L’edificabilità o meglio la potenzialità edificatoria di un lotto di terreno

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Consiglio di Stato, Sezione seconda, Sentenza 9 ottobre 2020, n. 6001.

L’edificabilità o meglio la potenzialità edificatoria di un lotto di terreno è un fatto giuridico oggettivo che attiene alla natura dell’area: volta che sia stata interamente utilizzata non è consentita alcuna ulteriore edificazione oltre i limiti previsti dalla strumentazione urbanistica.

Sentenza 9 ottobre 2020, n. 6001

Data udienza 22 settembre 2020

Tag – parola chiave: Permesso di costruire – Diniego – P.G.T. – Destinazione verde e sport – Volumetria assorbita da precedente titolo – Potenzialità edificatoria venuta meno – Irrilevanza mancanza negozio di asservimento

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale
Sezione Seconda
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 9257 del 2010, proposto da
Fi. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Cl. Co., con domicilio eletto presso lo studio Gi. Gr. in Roma, via (…) e dall’avvocato Em. Be., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
contro
Comune di (omissis), in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Ca. An., Al. Fo., Do. Re., con domicilio eletto presso lo studio Gi. Co. in Roma, via (…);
Provincia di Como, Autorità Competente per la Valutazione Strategica del Pgt di Rovello Porro non costituiti in giudizio;
per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia Sezione Seconda n. 02668/2010, resa tra le parti, concernente diniego permesso di costruire – ris.danno
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di (omissis);
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 22 settembre 2020 il Cons. Oreste Mario Caputo e uditi per le parti gli avvocati Em. Be. e Gi. Co. su delega dell’avv. Al. Fo.;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. È appellata la sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia, Sezione Seconda n. 02668/2010, di parziale reiezione del ricorso e motivi aggiunti proposti da Fi. S.r.l. avverso, rispettivamente, il diniego di permesso di costruire sul mappale (omissis) (d.11.7.2005) e la deliberazione C.C. n. 3 del 26 gennaio 2009 del Comune di (omissis) d’approvazione del P.G.T., nella parte in cui ha qualificato l’area della ricorrente come “tessuto urbano consolidato e servizi” con la destinazione “verde e sport”.
1.1 Nel denegare il permesso di costruire, il Comune ha fatto perspicuo riferimento alla licenza edilizia n. 15 del 1976 con la quale si assentì l’intervento che, pur ricadendo su un fabbricato insistente sul mappale (omissis), assorbì l’intera volumetria posseduta, ante frazionamento, dal mappale (omissis): conseguentemente, il mappale (omissis), acquistato a seguito di procedura esecutiva dalla società ricorrente, non possedeva (più ) alcuna autonoma potenzialità edificatoria.
1.2 Nel motivi d’impugnazione, la ricorrente ha dedotto in fatto che l’area sub mapp. (omissis), in assenza d’atto trascritto d’asservimento volumetrico, non sarebbe stata affatto asservita all’edificio insistente sul mappale (omissis).
Il Comune, ha dedotto inoltre la ricorrente, avrebbe colposamente rilasciato la licenza edilizia n. 15/1976, senza verificare l’effettiva estensione del titolo di proprietà del richiedente; comportamento colposo tanto più manifesto in ragione del fatto che il vincolo d’asservimento, oltre a non essere stato trascritto nei registri immobiliari, non è stato nemmeno riportato nel certificato di destinazione urbanistica del 1999: da cui l’inopponibilità dell’asservimento, con conseguente attitudine edificatoria dell’area sul mappale (omissis) di proprietà della società .
1.3 Con motivi aggiunti il gravame è stato esteso al Piano di governo del territorio nonché al parere 30 dicembre 2008 dell’autorità competente in materia di VAS e alla deliberazione della Giunta comunale 29 maggio 2008 n. 41, recante individuazione dell’autorità procedente e dell’autorità competente.
Avverso gli atti impugnati, la società ha dedotto il vizio d’incompetenza nell’adozione della valutazione ambientale strategica, in quanto affidata ad responsabile del procedimento, dipendente dallo stesso Comune (ritenuto, a suo dire,) privo dei requisiti di professionalità ed autonomia; e difetto di motivazione, per quanto concerne il vincolo apposto sull’area della ricorrente.
1.4 Cumulativamente alle azioni d’annullamento degli atti, la società ha formulato la domanda di risarcimento danni.
2. Il TAR ha respinto il ricorso e la domanda di risarcimento danni. Ha, invece, parzialmente accolto le censure contenute nei motivi aggiunti relative alla destinazione urbanistica a “verde e sport” attribuita all’area della ricorrente, poiché carente di motivazione.
3. Appella la sentenza da Fi. S.r.l. Resiste il Comune di (omissis).
4. Alla pubblica udienza del 22.09.2020 la causa, su richiesta delle parti, è stata trattenuta in decisione.
5. I motivi d’appello avverso il diniego di permesso di costruire muovono da un comune denominatore tale da giustificare la trattazione congiunta: i giudici di prime cure avrebbero erroneamente omesso di sanzionare il comportamento (qualificato come) colposo del Comune nella vicenda dedotta in giudizio.
In sintesi: sulla base di un’inesatta (o falsa) rappresentazione del titolo di proprietà, il Comune ha rilasciato la licenza edilizia n. 15 del 1976 in forza della quale il proprietario del lotto contraddistinto dal mappale (omissis) ha edificato il manufatto che ha assorbito l’intera volumetria posseduta dal lotto viciniore.
Il Comune – pur avendo in precedenza autorizzato la recinzione dei lotti su richiesta dei rispettivi proprietari sì da presumere che fosse a conoscenza della reale situazione dominicale dei lotti -, oltre a non verificare il titolo di proprietà del richiedente la licenza edilizi, secondo la società appellante, non avrebbe colposamente richiesto l’atto d’asservimento che, non essendo stato trascritto, non le sarebbe comunque opponibile, tanto più che il vincolo d’asservimento non è stato riportato nel certificato di destinazione urbanistica del 1999.
Da cui s’inferisce l’illegittimità del diniego di permesso di costruire che, in ragione della sopravvenuta modifica della destinazione della area impressa dalla nuova strumentazione urbanistica – fatta oggetto di specifica impugnazione con motivi aggiunti – comunque fonderebbe, ai sensi dell’art. 34, comma 3, c.p.a., la richiesta di risarcimento danni.
5.1 In definitiva, quanto al diniego impugnato, i motivi d’appello dedotti dalla ricorrente s’incentrano su due poli distinti, a cui coerentemente fanno appendice corrispondenti conclusioni: l’asservimento di fatto del fondo di proprietà (sub mapp. (omissis)) al manufatto eretto sul fondo viciniore (mapp. (omissis)) non le sarebbe opponibile; ad essa, in ragione del comportamento colposo imputabile al Comune, spetterebbe comunque il risarcimento dei danni qualora la sopravvenuta disciplina urbanistica fosse ostativa al rilascio del titolo edilizio.
6.I motivi d’appello in esame sono infondati.
Nell’ordine.
6.1 L’edificabilità, o meglio la potenzialità edificatoria, di un lotto di terreno è un fatto giuridico oggettivo che attiene alla natura dell’area: volta che sia stata interamente utilizzata non è consentita alcuna ulteriore edificazione oltre i limiti previsti dalla strumentazione urbanistica.
Volta che la volumetria del lotto sia stata completamente utilizzata, a prescindere dagli eventuali negozi giuridici in forza dei quali l’utilizzatore ne ha acquisita la disponibilità giuridica, è venuta meno (nel lessico del diritto canonico) in substantiam la potenzialità edificatoria.
A riguardo è univoco l’indirizzo giurisprudenziale, cui va data continuità .
L’inedificabilità di un’area asservita o accorpata o comunque utilizzata a fini edificatori costituisce una qualità obiettiva del fondo che, pur non vigendo l’obbligo di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari (cfr. Cons. Stato, sez. V, 28 giugno 2000 n. 3637), è opponibile a terzi acquirenti; a nulla rileva che la proprietà dell’area sia stata trasferita, e che manchino specifici negozi giuridici privati volti all’asservimento o che l’edificio sia collocato in una parte del lotto catastalmente divisa (cfr., Cons. Stato, sez. V, 9 ottobre 2007 n. 5232).
L’asservimento, infatti, è ex se rilevante quale fatto giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché “la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione – pur aventi la valenza giuridica di determinare e pubblicizzare l’asservimento – non possono contrastare l’asservimento urbanistico che si determina in ragione dell’esaurimento della volumetria disponibile, ignorato dalla concessione o dall’atto di cessione.” (cfr., Cons. Stato, sez. IV, 5 febbraio 2015, n. 562).
In definitiva, la relazione pertinenziale tra due fondi nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro crea “sull’area asservita in vincolo permanente ed irrevocabile con perdita delle sue potenzialità edificatorie e conseguente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario” (cfr. Cons. Stato, sez. V, 27 giugno 2011 n. 3823
Conclusioni, qui condivise, in linea con la risalente icastica affermazione che ” quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza la necessità di apposito strumento negoziale (recte: atto di asservimento)” (cfr. Cons. Stato, sez.V, 12 luglio 2004 n. 5039).
7. Quanto ai motivi d’appello incentrati sul comportamento colposo del Comune, da cui prende causa la domanda di risarcimento danni, non va passato sotto silenzio che la società appellante ha acquistato nel febbraio del 2005 ad un’asta fallimentare l’area sulla base degli annessi atti di gara, fra i quali, per la necessari per la valutazione del prezzo di stima dell’area, erano state depositate tre relazioni tecniche del CTU che davano atto che l’area, ancorché al momento dell’acquisto fosse ubicata dal PGT allora vigente in zona residenziale (omissis), era priva di indice edificatorio.
Del resto, la società aveva già conseguito la comunicazione contenente la nota comunale n. prot. 6730 del 21 giugno 2003, con la quale l’Amministrazione comunale chiariva espressamente che l’area identificata al mappale (omissis), in seguito diventato mapp. (omissis), non possedeva capacità edificatoria.
Tant’è che il consulente tecnico d’ufficio del Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Como, nell’ambito del procedimento di alienazione dell’area di cui al mapp. (omissis), nelle sue considerazioni conclusive del 1° luglio 2003 riportava per esteso il contenuto della predetta nota comunale, concludendo che l’area era “edificabile per realizzare parcheggi a raso da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, autosilos privati, così come previsto dell’art. 9 della legge 122/89”.
7.1 In definitiva, la società appellante imputet sibi – e non al comportamento colposo del Comune da cui fonda la domanda di risarcimento danni – l’acquisto, avvenuto nel 2005, dell’area non edificabile, senza che in contrario rilevi il certificato di destinazione urbanistico risalente al 1999.
8. Con i residui motivi d’appello, la società si duole degli errori di giudizio contenuti nel capo della sentenza appellata di reiezione dei motivi d’impugnazione proposti avverso il Piano di Governo del Territorio, per violazione della normativa in materia di Valutazione Ambientale Strategica.
9. In pendenza di lite, il Comune di (omissis) ha adottato e approvato nel 2012 la variante al P.G.T. e nel 2015 la variante d’aggiornamento al P.G.T.
Sicché, allo stato, la ricorrente non ha più alcun interesse all’annullamento del P.G.T. del 2009, la cui disciplina ha cessato efficacia con l’approvazione dei nuovi strumenti urbanistici: conseguentemente nessuna utilità potrebbe più derivarle dall’annullamento dell’atto impugnato.
9.1 Sicché, relativamente al capo d’appello qui considerato, il ricorso è divenuto improcedibile.
10. Conclusivamente l’appello deve essere respinto.
11. Le spese del presente grado di giudizio, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale
Sezione Seconda, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna Fi. S.r.l. al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore del Comune di (omissis) che si liquidano in complessivi 5.000,00 (cinquemila) euro, oltre diritti ed accessori di legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 22 settembre 2020 con l’intervento dei magistrati:
Gianpiero Paolo Cirillo – Presidente
Paolo Giovanni Nicolò Lotti – Consigliere
Giancarlo Luttazi – Consigliere
Oreste Mario Caputo – Consigliere, Estensore
Antonella Manzione – Consigliere

 

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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