Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|12 aprile 2023| n. 9759.
Locazione di immobili adibiti ad uso diverso dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda
Ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, ai sensi dell’art. 42 l. n. 392 del 1978, trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda, previsto dall’art. 28 l. n. 392 del 1978, atteso che l’operatività di tale meccanismo non è incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l’obbligo di tale forma, assolto “ab origine” con la stipulazione del contratto, validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore, ovvero di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza, o ancora di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.
Ordinanza|12 aprile 2023| n. 9759. Locazione di immobili adibiti ad uso diverso dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda
Data udienza 21 febbraio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione ad uso diverso – Contratto concluso con la pa – Rilascio dell’immobile – Canoni – Ingiunzione di pagamento – Presupposti – Legge 392 del 1978 – Criteri – Regio decreto 1611 del 1933 – Notificazioni – Sentenza della corte costituzionale 97 del 1967 – Nullità della notifica – Sanatoria – Sentenza della corte di cassazione a sezioni unite 1812 del 1990
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. SESTINI Danilo – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – rel. Consigliere
Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 2020/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS), in proprio e nella qualita’ di cessionario del credito di (OMISSIS), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITA’ CULTURALI E DEL TURISMO in persona del Ministro pro tempore;
– intimato –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Potenza n. 681/2018, pubblicata in data 6 novembre 2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 febbraio 2023 dal Consigliere Dott.ssa CONDELLO Pasqualina A. P..
Locazione di immobili adibiti ad uso diverso dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda
RILEVATO IN FATTO
che:
1. La societa’ (OMISSIS) s.a.s., proprietaria dell’immobile sito in (OMISSIS), deducendo di essere subentrata, quale locatrice, nel contratto gia’ stipulato dalla (OMISSIS) s.n.c. con il Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali, espose che, nell’anno 2005, a seguito di rilascio dell’immobile da parte del conduttore, aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo 1 luglio 2004 – 31 dicembre 2004.
Proponendo opposizione, il Ministero eccepi’ che, essendo venuto a scadenza il contratto di locazione il 31 dicembre 2003 per il decorso di un dodicennio (sei anni previsti nell’originaria pattuizione e sei per effetto della rinnovazione alla prima scadenza), la somma richiesta con il decreto ingiuntivo non poteva trovare titolo nel contratto, in difetto, per il periodo successivo al dodicennio, di una manifestazione esplicita di volonta’, da parte dell’ente conduttore, volta alla rinnovazione del contratto, espressa nella forma scritta prescritta dalla legge.
La opposta, per contro, replico’ che la locazione, scaduta per contratto il 31 dicembre 1997, rinnovata per sei anni sino al 31 dicembre 2003, si era ulteriormente rinnovata sino al 31 dicembre 2009, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 28.
Il Tribunale di Potenza, accogliendo l’opposizione, revoco’ il decreto ingiuntivo.
2. Interposto gravame da (OMISSIS) e da (OMISSIS), nel frattempo subentrati nel rapporto di locazione, la Corte d’appello di Potenza ha confermato la sentenza impugnata, osservando che, pur essendo la norma di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 28 pacificamente applicabile alla P.A., per cui, alla prima scadenza, in difetto di diniego motivato di rinnovazione il rapporto proseguiva automaticamente, dopo la prima scadenza, quando parte del contratto era una Pubblica Amministrazione, la volonta’ di rinnovo non poteva essere tacita, ma doveva essere manifestata nelle forme previste dalla legge, ossia con atto scritto ad substantiam.
3. (OMISSIS), in proprio e nella qualita’ di cessionario del credito di (OMISSIS), ricorre per la cassazione della suddetta sentenza, con un unico motivo.
Il Ministero per i beni e le attivita’ culturali e del Turismo non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.
4. La trattazione e’ stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..
Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.
CONSIDERATO IN DIRITTO
che:
1. Preliminarmente, va rilevato che la parte ricorrente, pur avendo erroneamente notificato il ricorso all’Avvocatura Distrettuale dello Stato di Potenza in data 3 gennaio 2019, ha successivamente provveduto, al fine di rimediare all’errore, ad una seconda notifica presso l’Avvocatura Generale della Stato, come risulta dalla relata di notificazione prodotta.
Il ricorso e’ dunque tempestivo, dovendosi fare applicazione del principio secondo cui, con riguardo al ricorso per Cassazione proposto nei confronti di amministrazione dello stato od ente pubblico che stia in giudizio a mezzo dell’Avvocatura dello stato, la nullita’ della notificazione, in quanto effettuata presso l’Avvocatura distrettuale anziche’ quella generale (Regio Decreto 30 ottobre 1933, n. 1611, articolo 11 e successive modificazioni, nel testo risultante a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 97 del 1967), resta sanata, con esclusione di ogni decadenza, non soltanto per effetto della costituzione in giudizio dell’intimato, ma anche quando l’istante provveda a rinnovare la notificazione medesima, effettuandola presso detta Avvocatura generale (pure dopo la scadenza del termine d’impugnazione), considerando che in tal caso il ricorrente viene ad anticipare quell’ordine di rinnovazione, che la suprema Corte dovrebbe impartire ai sensi ed agli effetti dell’articolo 291 c.p.c. (Cass., sez. U, 07/03/1990, n. 1812).
2. Con l’unico motivo si denuncia “Violazione e/o omessa applicazione della L. 28 luglio 1978, n. 392, articolo 28 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e n. 5, – motivazione insufficiente e contraddittoria”.
Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale, pur mostrando di condividere il principio per il quale ai contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione di cui e’ parte come conduttrice una Pubblica Amministrazione e’ applicabile la disciplina dettata dalla L. n. 392 del 1978, articoli 28 e 29, non ne ha tratto la conseguenza che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e che la rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta entro un certo termine prima della scadenza.
2.1. La censura e’ fondata.
2.2. Per consolidato orientamento di questa Corte “anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42, e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volonta’ successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtu’ di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta’ della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente dalla legge” (Cass., sez. 3, 03/09/2019, n. 21965; Cass., sez. 3, 20/03/2017, n. 7040; Cass., sez. 3, 14/07/2016, n. 14367; Cass., sez. 3, 24/07/2007, n. 16321; Cass., sez. 3, 03/08/2004, n. 14808; Cass., sez. 3, 04/08/1994, n. 7246; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n. 12167).
Si e’, in particolare, spiegato che in materia di contratti stipulati dalla Pubblica Amministrazione deve ritenersi necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullita’ e, conseguentemente, deve escludersi che si possa ipotizzare la possibilita’ di una rinnovazione tacita per facta concludentia, posto che altrimenti si perverrebbe all’effetto di eludere il requisito della forma scritta. Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola dello stesso contratto per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l’omesso invio di detta disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, per un verso non elude la necessita’ della forma scritta e, per altro verso, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della Pubblica Amministrazione, deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale rinnovazione, di considerare l’opportunita’ o meno di disdire nel termine contrattuale il contratto stesso (Cass., sez. 1, 24/11/1999, n. 13039; Cass. sez. 3, 30/09/2016, n. 19410).
2.3. Ritiene il Collegio che lo stesso trattamento debba avere la disciplina del rinnovo del contratto alla scadenza del secondo periodo di durata e cosi’ alla scadenza dei periodi di durata successivi.
L’esclusione sarebbe, invero, del tutto irragionevole, se si considera che, come per la prima scadenza il rinnovo puo’ essere evitato solo con il diniego motivato, cosi’ pure per le scadenze successive e’ la stessa previsione di legge della L. n. 392 del 1978, articolo 28 che, esigendo la disdetta non motivata, segna una regolamentazione legale della fattispecie di rinnovazione che elide il problema della forma scritta.
2.4. A tale approdo si perviene alla luce del principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 6227/1997, secondo cui “con riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad una delle particolari attivita’ di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42, il comma 2 di detto articolo richiamando il preavviso per il rilascio di cui al precedente articolo 28 importa l’applicabilita’ a tali contratti dell’intera disciplina della durata contenuta nel cit. articolo 28 e pertanto anche del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, dettata dagli articoli 28, comma 2, e 29 della stessa legge”.
Partendo dalla considerazione che le locazioni contemplate dall’articolo 42 citato non costituiscono un tertium genus delle locazioni di immobili urbani, ma piuttosto una species qualificata delle locazioni non abitative di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 27 e tenuto conto che i contratti contemplati dal richiamato articolo 42, riguardando attivita’ che per la loro qualita’ intrinseca (ricreativa, assistenziale, scolastica e culturale) o per i particolari soggetti che le esercitano (sindacati e partiti, Stato ed enti pubblici territoriali) si riconnettono al soddisfacimento di finalita’ che mostrano esigenze di stabilita’ non inferiori a quelle riconosciute ai contratti di cui all’articolo 27, le Sezioni Unite, aderendo ad un orientamento gia’ all’epoca prevalente (Cass., sez. 3, 05/11/1991, n. 11756; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n. 12167), hanno spiegato che: l’articolo 42 dispone, al comma 2, che ai contratti da esso disciplinati “si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonche’ le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso di rilascio di cui all’articolo 28”; il comma 1 dell’articolo 28 usa il termine disdetta per indicare l’atto, da comunicare non oltre una certa data anteriore alla scadenza, mediante il quale ciascuna delle parti puo’ far si’ che la rinnovazione del contratto non abbia luogo, mentre il comma 2 dell’articolo 28 richiama la comunicazione di diniego di rinnovazione, mediante la quale il locatore, alla prima scadenza contrattuale, puo’ esercitare la facolta’ di diniego di rinnovazione, dichiarando la propria volonta’ di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita’ dell’immobile, per una delle ragioni indicate dall’articolo 29, cosicche’ la disciplina della disdetta e’ contenuta in entrambi i commi del citato articolo 28; l’espressione “preavviso per il rilascio di cui all’articolo 28” – contenuta nel comma 2 dell’articolo 42 – essendo esplicitamente menzionata nell’articolo 73 quando prevede, con riguardo ai contratti in regime transitorio, che “il locatore puo’ recedere in base ai motivi di cui all’articolo 29 e con il preavviso di cui all’articolo 59”, non e’ stata utilizzata dal legislatore per errore, ma per riferirsi ad una disdetta motivata, ossia alla manifestazione di volonta’ di far cessare il rapporto locatizio, generalmente ante tempus, in ragione di particolari situazioni di fatto attinenti alla sfera del locatore e suscettibili di verifica giudiziale.
Alla stregua di tali considerazioni, le Sezioni Unite hanno concluso che il dato letterale assunto proprio nel suo significato tecnico conduce ad affermare che l’espressione “preavviso per il rilascio”, che si rinviene nell’articolo 42, comporta un richiamo all’intera normativa della durata e della cessazione dei rapporti locativi, come prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 28 (in senso conforme, Cass., sez. 3, 20/12/2019, n. 34162, in motivazione).
3. L’operativita’ del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione, previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 28, anche dopo la scadenza del primo sessennio, non e’, dunque, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta’ della Pubblica Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l’obbligo della forma scritta, assolto ab origine con la stipula del contratto (nel caso di specie, risalente al 27 aprile 1992), validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi alla conclusione del contratto, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore o di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza o di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.
4. La sentenza qui impugnata, affermando che, dopo la prima scadenza, quando parte del contratto e’ una Pubblica Amministrazione, la volonta’ di rinnovo non puo’ essere tacita o implicita, ma deve essere formale ed esige la forma scritta, si e’ discostata dai principi sopra richiamati.
5. Conclusivamente, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, per il riesame e per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Potenza, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.
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