Le modificazioni apportate da uno dei condomini

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|8 luglio 2021| n. 19435.

Le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli e configurano l’interesse degli altri partecipanti al condomino ad agire a tutela della cosa comune.

Ordinanza|8 luglio 2021| n. 19435. Le modificazioni apportate da uno dei condomini

Data udienza 2 marzo 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Parti comuni – Uso – Modifica della proprietà esclusiva per l’utilizzo di parti comuni – Le modificazioni apportate da uno dei condomini – Limiti – Divieti posti dall’art. 1102 c.c. – Osservanza – Necessità – Accertamento relativo – Spettanza al giudice del merito – Sindacato in sede di legittimità – Configurabilità – Esclusione – Limiti

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 20431-2016 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 2263/2016 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/06/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 02/03/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Le modificazioni apportate da uno dei condomini

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 2263/2016 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 7 giugno 2016.
Resistono con distinti controricorsi (OMISSIS) e il Condominio di (OMISSIS).
La Corte d’appello di Milano ha rigettato l’appello formulato da (OMISSIS) e (OMISSIS) contro la sentenza 28 settembre 2012 del Tribunale di Milano. Il Tribunale aveva accolto la domanda del condomino (OMISSIS) volta all’annullamento della Delib. assembleare 18 maggio 2007 del Condominio di (OMISSIS), nel punto relativo ai lavori che i condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) volevano eseguire nel sottotetto. Nel giudizio erano intervenuti altresi’ (OMISSIS) e (OMISSIS), e la loro domanda di accertare il diritto ad effettuare tali lavori era stata respinta dal Tribunale di Milano. Il Tribunale accerto’, sulla base dell’espletata CTU, che il sottotetto era stato trasformato da (OMISSIS) e (OMISSIS) in una sopraelevazione con modifica della falda del tetto, in violazione dell’articolo 4 e dell’articolo 8 del regolamento condominiale, i quali prevedono rispettivamente la proprieta’ comune dei tetti ed il divieto di ogni opera esterna sulle unita’ immobiliari di proprieta’ individuale che modifichi l’architettura, la simmetria o il decoro del fabbricato.
La Corte d’appello di Milano ha superato il rilievo sul difetto di legittimazione attiva di (OMISSIS), in quanto comproprietario della porzione compresa nel Condominio di (OMISSIS) in regime di comunione legale con la moglie (OMISSIS), la quale, dopo essere intervenuta in giudizio, vi aveva rinunciato. I giudici di secondo grado hanno poi affermato che l’intervento di recupero del sottotetto effettuato da (OMISSIS) e (OMISSIS) avesse in realta’ determinato la realizzazione di una sopraelevazione che fuoriesce dalla sagoma del fabbricato con demolizione della porzione di tetto sovrastante ed innalzamento di 50 cm. della facciata, in contrasto con gli articoli 4, 5 e 9 del regolamento, innovazione ex articolo 1120 c.c. che non poteva essere autorizzata con la maggioranza raggiunta, inferiore a quella di cui all’articolo 1136 c.c., comma 5.

 

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2. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2 e articolo 380 bis.1 c.p.c.
2.1. Hanno depositato memorie i ricorrenti ed il controricorrente (OMISSIS).
3. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) allega la violazione e falsa applicazione dell’articolo 180 c.c. e articolo 1105 c.c., comma 2 e dell’articolo 81 c.p.c., per difetto di legittimazione ad agire del ricorrente (OMISSIS), in quanto comproprietario in regime di comunione legale con la coniuge (OMISSIS) dell’unita’ abitativa sita nel Condominio di (OMISSIS). Avrebbe percio’ errato la Corte di Milano a ritenere l’impugnazione di una delibera condominiale alla stregua di atto di ordinaria amministrazione, agli effetti dell’articolo 180 c.c., attesi la natura straordinaria della materia trattata in assemblea ed il manifesto dissenso espresso dalla signora (OMISSIS) con la rinunzia all’azione formulata in sede di precisazione delle conclusioni.
3.1. Questo primo motivo di ricorso e’ infondato.
A norma dell’articolo 67 disp. att. c.c., comma 2 nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012, qualora una porzione compresa nell’edificio condominiale appartenga a piu’ persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente. Cio’ non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unita’ immobiliare devono essere individualmente convocati all’assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all’articolo 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 18/02/2000, n. 1830; Cass. Sez. 2, 27/07/1999, n. 8116; Cass. Sez. 2, 11/11/1992, n. 12119; Cass., sez. 2, 24/01/1980, n. 590; Cass. Sez. 2, 12/01/1978, n. 124). Ove si tratti, peraltro, di immobile facente parte di una comunione legale coniugale, opera l’articolo 180 c.c., comma 1, a norma del quale la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all’amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno di essi e’ legittimato ad esperire qualsiasi azione, non solo le azioni di carattere reale o con effetti reali, dirette alla tutela della proprieta’ o del godimento dell’immobile, ma anche, come nella specie, le impugnazioni delle deliberazioni condominiali che si assumono pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro del fabbricato o all’uso delle parti comuni, senza che sia indispensabile la partecipazione al giudizio dell’altro coniuge, non vertendosi in una ipotesi di litisconsorzio necessario (arg. da Cass. Sez. 2, 26/07/2013, n. 18123; Cass. Sez. 2, 27/02/2009, n. 4856; Cass. Sez. 2, 30/10/2007, n. 22891; Cass. Sez. 2, 09/01/2006, n. 75).

 

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D’altro canto, proprio perche’ ciascuno dei comproprietari pro indiviso della unita’ immobiliare ha autonoma legittimazione ad impugnare le deliberazioni dell’assemblea condominiale, nessun rilievo come dissenso preclusivo del diritto di azione individuale puo’ ravvisarsi, come si suppone dai ricorrenti, nella circostanza che alcuno dei comproprietari abbia dapprima aderito all’impugnazione proposta da altri e poi rinunziato all’azione.
4. Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 115 c.p.c. e 197 c.p.c. nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, consistente nella descrizione del manufatto e nella qualificazione giuridica contenuta nello scritto difensivo “Note autorizzate 15.04.2011”. La Corte d’appello, a dire dei ricorrenti, avrebbe immotivatamente rigettato la richiesta di rinnovazione della CTU ed avrebbe erroneamente ritenuto inammissibili le “note autorizzate”, contenenti una relazione tecnica con contestazioni dell’elaborato peritale, giacche’ non provenienti ne’ dal difensore ne’ dal consulente di parte, bensi’ da tale ingegnere (OMISSIS).
Il terzo motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., avendo la Corte di Milano aderito acriticamente alle erronee risultanze della CTU: secondo i ricorrenti non vi sarebbe stata alcuna alterazione della simmetria dell’edificio ne’ del suo decoro architettonico, ne’ occorreva l’approvazione con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136 c.c., comma 5, come disposto dall’articolo 1120 c.c.
4.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e sono del tutto infondati.
I giudici del merito affermano in sentenza che e’ stata accertata una trasformazione del sottotetto in sopraelevazione con modifica della falda del tetto; tale sopraelevazione fuoriesce dalla sagoma del fabbricato, avendo comportato un innalzamento di 50 cm. della facciata, in contrasto con le prescrizioni regolamentari che fanno, tra l’altro, divieto di ogni opera esterna sulle unita’ immobiliari di proprieta’ individuale idonea a modificare l’architettura, la simmetria o il decoro del fabbricato.
Ora, l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).
Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, invocando un rinnovato esame del fabbricato e delle allegazioni contenute nelle note del 15 aprile 2011, e contestando che vi siano stati modifiche della facciata, innalzamenti del colmo del tetto o alterazione della simmetria, sono piuttosto volti a devolvere alla Corte di cassazione il compito di procedere a nuovi apprezzamenti di fatto e di rispondere alle critiche mosse alle risultanze della consulenza d’ufficio (critiche che comunque si sostanziano in semplici allegazioni difensive a contenuto tecnico, quali, nelle specie, quelle contenute nelle “Note di commento” alla CTU del 15 aprile 2011), pur non essendosi la Corte d’appello di Milano, alle pagine 14 e 15 di sentenza, limitata acriticamente a far proprie le considerazioni della relazione peritale, visto che sono spiegate le ragioni del convincimento raggiunto dai giudici e dell’adesione alle conclusioni prospettate dall’ausiliare. Neppure assume decisivita’ il riferimento fatto alla legge Regione Lombardia 11 marzo 2005, n. 12, in tema di recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti, la quale non puo’ incidere sulla nozione di sopraelevazione e sui rimedi esperibili nei rapporti tra privati.

 

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Spetta, del resto, al giudice di merito esaminare e valutare le nozioni tecniche o scientifiche introdotte nel processo mediante la CTU, e dare conto dei motivi di consenso, come di quelli di eventuale dissenso, in ordine alla congruita’ dei risultati della consulenza e delle ragioni che li sorreggono. Rientra del pari notoriamente nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunita’ di disporre indagini tecniche suppletive o integrative di quelle gia’ espletate, di sentire a chiarimenti il consulente tecnico di ufficio ovvero di disporre addirittura la rinnovazione delle indagini, con la nomina di altri consulenti, e l’esercizio di un tale potere (cosi’ come il mancato esercizio) non e’ censurabile in sede di legittimita’.
Le due censure non considerano peraltro l’essenzialita’ dell’argomento decisorio che ha fondato il convincimento della illegittimita’ della modifica realizzata da (OMISSIS) e (OMISSIS) sul divieto imposto dal regolamento condominiale di ogni opera esterna sulle unita’ di proprieta’ individuale che modifichi l’architettura, la simmetria o il decoro del fabbricato. E’ infatti consolidato l’orientamento di questa Corte – proprio con riguardo a disposizioni che stabiliscano il divieto assoluto di apportare modifica alle parti esterne dell’edificio – che riconosce all’autonomia privata la facolta’ di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprieta’. Inoltre, il regolamento puo’ validamente derogare alle disposizioni dell’articolo 1102 c.c. ed arrivare al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio (cfr. indicativamente Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509; Cass. Sez. 2, 02/05/1975, n. 1680; Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n. 11268; Cass. Sez. 2, 29/04/2005, n. 8883; Cass. Sez. 2, 24/01/2013, n. 1748; Cass. Sez. 2, 19/12/2017, n. 30528; Cass. Sez. 6 – 2, 18/11/2019, n. 29924; Cass. Sez. 2, 05/11/2019, n. 28465). L’elaborazione della giurisprudenza spiega come le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli e configurano l’interesse degli altri partecipanti al condomino ad agire a tutela della cosa comune (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1988, n. 3927; Cass. Sez. 2, 15/01/1986, n. 175).
D’altro canto, la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprieta’ esclusiva, ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonche’ a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e l’accertamento se l’opera del singolo condomino, mirante ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, sia conforme o meno alla destinazione della parte condominiale, e’ compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimita’, ove non presenti vizi ex articolo 360 c.p.c., n. 5.

 

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5. Il quarto motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., per avere la Corte di Milano, visto l’assorbimento dell’appello incidentale del Condominio di (OMISSIS) come delle istanze istruttorie di (OMISSIS), condannato alle spese del giudizio di appello gli appellanti principali e non aver, invece, compensato le stesse fra le parti, sussistendo profili di inammissibilita’ che avrebbero fondato la soccombenza reciproca.
5.1. Il quarto motivo di ricorso e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1, essendo uniforme l’orientamento di questa Corte secondo cui, in tema di spese processuali, la facolta’ di disporne la compensazione tra le parti rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale non e’ tenuto a dare ragione con una espressa motivazione del mancato uso di tale sua facolta’, con la conseguenza che la pronuncia di condanna alle spese, anche se adottata senza prendere in esame l’eventualita’ di una compensazione, non puo’ essere censurata in cassazione, neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 3, 26/04/2019, n. 11329). Peraltro, il dichiarato assorbimento di un gravame incidentale o di una questione riproposta non consente di configurare, nei confronti della parte, una soccombenza parziale (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 13/05/2019, n. 12633).
6. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti (OMISSIS) e Condominio (OMISSIS), le spese del giudizio di cassazione nei rispettivi importi liquidati in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione da (OMISSIS) che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, nonche’ dal Condominio (OMISSIS), che liquida in complessivi Euro 4.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.

 

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In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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