Preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 18 febbraio 2020, n. 4013.

La massima estrapolata:

Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui e, cioè, il consenso degli altri, attesa l’unitarietà della prestazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva condannato uno dei promittenti venditori alla restituzione, in favore del promissario acquirente, del doppio della caparra, nonostante l’inadempimento all’obbligo di prestare il consenso fosse acrivibile all’altro comproprietario).

Ordinanza 18 febbraio 2020, n. 4013

Data udienza 5 giugno 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 21462-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 962/2015 della Corte d’appello di Napoli, depositata il 25/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/06/2019 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte.

RILEVATO

che:
– (OMISSIS) quale promissario acquirente conviene i promittenti venditori (OMISSIS) ed (OMISSIS), rispettivamente titolari divisi del fabbricato e del terreno, oggetto del preliminare di vendita, per far dichiarare la risoluzione del contratto preliminare;
– i convenuti si costituiscono con distinte difese: (OMISSIS) deduce che la mancata stipula del definitivo era imputabile ad (OMISSIS), ingiustificatamente rifiutatasi; (OMISSIS), che non nega di non avere voluto stipulare il definitivo, dichiara che la mancata stipula era comunque imputabile al promissario acquirente;
-la sentenza dell’adito Tribunale di S,. Maria Capua Vetere-sezione distaccata di Carinola dichiara la risoluzione e condanna i convenuti a restituire gli importi ricevuti;
– propongono appello entrambi i convenuti ribadendo le difese svolte in primo grado;
– la Corte napoletana traccia il principio sulla cui base esaminare gli inadempimenti imputati ai due convenuti e li valuta in relazione non al danno ma all’intensita’ oggettiva e soggettiva della violazione contrattuale (cfr. Cass. 14034/2005; 166/2005; 24003/2004);
– l’applicazione di detto principio ai comportamenti delle parti conduce il giudice dell’appello a ritenere immotivato ed ingiustificatamente contrario alle fondamentali regole di correttezza e buona fede contrattuale il comportamento dell’appellante (OMISSIS);
– con riguardo a quello di (OMISSIS), ritenendo di fare applicazione del principio secondo il quale i promittenti alienanti sono obbligati a prestare il consenso necessario al trasferimento del bene ritenuto un unicum inscindibile (cfr. cass. 11549/2014), ravvisa comunque la corresponsabilita’, salva la possibilita’ di chiedere il risarcimento dei danni nei confronti di (OMISSIS) e rigetta l’appello dallo stesso proposto;
– la cassazione della sentenza d’appello e’ chiesta sia da (OMISSIS) che da (OMISSIS) con due separati ricorsi, entrambi articolati in due motivi;
-non ha svolto attivita’ difensiva l’intimato (OMISSIS).

CONSIDERATO

che:
– preliminarmente va disposta, ai sensi dell’articolo 335 c.p.c., la riunione delle due impugnazioni avendo ad oggetto la medesima sentenza;
– per quanto riguarda il ricorso proposto da (OMISSIS) con il primo motivo si denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione delle norme in tema di buona fede e correttezza;
-la doglianza e’ inammissibile perche’ non censura il principio di diritto posto dalla sentenza d’appello a base della decisione di rigetto del gravame e cioe’ la mancata allegazione e prova che il termine del 31/10/2007 fosse stato pattuito dalle parti come essenziale;
– tale circostanza costituisce il presupposto logico della ritenuta violazione dell’obbligazione di buona fede e la ricorrente non l’ha contestato;
– con il secondo motivo, si denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame della circostanza dedotta dall’appellante secondo la quale con perizia giurata era stato dedotto che le ragioni tecniche per la concessione del mutuo a favore del promissario acquirente erano venute meno gia’ prima del 31/10/2007 sicche’ la promittente venditrice poteva fondatamente eccepire al promissario acquirente che aveva unilateralmente rinviato l’appuntamento dal notaio fissato per quella data, l’eccezione di inadempimento;
– la censura e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 348-ter c.p.c., comma 5, per essere il giudizio di appello proposto dopo l’11/9/2012 e riguardare una sentenza d’appello che ha confermato la decisione di primo grado;
– all’esito sfavorevole delle censure sollevate da (OMISSIS), consegue il rigetto del suo ricorso;
– passando all’esame del ricorso proposto da (OMISSIS), con il primo motivo si censura, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione degli articoli 1362, 1292, 1307 c.c. per avere la corte territoriale erroneamente interpretato il contratto laddove prevedeva che ciascuno dei due promittenti venditori si era impegnato per la propria parte (ex articolo 1362 c.c.);
– le obbligazioni erano, ad avviso del ricorrente (OMISSIS), parziarie e non solidali (articolo 1292 c.c.) mentre era stata erroneamente ritenuta la solidarieta’ di obbligazioni in realta’ disgiunte;
– la corte territoriale avrebbe dovuto applicare l’articolo 1314 c.c.;
– si censura inoltre l’applicazione dell’articolo 1385 c.c. per avere disposto la restituzione del doppio della caparra come se si versasse in fattispecie di inadempimento del debitore, situazione che non ricorrerebbe per il sig. (OMISSIS);
– con il secondo motivo si censura l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 rappresentato dalla specifica dizione ” ciascuno per la propria parte” in riferimento all’obbligazione della promessa di vendere allo (OMISSIS); tale dizione sarebbe decisiva ai fini della qualificazione dell’obbligazione delle parti promittenti venditrici;
-le censure involgenti nella sostanza tutte la qualificazione delle obbligazioni dei promittenti venditori possono essere esaminate congiuntamente e sono infondate;
– costituisce principio consolidato che l’obbligazione e’ indivisibile ai sensi dell’articolo 1316 c.c. quando ha ad oggetto una cosa o un fatto che non e’, oggettivamente, suscettibile di divisione per sua natura o per il modo soggettivo in cui e’ stato considerato dalle parti contraenti (cfr. Cass. 2822/2014; id. 3622/1983);
-cio’ posto la qualificazione data dalla corte territoriale all’obbligazione assunta dai promittenti venditori nel contratto preliminare appare conforme ai criteri interpretativi stabiliti dalle norme, cosi’ come conforme a legge e’ la perimetrazione dell’obbligazione di ciascun promittente venditore, il quale non si obbliga solo a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota ma promette anche il fatto altrui, cioe’ il consenso degli altri attesa l’unitarieta’ della prestazione (cfr. Cass. 11549/2014);
– le censure auspicano una conclusione diversa in relazione alla natura divisibile della obbligazione per l’evidente ricaduta sul contenuto piu’ ridotto dell’obbligazione dei vari obbligati, anche ai fini della quantificazione di quanto dovuto ai sensi dell’articolo 1385 c.c. in caso di inadempimento, ma in tali termini appaiono tutte destituite di fondamento;
– all’esito sfavorevole di entrambi i motivi consegue il rigetto anche del ricorso proposto da (OMISSIS);
– nulla va disposto a carico dei ricorrenti in ordine alle spese di giustizia in ragione del mancato svolgimento di attivita’ difensiva da parte dell’intimato (OMISSIS);
-infine, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta entrambi i ricorsi; nulla sulle spese.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i ricorsi, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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