Le azioni reali nei confronti dei singoli condomini

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza 23 ottobre 2020, n. 23190.

In tema di condominio, le azioni reali nei confronti dei singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell’edificio condominiale, che esulino dal novero degli atti meramente conservativi, possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto necessaria l’autorizzazione, avendo il condominio agito per la demolizione di un fabbricato non costruito a distanza)

Ordinanza 23 ottobre 2020, n. 23190

Data udienza 8 ottobre 2020

Tag/parola chiave: Proprietà – Edificazione di un fabbricato a confine con l’edificio condominiale a distanza inferiore a quella di legge – Risarcimento del danno – Difetto di valida autorizzazione dell’amministrazione del condominio alla proposizione del ricorso da parte dell’assemblea – Inammissibilità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 20138-2018 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), e rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), e rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1105/2017 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 16/06/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’08/10/2020 dal Consigliere Dott. CRISCUOLO MAURO.
Lette le memorie depositate dalla controricorrente.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Il condominio ricorrente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lamezia Terme (OMISSIS) deducendo che la convenuta aveva edificato un fabbricato sul fondo posto a confine con l’edificio condominiale a distanza inferiore a quella di legge, chiedendo pertanto la riduzione in pristino, con la condanna al risarcimento del danno.
Nella resistenza della convenuta che contestava la fondatezza della domanda, il Tribunale adito con la sentenza n. 160/2011 accoglieva la domanda e condannava la convenuta ad arretrare il proprio fabbricato sino alla distanza di metri 11,90 dallo stabile condominiale (pari a 10 metri lineari dal punto di massima sporgenza delle gronde), disattendendo tuttavia la domanda di risarcimento del danno.
A seguito di appello della convenuta e di appello incidentale del condominio, che si doleva del rigetto della domanda risarcitoria, la Corte d’Appello di Catanzaro con la sentenza n. 1105 del 16/6/2017 riformava la decisione gravata, rigettando integralmente la domanda del condominio.
Rilevava che nel caso di specie era applicabile il principio della prevenzione, ma che erroneamente il Tribunale non aveva considerato che la convenuta aveva posto la sua costruzione prevenuta a norma di legge.
Infatti, il condominio aveva costruito per primo ponendosi rispetto al confine ad una distanza di metri 5,00 dallo spiccato delle fondazioni ed a metri 3,63 partendo dagli sporti del fabbricato condominiale.
La Ciraudo invece aveva successivamente costruito collocando la sua costruzione a metri 5,00 dal confine, avendo quindi rispettato la distanza prescritta dallo strumento urbanistico locale che e’ pari a metri 5,00 dal confine, non essendo invece rilevante il mancato rispetto della distanza tra costruzioni.
Pertanto, doveva essere riformata la sentenza impugnata, laddove aveva disposto l’arretramento del fabbricato, il che rendeva superfluo esaminare anche l’appello incidentale, atteso che la domanda risarcitoria presupponeva il riconoscimento della violazione delle distanze legali.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso il Condominio (OMISSIS) sulla base di due motivi.
L’intimata ha resistito con controricorso.
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 c.c., del Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968 e del PRG del Comune di Gizzeria in relazione al mancato accoglimento della domanda di arretramento del fabbricato della convenuta. Assume il ricorrente che nella fattispecie la normativa regolamentare locale prevedeva per i fabbricati siti nella zona B1 una distanza di metri 10 tra costruzioni, rispetto alla quale potevano non considerarsi gli sporti di gronda di larghezza non superiore a metri 1,20. Poiche’ gli sporti dell’edificio condominiale eccedevano la detta misura, gli stessi andavano considerati ai fini del rispetto delle distanze, con la conseguenza che la costruzione della convenuta risulta collocata a distanza inferiore a quella di legge.
Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 872 e 1226 c.c., quanto al rigetto della domanda di risarcimento danni da violazione delle distanze legali.
Il ricorso va dichiarato inammissibile per difetto della valida autorizzazione dell’amministratore del condomino alla proposizione del ricorso da parte dell’assemblea.
Gia’ nel controricorso e’ stata eccepita l’assenza di tale autorizzazione assembleare, la cui necessita’ deve ritenersi sussistente alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. ex multis Cass. S.U. n. 10615/1996; Cass. n. 40/2015), secondo cui Le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarita’ e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi, promuoversi dall’amministratore del condominio solo se sia autorizzato dall’assemblea a norma dell’articolo 1131 c.c., comma 1. Nonostante l’eccezione sia stata immediatamente posta nel controricorso (e poi reiterata in sede di memorie), il condominio non ha pero’ provveduto a sanare detta carenza mediante una la produzione dell’originaria autorizzazione ovvero di un’autorizzazione a ratifica del proprio operato, il che determina l’inammissibilita’ del ricorso.
Non e’ dato infatti far richiamo alla possibilita’ di concedere termine per la sanatoria del difetto di autorizzazione ex articolo 182 c.p.c., avendo questa Corte affermato che (Cass. n. 12525/2018) deve essere dichiarata l’inammissibilita’ del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato, in ordine a una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le quali e’ autonomamente legittimato ad agire ai sensi dell’articolo 1130 c.c. e articolo 1131 c.c., comma 1. Ne’ puo’ essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’articolo 182 c.p.c. allorche’ il rilievo del vizio, in sede di legittimita’, sia stato sollevato non d’ufficio, ma dalla controparte nel suo controricorso.
Il ricorso deve quindi essere dichiarato inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con attribuzione all’avvocato (OMISSIS), dichiaratosene anticipatario.
Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Dichiara il ricorso inammissibile condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi ed accessori di legge, con attribuzione all’avvocato (OMISSIS), dichiaratosene anticipatario;
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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