Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|28 giugno 2022| n. 20774.
Mediatore e l’informazione di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
Il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, cod. civ., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca
Ordinanza|28 giugno 2022| n. 20774. Mediatore e l’informazione di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
Data udienza 15 dicembre 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Contratti – Mediazione – Provvigione – Spettanza – Presupposti – Uso della diligenza – Esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5700-2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 768/2016 del Tribunale di Trento, depositata il 29/07/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2021 dalla Consigliera CASADONTE Annamaria.
Mediatore e l’informazione di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
RILEVATO IN FATTO
che:
– con atto di citazione ritualmente notificato nel 2012, la ditta individuale (OMISSIS) (in seguito solo ” (OMISSIS)”) conveniva in giudizio (OMISSIS) affinche’ venisse condannato a corrispondere la provvigione, dovuta per l’attivita’ di mediazione svolta nella compravendita immobiliare tra la sig.ra (OMISSIS) e il convenuto ed avente ad oggetto la compravendita dell’immobile di proprieta’ della prima sito in (OMISSIS), e quantificata in Euro 2.011,30;
– la ditta attrice esponeva, infatti, di avere svolto attivita’ di mandato, consulenza e mediazione professionale in favore del (OMISSIS); di averlo accompagnato in due occasioni a visitare l’immobile e che le trattative tra le parti circa l’affare erano andate a buon fine, tanto che la stessa ditta attrice aveva curato la redazione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti;
– il (OMISSIS) si costituiva in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande attoree, esponendo che la (OMISSIS) non aveva ricevuto alcun mandato dal convenuto; che, in ogni caso, il credito asseritamene maturato a titolo di provvigioni per la mediazione era prescritto ai sensi dell’articolo 1755 c.c. e dell’articolo 1950 c.c., che la domanda era nulla per indeterminatezza; in via riconvenzionale, nell’ipotesi in cui fosse stata accertata l’esistenza di un contratto di mediazione o di altro contratto tra le parti, il (OMISSIS) chiedeva che fossero dichiarati la violazione degli obblighi di cui all’articolo 1759 c.c., da parte della ditta attrice, per non avergli resa nota l’esistenza di ipoteche non estinte e di servitu’ a carico dell’immobile in questione, e comunque l’inadempimento contrattuale di parte attrice, con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti;
– il giudice di pace di Borgo Valsugana rigettava la domanda di parte attrice, per intervenuta prescrizione del credito da essa vantato, per esser la lettera inviata da parte attrice al convenuto in data 18 ottobre 2010 inidonea ad interrompere la prescrizione della pretesa creditoria;
– (OMISSIS) impugnava la predetta sentenza, lamentando che il giudice di pace non aveva tenuto conto del fatto che la comunicazione del 18 ottobre 2010 conteneva la richiesta di pagamento dell’importo da essa preteso, con specifico riferimento alla fattura allegata a tale comunicazione; inoltre, rilevava che il contratto intercorso tra le parti non poteva essere ricondotto a rapporto di mediazione ma a un vero e proprio contratto di consulenza, con la conseguenza che doveva ritenersi applicabile l’ordinaria prescrizione decennale;
– il (OMISSIS) si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello e, con appello incidentale, chiedeva che fosse accertato l’inadempimento della ditta appellante, con condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti;
– con la sentenza n. 786/2016, il tribunale di Trento, in funzione di giudice d’appello, rigettava l’impugnazione principale;
– il giudice d’appello rilevava, in primo luogo, l’erroneita’ della sentenza impugnata nella parte in cui aveva considerato la comunicazione del 18 ottobre 2010 inidonea ad interrompere la prescrizione;
– in secondo luogo, sussunta la fattispecie di causa in quella della mediazione prevista dall’articolo 1754 c.c., il giudice di secondo grado ha ritenuto non dovuta alcuna provvigione alla ditta appellante, perche’ la stessa pur avendo assunto anche l’incarico di redigere il contratto preliminare con il connesso obbligo di accertare diligentemente le caratteristiche dell’immobile al fine di riportarle nel documento, non vi aveva provveduto, avendo al punto 4 del preliminare previsto che l’immobile era gravato da un’ipoteca gia’ estinta di Euro 78.000,00, risultata ancora iscritta ed quindi ne’ estinta ne’ cancellata;
– a fronte di tali circostanze e della mancata prova dell’estinzione del debito oggetto dell’ipoteca, il rifiuto dell’appellato di adempiere al pagamento della provvigione e’ stato ritenuto giustificato e quindi, pur con diversa motivazione, il giudice d’appello ha confermato l’esclusione del diritto al compenso invocato dalla (OMISSIS);
– il tribunale di Trento ha altresi’ rigettato l’appello incidentale del (OMISSIS) volto al riconoscimento del risarcimento del danno, per mancata prova di alcun pregiudizio;
– e’ stato, invece, accolto l’appello incidentale sulla statuita compensazione delle spese, riformando sul punto la sentenza di prime cure stante la mancanza di ragioni che la giustificassero;
– la cassazione della sentenza d’appello e’ chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a tre motivi;
– non ha svolto attivita’ difensiva l’intimato (OMISSIS).
Mediatore e l’informazione di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
CONSIDERATO IN DIRITTO
che:
– con il primo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e n. 4, la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e 345 c.p.c.: il ricorrente lamenta che il giudice d’appello avrebbe posto a fondamento dell’inadempimento della ditta fatti diversi da quelli allegati dalle parti; e che avrebbe di fatto accolto domande ed eccezioni nuove, basate su fatti non allegati fin dal primo grado;
– il motivo e’ infondato;
– la violazione degli obblighi previsti dall’articolo 1759 c.c. e’ fatta valere tanto in primo grado con la domanda riconvenzionale di risarcimento danni per non averlo parte attrice reso noto dell’esistenza di ipoteche e di servitu’ a carico dell’immobile, proposta dal convenuto, quanto in grado d’appello con l’impugnazione incidentale subordinata avente ad oggetto l’inadempimenmto dell’appellante e la condanna al risarcimento dei danni (cfr. pag. 3, ultimo cpv. della sentenza impugnata);
– la violazione degli obblighi previsti dall’articolo 1759 c.c., a carico del mediatore – che e’ tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso – non e’ stata rilevata d’ufficio dal giudice d’appello, ma, come indicato, ha costituito recepimento dell’eccezione che parte appellata aveva formulato fin dal primo grado e che, pertanto, non costituisce un novum in appello;
– cio’ emerge pacificamente non solo dalla narrativa dei fatti di cui in causa, ma anche dalla sentenza impugnata dove, a pag. 6, viene espressamente accolta la “tesi difensiva di parte appellata, secondo cui nessuna provvigione e’ dovuta alla ditta appellante, risultando la stessa inadempiente all’obbligazione di informare adeguatamente il promissario acquirente circa le effettive condizioni dell’immobile da acquistare”;
– con il secondo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione degli articoli 1710, 1759 e 2878 c.c., nonche’ dell’articolo 1477 c.c., comma 3, del Decreto Legislativo n. 192 del 2005, articolo 6; del Decreto Legislativo n. 28 del 2011, articolo 13: il ricorrente lamenta che non rientrerebbe tra gli obblighi del mediatore quello di accertare e comunicare al promesso acquirente l’esistenza di ipoteche gravanti sull’immobile oggetto di mediazione;
– il secondo motivo appare inammissibile ex articolo 360-bis (cfr. Cass. Sez. Un. 7155/2017): costituisce, infatti, principio consolidato che il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’articolo 1759 c.c., comma 1, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito e’ incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca (Cass. n. 27482/2019; id. 965/2019; id. 16382/2009; id. 4126/2001);
– in relazione a detto pacifico orientamento la critica del ricorrente non offre elementi che ne giustifichino il mutamento;
– con il terzo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c.: il ricorrente lamenta che il giudice d’appello avrebbe erroneamente ritenuto la ditta mediatrice gravata dell’onere di provare l’estinzione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di mediazione.
– il motivo appare infondato: spettava a (OMISSIS) provare l’estinzione dell’ipoteca, perche’ cosi’ avrebbe provato di aver correttamente adempiuto agli obblighi informativi ex articolo 1759 c.c.;
– il ricorso e’ dunque rigettato;
– nulla va disposto sulle spese atteso il mancato svolgimento di attivita’ difensiva da parte dell’intimato;
– sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M
La Corte rigetta il ricorso.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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