L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|16 giugno 2021| n. 17058.

L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1491 c.c. non consente di predicare il astratto il grado di diligenza richiesto in quanto deve essere apprezzato in relazione al caso concreto considerando le particolari circostanze di vendita, la natura delle cose, e la qualità dell’acquirente visto che la garanzia viene esclusa ogni qualvolta in cui il vizio era facilmente riconoscibile dall’acquirente salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. Un onere di diligenza più elevato poteva essere esigibile in virtù delle condizioni non rassicuranti dell’immobile evidenziando anche anomalie costruttive che non richiedevano competenze tecniche particolarmente elevate del compratore.

Ordinanza|16 giugno 2021| n. 17058. L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi

Data udienza 4 dicembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Compravendita – Immobile condominiale – Risoluzione del contratto per vizi della cosa – inadempimento – Eccezione di decadenza del diritto di garanzia ex art. 1491 c.c. – Reiterazione di censure già vagliate nel giudizio di merito – Inammissibilità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossanna – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 20813-2019 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 259/2019 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 22/02/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 04/12/2020 dal Consigliere Relatore Dott. FALASCHI MILENA.

L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Tribunale di Ancona – Sezione distaccata di Fabriano, con sentenza n. 82 depositata il 14 aprile 2013, accoglieva la domanda di risoluzione di contratto di compravendita di immobile sito in Fabriano per i gravi vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso proposta da (OMISSIS), nella qualita’ di acquirente, nei confronti di (OMISSIS) venditrice.
In virtu’ di appello interposto dalla (OMISSIS), la Corte di appello di Ancona, nella resistenza dell’appellato, con sentenza n. 259 del 2019, in accoglimento del gravame e della preliminare eccezione di decadenza dal diritto di garanzia quanto alla riconoscibilita’ dei vizi, in riforma della decisione di prime cure, rigettava la originaria domanda attorea escludendo la operativita’ della garanzia ex articolo 1491 c.c., con compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Avverso la sentenza della Corte di appello dorica il Fracasso propone ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo, cui resiste la (OMISSIS) con controricorso.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, regolarmente notificata ai difensori delle parti’, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
In prossimita’ dell’adunanza camerale entrambe le parti, ricorrente e controricorrente, hanno depositato memoria illustrativa.
Atteso che:
con l’unico motivo il ricorrente denuncia, ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, con conseguente violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1490, 1491 e 1492 c.c. per non avere il giudice distrettuale tenuto conto che l’appartamento era stato venduto gia’ ristrutturato proprio per mascherare la reale situazione e il grave problema di umidita’ che affliggeva l’appartamento compravenduto. Aggiunge che le informazioni rese all’acquirente da parte venditrice al momento della visita dell’immobile erano state tutt’altro che univoche e trasparenti.
La censura e’ inammissibile prima che infondata e con essa il ricorso.
Rileva la Corte che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetusta’ ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’articolo 1490 c.c..
La garanzia in esame, infatti, e’ esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’articolo 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Nel caso di specie, la corte d’appello, con apprezzamento di fatto sottratto a sindacato in sede di legittimita’ (Cass. n. 24731 del 2016), ha incontestatamente accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva reso edotto l’acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidita’ (v. deposizione dei testi (OMISSIS) e (OMISSIS)). Ha, inoltre, aggiunto che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni 60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, come poi emerso dalla c.t.u. D’altro canto era stata dalla (OMISSIS) accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile, in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili: l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilita’ dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’articolo 1491 c.c., consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualita’ dell’acquirente (richiamata in sentenza Cass. n. 24343 del 2016, ma gia’ in tal senso Cass. n. 2981 del 2012).
In altri termini, questa Corte ha chiarito che l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilita’ dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’articolo 1491 c.c. (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilita’, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualita’ dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’articolo 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
La sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione di tali principi, sottolineando come un onere di diligenza piu’ elevato fosse esigibile dal compratore in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilita’ del vizio operato dal giudice di merito.
Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile.
Ne’ puo’ trovare accoglimento l’istanza formulata dalla controricorrente ai sensi dell’articolo 89 c.p.c. che oltre ad essere estremamente generica, non ritiene il Collegio che le affermazioni contenute nel ricorso travalichino i limiti di un’esposizione di un civile esercizio del diritto di difesa e di critica.
Le spese processuali di legittimita’, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso;
condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali di legittimita’ in favore della controricorrente che vengono liquidate in complessivi Euro 6.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso delle spese forfettarie e agli accessori come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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