Corte di Cassazione, civile, Sentenza|10 marzo 2022| n. 7862.
La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione in tanto può verificarsi in quanto, secondo le previsioni degli articoli 1218 e 1256 del codice civile, concorrano l’elemento obiettivo dell’impossibilità di eseguire la prestazione, in sé e per sé considerata, e quello (subiettivo) dell’assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento che ha reso impossibile la prestazione. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare la predetta impossibilità con riferimento ad un evento verificatosi in un momento successivo.
Sentenza|10 marzo 2022| n. 7862. Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
Data udienza 2 febbraio 2022
Integrale
Tag/parola chiave: VENDITA – RISOLUZIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al NRG 7758/2017 proposto da:
(OMISSIS) s.r.l., (gia’ (OMISSIS) s.r.l.), rappresentata e difesa dagli Avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), con domicilio eletto presso lo studio del primo in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione e (OMISSIS) s.p.a., rappresentate e difese dagli Avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), con domicilio eletto presso il loro studio in (OMISSIS);
– controricorrenti –
e sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione e (OMISSIS) s.p.a., rappresentate e difese dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), con domicilio eletto presso il loro studio in (OMISSIS);
– ricorrenti in via incidentale condizionata –
contro
(OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.), rappresentata e difesa dagli Avvocati (OMISSIS) e Martino Eb-ner, con domicilio eletto presso lo studio del primo in (OMISSIS);
– controricorrente –
per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Milano n. 112/2017 pubblicata il 12 gennaio 2017.
Udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 2 febbraio 2022 dal Consigliere Dott. Alberto Giusti;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha chiesto che la Corte respinga il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
FATTI DI CAUSA
1. – Con sentenza n. 2257/2014 depositata il 14 febbraio 2014, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa promossa da (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.) nei confronti di (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.p.a., cosi’ decideva:
accertava e dichiarava l’intervenuta risoluzione per impossibilita’ sopravvenuta ex articoli 1463 c.c. e segg., del contratto preliminare di vendita di cosa futura stipulato tra (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.r.l. in data 6 giugno 2007 nel quale era subentrata (OMISSIS) s.r.l.;
– condannava la societa’ (OMISSIS) in liquidazione alla restituzione a favore dell’attrice della somma di Euro 550.000, oltre IVA se dovuta, a titolo di restituzione del corrispettivo versato da parte attrice per la cessione del bene futuro mai venuto ad esistenza, oltre accessori;
rigettava tutte le altre domande;
condannava (OMISSIS) e (OMISSIS), in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali.
2. – Riteneva il primo giudice che non poteva accogliersi la domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di cosa futura per inadempimento della convenuta (OMISSIS), poiche’ l’intervenuta sentenza n. 72/2010 del Consiglio di Stato aveva invalidato la circolare n. 3/2003 del Comune di Milano del settore Concessioni e autorizzazioni edilizie – sulla base della quale il Comune aveva rilasciato tutti i permessi a costruire richiesti da (OMISSIS) – dichiarandola in contrasto con la disciplina urbanistica comunale. Tale circostanza aveva integrato un cambiamento essenziale della cosa promessa, oggetto degli obblighi contrattuali, tale per cui risultava impossibile per (OMISSIS) s.r.l. adempiere alle proprie obbligazioni.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
Il Tribunale accoglieva invece la domanda subordinata di parte attrice con la quale si chiedeva, alla luce della risoluzione intervenuta, la restituzione della somma di Euro 550.000 versata da (OMISSIS) s.r.l. in favore della promittente venditrice (OMISSIS) s.r.l. (la quale avrebbe dovuto cedere a (OMISSIS) i piani interrati dell’erigenda struttura alberghiera), oltre agli interessi legali dalla domanda, configurandosi la sussistenza di un’obbligazione di ripetizione da indebito oggettivo ex articolo 2033 c.c..
Il primo giudice escludeva di poter riconoscere alcuna somma a titolo di risarcimento dei danni da risoluzione contrattuale avanzata da (OMISSIS), poiche’ l’ipotesi verificatasi ex articolo 1463 c.c., non seguiva alcun inadempimento imputabile ad (OMISSIS) s.r.l., in quanto per essa il termine per adempiere alle proprie obbligazioni, ossia 36 mesi a partire dal subentro nel preliminare di vendita di cosa futura del 18 luglio 2007, non era ancora scaduto alla data dell’intervenuta sentenza del Consiglio di Stato del 15 gennaio 2010.
Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria avanzata dalle convenute (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.p.a. sulla base dell’asserita nullita’ del contratto preliminare di vendita di cosa futura del 6 giugno 2007 per illiceita’ dell’oggetto. Non poteva dichiararsi la nullita’ del contratto per illiceita’ dell’oggetto posto che i permessi a costruire – e la circolare comunale in forza della quale si era data esecuzione al contratto erano regolari al momento della sottoscrizione del negozio.
3. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 112/2017 resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 12 gennaio 2017, ha confermato integralmente la pronuncia di primo grado, rigettando sia l’appello principale della societa’ (OMISSIS) sia l’appello incidentale delle societa’ (OMISSIS) e (OMISSIS).
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
4. – La Corte di Milano ha escluso la nullita’ del preliminare di vendita di cosa futura per illiceita’ dell’oggetto, sul rilievo che al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita di cosa futura, con la quale (OMISSIS) s.r.l., promittente venditrice, sia era impegnata a realizzare un albergo di cui avrebbe ceduto una porzione (i due piani interrati dell’edificio costruito) alla promissaria acquirente (OMISSIS), i permessi a costruire erano validi e l’eventuale completamento delle opere prima della sentenza del Consiglio di Stato non avrebbe comportato il venir meno della legittimita’ dei suddetti permessi.
Con riguardo al motivo di gravame principale concernente la domanda di risoluzione per inadempimento, la Corte ambrosiana ha osservato che il contratto preliminare di vendita di cosa futura era stato stipulato in stretta connessione con altro negozio in ordine al quale le parti non hanno avanzato alcuna pretesa. Infatti, nel medesimo giorno in cui e’ stata stipulata la vendita di cosa futura (6 giugno 2007), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno sottoscritto un preliminare di cessione di locazione finanziaria del complesso immobiliare di cui (OMISSIS) era utilizzatrice. Anche per questo contratto era stato previsto il subentro di (OMISSIS) a (OMISSIS), circostanza che si e’ sicuramente verificata.
La Corte distrettuale ha quindi osservato che (OMISSIS) ha certamente versato a (OMISSIS), in forza del subentro nel contratto di cessione di locazione, le somme sulle quali (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano trovato un accordo, ossia 3.755.926,58 Euro e 47.658,04 Euro, rispettivamente a titolo di prezzo della cessione e di rifusione delle spese in relazione alle operazioni connesse o collegate al buon esito dei procedimenti amministrativi necessari. (OMISSIS) s.r.l., in forza del medesimo subentro, ha inoltre versato Euro 545.651,81 in favore della societa’ di leasing proprietaria dell’area immobiliare, (OMISSIS) s.p.a., per ottenere il riscatto e dunque entrare nella piena proprieta’ del bene, sul quale si era obbligata, attraverso il subentro nel contratto preliminare di vendita di cosa futura, a realizzare l’albergo e a cedere a (OMISSIS), una volta terminata l’opera, la proprieta’ dei due piani interrati dell’edificio.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
Poste tali premesse, la Corte di Milano ha sottolineato che l’obbligo di costruire assunto da (OMISSIS) s.r.l., che parte appellante assume essere rimasto inadempiuto, e’ sorto nel momento del subentro nel contratto preliminare di vendita di cosa futura del 18 luglio 2007 e ha avuto ad oggetto la struttura alberghiera progettata e studiata da (OMISSIS) s.r.l., per la quale sono stati concessi i permessi di costruire da parte del Comune di Milano. Il termine per la costruzione dell’immobile ad uso alberghiero e’ stato determinato in 36 mesi dalla sottoscrizione, con dies a quo dal 18 luglio 2007.
Ha osservato quindi la Corte d’appello che gli effetti della sentenza del Consiglio di Stato n. 72 del 2010, con la quale e’ stata annullata la circolare n. 3 del 2003 del Comune di Milano posta a presupposto dei permessi rilasciati per costruire l’albergo, sono intervenuti nel gennaio 2010, vale a dire in data anteriore allo scadere del termine imposto per contratto ad (OMISSIS) per adempiere agli obblighi assunti con il subentro.
Secondo la Corte distrettuale, il principio posto a fondamento della sentenza del Consiglio di Stato e’ stato proprio quello di interpretare negativamente il Piano regolatore e quindi di escludere la possibilita’ di procedere alla costruzione di alberghi in aree che avessero rivestito caratteristiche industriali.
Pertanto, la Corte territoriale ha ravvisato la sussistenza di una causa sopravvenuta di impossibilita’ della prestazione ai sensi dell’articolo 1463 c.c., confermando la declaratoria di risoluzione del contratto senza ravvisare condotte inadempienti da parte dei contraenti.
5. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la societa’ (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS)) ha proposto ricorso, con atto notificato il 29 marzo 2017, sulla base di sei motivi.
(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale condizionato, affidato ad un motivo di censura.
(OMISSIS), a sua volta, ha depositato controricorso al ricorso incidentale condizionato.
6. – Fissata all’udienza pubblica del 2 febbraio 2022, la causa e’ stata tuttavia trattata in Camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dal Decreto Legge n. 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis, inserito dalla Legge di Conversione n. 176 del 2020, senza l’intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale.
Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, chiedendo che il ricorso principale venga respinto, con assorbimento dell’incidentale condizionato.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex articolo 378 c.p.c..
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo del ricorso principale (violazione o falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 15, comma 4,) (OMISSIS) censura la sentenza della Corte d’appello la’ dove ha ritenuto sussistente una causa sopravvenuta di impossibilita’ della prestazione di (OMISSIS), per effetto della sentenza del Consiglio di Stato n. 72/2010 del 13 gennaio 2010, con cui e’ stata annullata la circolare del Comune di Milano (n. 3/2003 del Settore Concessioni e autorizzazioni edilizie) che regolava l’insediabilita’ delle attivita’ tecnico-alberghiere in zona industriale artigianale di Piano regolatore generale. Ad avviso della ricorrente in via principale, sarebbe violato del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 15, comma 4, il quale esclude la decadenza dei permessi di costruire per la successiva entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche qualora i lavori siano gia’ iniziati (il che, nel caso di specie, era avvenuto nel mese di luglio 2008) e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio (e pertanto entro il mese di luglio 2011, data, nella specie, coincidente con il termine contrattualmente previsto per la consegna dei lavori).
1.1. – La censura e’ infondata.
Sotto la rubrica “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 15, nei suoi primi tre commi, prevede:
(a) che nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori;
(b) che il termine per l’inizio dei lavori non puo’ essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non puo’ superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga puo’ essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volonta’ del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficolta’ tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in piu’ esercizi finanziari;
(c) che la proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori e’ comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorita’ giudiziaria rivelatesi poi infondate;
(d) che la realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito e’ subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attivita’.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
In particolare, viene in rilievo del citato articolo 15, comma 4, il quale dispone che “il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano gia’ iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio”.
La regola generale della decadenza del titolo edilizio in contrasto col nuovo piano regolatore rinviene la sua ratio nell’esigenza che le sopravvenute previsioni urbanistiche trovino indefettibile applicazione, in quanto volte – per definizione – ad un piu’ razionale assetto del territorio, per soddisfare gli interessi pubblici e privati coinvolti. Infatti, quando un nuovo piano determina le aree destinate all’edificazione e soddisfa gli standard eliminando la natura edificatoria di alcune aree determinate nel piano precedente, vi sarebbe l’alterazione delle previsioni urbanistiche e un irrazionale assetto del territorio (con la violazione della normativa sugli standard) se fossero edificate sia le aree indicate nel nuovo piano, sia quelle indicate nel piano precedente, ma destinate a servizi in quello successivo.
Per contemperare gli opposti interessi, l’articolo 15, comma 4, del testo unico ha previsto una eccezione alla regola generale, che si ha quando i lavori precedentemente assentiti – pur contrastando col piano sopravvenuto in vigore – possano continuare ad essere realizzati se gia’ cominciati nel vigore del piano precedente (e se siano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio). In assenza del dato obiettivo dell’inizio dei lavori nel vigore del piano in base al quale e’ stato emesso il titolo edilizio, la legge dispone che va dichiarata la sua decadenza.
La giurisprudenza di questa Corte ha gia’ affermato che la disposizione di cui all’articolo 15, comma 4, riguarda la sola ipotesi in cui una disciplina, adottata ed approvata secundum legem, venga sostituita da altra della medesima natura, cosi’ da doversi contemperare le esigenze di razionale gestione del territorio (che possono condurre a scelte anche mutevoli nel tempo) e il legittimo affidamento dei consociati su un agire coerente da parte della P.A.; l’articolo 15 non trova invece applicazione qualora il titolo abilitativo risulti ex tunc illegittimo, sotto qualsivoglia profilo, cosi’ da rendere non consentito sin dall’origine l’intervento urbanistico, senza alcun possibile effetto sanante a posteriori (Cass. pen., Sez. III, 17 maggio 2017, n. 30823).
Nelle sopravvenienze urbanistiche cui fa riferimento del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 15, comma 4, non rientrano le sentenze dei giudici amministrativi che abbiano pronunciato l’annullamento, con efficacia retroattiva, di preesistenti strumenti o regolamenti urbanistici, costituenti l’indispensabile presupposto del titolo edilizio.
Esattamente il pubblico ministero, nelle sue conclusioni scritte, ha ritenuto inapplicabile del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, citato articolo 15, comma 4, rilevando che la norma fa riferimento all’ipotesi in cui sopravvenga una nuova disciplina urbanistica che renda inammissibile una costruzione, laddove nella specie si e’ in presenza non di un mutamento di normativa, ma di una pronuncia giurisdizionale del Consiglio di Stato che ha annullato la circolare del Comune che aveva ammesso la realizzazione di strutture alberghiere in aree industriali e artigianali.
I giudici del merito hanno infatti accertato che, in data 13 gennaio 2010, e’ intervenuta la sentenza del Consiglio di Stato n. 72 (tra parti diverse rispetto a quelle per cui e’ causa), avente ad oggetto una controversia relativa alla possibilita’ di edificare una struttura alberghiera in un’area industriale artigianale del Comune di Milano. Tale sentenza si e’ pronunciata anche sulla circolare del Comune di Milano n. 3/2003 del Settore Concessioni e autorizzazioni edilizie, circolare secondo la quale la destinazione turistico alberghiera sarebbe inclusa tra le destinazioni compatibili con la zona industriale artigianale al pari delle altre destinazioni terziarie previste dall’articolo 32, comma 2, lettera b), delle NTA del PRG del Comune di Milano. Il Consiglio di Stato ha ritenuto l’interpretazione contenuta nella circolare in contrasto con la disciplina urbanistica comunale, dalla quale emergeva che nelle NTA del PRG di Milano non e’ prevista la realizzazione di complessi alberghieri nelle zone industriali o artigianali, cosi’ che la disciplina comunale escludeva la localizzazione di alberghi in zone industriali o artigianali.
La sentenza del Consiglio di Stato ha censurato la circolare in questione, osservando come con tale provvedimento il Comune di Milano abbia inteso modificare le disposizioni delle NTA “con uno strumento la cui inadeguatezza e’ evidente se solo si consideri che la natura e la funzione delle NTA del PRG sono normative e impongono a tutti gli organi comunali sia burocratici che politici comportamenti conformi”.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
1.2 – Nella parte finale del motivo la ricorrente evidenzia, a sostegno della censura, che il permesso di costruire non era stato caducato dalla sentenza del Consiglio di Stato, tanto che la stessa (OMISSIS), in data 10 giugno 2011, aveva richiesto e ottenuto dal Comune di Milano una proroga del termine per fine lavori e che il permesso e’ stato espressamente dichiarato decaduto dal Comune di Milano soltanto in data 17 aprile 2012, e unicamente a seguito di espressa rinuncia da parte di (OMISSIS).
Si tratta, tuttavia, di circostanze non decisive.
Invero, la sentenza della Corte d’appello ha fatto discendere l’impossibilita’ sopravvenuta dal fatto che la realizzazione della struttura alberghiera dopo l’annullamento della circolare sarebbe stata contrastante con la disciplina urbanistico-edilizia risultante dalla pianificazione. Al di la’ della efficacia del permesso (non revocato), la violazione della normativa urbanistica comunale avrebbe potuto, infatti, secondo l’accertamento in proposito compiuto dalla Corte territoriale, pregiudicare concretamente la costruzione di strutture alberghiere su aree industriali, giacche’ il principio posto a fondamento della sentenza del Consiglio di Stato e’ stato quello di interpretare negativamente il Piano regolatore e quindi di escludere la possibilita’ di procedere alla costruzione di alberghi su aree che avessero rivestito caratteristiche industriali.
2. – Il secondo motivo del ricorso principale prospetta “violazione e falsa applicazione dell’articolo 111 Cost., comma 6, articolo 132 c.p.c., n. 4, e articolo 118 disp. att. c.p.c., commi 1 e 2; nullita’ della sentenza per insussistenza della motivazione”. Con esso la ricorrente (OMISSIS) sostiene che la motivazione della sentenza non sarebbe in ogni caso idonea a rivelare la ratio decidendi, giacche’ si baserebbe su argomentazioni fra di loro logicamente inconciliabili, o comunque obiettivamente incomprensibili.
2.1. – La ricorrente deduce che la contraddizione risiederebbe nel contrasto tra i seguenti passaggi argomentativi.
Mentre a pagina 8, ultimo paragrafo, della sentenza impugnata, si legge che “l’annullamento della circolare da parte del Consiglio di Stato appare evento ben distinto dai permessi a costruire rilasciati in epoca anteriore alla sentenza stessa, posto che gli stessi, oltre a non essere stati revocati dall’autorita’ amministrativa,… non erano suscettibili di essere considerati caducati per effetto dell’annullamento della circolare”; a pagina 10, ultimo paragrafo, della medesima sentenza si legge che “non appare condivisibile l’irrilevanza della circolare rispetto al rilascio dei permessi ipotizzata dall’appellante, apparendo evidente come la violazione della normativa urbanistica avrebbe potuto nel futuro pregiudicare concretamente la costruzione di strutture alberghiere su aree industriali. Ne consegue che correttamente il giudice di primo grado ha ravvisato la sussistenza di una causa sopravvenuta di impossibilita’ della prestazione ai sensi dell’articolo 1463 c.c.”.
Non sarebbe possibile, ad avviso della ricorrente in via principale, sostenere la validita’ dei permessi di costruire e, al contempo, che l’eventuale effettuazione dei lavori determinerebbe una violazione della normativa urbanistica.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
La obiettiva incomprensibilita’ del percorso motivazionale della sentenza impugnata risiederebbe anche nella affermazione (a pagina 11) secondo cui “quanto al prospettato inadempimento di (OMISSIS) s.r.l. la demolizione dell’edificio preesistente e la richiesta di proroga dei permessi a costruire avanzata al Comune di Milano nel 2011, anche successivamente alla sentenza del Consiglio di Stato, costituiscono circostanze idonee – entrambe – a dimostrare la assoluta buona fede con la quale (OMISSIS) in liquidazione ha tentato di dare seguito al contratto, avendovi rinunciato una volta constatata l’irregolarita’ che avrebbe inevitabilmente investito le opere eventualmente realizzate”.
Sostiene la ricorrente che se fosse vero che la sentenza del Consiglio di Stato avrebbe reso impossibile la prestazione di (OMISSIS), non si capirebbe come un anno e mezzo dopo la pubblicazione di tale sentenza la medesima (OMISSIS) abbia chiesto ed ottenuto dal Comune una proroga dei permessi di costruire.
Sarebbe altresi’ incomprensibile l’argomentazione (a pagina 9) bastata sul rilievo che il mutato quadro amministrativo sarebbe stato “idoneo a rendere difficoltosa la prosecuzione delle opere oggetto di programmazione”.
2.2. – Il motivo e’ infondato.
Com’e’ noto, e’ configurabile la nullita’ della sentenza per assenza della motivazione allorche’ in essa vi sia un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, tali da rendere incomprensibili le ragioni poste a base della decisione, allorche’, cioe’, si sia di fronte ad una anomalia motivazionale che non consente di percepire l’iter logico seguito per la formazione del convincimento e, di conseguenza, non permette di esercitare alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicita’ del ragionamento del giudice (Cass., Sez. VI-3, 8 ottobre 2014, n. 21257; Cass., Sez. Lav., 17 maggio 2018, n. 12096; Cass., Sez. VI-Lav., 25 giugno 2018, n. 16611).
La denunciata incomprensibilita’ e la prospettata assoluta contraddittorieta’ dell’iter logico della motivazione non sussistono.
La Corte territoriale ha chiaramente rilevato come la sentenza del Consiglio di Stato, annullando la circolare posta a presupposto dei permessi rilasciati dal Comune per costruire l’albergo, abbia reso oggettivamente impossibile la prestazione di (OMISSIS), obbligata a realizzare una struttura alberghiera in violazione della normativa urbanistica comunale. Si afferma, infatti, nella decisione impugnata (a pagina 9) che “la mancata esecuzione dell’opera da parte di (OMISSIS) s.r.l. e’ dipesa da fattori esterni, specificamente dagli effetti della sentenza del Consiglio di Stato, tali da determinare l’impossibilita’ sopravvenuta delle obbligazioni contrattuali assunte divenute inefficaci ex nunc”. E si ribadisce (a pagina 11) “che il principio posto a fondamento della sentenza del Consiglio di Stato e’ stato proprio quello di interpretare negativamente il Piano regolatore e quindi di escludere la possibilita’ di procedere alla costruzione di alberghi su aree che avessero rivestito caratteristiche industriali”.
La ratio fondante della decisione non appare in contrasto con il passaggio argomentativo della sentenza in cui si tiene “ben distinto” l’annullamento della circolare da parte del Consiglio di Stato dai “permessi a costruire rilasciati in epoca anteriore alla sentenza stessa”, permessi che, “oltre a non essere stati revocati dall’autorita’ amministrativa”, “non erano suscettibili di essere considerati caducati per effetto dell’annullamento della circolare stessa”, trattandosi di “atti perfezionatisi in epoca antecedente, sui quali legittimamente risultava essersi realizzata una legittima aspettativa da parte dei contraenti”.
Nell’ordito motivazionale della sentenza della Corte d’appello, infatti, la constatazione che le patologie della circolare, annullata dagli organi della giustizia amministrativa, non si sono formalmente estese con un effetto demolitorio ai titoli edilizi consequenziali, tanto che il Comune non li ha revocati ne’ annullati in autotutela, non collide con il rilievo che la prestazione convenuta (ossia la costruzione dell’albergo in un’area industriale-artigianale) e’ divenuta oggettivamente impossibile per contrasto sostanziale con la normativa urbanistica comunale.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
In questa prospettiva si spiega l’ulteriore affermazione della sentenza che individua nella demolizione dell’edificio industriale preesistente e nella richiesta, da parte di (OMISSIS) s.r.l., di proroga dei permessi a costruire avanzata al Comune di Milano nel 2011, anche successivamente alla sentenza del Consiglio di Stato, circostanze rivelatrici della assoluta buona fede con la quale (OMISSIS) ha tentato di dare seguito al contratto, avendovi rinunciato “una volta constatata la irregolarita’ che avrebbe inevitabilmente investito le opere eventualmente realizzate”.
3. – Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1256, 1258 e 1463 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la ricorrente in via principale si duole che la Corte d’appello abbia ritenuto che (non meglio specificate) difficolta’ nella prosecuzione dei lavori costituiscano una sopravvenuta causa di impossibilita’ della prestazione idonea ad estinguere l’obbligazione.
Secondo la ricorrente, sarebbe priva di fondamento giuridico la conclusione dei giudici di appello che, a seguito della sentenza del Consiglio di Stato, si sarebbe determinato un impedimento obiettivo ed assoluto alla conclusione dei lavori di edificazione entro la scadenza contrattualmente pattuita del luglio 2011.
Tale conclusione troverebbe conferma: nella richiesta di proroga dei lavori di (OMISSIS) in data 13 giugno 2011; nella conseguente autorizzazione concessa dal Comune di Milano; nella rinuncia di (OMISSIS) all’esecuzione delle opere del 21 dicembre 2011; nella decadenza del permesso di costruire pronunciata dal Comune di Milano senza menzionare l’annullamento della circolare; nella mancata comunicazione a (OMISSIS) della sopravvenuta impossibilita’ della prestazione da parte di (OMISSIS).
Secondo la ricorrente, cio’ dimostrerebbe che non sussisteva nemmeno l’assenza di colpa.
Quand’anche la sentenza del Consiglio di Stato avesse potuto avere un qualsiasi effetto impeditivo, (OMISSIS), con la propria inattivita’, era gia’ inadempiente, atteso che, nel gennaio 2010, dopo un anno e mezzo dall’inizio dei lavori, aveva unicamente provveduto all’abbattimento del capannone senza svolgere nessun’altra attivita’.
Ad avviso della ricorrente in via principale, la pronuncia del Consiglio di Stato non avrebbe potuto incidere sulla possibilita’ di costruire i piani interrati, oggetto di autonoma pattuizione tra le parti nel contratto di vendita di cosa futura.
Di qui la violazione dell’articolo 1258 c.c., ai sensi del quale, se la prestazione e’ parzialmente impossibile, l’obbligazione non si estingue ed il debitore si libera dell’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che e’ rimasta possibile.
3.1. – Il motivo e’ infondato.
E’ esatto che la sentenza impugnata, a pagina 9, parla di un “mutato quadro amministrativo idoneo a rendere difficoltosa la prosecuzione delle opere”, riferendosi, dunque, ad una difficolta’ che e’ cosa diversa dalla impossibilita’.
Ma si tratta – come esattamente osserva il pubblico ministero – di una mera imprecisione terminologica, in un contesto motivazionale ove, con chiarezza, si sottolinea, sempre a pagina 9, che la mancata esecuzione dell’opera da parte di (OMISSIS) e’ dipesa da fattori esterni, specificamente dagli effetti della sentenza del Consiglio di Stato, tali da determinare l’impossibilita’ sopravvenuta delle obbligazioni contrattuali assunte, divenute inefficaci ex nunc, per contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia risultante dalla pianificazione.
Infatti – hanno accertato i giudici del merito – la violazione della normativa urbanistica comunale avrebbe potuto pregiudicare concretamente la costruzione di strutture alberghiere su aree industriali, giacche’ “il principio posto a fondamento della sentenza del Consiglio di Stato e’ stato proprio quello di interpretare negativamente il Piano regolatore e quindi di escludere la possibilita’ di procedere alla costruzione di alberghi su aree che avessero rivestito caratteristiche industriali”.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
La circostanza oggettiva ed assoluta per cui nell’area non poteva piu’ edificarsi la struttura alberghiera oggetto della previsione contrattuale, presenta i caratteri dell’impossibilita’ risolutoria, essendo divenuto impossibile l’adempimento della prestazione da parte del debitore (Cass., Sez. I, 2 ottobre 2014, n. 20811; Cass., Sez. III, 29 marzo 2019, n. 8766) per la non conformita’ delle opere programmate agli strumenti urbanistici.
La Corte d’appello ha preso atto che non poteva piu’ essere conseguita la finalita’ essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con la conseguente estinzione della obbligazione: “per effetto del mutamento del quadro normativo, l’oggetto delle obbligazioni contrattuali (vale a dire la cessione di un’area ex industriale sulla quale era stata progettata la realizzazione di un bene immobile avente le caratteristiche di un albergo) aveva radicalmente cambiato natura si’ da mutare caratteristiche”.
L’impossibilita’ della prestazione, che risolve il contratto ex articolo 1463 c.c., e’ la stessa che estingue l’obbligazione e libera l’obbligato ai sensi dell’articolo 1256 c.c.. Pertanto, cio’ che rileva nella fattispecie e’ il fatto, oggettivo ed assoluto, che, a seguito della sentenza del Consiglio di Stato, la costruzione dell’albergo, oggetto della prestazione del debitore, e’ divenuta vietata, perche’ contrastante con la disciplina urbanistico-edilizia dettata dal piano regolatore e dalle relative norme tecniche di attuazione, mentre non e’ richiesta la consapevolezza di tale impossibilita’ sopravvenuta da parte del debitore.
Rispetto al dato dell’assolutezza e dell’oggettivita’ dell’impossibilita’ di realizzare il programma edificatorio, in quanto non piu’ conforme alla strumentazione urbanistica, sono pertanto non rilevanti le circostanze sottolineate nel motivo, ossia il fatto che: (a) a distanza di un anno e mezzo dalla pubblicazione della sentenza del Consiglio di Stato (e ad un mese dalla scadenza del termine contrattuale per la consegna dei lavori) (OMISSIS) abbia chiesto una proroga dei permessi di costruire; (b) nell’aprile 2011 la stessa societa’, nel contestare per iscritto le richieste di risarcimento dei danni avanzate da (OMISSIS), non abbia eccepito la sussistenza della causa estintiva della propria obbligazione; (c) (OMISSIS) non abbia fatto riferimento alla sentenza del Consiglio di Stato allorche’, nel dicembre 2011, ha depositato la rinuncia all’esecuzione delle opere.
D’altra parte e in ogni caso, gli elementi di fatto che ad avviso della ricorrente in via principale sarebbero indicativi della mala fede di (OMISSIS) sono stati valutati dalla Corte d’appello, che, con logico e motivato apprezzamento, ha ritenuto che la stessa richiesta di proroga dei permessi a costruire avanzata al Comune di Milano nel 2011 rappresenti, al contrario, una circostanza idonea a dimostrare la “assoluta buona fede” con la quale (OMISSIS) ha tentato di dare seguito al contratto, avendovi rinunciato una volta constatata la irregolarita’ che avrebbe inevitabilmente investito le opere eventualmente realizzate.
E’ certamente esatto che l’impossibilita’ deve dipendere da causa non imputabile al debitore. La giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilita’ della sua prestazione in tanto puo’ verificarsi in quanto, secondo le previsioni degli articoli 1218 e 1256 c.c., concorrano l’elemento obiettivo dell’impossibilita’ di eseguire la prestazione, in se’ e per se’ considerata, e quello (subiettivo) dell’assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento che ha reso impossibile la prestazione. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non puo’ invocare la predetta impossibilita’ con riferimento ad un evento verificatosi in un momento successivo (Cass., Sez. II, 13 agosto 1990, n. 8249).
A tale principio si e’ attenuta la Corte d’appello.
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
Nel confermare la sussistenza di una causa sopravvenuta di impossibilita’ della presentazione ai sensi dell’articolo 1463 c.c., infatti, la sentenza impugnata ha, con congrua e logica motivazione, evidenziato: (a) che l’obbligo a costruire assunto da (OMISSIS), che (OMISSIS) assume essere rimasto inadempiuto, e’ sorto al momento del subentro nel contratto preliminare di vendita di cosa futura del 18 luglio 2007 ed ha avuto ad oggetto la struttura alberghiera progettata e studiata da (OMISSIS), per la quale erano stati concessi i permessi a costruire da parte del Comune di Milano; (b) che il termine per la costruzione dell’immobile ad uso alberghiero e’ stato determinato in 36 mesi dalla sottoscrizione, con dies a quo dal 18 luglio 2007; (c) che gli effetti della sentenza del Consiglio di Stato n. 72 del 2010, con la quale e’ stata annullata la circolare posta a presupposto dei permessi a costruire rilasciati dal Comune per costruire l’albergo, sono intervenuti nel gennaio 2010, vale a dire in data anteriore allo scadere del termine imposto per contratto ad (OMISSIS) s.r.l. per adempiere agli obblighi assunti.
Non solo, dunque, non e’ imputabile al debitore della prestazione la sentenza del Consiglio di Stato che ha determinato per il debitore medesimo l’impossibilita’ di dare corso all’attivita’ di costruzione dell’albergo oggetto del preliminare di compravendita di cosa futura; ma anche ha escluso che (OMISSIS) non avesse adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti.
Quanto, poi, al rilievo che l’impossibilita’ riguarderebbe al limite la realizzazione dell’albergo, ma non la costruzione dei box interrati, oggetto di autonoma pattuizione, e’ evidente che – come osserva esattamente il pubblico ministero -, tali box facevano parte dell’intero complesso da realizzare, costituendo le prime porzioni del complesso alberghiero da realizzare; ne consegue che il divieto di creare la struttura alberghiera si e’ riverberato anche sui primi piani dell’unica struttura progettata. Ne consegue che non sussiste la lamentata violazione dell’articolo 1258 c.c..
4. – Con il quarto motivo (omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) la societa’ ricorrente in via principale denuncia che la Corte d’appello non avrebbe preso in alcuna considerazione alcuni fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti e che dimostrerebbero inequivocabilmente la mala fede di (OMISSIS). Nella sentenza impugnata – deduce (OMISSIS) – non vi e’ alcun riferimento all’assoluta mancanza di ogni comunicazione da parte di (OMISSIS) in merito: (a) al radicale depauperamento della stessa (OMISSIS) posto in essere tramite operazioni societarie; (b) allo scioglimento e messa in liquidazione di tale societa’; (c) all’intenzione di rinunciare al permesso di costruire (rinuncia che ha determinato la definitiva decadenza dello stesso e l’impossibilita’ per la ricorrente di provvedere autonomamente alla conclusione dei lavori).
4.1. – Il motivo e’ inammissibile.
Per un verso, infatti, esso si risolve in una censura alle valutazioni di merito compiute dalla Corte di Milano. Si deduce, infatti, un omesso esame dell’intenzione di (OMISSIS) di richiedere una proroga del termine per la conclusione dei lavori e della successiva intenzione di rinunciare al permesso di costruire, quando invece l’esame di tali circostanze e’ stato compiuto dalla Corte distrettuale, la quale, proprio sulla base della valutazione di tali circostanze, e’ pervenuta a dare atto della “assoluta buona fede” di (OMISSIS), laddove, secondo la ricorrente, esse sarebbero indice della sua mala fede. Siamo sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimita’ (Cass., Sez. III, 12 ottobre 2017, n. 23940).
Per l’altro verso, quanto agli elementi di fatto che dimostrerebbero, secondo l’assunto della ricorrente, il depauperamento della societa’ (OMISSIS), si tratta di circostanze inidonee a determinare un esito diverso della controversia, e percio’, siccome non decisive per il giudizio, non suscettibili di essere ricondotte nel paradigma di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
5. – Il quinto motivo del ricorso principale e’ rubricato “nullita’ della sentenza per travisamento delle prove acquisite relative alla domanda di risarcimento dei danni causati dai lavori di demolizione”. Ad avviso di (OMISSIS), l’informazione probatoria riportata ed utilizzata dai giudici di appello per fondare la decisione di rigetto della domanda di risarcimento danni arrecati da (OMISSIS) ad un immobile di proprieta’ della ricorrente sarebbe diversa ed inconciliabile con quella contenuta nel documento n. 35 prodotto nel fascicolo di primo grado. Avendo la Corte d’appello affermato che non vi sarebbe nella comunicazione del responsabile dell’Ufficio tecnico di (OMISSIS), (OMISSIS), alcun riconoscimento dei danni (quando vi si leggerebbe che (OMISSIS) provvedera’ a “sanare i danni riscontrati” e che gli interventi sono “dovuti”), ne’ la sussistenza di un nesso causale (laddove vi si leggerebbe chiaramente che i danni erano “a seguito delle demolizioni operate”), sarebbe evidente, secondo la ricorrente, la contraddittorieta’ tra il dato esistente in atti e quello preso in considerazione dal giudice.
5.1. – Il motivo e’ infondato.
Com’e’ noto, il travisamento della prova non implica una valutazione dei fatti, ma una constatazione o un accertamento che un’informazione probatoria, utilizzata dal giudice ai fini della decisione, e’ contraddetta da uno specifico atto processuale, cosi’ che, a differenza del travisamento del fatto, puo’ essere fatto valere mediante ricorso per cassazione, ove incida su un punto decisivo della controversia (Cass., Sez. III, 21 gennaio 2020, n. 1163).
La Corte meneghina ha affermato che non puo’ essere accolta la richiesta risarcitoria svolta al punto f) dell’atto di appello principale relativa agli asseriti danni causati dai lavori di demolizione del preesistente edificio industriale sull’edificio adiacente, sede di una casa editrice di proprieta’ di (OMISSIS). Tali danni – ha sottolineato la Corte territoriale – non sono infatti stati in alcun modo provati da parte appellante, a nulla rilevando la corrispondenza intercorsa in merito tra la societa’ (OMISSIS) e la societa’ (OMISSIS), poiche’ da questa non emerge alcun riconoscimento dei danni ne’ la sussistenza di un nesso causale intercorrente tra l’opera di demolizione eseguita nel 2008 da (OMISSIS) e i danni riscontrati e denunciati con esposto alla Procura da (OMISSIS).
Nella specie si e’ al di fuori del denunciato travisamento della prova.
La ricorrente confonde il travisamento con la valutazione di merito compiuta dalla Corte territoriale, che oltretutto e’ una valutazione complessiva della corrispondenza intercorsa tra (OMISSIS) e (OMISSIS), non del solo documento n. 35, che e’ un’ e-mail non proveniente dal legale rappresentante, assolutamente generica sulla tipologia e sull’importo dei danni reclamati da (OMISSIS).
Liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione
6. – Con il sesto motivo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 111 Cost., comma 6, articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 118 disp. att. c.p.c., commi 1 e 2; nullita’ della sentenza per insussistenza della motivazione) (OMISSIS) censura che la Corte d’appello di Milano, nel respingere le istanze istruttorie da essa riproposte in quanto “inconferenti ed ultronee”, sia venuta meno di motivare il proprio provvedimento, essendosi limitata ad una affermazione meramente apodittica, oltre che del tutto infondata.
6.1. – La Corte d’appello ha respinto le richieste istruttorie riproposte con l’atto di impugnazione, sul rilievo che trattasi di prove che, oltre a essere inconferenti e ultronee ai fini della decisione, appaiono superflue per le considerazioni espresse in sede di disamina dell’appello principale.
Va ricordato che non e’ censurabile in sede di legittimita’ il giudizio espresso dal giudice di merito sulla superfluita’ della prova testimoniale dedotta da una parte.
Nella specie la motivazione effettuata dalla Corte d’appello sulla superfluita’ della prova testimoniale (sui capitoli di prova riportati a pag. 27 e 28 del ricorso) rinviene la sua giustificazione logica nelle ragioni che sostengono la declaratoria di risoluzione del contratto per impossibilita’ sopravvenuta.
7. – Il ricorso principale e’ rigettato.
8. – Per effetto del rigetto del ricorso principale resta assorbito l’esame del ricorso incidentale condizionato, con cui (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono violazione o falsa applicazione degli articoli 32 e 27 delle NTA del PRG di Milano e degli articoli 1346 e 1418 c.c..
9. – Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
10. – Poiche’ il ricorso principale e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, ricorrono i presupposti processuali per dare atto – ai sensi della L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente (OMISSIS), dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; condanna la ricorrente in via principale (OMISSIS) al rimborso delle spese processuali sostenute dalle controricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS), che liquida, complessivamente, in Euro 13.200, di cui Euro 13.000 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente in via principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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