di rinvio, dovra’ verificare se tale diritto sussista oppure no.
2.3. – Il terzo motivo e’ inammissibile poiche’ non coglie la ratio decidendi posta dalla Corte d’appello a fondamento della decisione impugnata.
La Corte non ha difatti affermato che la mancata comunicazione del reddito giustificasse l’aumento del canone, bensi’ che, risultando aumentato il reddito dell’interessato, questi non aveva offerto prove in contrario.
2.4. – Il quarto motivo e’ inammissibile: la censura non fa riferimento ad un fatto storico decisivo e controverso che il giudice di merito avrebbe omesso di valutare, ma sollecita a ritenere contestato un fatto, l’invio di un atto interruttivo della prescrizione del diritto alla percezione del canone, che il giudice di merito ha invece ritenuto non contestato.
Orbene, l’accertamento della sussistenza di una contestazione ovvero d’una non contestazione, rientra nel quadro dell’interpretazione del contenuto e dell’ampiezza degli atti della parte, ed e’ sindacabile in cassazione solo per vizio di motivazione (Cass. 28 ottobre 2019, n. 27490), naturalmente nei limiti in cui il vizio di motivazione puo’ attualmente essere dedotto mediante il ricorso per cassazione.
Sicche’ la censura risulta essere del tutto versata in fatto.
3. – Respinto il primo motivo e dichiarati inammissibili il terzo e il quarto, va in definitiva accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione, che si atterra’ a quanto dianzi indicato e provvedera’ anche sulle spese di questo giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

respinge il primo motivo e dichiara inammissibili il terzo e il quarto, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui