L’utilizzatore in leasing e l’azione di nullità della vendita

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|14 ottobre 2021| n. 28024.

L’utilizzatore in leasing e l’azione di nullità della vendita.

L’utilizzatore in leasing di un immobile già venduto al concedente separatamente dal posto auto è legittimato a proporre, nei confronti del venditore, l’azione di nullità del contratto di vendita ai sensi dell’art.41 sexies della l. n. 1150 del 1942, atteso che la nullità di un contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, e l’eventuale clausola contrattuale volta ad escludere la predetta legittimzione, oltre ad essere inefficace in quanto pattuizione “iure tertii”, sarebbe contraria all’ordine pubblico, essendo le ipotesi di nullità del contratto dettate nell’interesse generale.

Ordinanza|14 ottobre 2021| n. 28024. L’utilizzatore in leasing e l’azione di nullità della vendita

Data udienza 14 aprile 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Contratti – Leasing immobiliare – Acquisto – Mancato trasferimento posto auto – Mancata utilizzazione – Azione dell’utilizzatore nei confronti del venditore – Esclusa

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere

Dott. CRICENTI Giuseppe – Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso n. 17261/19 proposto da:
-) (OMISSIS) s.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato a (OMISSIS), difeso dagli avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
-) (OMISSIS) s.p.a., elettivamente domiciliato a (OMISSIS), difeso dall’avvocato (OMISSIS) in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso;
– controricorrente –
nonche’
-) (OMISSIS) s.p.a.;
– intimata -;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze 1.2.2019 n. 246;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 aprile 2021 dal Consigliere relatore Dott. Marco Rossetti.

L’utilizzatore in leasing e l’azione di nullità della vendita

FATTI DI CAUSA

1. Nel 2002 la societa’ (OMISSIS) s.a.s. (d’ora innanzi, la ” (OMISSIS)”) convenne dinanzi al Tribunale di Prato le societa’ (OMISSIS) s.p.a. e (OMISSIS) s.p.a., esponendo che:
-) nel 2001 aveva stipulato un contratto di leasing con la (OMISSIS), avente ad oggetto un immobile adibito ad ufficio sito nella citta’ di (OMISSIS);
-) la societa’ concedente aveva acquistato il suddetto immobile dalla (OMISSIS) s.p.a.;
-) il contratto di compravendita immobiliare stipulato tra venditore ( (OMISSIS)) e concedente ( (OMISSIS)) stabiliva che all’acquirente fosse trasferita la proprieta’ dell’immobile con le sue pertinenze;
-) all’acquirente tuttavia non era stato trasferito il possesso del posteggio auto, benche’ realizzato ed esistente, in violazione di quanto prescritto DALLA L. 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies; conseguentemente, anche l’utilizzatore in leasing non aveva potuto fruire del posteggio.
Concluse pertanto chiedendo la condanna della (OMISSIS) (venditrice dell’immobile) “ad immettere parte attrice nel possesso dei posti auto”, oltre al risarcimento del danno.
2. Si costitui’ la sola (OMISSIS), eccependo:
-) che la (OMISSIS) aveva stipulato un contratto di leasing in malafede;
-) che la domanda attorea era una domanda di nullita’, e il contratto di compravendita stipulato tra concedente e (OMISSIS) escludeva espressamente che l’utilizzatore in leasing fosse legittimato a proporre nei confronti del venditore azioni di nullita’ o annullabilita’ del contratto;
-) in subordine, eccepiva che la (OMISSIS) non aveva mai offerto, come sarebbe stato suo onere, alcuna somma di denaro per riequilibrare il sinallagma contrattuale per l’ipotesi in cui fosse stata accolta la domanda di trasferimento del possesso del posto auto.
3. Con sentenza 17 maggio 2012 n. 701 il Tribunale di (OMISSIS) rigetto’ la domanda, ritenendo che le modifiche all’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942, introdotte dalla L. n. 246 del 2005, articolo 12, comma 9, dovessero applicarsi retroattivamente, e che tali modifiche avevano fatto cadere il fondamento normativo posto dall’attrice a sostegno della propria domanda.
4. La sentenza venne appellata dalla parte soccombente.
La Corte d’appello di Firenze, con sentenza 1 febbraio 2019 n. 246, rigetto’ il gravame.
La Corte d’appello ritenne che:
-) il posto auto non poteva ritenersi implicitamente ricompreso nella compravendita immobiliare, in quanto l’atto pubblico di vendita non ne faceva menzione alcuna; ne’ poteva ritenersi che il generico richiamo alle “pertinenze”, non meglio precisate, bastasse per includere nella compravendita anche il posto auto;
-) di conseguenza, la domanda attorea andava qualificata non gia’ come richiesta di condanna all’esecuzione di un contratto rimasto inadempiuto, ma come accertamento della nullita’ parziale del contratto di compravendita, nella parte in cui non aveva trasferito il posto auto, in violazione delle prescrizioni del ricordato L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies;
-) tuttavia il contratto di compravendita immobiliare stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS) prevedeva che solo l’azione di garanzia per i vizi potesse essere esercitata direttamente dall’utilizzatore nei confronti del venditore; per contro le azioni “di annullamento e risoluzione” potevano essere esercitate solo dall’acquirente, e cioe’ la (OMISSIS).
5. La sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione dalla Immobiliare (OMISSIS) con ricorso fondato su tre motivi ed illustrato da memoria.
Ha resistito con controricorso la sola (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4, la violazione degli articoli 112 e 346 c.p.c..
Sostiene, al riguardo, una tesi cosi’ riassumibile:
-) in primo grado la (OMISSIS) aveva eccepito il difetto di legittimazione attiva (sostanziale) della societa’ attrice;
-) il Tribunale di Prato aveva implicitamente rigettato tale eccezione;
-) la (OMISSIS) in appello non l’aveva riproposta.
Ne trae la conclusione che la Corte d’appello, affermando il difetto di legittimazione della (OMISSIS), avrebbe giudicato ultra petita.
1.1. Il motivo e’ infondato.
In primo grado il Tribunale rigetto’ la domanda della (OMISSIS) sul presupposto della inesistenza della norma sulla quale l’attrice aveva fondato la propria pretesa.
Il Tribunale, dunque, non esamino’ la questione della legittimazione sostanziale della (OMISSIS) in base ai patti contrattuali, la quale rimase assorbita.
Nessun giudicato interno, dunque, si era formato, e legittimamente la Corte d’appello pote’ rilevare ex officio la suddetta questione.
2. Col secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione degli articoli 1339, 1374, 1419 c.c.; L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies.
Sostiene la ricorrente che erroneamente la Corte d’appello l’ha ritenuta priva di legittimazione (sostanziale) per invocare la nullita’ del contratto di compravendita.
Deduce di non avere mai formulato alcuna domanda di nullita’, ma solo una domanda di “accertamento dell’avvenuta costituzione di un diritto reale d’uso a parcheggio” in suo favore (cosi’ il ricorso, pagina 16).
Aggiunge che tale domanda era volta ad ottenere non una pronuncia di nullita’ del contratto, ma la sua integrazione secondo le previsioni di legge, ai sensi dell’articolo 1374 c.c..
Una nullita’ del contratto di compravendita, osserva la ricorrente, si sarebbe potuta invocare solo se quest’ultimo avesse contenuto un patto espresso in virtu’ del quale il venditore riservava a se’ la proprieta’ o l’uso del posto auto;
oppure se il costruttore avesse alienato a terzi il solo posto auto, separatamente dall’immobile.
Nel caso di specie, invece, il contratto di compravendita immobiliare non conteneva alcuna di queste clausole, ma semplicemente taceva sulla sorte del posto auto: sicche’, conclude la ricorrente, era inconcepibile una azione volta a far dichiarare la nullita’ di un patto mai stipulato.
2.1. Il motivo e’ infondato, perche’ muove da una erronea interpretazione della sentenza impugnata.
Va premesso che, in linea generale, “nullo” e’ il contratto di vendita immobiliare nel quale il venditore, con clausola espressa, riservi a se’ la proprieta’ o l’uso del posto auto.
“Nullo”, altresi’, e’ il contratto di vendita immobiliare col quale il venditore alieni il solo posto auto, separatamente dalla proprieta’ dell’immobile.
Non puo’, invece, dirsi “nullo” il contratto di vendita immobiliare nel quale le parti, puramente e semplicemente, tacciano sulla sorte del posto auto.
In questo caso, infatti, il contratto “deve ritenersi integrato ope legis con il riconoscimento del diritto dello spazio relativo” al parcheggio (Sez. 2, Sentenza n. 5036 del 09/06/1987, Rv. 453637 – 01; conformi sono Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18796 del 10/09/2020, Rv. 659217 – 01, e Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 5831 del 08/03/2017, Rv. 643173 – 01, secondo cui “ove (nel contratto di vendita) manchi un’espressa riserva di proprieta’ o sia stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo”, le aree di posteggio devono ritenersi trasferite all’acquirente.
2.2. Nel caso di specie tuttavia la Corte d’appello, nell’interpretare il contratto, ha ritenuto che questo avesse escluso espressamente il trasferimento del posteggio (cfr. la sentenza, p. 7: “oggetto della compravendita e’ solo l’immobile” (…); “(il contratto) non ha trasferito la proprieta’ del posto auto”). Questa interpretazione del contratto non e’ stata impugnata dalla societa’ ricorrente. Si e’ dunque formato il giudicato sulla interpretazione del contratto secondo cui questo escludeva espressamente il trasferimento del posto auto. Viene, cosi’, a cadere il fondamento del secondo motivo di ricorso: e cioe’ che la domanda attorea non poteva qualificarsi come “azione di nullita’”, perche’ il contratto non prevedeva alcun patto nullo.
Il contratto, invece, per come interpretato dalla Corte d’appello, conteneva effettivamente una pattuizione nulla, e di conseguenza non irragionevole fu la qualificazione della domanda attorea, da parte della Corte d’appello, come azione di nullita’.
3. Col terzo motivo la societa’ ricorrente lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4, la violazione degli articoli 1421 e 1423 c.c..
Sostiene che la Corte d’appello ha escluso la legittimazione ad agire della (OMISSIS) sul presupposto che il contratto di compravendita immobiliare riservasse all’acquirente l’esercizio delle azioni di annullamento e risoluzione, negandole invece all’utilizzatore in leasing.
Ma – prosegue la ricorrente – per espressa ammissione della Corte d’appello quella esercitata dalla (OMISSIS) era un’azione di nullita’, non di annullamento, e dunque era consentita all’utilizzatore.
Aggiunge che, anche ad ammettere che i patti intercorsi fra venditore e acquirente-concedente riservassero a quest’ultimo l’azione di nullita’, tale clausola sarebbe stata nulla perche’ contraria all’ordine pubblico.
3.1. Il motivo e’ fondato.
I contratti vanno interpretati nel senso fatto proprio dalla connessione delle parole, ed una clausola la quale riservi all’acquirente-concedente le azioni di “annullamento e risoluzione” non puo’ essere interpretata fino a ricomprendere le azioni di nullita’.
Aggiungasi che, in ogni caso, la nullita’ puo’ essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, e l’accordo col quale il com(OMISSIS)re e il venditore decidessero di escludere l’esercizio dell’azione dell’unita’ da parte di un terzo sarebbe comunque radicalmente nullo per piu’ ragioni: sia perche’ costituirebbe una pattuizione de iure tertii, come tale sempre inefficace (salvo, ovviamente, che il terzo partecipi al contratto: tale circostanza tuttavia, nel caso di specie, non e’ stata riferita da alcuno dei litiganti, e l’esposizione dei fatti contenuta tanto nella sentenza, quanto nel ricorso e nel controricorso, non consente di stabilire se quello stipulato il 25.9.2001 fu il contratto di vendita, oppure quello di leasing, o fu un atto complesso plurilaterale che produsse gli effetti tanto della vendita, quanto del leasing); sia perche’ una simile clausola contrasterebbe con l’ordine pubblico, dal momento che le ipotesi di nullita’ contrattuale sono dettate nell’interesse generale, e ridurre il potere di farle valere a determinati soggetti soltanto contrasterebbe con quel generale interesse.
3.2. La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, la quale tornera’ ad esaminare l’appello della (OMISSIS) applicando il seguente principio di diritto:
“l’utilizzatore in leasing di un immobile e’ legittimato a proporre, nei confronti del venditore, l’azione di nullita’ del contratto di vendita, in tesi derivante dalla cessione di un appartamento separatamente dal posto-auto, ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies “.
4. Le spese del presente giudizio di legittimita’ saranno liquidate dal giudice del rinvio.
P.Q.M.
la Corte di cassazione:
(-) rigetta il primo ed il secondo ricorso;
(-) accoglie il terzo motivo ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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