Nella vendita ad effetti reali l’acquirente consegue immediatamente  il possesso giuridico

Corte di Cassazione, civile, Sentenza|10 marzo 2023| n. 7182.

Nella vendita ad effetti reali l’acquirente consegue immediatamente il possesso giuridico

Nella vendita ad effetti reali, una volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico (“sine corpore”) della “res vendita”, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (“corpus”), che si realizza con la consegna. La violazione di tale obbligo non è di norma esclusa dal fatto che l’acquirente sia a conoscenza, al momento della conclusione del contratto, dell’occupazione in atto del bene compravenduto se il venditore si è obbligato a consegnare la res libera da cose o persone.

Sentenza|10 marzo 2023| n. 7182. Nella vendita ad effetti reali l’acquirente consegue immediatamente il possesso giuridico

Data udienza 24 gennaio 2023

Integrale

Tag/parola chiave: Proprietà – Uso diretto degli immobili compravenduti da parte degli acquirenti o pagamento di un corrispettivo in caso di concessione a terzi – Modalità e criteri fissati da apposito regolamento – L.R. Liguria 2/2008 – Destinazione alberghiera del bene – Elementi desuntivi – Vendita ad effetti reali – Proprietà e possesso – Acquisizione immediata e senza necessità di materiale consegna – Obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale con la consegna – Obbligo di consegna – Diversa regolamentazione per accordo delle parti – Vendita di bene su cui insista un potere di detenzione (o il possesso) di un terzo legittimamente costituito – Obbligo del venditore di trasferire il solo possesso giuridico, non anche quello materiale – Mancata immissione nel possesso di fatto – Inadempimento del contratto – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa M. – Presidente

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

Dott. POLETTI Dianora – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 29852/2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Mario Ravinale, e Silvio Carloni, con domicilio eletto in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), E (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avv.ti Matteo Rossomando, e Alessandra Giovannetti, con domicilio eletto in (OMISSIS);
– controricorrenti –
e
(OMISSIS) S.A.S., in persona del legale rappresentante p.t.;
– intimata –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 1232/2017, pubblicata in data 5.10.2017;
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 24.1.2023 dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.
Udite le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto
Procuratore Generale Dott. Ceniccola Aldo, che ha chiesto il rigetto del ricorso.
Udito l’avv. Marilena Torre.

Nella vendita ad effetti reali l’acquirente consegue immediatamente il possesso giuridico

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno adito il Tribunale di Sanremo, chiedendo la condanna della (OMISSIS) alla consegna di due appartamenti acquistati dagli attori con contratto del (OMISSIS), e a risarcire il danno per il mancato utilizzo degli immobili, con ordine alla (OMISSIS) s.a.s., detentrice delle suddette porzioni esclusive, di provvedere al loro immediato rilascio, esponendo che: a) i beni facevano parte di un complesso destinato a residenza turistico- alberghiera gestito sin dal 2005 dalla (OMISSIS) s.a.s.; b) gli acquirenti si erano impegnati ad utilizzarli secondo le disposizioni della Legge Regionale 7 febbraio 2008, n. 2, e nella misura e secondo i criteri stabiliti da un apposito regolamento da adottare d’intesa con il gestore, con l’accordo che, qualora gli appartamenti fossero stati occupati da terzi, ai ricorrenti sarebbe stato riconosciuto un corrispettivo; c) a far data dal marzo 2010, gli attori non avevano potuto utilizzare gli immobili e nulla era stato corrisposto per l’occupazione.
Si e’ costituita la sola (OMISSIS), resistendo alla domanda.
La (OMISSIS) s.a.s. e’ rimasta contumace.
Il Giudice di primo grado, ritenuta superflua l’assunzione dei mezzi di prova, ha rigettato tutte le domande, con aggravio delle spese di causa.
La pronuncia e’ stata integralmente riformata in appello.
La Corte di merito ha posto in rilievo che era lo stesso contratto a consentire l’uso diretto degli immobili compravenduti da parte degli acquirenti o il pagamento di un corrispettivo in caso di concessione a terzi, per cui il fatto che il regolamento destinato a disciplinare tale utilizzo non fosse stato redatto, non consentiva alla venditrice di arrogarsi il potere di privare l’acquirente di qualsiasi possibilita’ di godimento insito nel contratto di compravendita.
Ha ordinato alla (OMISSIS) la consegna delle chiavi, con condanna al risarcimento del danno, liquidato in Euro 1164 mensili a far data dal marzo 2010, e alla (OMISSIS) s.a.s. il rilascio delle unita’ abitative.
Per la cassazione della sentenza la (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso affidato a quattro motivi.
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono con controricorso; la (OMISSIS) e’ rimasta intimata.
La causa, inizialmente avviata alla trattazione camerale, e’ stata rimessa in pubblica udienza con ordinanza n. 22032/2022.
Le parti hanno depositato memorie illustrative.

Nella vendita ad effetti reali l’acquirente consegue immediatamente il possesso giuridico

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli articoli 3 e 24 Cost., articoli 81 e 101 c.p.c., articoli 1140, 1322, 1323, 1362, 1363, 1376 e 1476 c.c., lamentando che la Corte di merito non abbia correttamente interpretato le clausole del contratto che imponevano agli acquirenti di rispettare la destinazione turistico-alberghiera e le disposizioni della Legge Regionale Liguria n. 2 del 2008, potendo utilizzare gli appartamenti solo per il tramite del gestore dell’azienda alberghiera (la (OMISSIS) s.a.s.) che aveva la disponibilita’ delle singole unita’ immobiliari, in modo da non pregiudicare la particolare destinazione degli immobili e l’offerta al pubblico degli alloggi.
Si sostiene che solo il gestore poteva rispondere della mancata consegna e del mancato utilizzo degli immobili, avendo la ricorrente adempiuto ogni obbligo nascente dal contratto.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli articoli 1140, 1322, 1323, 1362, 1363, 1376, 1476 c.c., della Legge Regionale Liguria n. 2 del 2008 e del Regolamento Regionale n. 2/2009, asserendo che la sentenza non avrebbe tratto le doverose conseguenze dalla riconosciuta sussistenza del vincolo di destinazione turistico-alberghiera, poiche’, proprio in virtu’ della descritta destinazione, la ricorrente era obbligata solo a mettere gli immobili a disposizione del gestore unitario, non avendo gli acquirenti titolo a godere direttamente delle singole unita’ abitative.
I due motivi sono meritevoli di accoglimento.
La domanda proposta da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) era volta non ad ottenere la semplice consegna delle chiavi, come sostiene il Pubblico Ministero, ma a conseguire la libera disponibilita’ dei beni in modo da esercitare tutte le facolta’ di utilizzo e di godimento che discendevano dalla vendita, come appunto disposto dalla Corte di merito (cfr. sentenza, pag. 5).
E’ peraltro incontroverso che almeno fino al marzo 2010 – per circa 9 mesi – gli immobili erano stati concessi in godimento a terzi e che era stato riconosciuto ai resistenti un corrispettivo per l’uso indiretto delle unita’ abitative (cfr. sentenza pag. 5).
Il contratto dava – invero – diritto al godimento (diretto o indiretto) delle singole unita’, ma sempre secondo modalita’ e criteri fissati da un apposito regolamento, dovendosi rispettare le previsioni della Legge Regionale Liguria n. 2 del 2008 e, dunque, la gestione unitaria dell’azienda – ad opera della (OMISSIS) – in essere da data anteriore alla vendita.
I contraenti avevano richiamato, a tal proposito, le disposizioni della Legge Regionale Liguria n. 2 del 2008, adottata in attuazione della L. n. 135 del 2001, articolo 2, commi 2 e 6, all’epoca vigente, il cui articolo 2 prevedeva che le strutture ricettive, incluse le RTA, dovessero garantire: a) la gestione unitaria dei servizi di pernottamento, secondo quanto previsto dai regolamenti; b) l’offerta libera e indifferenziata al pubblico, demandando ad un regolamento di attuazione la definizione dei requisiti tecnico-estetici, igienico-sanitari, le dotazioni e le caratteristiche che dovevano ossedere le strutture e i servizi da fornire all’utenza.
Il Reg. regionale 2/2009 – Disposizioni di attuazione della disciplina delle strutture ricettive alberghiere di cui alla Legge Regionale 7 febbraio 2008, n. 2 – oltre ad individuare, con l’articolo 9, comma 5, i requisiti dimensionali e funzionali delle residenze con destinazione turistico-alberghiera, specificava, all’articolo 3, che per gestione unitaria di una struttura ricettiva alberghiera doveva intendersi la gestione facente capo ad un unico soggetto per la fornitura dei servizi di pernottamento e che detto gestore dovesse avere la disponibilita’, in forza di un valido titolo di possesso, degli immobili in cui era svolta l’attivita’.
Caratteristici della destinazione alberghiera erano – quindi – la gestione unitaria dell’azienda affidata ad un’impresa e l’offerta al pubblico degli alloggi (cfr. Consiglio di Stato 38/1979; Consiglio di Stato 743/1979), anche ove i singoli immobili fossero alienati in proprieta’ esclusiva o in comproprieta’ (cfr. Cass. s.u. 5777/1990 e Cass. 1625/2007, secondo cui l’esistenza del vincolo alberghiero e’ compatibile con la multiproprieta’ degli alloggi o con l’esistenza di un condominio edilizio).
Gia’ con riferimento alla precedente Legge Regionale Liguria n. 11 del 1982 la giurisprudenza amministrativa aveva, parimenti, riconosciuto la compatibilita’ della vendita separata delle singole porzioni con il vincolo alberghiero, sempre che fosse garantita la gestione unitaria affidata ad un soggetto diverso dai proprietari (Consiglio Stato n. 824/1989; Consiglio di Stato 38/1979; nel senso che e’ incompatibile con il rispetto del vincolo alberghiero, configurando un ipotesi di lottizzazione abusiva penalmente sanzionabile, la vendita delle singole unita’ facenti parte di un complesso ove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d’albergo, poiche’ in tale caso viene meno l’originaria destinazione d’uso alberghiera, sostituita da quella residenziale: Cass. pen. 38799/2015; Cass. pen. 38001/2013; Cass. 17865/2009; Cass. pen. 6396/2006).
In definitiva, per effetto del richiamo alla Legge Regionale n. 2 de 2008 (e al Regolamento attuativo n. 2/2009) e delle altre specifiche previsioni del contratto di vendita, gli acquirenti avevano riconosciuto la legittimita’ del concorrente potere di utilizzo degli immobili che spettava al gestore (articolo 9 del Regolamento regionale n. 2/2009), e potevano rivendicare il godimento delle singole porzioni solo in forme compatibili con tale destinazione, non avendo titolo a pretendere dalla societa’ venditrice l’immissione nel possesso materiale delle unita’ immobiliari.
L’uso dei beni poteva aver luogo solo con modalita’ che salvaguardassero la gestione alberghiera ed era comunque esigibile nell’ambito del distinto rapporto che intercorreva tra gli acquirenti ed il gestore, essendo indubbio che la (OMISSIS) s.a.s., in virtu’ dei pregressi accordi con la Serenella s.r.l., aveva acquisito – legittimamente e in virtu’ di un titolo richiamato nel contratto di vendita (cfr. ricorso, pag. 7) – la materiale disponibilita’ dei beni ed era tenuta a consentire agli originari proprietari (e ai loro successivi aventi causa), l’utilizzo degli immobili nelle forme e con le modalita’ da stabilire con apposito regolamento.
1.1. Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente, e senza necessita’ di materiale consegna, non solo la proprieta’ ma anche il possesso giuridico (“sine corpore”) della “res vendita”, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (“corpus”), che si realizza con la consegna.
La violazione di tale obbligo (articolo 1476 c.c.) non e’ di norma esclusa dal fatto che l’acquirente sia a conoscenza, al momento della conclusione del contratto, dell’occupazione in atto del bene compravenduto se il venditore si e’ obbligato a consegnare la res libera da cose o persone (Cass. 24/1986; Cass. 5394/1997; Cass. 7171/2018).
L’articolo 1476 c.c. e’ tuttavia disposizione derogabile; l’obbligo di consegna puo’ essere diversamente regolato dall’accordo delle parti (Cass. 569/2008).
Se la vendita ha ad oggetto un bene su cui insista un potere di detenzione (o il possesso) di un terzo legittimamente costituito e che l’acquirente si e’ obbligato a riconoscere, il venditore ha l’obbligo di trasferire il solo possesso giuridico, non anche quello materiale; la mancata immissione nel possesso di fatto non da’ luogo ad inadempimento del contratto (Cass. 569/2008; in tal senso appare utile il richiamo anche a Cass. 1808/1984, secondo cui l’obbligo del venditore di trasferirne il possesso materiale puo’ essere derogato allorche’ lo stesso venditore, d’accordo con l’acquirente, mantenga la relazione immediata con la cosa venduta, possedendola non animo domini bensi’, ad altro titolo. Tale risultato e’ raggiungibile sia attraverso la costituzione di un diritto di natura reale, sia attraverso qualsiasi negozio (tipico o atipico, a titolo oneroso o gratuito) che sia idoneo ad attribuire al venditore un diritto di detenzione della cosa a scopo di godimento, di uso o di garanzia, dando luogo ad un rapporto di natura personale).
Nel caso in esame gli acquirenti, in forza degli accordi sottoscritti, erano obbligati ad utilizzare il bene secondo modalita’ da stabilire con il gestore e a riconoscere il potere di uso e di disposizione in capo alla (OMISSIS) s.a.s., gia’ costituita al momento della vendita, non potendo pretendere la consegna materiale da parte della venditrice (cfr. Cass. 2840/1968 in tema di vendita di cosa concessa in comodato, che precisa che, nel caso in cui il compratore abbia accettato la situazione giuridica esistente relativamente alla cosa che e’ divenuta di sua proprieta’, si determina l’operativita’ del vincolo nei suoi confronti ed e’ esclusa la responsabilita’ del venditore per la mancata restituzione o consegna del bene da parte del terzo).
Con la messa a disposizione degli immobili al gestore unitario, il contratto di vendita aveva esaurito i suoi effetti, in tal senso dovendo intendersi anche la clausola che prevedeva che il possesso degli immobili era stato trasferito al momento della firma, disposizione che andava interpretata alla luce delle clausole che contemplavano la gestione unitaria dell’azienda alberghiera in cui erano inclusi anche gli immobili compravenduti, attribuendone la disponibilita’ materiale alla (OMISSIS) s.a.s..
2. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 345 c.p.c., sostenendo che, mentre in primo grado era stato chiesto il risarcimento del danno per il mancato godimento fino al febbraio 2013, in appello era stata introdotta una domanda nuova, volta ad ottenere il risarcimento anche per il danno maturato nei mesi successivi.
Il quarto motivo denuncia la violazione degli articoli 1218, 1223 e 1225 c.c., lamentando che, data la destinazione alberghiera dei beni, non era configurabile un danno da mancato godimento delle porzioni esclusive, non avendo gli acquirenti titolo ad utilizzarle direttamente, senza la mediazione del gestore.
Si assume inoltre che, nel quantificare il risarcimento, non era consentito moltiplicare il canone mensile percepito in passato per il numero dei mesi di ritardo nella consegna, poiche’ gli immobili erano utilizzati solo nel periodo estivo e non garantivano un introito fisso.
I due motivi sono assorbiti per effetto dell’accoglimento delle precedenti censure, da cui consegue l’insussistenza dell’inadempimento e l’impossibilita’ di condannare la (OMISSIS) al risarcimento del danno.
Sono – in conclusione – accolti i primi due motivi di ricorso, con assorbimento delle altre censure.
La sentenza e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.

 

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