L’obbligo di pagamento del canone

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9666.

La massima estrapolata:

L’obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell’avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma, il nesso di reciprocità, contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l’adempimento dell’obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» (articolo 1575, numero 1 del Codice civile) e l’obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9666

Data udienza 4 dicembre 2019

Tag – parola chiave: Locazione – Mancata consegna dell’immobile – Obbligo di pagamento del canone – Esclusione – Ratio – Rapporto sinallagmatico tra locatore e conduttore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 10099/2018 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) SPA, in persona di (OMISSIS) e (OMISSIS) nella qualita’ di procuratori, domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS) SPA;
– Intimata –
avverso la sentenza n. 316/2017 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 17/02/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 04/12/2019 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.

RILEVATO

che:
con atto di citazione notificato nell’aprile 2008, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) intimarono alla (OMISSIS) s.p.a. sfratto per morosita’ in relazione ad un lastrico solare che avevano locato all’intimata per l’installazione di una stazione radio per telecomunicazioni, deducendo che la conduttrice non aveva pagato alcun canone dal 12.11.2002, maturando un debito di oltre 79.000,00 Euro; convennero pertanto la conduttrice avanti al Tribunale di Napoli per la convalida e per sentir emettere ingiunzione di pagamento della somma insoluta;
si costitui’ in giudizio la (OMISSIS) s.p.a. (avente causa dalla (OMISSIS) s.p.a., a sua volta subentrata alla (OMISSIS)) contestando la domanda e rilevando, fra l’altro, che il Comune di Mugnano non aveva concesso l’autorizzazione per la realizzazione della stazione radio e che i locatori non avevano mai consegnato l’immobile;
il Tribunale, denegata l’ordinanza non impugnabile di rilascio e disposto il mutamento del rito, pronuncio’ sentenza con cui dichiaro’ la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e condanno’ la (OMISSIS) al pagamento di Euro 144.607,90, oltre accessori;
provvedendo sul gravame della (OMISSIS) s.p.a. e della (OMISSIS) s.p.a., la Corte di Appello di Napoli ha riformato la sentenza impugnata, rigettando la domanda proposta dagli originari attori e condannando gli appellati alla restituzione della somma di 183.375,00 Euro (oltre interessi) riscossa in esecuzione della sentenza di primo grado;
la Corte ha osservato – fra l’altro – che, fin dal primo atto difensivo, l’intimata aveva negato di avere ricevuto la consegna dell’immobile e aveva sostenuto che, per tale motivo, non era tenuta al pagamento dei canoni; che l’opposta tesi degli appellati non risultava confermata ne’ dal tenore delle pattuizioni contrattuali, ne’ dalle dichiarazioni rese dai testi escussi, che avevano riferito circostanze afferenti ad un diverso contratto prorogato nel maggio 2000; che pertanto, “non avendo i locatori dimostrato di avere adempiuto all’obbligo primario di consegnare il bene locato previsto dall’articolo 1575 c.c. (doveva) escludersi che la societa’ conduttrice (fosse) a sua volta obbligata al pagamento dei canoni”; conclusione ritenuta avvalorata dal fatto che i locatori non avessero richiesto il pagamento dei canoni per oltre cinque anni dalla stipulazione del contratto e non si fossero doluti del fatto che il Tribunale aveva omesso ogni pronuncia di condanna al rilascio;
hanno proposto ricorso per cassazione, affidandosi a tre motivi, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS); hanno resistito, con unico controricorso, la (OMISSIS) s.p.a. e la (OMISSIS) s.p.a..

CONSIDERATO

che:
il primo motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1575 c.c., in relazione all’affermazione della Corte di Appello secondo cui la mancata dimostrazione dell’avvenuta consegna del bene comportava che l’intimata non potesse essere considerata tenuta al pagamento dei canoni; assumono i ricorrenti che “1) il contratto di locazione si perfeziona con la semplice prestazione del consenso delle parti, cioe’ con la sottoscrizione dell’atto; 2) l’effettiva consegna del bene locato ovvero la mancata consegna dello stesso non incidono ne’ sulla durata ne’ sulla formazione ne’ sugli effetti del contratto; 3) in caso di inadempimento dell’obbligo di consegna da parte del locatore il conduttore puo’ ricorrere all’esecuzione in forma specifica ex articolo 2930 c.c., o, in alternativa, all’azione di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore”; 4) in quest’ultima ipotesi, il conduttore ha diritto alla restituzione degli eventuali canoni versati solo a seguito della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore”; concludono pertanto che “la conduttrice era tenuta, fin dalla sottoscrizione del contratto, a corrispondere i canoni di locazione (…), mentre non aveva alcun diritto alla restituzione dei canoni versati successivamente, solo in seguito alla condanna di primo grado, atteso che non ha mai proposto alcuna azione avente ad oggetto l’esecuzione dell’obbligo di consegna ex articolo 2930 c.c., ovvero, in alternativa, la risoluzione del contratto per inadempimento”;
il motivo e’ infondato laddove – investendo la ratio fondante della decisione impugnata – contesta che la mancata consegna del bene locato possa incidere sugli effetti del contratto e, segnatamente, sull’obbligo della parte conduttrice di provvedere al pagamento dei canoni;
deve ritenersi, infatti, che l’obbligo di pagamento del canone abbia il suo necessario presupposto nell’avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l’adempimento dell’obbligazione del locatore di “consegnare al conduttore la cosa locata” (articolo 1575 c.c., n. 1) e l’obbligazione del conduttore di “prendere in consegna la cosa” e dare il corrispettivo nei termini convenuti” (articolo 1587 c.c., nn. 1 e 2);
ne’ puo’ ritenersi che la mera circostanza che – come rilevato dai ricorrenti – il conduttore possa attivarsi per ottenere la consegna coattiva del bene o agire per la risoluzione del contratto valga ad escludere che sussista comunque – a monte – il diritto di rifiutare il pagamento di un canone che non troverebbe giustificazione alcuna in seno al sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 23638/2004);
in tal senso depone, del resto, la consolidata giurisprudenza di questa Corte in punto di legittimita’ della sospensione del pagamento del canone e di operativita’ dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c.; giurisprudenza che, pur orientata a negare la legittimita’ della sospensione o dell’autoriduzione del canone a fronte di una residua utilita’ del bene, e’ pacifica nell’affermare che la sospensione e’ comunque legittima “qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. n. 13387/2011; conf. Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017); principio ribadito, piu’ recentemente, anche da Cass. n. 16918/2019 e da Cass. n. 20322/2019 (che hanno riconosciuto possibilita’ di ingresso all’eccezione di inadempimento anche in caso di mera riduzione del godimento del bene locato, laddove la sospensione del pagamento del canone “risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede”);
tali principi, affermati in relazione ad ipotesi in cui la disponibilita’ del bene locato cessi o risulti ridotta in corso di rapporto di locazione, non possono ovviamente non valere anche nelle ipotesi in cui sia mancata – ab initio – la messa a disposizione dell’immobile e deve pertanto ritenersi -in termini generali- che l’obbligo di pagamento del canone sia condizionato, nell’ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall’adempimento, da parte del locatore, dell’obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore;
il secondo motivo denuncia la violazione egli articoli 1353, 1362 e 1363 c.c.: i ricorrenti lamentano che la Corte di Appello ha “erroneamente applicato i principi in materia di interpretazione del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, omettendo qualsivoglia valutazione della pattuizione contenuta nella disposizione dell’articolo 3 del contratto stesso”, rilevando come la stessa consentisse alla sola conduttrice di manifestare la volonta’ di risolvere il contratto in caso di mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative e prevedesse altresi’ che, in ogni caso, la conduttrice dovesse iniziare a pagare i canoni decorsi dodici mesi dalla sottoscrizione del contratto;
il motivo – gia’ di per se’ inammissibile in quanto concernente una tematica che la Corte di Appello non ha esaminato per averla ritenuta assorbita dall’accoglimento del terzo motivo di appello – e’, a sua volta, assorbito dal rigetto del primo motivo del presente ricorso, giacche’ l’efficacia condizionante riconosciuta alla mancata consegna del bene rende priva di interesse ogni questione attinente all’interpretazione dell’articolo 3 del contratto di locazione;
col terzo motivo (che denuncia la violazione dell’articolo 116 c.p.c.), i ricorrenti evidenziano l’irrilevanza delle deposizioni testimoniali rese nel giudizio di primo grado, assumendo che i testi, pur collocando la sottoscrizione del contratto nell’anno 2000, non possono che essersi riferiti al contratto del 2002; sostengono infatti che la conclusione cui era pervenuta la Corte di Appello era “smentita da una prova documentale prodotta agli atti nel giudizio di primo grado” (da cui emergeva che nell’anno 2000 la conduttrice non aveva ricevuto le chiavi, con la conseguenza che le dichiarazioni rese dai testi in merito alla consegna del bene non potevano che riferirsi al contratto del 2002);
il motivo e’ inammissibile in quanto e’ stato dedotto senza ottemperare all’onere di trascrivere adeguatamente il contenuto dei documenti richiamati (ex articolo 366 c.p.c., n. 6) ed in quanto sollecita a questa Corte una nuova valutazione delle prove, inibita in sede di legittimita’;
le spese di lite seguono la soccombenza;
sussistono le condizioni per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 6.400,00, oltre ad Euro 200,00 per esborsi ed oltre al rimborso delle spese forfettarie e degli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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