Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 novembre 2021| n. 35931.
L’accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta “ad substantiam”, deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione.
Ordinanza|22 novembre 2021| n. 35931. L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
Data udienza 27 aprile 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Compravendita immobiliare – Contratto preliminare – Inadempimento contrattuale – Articolo 2932 cc – Esecuzione in forma specifica – Articoli 1453 e 1454 cc – Onere della prova – Articoli 2727 e 2729 cc – Presunzioni – Articoli 1350 e 1351 cc – Motivazione del giudice di merito
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 11200 – 2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – rappresentato e difeso in virtu’ di procura speciale a margine del ricorso dall’avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso la dottoressa (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – rappresentato e difeso in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso dall’avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 54/2016 della Corte d’Appello di Cagliari;
udita la relazione nella camera di consiglio del 27 aprile 2021 del consigliere Dott. Luigi Abete.
L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
1. Con atto notificato l’8.4.2004 (OMISSIS) citava a comparire dinanzi al Tribunale di Cagliari (OMISSIS).
Esponeva che con preliminare del 7.8.2000 aveva promesso di acquistare ed il convenuto aveva promesso di vendergli un immobile in Comune di (OMISSIS); che era stato fissato il termine del 30.11.2000 per la stipula del definitivo.
Esponeva che il promittente venditore si era reso inadempiente, giacche’ non aveva inteso provvedere alla cancellazione di un’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del mutuo di Lire 100.000.000 a lui accordato dalla ” (OMISSIS)”.
Chiedeva pronunciarsi sentenza ex articolo 2932 c.c. idonea a trasferirgli la proprieta’ dell’immobile promesso in vendita.
2. Si costituiva (OMISSIS).
Deduceva che il mutuo era stato estinto con l’importo della caparra ricevuta dall’attore e che alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria si sarebbe provveduto contestualmente alla stipula del definitivo.
Deduceva che era stato invece il promissario acquirente a rendersi inadempiente, giacche’ non aveva inteso far luogo, merce’ la nomina di un notaio di sua fiducia, alla stipula del definitivo entro il termine essenziale – come dava conto la locuzione “entro e non oltre” adoperata – all’uopo fissato.
Deduceva che unicamente a distanza di tre anni dalla sigla del preliminare l’attore aveva formulato richiesta di stipulazione del definitivo, allorche’ il valore dell’immobile compromesso era significativamente lievitato.
L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
Chiedeva rigettarsi l’avversa domanda ed, in via riconvenzionale, risolversi il preliminare per inadempimento dell’attore, accertarsi e darsi atto della legittima ritenzione da parte sua dell’importo della caparra confirmatoria ricevuta e condannarsi il promissario acquirente al risarcimento degli ulteriori danni sofferti.
3. All’esito dell’istruzione probatoria, con sentenza n. 515/2014 l’adito tribunale assumeva che il preliminare si fosse risolto per mutuo dissenso e conseguentemente rigettava le domande hinc et inde esperite e compensava le spese di lite.
4. Proponeva appello (OMISSIS).
Resisteva (OMISSIS); esperiva appello incidentale.
5. Con sentenza n. 54/2016 la Corte d’Appello di Cagliari accoglieva l’appello principale, trasferiva al principale appellante, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., la proprieta’ dell’immobile compromesso in vendita subordinatamente al versamento del residuo prezzo, dichiarava assorbita la disamina di ogni ulteriore domanda nonche’ dell’appello incidentale, compensava integralmente le spese del grado.
Evidenziava dapprima la corte che nella fattispecie non erano stati acquisiti elementi sufficienti perche’ si potesse argomentare nel senso della risoluzione per mutuo dissenso del contratto.
Evidenziava invero che non si aveva riscontro, nonostante il significativo lasso temporale trascorso, del chiaro ed univoco intendimento delle parti di risolvere il vincolo consensualmente.
Evidenziava poi che gli esiti istruttori davano conto del preponderante inadempimento del promittente venditore.
6. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS); ne ha chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese.
(OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.
L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
7. Il ricorrente ha depositato memoria.
8. Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 c.c. e ss., articoli 1453, 1454, 2697, 2727 e 2729 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c.; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.
Deduce che ha errato la corte d’appello a reputarlo inadempiente.
Deduce che si e’ adoperato immediatamente ai fini della estinzione del mutuo ed ha sollecitato invano, per mesi, il promissario acquirente alla stipula del definitivo ed all’indicazione del notaio rogante.
Deduce che il promissario acquirente, dal canto suo, nonostante la diffida ad adempiere, non ha inteso stipulare il definitivo nel termine concordato, pagando il saldo del prezzo.
Deduce che ha errato la corte distrettuale a disconoscere l’intervenuta risoluzione del preliminare per mutuo dissenso.
9. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.
Deduce che la corte di merito non ha provveduto a valutare la rilevanza del suo asserito inadempimento rispetto all’inadempimento di cui si e’ reso responsabile il promissario acquirente.
Deduce segnatamente che ha provveduto tempestivamente all’estinzione del mutuo e che l’omessa cancellazione dell’ipoteca ha avuto un rilievo esclusivamente formale, viepiu’ che era onere della banca attivarsi, estinto il mutuo, ai fini della cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.
10. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia “la violazione e falsa applicazione del contratto in data 7 agosto 2000” (cosi’ ricorso, pag. 18).
Deduce che la corte territoriale ha subordinato il trasferimento ex articolo 2932 c.c. del diritto di proprieta’ unicamente al versamento del capitale residuo e non anche alla corresponsione degli interessi di mora al tasso legale dall’inadempimento al saldo, come previsto in contratto.
11. Con il quarto motivo il ricorrente deduce che sussistono i presupposti perche’ questa Corte decida nel merito ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., comma 2.
12. Il primo motivo ed il secondo motivo di ricorso sono strettamente connessi; se ne giustifica percio’ la disamina contestuale; ambedue i motivi sono comunque privi di fondamento e da respingere.
13. Si premette che entrambi i mezzi di impugnazione si qualificano essenzialmente – se non esclusivamente – in relazione alla previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Invero, e con l’uno e con l’altro motivo (OMISSIS) censura sostanzialmente il giudizio “di fatto” sulla cui scorta la Corte di Cagliari ha disconosciuto la risoluzione per mutuo dissenso del preliminare in data 7.8.2000 ed ha altresi’ ritenuto, in sede di valutazione comparativa dei comportamenti inadempienti che i contraenti si sono reciprocamente ascritti, prevalente la condotta inottemperante agli obblighi contrattualmente assunti del promittente venditore (qui ricorrente).
Del resto, questa Corte spiega che l’accertamento della risoluzione del contratto per mutuo dissenso costituisce apprezzamento di fatto del giudice di merito, non censurabile in sede di legittimita’ in presenza di congrua motivazione (cfr. Cass. 27.11.2006, n. 25126).
E spiega ulteriormente che nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito e’ tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimita’ se congruamente motivato – di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entita’ degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. 9.6.2010, n. 13840).
Evidentemente, al cospetto del novello dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’apprezzamento di fatto del giudice del merito e’ censurabile propriamente “per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti”.
14. In questi termini e’ da escludere recisamente che taluna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate ad acquisire rilevanza alla luce della pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte – tra le quali di certo non e’ annoverabile il semplice difetto di sufficienza della motivazione – possa scorgersi in relazione alle motivazioni cui la corte d’appello ha, in partis quibus, ancorato il suo dictum.
Invero, con riferimento al paradigma della motivazione “apparente” – che ricorre allorquando il giudice di merito non procede ad una approfondita disamina logico/giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. 21.7.2006, n. 16672) – la corte sarda ha – cosi’ come si e’ premesso – compiutamente ed intellegibilmente esplicitato il proprio iter argomentativo.
L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
Ulteriormente la corte distrettuale, con riferimento al profilo della possibile risoluzione per mutuo dissenso, ha puntualizzato che dal carteggio allegato si desumeva che pur in epoca successiva alla scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo i contraenti avevano palesato la volonta’ di addivenire alla stipula del rogito (cfr. sentenza d’appello, pag. 11).
Ulteriormente la corte distrettuale, con riferimento al profilo della valutazione comparativa delle condotte inadempienti che le parti si sono reciprocamente imputate, ha puntualizzato che gli esiti istruttori davano conto dell’inadempimento del promittente venditore, il quale alla data del 30.11.2000 non aveva provveduto alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile promesso in vendita, in spregio, evidentemente, alla prefigurazione di cui all’articolo 2 del preliminare, che alla cancellazione impegnava personalmente e tempestivamente il promittente (vedasi controricorso, pag. 15, ove e’ riprodotto il testo dell’articolo 2 del contratto). Ed ha – la corte distrettuale – puntualizzato ancora che a fronte di tale riscontro doveva escludersi la configurabilita’ di un grave inadempimento del promissario acquirente per non essersi attivato entro lo stesso termine ai fini della stipula del definitivo (cfr. sentenza d’appello, pag. 11).
15. E’ innegabile, d’altra parte, che il ricorrente censura l’asserita distorta ed erronea valutazione delle risultanze di causa (“dal tenore della missiva si evinceva infatti lo stato d’animo del venditore (…)”: cosi’ ricorso, pag. 15; la corte d’appello ha valutato erroneamente le risultanze istruttorie, segnatamente le mancate risposte all’interrogatorio e la documentazione prodotta, documentazione senz’altro idonea a dar ragione del danno sofferto in dipendenza del mancato pagamento del prezzo: cfr. ricorso, pag. 16; “risulta provato, sia documentalmente che attraverso la prova orale, l’adempimento del sig. (OMISSIS) in ordine all’estinzione del mutuo e l’inadempimento del (OMISSIS) al pagamento del saldo del prezzo”: cosi’ memoria, pag. 4).
E tuttavia il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non da’ luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, ne’ in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, – da’ rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (cfr. Cass. 10.6.2016, n. 11892).
16. Si tenga conto, in pari tempo, in ordine all’operato disconoscimento della risoluzione del preliminare in data 7.8.2000 per mutuo dissenso, che questa Corte spiega che l’accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam, deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione (cfr. Cass. 22.4. 1981, n. 2351).
L’accordo per lo scioglimento per mutuo dissenso
In questi termini se e’ vero – come e’ vero – che ai sensi del combinato disposto dell’articolo 1350 c.c., n. 1) e articolo 1351 c.c. il preliminare di compravendita immobiliare deve farsi per iscritto, evidentemente pur il contratto con cui le parti risolvono consensualmente il preliminare (di compravendita immobiliare) che hanno in precedenza stipulato, deve farsi per iscritto, si’ che non puo’ operarsene il riscontro alla stregua di presunti comportamenti concludenti.
17. Il terzo motivo di ricorso parimenti e’ privo di fondamento e da respingere.
18. Non puo’ non darsi atto che, al riguardo, il controricorrente ha prospettato la novita’ della questione (cfr. controricorso, pag. 16).
E del resto la questione che il motivo involge, non rinviene alcun riscontro ne’ nel testo dell’impugnata statuizione ne’, in particolare, nelle conclusioni dell’appellato, quali riprodotte nella sentenza impugnata (a pag. 3, conclusioni poi richiamate a pag. 8).
In questi termini il ricorrente avrebbe dovuto, per un verso, addurre in forma specifica ed “autosufficiente” di aver prospettato la quaestio de qua nei pregressi gradi di merito (cfr. Cass. (ord.) 13.12.2019, n. 32804); avrebbe dovuto, per altro verso, denunciare in parte qua, a rigore, una vera e propria omissione di pronuncia da parte, quanto meno, della corte di seconde cure.
19. In ogni caso e’ sufficiente rimarcare che la corte di merito ha reputato, congruamente ed ineccepibilmente, inadempiente il promittente venditore, in questa sede ricorrente, ovvero ha escluso che al promissario acquirente potesse essere ascritta una qualsivoglia forma di responsabilita’ (contrattuale).
In tal guisa si legittima il mancato riconoscimento degli interessi di mora al tasso legale sull’importo da versare a saldo del corrispettivo della (promessa) vendita (cfr. Cass. 8.7.1971, n. 2190, secondo cui nella responsabilita’ contrattuale concorre in primo luogo a perfezionare la fattispecie produttiva del diritto al risarcimento un fatto costituente violazione di un’obbligazione contrattualmente assunta. Evidentemente tanto vale pur con riferimento alla responsabilita’ contrattuale correlata ad obbligazioni di tipo pecuniario, in relazione alle quali gli interessi moratori accordati al creditore dall’articolo 1224 c.c., comma 1 hanno funzione risarcitoria, rappresentando il ristoro, in misura forfettariamente predeterminata, dalla mancata disponibilita’ della somma dovuta: cfr in tal senso Cass. 18.6.2004, n. 11415; Cass. 7.5.1991, n. 5044).
20. La sollecitazione a decidere nel merito, in cui si sostanzia il quarto motivo di ricorso, non merita alcun seguito.
Rilevano al riguardo, di per se’, le ragioni che hanno indotto al rigetto dei precedenti motivi di ricorso.
21. In dipendenza del rigetto del ricorso il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di legittimita’; la liquidazione segue come da dispositivo.
22. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’articolo 13, comma 1 bis Decreto del Presidente della Repubblica cit., se dovuto (cfr. Cass. sez. un. 20.2.2020, n. 4315).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente, (OMISSIS), a rimborsare al controricorrente, (OMISSIS), le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’articolo 13, comma 1 bis Decreto del Presidente della Repubblica cit., se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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