Mancato versamento del costruttore al promissario acquirente di una fideiussione

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|6 maggio 2022| n. 14405.

Mancato versamento del costruttore al promissario acquirente di una fideiussione.

L’art. 2 del D.Lgs. n. 122/2015 prevede che nel momento della stipulazione di un contratto con la finalità di un trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, pena la nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse.
La nullità di protezione, ossia il mancato versamento da parte del costruttore al promissario acquirente di una fideiussione, come previsto dall’art. 2 del dlgs n. 122/2005, deve essere comunicata obbligatoriamente all’acquirente sia in sede arbitrale che giudiziaria.

Sentenza|6 maggio 2022| n. 14405. Mancato versamento del costruttore al promissario acquirente di una fideiussione

Data udienza 11 gennaio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Arbitrato – Lodo – Esistenza di una nullità cosiddetta di protezione – Obbligo di segnalazione – Obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse – Art. 2 dlgs 122/2005

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 6967/2018 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
FALLIMENTO (OMISSIS) SRL, IN PERSONA DELLA SUA CURATRICE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1473/2017 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 21/11/2017;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2022 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;
udito l’Avvocato (OMISSIS) che si riporta agli atti difensivi;
sentito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Mancato versamento del costruttore al promissario acquirente di una fideiussione

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) il 6 agosto 2008 stipulava con la (OMISSIS) s.r.l. un contratto preliminare di vendita di una villetta da consegnare entro il 30 giugno 2009, al prezzo di Euro 300.000 (da versarsi secondo la seguente ripartizione: Euro 40.000 al preliminare, Euro 80.000 alla posa del tetto ed Euro 180.000 al rogito); la clausola 11 del contratto preliminare prevedeva che “qualsiasi controversia concernente il presente contratto (..) sara’ risolta” da un Collegio arbitrale. Con successiva scrittura privata del 12 agosto 2008, le parti concordavano il pagamento di ulteriori Euro 60.000 per varianti extracapitolato.
Con domanda del 13/17 gennaio 2011 (OMISSIS) dava avvio al giudizio arbitrale: deduceva di avere corrisposto Euro 153.200 (delle quali Euro 30.000 in esecuzione della scrittura dell’agosto del 2008) e che controparte si era rifiutata di perfezionare la vendita alla data fissata; chiedeva quindi di accertare l’inadempimento della promittente venditrice, di trasferire la proprieta’ dell’immobile ex articolo 2932 c.c., e di condannare la (OMISSIS) alla rimozione dei vizi o alla riduzione del prezzo, nonche’ a pagare una penale per il ritardo. La (OMISSIS), costituendosi nel giudizio arbitrale, chiedeva a sua volta di accertare l’inadempimento di controparte e di trasferire la proprieta’ dell’immobile ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
Con lodo dell’11 luglio 2012, veniva trasferita la proprieta’ dell’immobile a (OMISSIS), previo pagamento della somma di Euro 194.449,30: il Collegio arbitrale dichiarava la propria competenza anche riguardo all’accordo successivo del 12 agosto 2008 e, accertato il prezzo pattuito, quantificava i contrapposti crediti; ritenendo legittimo il rifiuto di (OMISSIS) di stipulare il definitivo, a fronte dell’inadempimento della promissaria acquirente, determinava nella misura sopraindicata il credito a favore di (OMISSIS).
(OMISSIS) impugnava il lodo; con il primo motivo sosteneva la nullita’ del medesimo per avere gli arbitri omesso di rilevare d’ufficio la nullita’ di protezione prevista in proprio favore dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2, in quanto, avendo l’accordo integrativo previsto il pagamento di ulteriori Euro 60.000, e a fronte del versamento di Euro 30.000, controparte non aveva stipulato la relativa fideiussione. La Corte d’appello di Brescia, con sentenza 21 novembre 2017, n. 1473, ha rigettato l’impugnazione, anzitutto ritenendo infondato il primo motivo. Avverso la pronuncia (OMISSIS) ricorre per cassazione.
Il Fallimento n. 17/2015 – (OMISSIS) s.r.l. resiste con controricorso.
La ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

CHE:
I. Il ricorso e’ articolato in quattro motivi.
a) I primi due motivi sono strettamente connessi e denunciano, rispettivamente, il primo “violazione e falsa applicazione dell’articolo 354 c.p.c., comma 4, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4”, e il secondo “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1421 c.c. in combinato disposto con il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articoli 2 e 6, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”: il lodo era viziato per omesso rilievo d’ufficio della nullita’ di cui al Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2, o comunque omesso invito al contraddittorio sul punto, e la Corte d’appello ha erroneamente rigettato il motivo che denunciava il vizio, affermando che si tratta di una nullita’ relativa che poteva essere fatta valere solo dal soggetto a tutela del quale e’ disposto l’obbligo e che comunque la ricorrente non aveva sollevato l’eccezione di nullita’ nel giudizio arbitrale e che la proposizione della medesima per la prima volta in sede di impugnazione per nullita’ del lodo era inammissibile.
I due motivi, che pongono la questione del rilievo d’ufficio della nullita’ c.d. di protezione nel giudizio arbitrale e della possibilita’ di far valere tale mancato rilievo nel successivo giudizio di nullita’ davanti al giudice statale e sull’eventuale dovere di quest’ultimo di rilevare d’ufficio tale nullita’ o comunque di invitare al contraddittorio sul punto le parti, sono fondati.
Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2, prevede che all’atto della stipulazione di un contratto che abbia come finalita’ il trasferimento non immediato della proprieta’ su un immobile da costruire, il costruttore “e’ obbligato a pena di nullita’ del contratto, che puo’ essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme” che ha riscosso (sulla disposizione e la ratio della sua introduzione cfr. Cass., n. 30555/2019).
La Corte d’appello, nella sentenza impugnata, parla di semplice “nullita’ relativa, che per disposizione speciale di legge puo’ essere fatta valere solo dal soggetto a tutela del quale viene disposto l’obbligo ivi previsto”, finendo per assimilarla alla annullabilita’; in realta’, siamo di fronte a una nullita’ c.d. di protezione, categoria rispetto alla quale le sezioni unite di questa Corte, con la sentenza n. 26242/2014, hanno affermato che il rilievo da parte del giudice e’ sempre obbligatorio, nel senso di indicazione alle parti di tale vizio, mentre la dichiarazione, ove sia mancata una espressa domanda della parte all’esito della suddetta indicazione ufficiosa, e’ statuizione facoltativa (negli stessi termini, da ultimo, cfr. Cass. n. 3308/2019).
La Corte d’appello afferma poi che la mancata formulazione da parte della ricorrente della eccezione di nullita’ nel giudizio arbitrale ha determinato l’inammissibilita’ della relativa proposizione dell’eccezione per la prima volta in sede di impugnazione del lodo. L’affermazione e’ errata. Secondo la giurisprudenza della Corte Europea di giustizia (v., in particolare, la sentenza 26 ottobre 2006, resa nel procedimento C168/05, Mostaza Clara), il giudice nazionale, chiamato a pronunciarsi sull’impugnazione di un lodo arbitrale, ove ritenga che tale accordo contenga una clausola abusiva, deve rilevare la nullita’ dell’accordo arbitrale e annullare il lodo anche qualora il consumatore non abbia fatto valere tale nullita’ nell’ambito del procedimento arbitrale, ma solo in quello per l’impugnazione del lodo; tale facolta’ va riconosciuta al giudice nazionale in quanto e’ necessaria per garantire al contraente debole una tutela effettiva, tenuto conto, in particolare, del rischio che questi ignori i suoi diritti o incontri difficolta’ per esercitarli.
Gli arbitri, pertanto, avevano l’obbligo di segnalare alla ricorrente l’esistenza della nullita’ e, non avendolo questi fatto, la ricorrente era
legittimata a impugnare il lodo ai sensi dell’articolo 829, comma 3, c.p.c., che dispone che l’impugnazione per violazione delle regole di diritto relative al merito della controversia e’ in ogni caso ammessa per contrarieta’ all’ordine pubblico. Come ha specificato la Corte di giustizia nella pronuncia richiamata, nei limiti in cui un giudice nazionale deve, in base alle proprie norme di diritto processuale nazionale, accogliere l’impugnazione di un lodo arbitrale, fondata sulla violazione delle norme nazionali di ordine pubblico, esso deve ugualmente accogliere una domanda fondata sulla violazione delle norme comunitarie di tale tipo (la tutela dei contraenti deboli si estrinseca infatti in norme imperative che, in considerazione dell’inferiorita’ di una delle parti contrattuali, mirano a sostituire all’equilibrio formale che il contratto determina fra i diritti e gli obblighi delle parti un equilibrio reale, finalizzato a ristabilire l’uguaglianza delle parti stesse, finalita’, quest’ultima, di interesse pubblico comunitario, v. al riguardo la pronuncia della Corte di giustizia 1 giugno 1999, causa C-126/97, Eco Swiss).
Il pubblico ministero, nella esposizione orale delle sue conclusioni, ha eccepito l’inammissibilita’ dei due motivi di ricorso, in quanto privi di interesse: la ricorrente ha si’ fatto valere davanti alla Corte d’appello la nullita’ di protezione e la conseguente nullita’ del lodo, per non avere gli arbitri sottoposto la questione al contraddittorio delle parti, ma ha poi chiesto alla Corte d’appello non di dichiarare la nullita’ del contratto preliminare concluso tra le parti, ma di pronunciare il trasferimento della proprieta’ del bene, cosi’ rinunciando alla dichiarazione della nullita’.
Il rilievo non puo’ essere accolto. E’ vero che la ricorrente ha chiesto di eseguire il contratto preliminare e non di dichiararlo nullo, ma nel suo atto di impugnazione ai sensi dell’art” 828 c.p.c. ha domandato alla Corte d’appello di dichiarare la nullita’ dell’accordo integrativo del 12 agosto 2008, con il quale era stato concordato il pagamento di ulteriori Euro 60.000, accordo, quest’ultimo, rispetto al quale non era stata prestata fideiussione da parte del costruttore. La denunciata nullita’ di protezione attiene quindi non al primo contratto preliminare di vendita, ma, appunto, al successivo contratto integrativo, cosi’ che l’accertamento della nullita’ di quest’ultimo (che porta a non considerare i 60.000 Euro nella determinazione del prezzo dell’immobile) non incide sulla validita’ del primo contratto ed e’ quindi compatibile con la domanda di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
b) L’accoglimento dei primi motivi comporta l’assorbimento dei restanti terzo e quarto motivo che denunciano il terzo “violazione e falsa applicazione dell’articolo 829 c.p.c., comma 1, n. 11”, per avere la Corte d’appello confermato un lodo viziato da “manifesta contraddittorieta’ e incompletezza”, e il quarto “violazione e falsa applicazione dell’articolo 829 c.p.c., comma 1, n. 12”, per avere il Collegio arbitrale omesso di pronunciare sulla domanda della ricorrente di accertamento dell’inadempimento della controparte alle obbligazioni assunte nei suoi confronti.
II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Brescia, che si atterra’ al seguente principio di diritto: “”gli arbitri hanno l’obbligo di segnalare alla parte l’esistenza di una nullita’ c.d. di protezione (quale la violazione del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2, che impone al costruttore l’obbligo di rilasciare e consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse); qualora gli arbitri non pongano in essere tale segnalazione, questa deve essere compiuta dal giudice statale adito in sede di impugnazione del lodo e la mancata segnalazione della nullita’ di protezione e’ motivo di impugnazione ai sensi dell’articolo 829 c.p.c., comma 3, attenendo la disposizione che commina la nullita’ di protezione all’ordine pubblico comunitario”.
La Corte d’appello provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Brescia in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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