La scadenza della convenzione di lottizzazione

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Consiglio di Stato, Sentenza|1 dicembre 2021| n. 8006.

La scadenza della convenzione di lottizzazione riguarda l’efficacia del regime urbanistico introdotto dalla convenzione e non anche gli effetti obbligatori che la stessa convenzione va a produrre tra le parti, con la conseguenza che le parti possono anche oltre il termine di scadenza esigere l’adempimento degli obblighi che la controparte si è assunta con la convenzione stessa, quali la corresponsione di somme a titolo di oneri o la realizzazione di opere di urbanizzazione.

Sentenza|1 dicembre 2021| n. 8006. La scadenza della convenzione di lottizzazione

Data udienza 5 ottobre 2021

Integrale

Tag- parola chiave: Interventi edilizi – Piano di lottizzazione – Convenzione – Scadenza – Effetti – Individuazione

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale
Sezione Seconda
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 9830 del 2014, proposto dalla società
MI. Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Ri. Bi., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via (…);
contro
Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Do. D’A., Ro. Ve., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
nei confronti
Comitato di Quartiere (omissis), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Fa. Fr., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, piazza (…);
società At. S.r.l.;
sul ricorso numero di registro generale 9831 del 2014, proposto dalla società
Ho. Im. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Ri. Bi., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via (…);
contro
Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Do. D’A., Ro. Ve., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
nei confronti
Comitato di Quartiere (omissis), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Fa. Fr., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, piazza (…);
società At. S.r.l.;

sul ricorso numero di registro generale 9832 del 2014, proposto dalla società
At. S.r.l. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Pa. Pi., con domicilio eletto presso l’avv. Pa. Pi. in Roma, via (…);
contro
Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Do. D’A. e Ro. Ve., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti
Comitato di Quartiere (omissis), rappresentato e difeso dall’avvocato Fa. Fr., con domicilio eletto presso lo studio Fa. Fr. in Roma, piazza (…);
Società Mi. Immobililare S.r.l. ed altri;
sul ricorso numero di registro generale 9985 del 2014, proposto dalla società
Sa. S.r.l., Immobiliare Ho. Se. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, dalla signora Jo. Te. Pe. rappresentati e difesi dall’avvocato Ri. Bi., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via (…);

contro
Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Do. D’A. e Ro. Ve., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti
Comitato di Quartiere “(omissis)”, rappresentato e difeso dall’avvocato Fa. Fr., con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, piazza (…)
At. S.r.l. in liquidazione;

per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio (sezione Seconda bis) n. 3326/2014, resa tra le parti, concernente la mancata realizzazione di opere di urbanizzazione e la cessione di aree al Comune per l’inadempimento della convenzione urbanistica.
Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di (omissis) e del Comitato di Quartiere (omissis);
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 5 ottobre 2021 il Cons. Cecilia Altavista e uditi per le parti l’avvocato Do. D’A. e l’avvocato Fa. Fr.;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

La scadenza della convenzione di lottizzazione

FATTO

Il Consiglio comunale di (omissis), con delibera n. 337 del 23 dicembre 1984, approvava il Piano di lottizzazione per l’urbanizzazione e l’edificazione del comprensorio sito in località (omissis).
Con delibera della Giunta comunale n. 69 del 31 gennaio 1985 seguiva l’approvazione dello schema di convenzione, su progetto presentato dalla società At. S.r.l..
Con atto pubblico del 30 luglio 1985, trascritto in data 13 agosto 1985, il Comune di (omissis) sottoscriveva con la At. S.r.l. la convenzione urbanistica per la realizzazione del piano di lottizzazione, riguardante il lotto di proprietà esclusiva della società At., identificato al catasto al foglio (omissis), particella n. (omissis), di mq. 174.794.
La Convenzione prevedeva, all’art. 4, l’obbligo della società At. di cessione gratuita al Comune di (omissis) di “tutte le aree destinate a servizi pubblici, a strade, a verde collettivo ed attrezzato ed a parcheggi” “contestualmente alla cessione delle opere di urbanizzazione”; all’art. 5 l’obbligo per la società di realizzazione “a propria cura e spese” delle opere di urbanizzazione primaria e che “la costruzione di tutte le opere di urbanizzazione primaria dovrà essere effettuata sotto la sorveglianza tecnica degli organi comunali” precisando che “tali opere dovranno essere iniziate entro sei mesi dal rilascio della concessione di urbanizzazione ed essere completate entro cinque anni dalla data di inizio dei lavori”; l’articolo 12 disponeva che “a garanzia del puntuale adempimento degli obblighi assunti con la presente convenzione, relativamente alle opere di urbanizzazione primaria, la società comparente presta fideiussione o polizza assicurativa cauzionale, rilasciata da compagnia di gradimento del Comune per un importo complessivo di Lire 600.000.000 pari al 60% dell’importo previsto”.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Il 14 dicembre 1985 la società At. presentava il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria, per le quali con provvedimento del 30 gennaio 1986 è stata rilasciata la concessione edilizia n. 2.
I lavori iniziavano nel giugno del 1986.
Successivamente, non essendo ancora completati i lavori per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, con delibera consiliare n. 128 del 27 ottobre 1995 veniva disposto il differimento al 30 luglio 2000 del termine finale per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, in quanto ancora incomplete rispetto all’effettivo avanzamento della edificazione di tipo residenziale.
Veniva, pertanto, stipulata una seconda convenzione, con atto pubblico del 7 maggio 1996, che prorogava al 30 luglio 2000, il termine per il completamento delle opere di urbanizzazione e per la cessione delle aree pubbliche; era prevista una fideiussione aggiuntiva pari a lire 1.824.950.736 più IVA.
Il Comune di (omissis) rilasciava la concessione n. 53 del 26 aprile 2000 per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione fissando i nuovi termini per il completamento dei lavori al 30 luglio 2000, sulla base dei medesimi elaborati progettuali di cui alla precedente concessione n. 2/1986.
La società At. presentava poi la variante n. prot. 10353 del 16 maggio 2000, per cui veniva rilasciata la concessione n. 99 del 9 giugno 2000, che confermava il termine di ultimazione delle opere di urbanizzazione previsto per il 30 luglio 2000 e prevedeva piccole modifiche progettuali.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Successivamente, scaduto il termine del 30 luglio 2000, la società At. presentava una nuova variante (prot. 17662 del 28 giugno 2001).
Con la delibera consiliare n. 10 del 15 febbraio 2002, il Consiglio comunale di (omissis) dava atto che la convenzione urbanistica era scaduta e che non sussistevano i presupposti per la stipula di una nuova convenzione; pertanto approvava il progetto di variante, concedendo alla società At. un ultimo ed improrogabile termine di 6 mesi per l’ultimazione delle opere di urbanizzazione, fino al 15 agosto 2002.
Il 24 maggio 2003 veniva predisposta la relazione finale di collaudo dell’opera, che dichiarava le opere di urbanizzazione della lottizzazione “non collaudabili”, per una serie di lacune relative tanto alla fase progettuale, quanto alla fase realizzativa: incompleta realizzazione della rete fognaria di acque meteoriche per mancanza del tratto terminale, difformità dell’impianto di pubblica illuminazione e dei parcheggi circostanti la “strada panoramica”, incompletezza delle strade laterali, parziale realizzazione delle aree a verde pubblico, insufficienza e difformità dal progetto delle strade di accesso alla lottizzazione.
Nel dicembre 2008 il commissario liquidatore della società At. presentava istanza per ultimare le residue opere di urbanizzazione; il Comune di (omissis), con delibera di Giunta n. 460 del 24 settembre 2009, autorizzava il progetto assegnando il termine di 120 giorni.
Il 5 novembre 2009 il Comune richiedeva una integrazione istruttoria al fine di procedere al rilascio del necessario permesso di costruire ma la richiesta non trovava riscontro.
Nel frattempo, l’originaria particella (omissis) era stata frazionata e ceduta ad altre società acquirenti e, precisamente, la particella (omissis) ad Immobiliare Ho. Se. s.r.1.; le particelle nn. (omissis) a MI. Immobiliare s.r.1.; le particelle nn. (omissis) a Ho. Im. s.r.1.; quest’ultima poi cedeva la particella n. (omissis) alla sig.ra Jo. Te. Pe. e la particella n. (omissis) a Sa. s.r.1..

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Il Comune aveva affidato ad un altro tecnico (arch. Ma. Ca.) le verifiche ai fini del collaudo finale, che, con relazione del 10 febbraio 2009, dava atto della incompletezza delle opere di urbanizzazione, con riferimento al mancato completamento delle strade laterali, delle aree a parcheggio, alle difformità dell’impianto di pubblica illuminazione, alla mancata sistemazione del verde pubblico e dei percorsi pedonali, dei marciapiedi e delle pavimentazione, quantificando il valore delle opere da realizzare in euro 954.000; inoltre il Comune affidava all’architetto Fr. Mu. la verifica delle aree da cedere per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, la quale, nella sua relazione, quantificava le aree da cedere in una superficie di circa 86.000 metri quadri, dando atto che si trattava di una superficie di circa 1400 metri quadri inferiore a quella prevista nel piano, e individuava specificamente le particelle da cedere al Comune di (omissis), a seguito dei frazionamenti e dei mutamenti di proprietà nel frattempo intervenuti.
Sulla base di tali indicazioni tecniche, il Comune di (omissis), con atto notificato nel maggio 2010,
proponeva ricorso al Tribunale amministrativo regionale del Lazio nei confronti delle società At. S.r.l. in liquidazione ed altri, per l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dell’obbligo, nascente dalla convenzione di urbanizzazione, di trasferimento delle aree, ricomprese nel piano di lottizzazione “(omissis)” da destinarsi ad opere di urbanizzazione primaria, individuate al catasto nelle particelle nn. (omissis) del foglio n. (omissis).
Nel giudizio di primo grado si costituivano la società At. S.r.l. in liquidazione, la società MI. Immobiliare S.r.l., la società Ho. Im. S.r.l., proponendo varie eccezioni preliminari. In primo luogo, proponevano l’eccezione di arbitrato, essendo prevista, ai sensi dell’art. 13 della Convenzione stipulata con la società At. il 13 agosto 1985, la competenza del collegio arbitrale; l’eccezione di prescrizione del diritto azionato dal Comune, essendo trascorso il termine di dieci anni dalla stipula della originaria convenzione di lottizzazione e dalle successive proroghe, l’ultima delle quali interveniva nel maggio del 1996; sostenevano poi la genericità della domanda per la insufficiente individuazione dei beni da sottoporre a trasferimento coattivo, nonché l’inesigibilità della prestazione poiché l’Amministrazione avrebbe dovuto limitarsi a dichiarare la decadenza della Convenzione per la parte non eseguita ed agire con l’esecuzione in danno, previa escussione delle polizze, per il completamento della parte residua; l’exceptio inadimplenti non est adimplendum, in quanto la società At. aveva adempiuto alla propria obbligazione, avendo realizzato gran parte delle opere, ma poi, ancora in costanza della efficacia delle concessioni edilizie rilasciate (n. 53 e n. 99 del 2000), l’Amministrazione comunale aveva proceduto a richiedere l’escussione delle polizze e quindi la società aveva sospeso i lavori; hanno poi contestato la sussistenza dell’inadempimento, sostenendo che il Comune di (omissis) il 20 febbraio 1989 aveva già rilasciato un certificato di collaudo in corso d’opera con il quale si attestava che le opere di urbanizzazione primaria realizzate erano pari al 70 % di quelle previste in convenzione, e che la perizia del 12 febbraio 2009 non era stata redatta da un collaudatore ma da un tecnico di parte dell’amministrazione comunale, senza il necessario contraddittorio tra le parti; la società MI., in particolare, ha sostenuto di non essere tenuta alla cessione delle aree, avendone acquistato la proprietà con atto del 30 luglio 2002, libera da pesi, oneri o gravami di sorta e di avere ottenuto dal Comune il permesso di costruire n. 217 del 13 settembre 2002 e la variante n. 114 del 4 luglio 2006, per la ristrutturazione di vecchi casali, trasformati in una struttura commerciale (ristorante).

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

E’ intervenuto in giudizio il Comitato di quartiere “(omissis)”, a sostegno delle ragioni del Comune di (omissis), esponendo che i residenti, che avevano acquistato le abitazioni costruite in esecuzione del piano di lottizzazione, poi in mancanza del completamento delle opere di urbanizzazione, si erano costituiti prima in associazione e in comitato di quartiere “(omissis)” dal 2002, denunciando all’amministrazione comunale i persistenti inadempimenti del lottizzatore.
Con la sentenza n. 3326 del 26 marzo 2014, il giudice di primo grado ha respinto l’eccezione di compromesso, ritenendo che la domanda proposta dal Comune di (omissis), pur coinvolgendo il diritto soggettivo di proprietà sulle aree, si limitasse a chiedere l’esatta esecuzione degli obblighi della Convenzione, equiparata ad un accordo sostitutivo del provvedimento ex art. 11 L. n. 241/90, e quindi dovesse ritenersi in diretta connessione con le potestà pubblicistiche, riconosciute all’ente locale in materia di pianificazione urbanistica e di realizzazione delle relative opere di urbanizzazione anche in caso di convenzione di lottizzazione, restando invece estranea ogni ulteriore questione circa i reciproci diritti e doveri quanto alla imputazione finanziaria degli oneri relativi alla realizzazione delle stesse opere, ivi inclusa l’eventuale escussione delle polizze. Ha ritenuto infondata la eccezione di prescrizione del diritto di ottenere la cessione delle aree, in quanto le modalità realizzative delle opere sono state modificate dalle successive varianti invocate proprio dalla parte resistente e la stessa realizzazione è stata più volte prorogata con successivi atti; ha respinto, altresì, l’eccezione di inammissibilità del ricorso, proposta in quanto era stata richiesta la cessione di aree diverse da quelle contemplate in convenzione, affermando che la richiesta di trasferimento riguarda le aree di sedime già interessate ovvero ancora necessarie in relazione al completamento delle opere di urbanizzazione primaria, in parte non ancora realizzate, così come individuate dalla originaria convenzione e dalle sue successive modificazioni e così come ulteriormente precisate a seguito delle variazioni progettuali rese necessarie proprio dal mancato o inesatto rispetto delle predette previsioni da parte del lottizzatore, non potendo le società resistenti dolersi di un fatto che risulta addebitabile alla loro esclusiva attività di realizzazione della lottizzazione in modo non conforme alle previsioni della lottizzazione. Nel merito ha affermato che al termine dei cinque anni previsto dalla convenzione e del successivo periodo di proroga, una parte essenziale delle opere di urbanizzazione necessarie alle esigenze di vita dei residenti (acquirenti delle abitazioni vendute dalle società lottizzanti) non era stata realizzata, come risultava dalla relazione del collaudatore del 21 maggio 2003, dagli accertamenti del nuovo tecnico incaricato dal Comune nel 2009, dalla delibera della Giunta Comunale del Comune di (omissis) n. 486 del 7 ottobre 2013, che aveva accolto le richieste del Presidente del Comitato (omissis) di arrivare ad una positiva conclusione del procedimento per la realizzazione delle opere di infrastrutturazione primaria, ha quindi respinto le deduzioni difensive delle parti resistenti, affermando che le società resistenti non hanno fornito alcun principio di prova atto a confutare le documentate e puntuali allegazioni del Comune ricorrente e del comitato interveniente circa la mancata ultimazione delle opere di infrastrutturazione pattuite con la convenzione; ha richiamato poi la relazione dell’ASL RM F di cui alla nota n. 63062 del 15 novembre 2013, depositata in giudizio dal Comitato interveniente e non puntualmente contestata, da cui è risultato ulteriormente provato il mancato completamento delle opere di urbanizzazione; ha ritenuto, quindi, integrato l’inadempimento della convenzione; inoltre, la decisione di escutere le polizze fideiussorie non poteva comunque giustificare la sospensione dei lavori, in quanto la società At. risultava già inadempiente rispetto agli obblighi della Convenzione, poiché il termine per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione era stato improrogabilmente fissato al 30 luglio 2000, ormai scaduto, e poi prorogato, con delibera consiliare n. 10 del 15 febbraio 2002, al 15 agosto 2002; ha respinto le difese proposte più in particolare dalla società MI., atteso che il trasferimento coattivo riguarda solo l’automatico trasferimento di proprietà delle aree ab origine univocamente individuate dalla convenzione (ormai attuata quanto alla prevista lottizzazione di edilizia residenziale) e conseguentemente già conformate, al momento della successiva cessione in proprietà, ai fini della realizzazione delle connesse necessarie opere di infrastrutturazione primaria. Ha quindi accolto il ricorso e disposto il trasferimento al Comune resistente della proprietà dei beni immobili identificati nel ricorso (particelle nn. (omissis), censite in catasto al foglio (omissis)) e ordinato al conservatore dei registri immobiliari di procedere alle relative annotazioni.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Avverso la sentenza hanno proposto appello con distinti ricorsi la società MI. Immobiliare s.r.l. (R.G. n. 9830 del 2014), la società Ho. Im. s.r.l. (R.G. n. 9831 del 2014), la società At. in liquidazione (r.g. n. 9832 del 2014), le società Sa. Immobiliare s.r.l. e Ho. Se. immobiliare s.r.l. e la signora Jo. Te. Pe. (R.G. n. 9985 del 2014), contestando la sentenza di primo grado.
In particolare, la MI. Immobiliare s.r.l., la società Ho. Im. s.r.l. e la società At. in liquidazione hanno riprodotto i ricorsi di primo grado e riproposto le eccezioni già formulate in primo grado, relative alla prescrizione del diritto a chiedere l’esecuzione degli obblighi della convenzione; all’inammissibilità della domanda, essendo stata chiesta la cessione di aree diverse da quelle previste dalla convenzione; con riguardo a tale aspetto hanno contestato, peraltro genericamente, la sentenza, in quanto avrebbe trasferito particelle diverse da quelle originariamente previste dalla convenzione; hanno poi riproposto le ulteriori argomentazioni difensive del primo grado, deducendo che gli artt. 8 e 10 della convenzione prevedevano espressamente i poteri del Comune in caso di inosservanza obblighi convenzionali; ovvero sospendere i titoli edilizi ed escutere la cauzione con la esecuzione in danno e la pronuncia di decadenza dalla convenzione, mentre la cessione delle aree presupporrebbe l’avvenuto completamento delle opere di urbanizzazione; inoltre la società At. non aveva completato l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, sospendendo i lavori, in quanto il Comune aveva già proceduto ad escutere la cauzione dal 10 ottobre 2002; la società aveva, infatti, richiesto ulteriori titoli edilizi per l’esecuzione dei lavori non rilasciati dal Comune, di cui l’ultimo oggetto della delibera della Giunta comunale del 24 settembre 2009 di approvazione del progetto esecutivo, ma per il quale poi non era stato rilasciato il relativo titolo edilizio. E’ stata poi contestata la mancata esecuzione delle opere e sono state criticate le argomentazioni del giudice di primo grado, che ha ritenuto la prova dell’inadempimento sulla base di atti di parte del Comune e della nota della ASL del 15 novembre 2013, in particolare deducendo che nell’anno 1989 vi era stato già un parziale collaudo delle opere, mentre il mancato collaudo del 24 gennaio 2003 costituiva, in realtà, una relazione estremamente generica da cui non si poteva trarre alcun elemento di prova; la relazione dell’architetto Mu. non poteva essere considerata, in quanto dava essa stessa atto che lo stato dei luoghi e la situazione catastale non corrispondeva più agli elaborati delle convenzioni; invece la relazione della ASL del 2013 farebbe riferimento a circostanze irrilevanti rispetto all’obbligo di adempimento azionato dal Comune, trattandosi della situazione dei luoghi rilevata in epoca successiva, indipendente, quindi, da eventuali inadempimenti della società .

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Nell’appello della Sa. immobiliare, della Ho. Se. Immobiliare, e della signora Jo. Te. Pe. sono stati anche formulati i medesimi motivi degli altri appelli, relativi all’inammissibilità della domanda, essendo stata chiesta la cessione di aree diverse da quelle previste dalla convenzione; alla violazione degli artt. 8 e 10 della Convenzione, per cui il Comune in caso di inosservanza obblighi convenzionali avrebbe dovuto procedere a sospendere i titoli edilizi ed escutere la cauzione con esecuzione in danno e pronunciare la decadenza dalla convenzione, mentre la cessione delle aree presupporrebbe l’avvenuto completamento delle opere di urbanizzazione.
La MI. Immobiliare, nel proprio appello, ha esposto di avere acquistato, con atto pubblico del 30 luglio 2002, un terreno con casale e manufatti agricoli e di essere proprietaria delle particelle identificate al catasto terreni ai nn. (omissis), e al catasto urbano ai nn. (omissis); il casale e i manufatti agricoli erano stati demoliti ed era stato realizzato un ristorante con il permesso di costruire rilasciato dal Comune di (omissis) n. 217 del 13 settembre 2002 e con variante n. 114 del 4 luglio 2006; inoltre, la variante al PRG approvata dalla Regione con delibera della Giunta del 22 ottobre 2009 avrebbe fatto venire meno la destinazione prevista nel piano di lottizzazione; in ogni caso, il piano era ampiamente scaduto e, quindi, eventuali vincoli espropriativi non potevano essere opposti alla Mi. immobiliare, che inoltre aveva avuto ottenuto regolari titoli edilizi e pagato i relativi oneri di urbanizzazione.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Si sono costituiti in giudizio con atto di forma il Comitato di quartiere “(omissis)” e il Comune di (omissis) che, nel giudizio proposto dalla MI. Immobiliare, il 9 giugno 2021, ha depositato la perizia dell’architetto Em. Gu. del 5 maggio 2021, nominata consulente tecnico d’ufficio nel giudizio civile pendente davanti al Tribunale di Civitavecchia tra il Comune di (omissis) e la società At. e i fideiussori per l’escussione della cauzione.
Nella perizia dell’arch. Guerrucci si dà, in primo luogo, conto che gli elaborati progettuali relativi alle opere di urbanizzazione erano generici e non sono stati reperiti né un capitolato tecnico né un computo metrico; il CTU ha poi rilevato, sulla base degli elaborati progettuali del 30 luglio 2000, l’incompletezza delle opere di urbanizzazione, non essendo stata realizzata la viabilità esterna, se non quelle relativa alla strada di uscita che era la originaria strada “di sicurezza”, mentre il percorso di accesso avviene sul tracciato di una vecchia strada poderale; le aree destinate a parcheggi sono state ridotte; così come le aree di viabilità pedonale, e della piazza pedonale; non è stata completata la viabilità interna e conseguentemente la relativa illuminazione; non è stata sistemata l’area indicata come verde collettivo; non è stata realizzata l’area a verde attrezzato; è stato rilevato il mancato completamento dei marciapiedi e della illuminazione in alcune strade (via (omissis)).
Nella memoria difensiva, depositata nei vari giudizi, il Comune ha contestato la fondatezza dell’appello, sostenendo che il termine da cui far decorrere il periodo decennale di prescrizione sarebbe da individuarsi alla data del 30 luglio 2000, ultimo termine per la conclusione dei lavori; che l’esecuzione in danno oggetto non sarebbe alternativa alla cessione, in quanto la cessione presupporrebbe il completamento delle opere, nel caso di specie, non avvenuto e quindi comunque il Comune avrebbe diritto alla cessione delle aree per procedere all’esecuzione delle opere; che in ogni caso le controparti non hanno contestato specificamente per quali particelle sarebbero divenuta impossibile la cessione; che la fideiussione era stata escussa il 10 ottobre 2002, in base alla delibera del Consiglio comunale n. 10 del 15 febbraio 2002, che aveva fissato il termine del 15 agosto 2002 per il completamento delle opere; quindi, al momento di escussione della cauzione la società At. era già inadempiente agli obblighi convenzionali, come è stato provato anche dalla CTU nel giudizio proposto dal Comune nei confronti della società At. e dei fideiussori davanti al Tribunale di Civitavecchia; inoltre le controparti avevano contestato solo genericamente le risultanze delle varie relazioni tecniche in ordine alla inadempimento alla convenzione.
Tra le parti appellanti ha presentato memoria solo la società MI., che ha insistito per la fondatezza dell’appello, in particolare in relazione alla sua specifica situazione, in quanto acquirente a seguito del contratto del 30 luglio 2002, delle particelle oggetto della convenzione, a cui non sarebbe opponibile alcun vincolo derivante dalla Convenzione, sostenendo che i vincoli non risultavano dal certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto; inoltre era titolare del permesso di costruire rilasciato dalla stesso Comune di (omissis) il 13 settembre 2002 e della variante del 4 luglio 2006, a seguito dei quali le opere assentite sono state interamente realizzate; inoltre la variante al PRG approvato dalla Regione Lazio con la delibera di Giunta regionale del 22 ottobre 2009 ha previsto per le aree in questione la destinazione F1V, aree per spazi pubblici attrezzati e per gioco e sport, su cui è consentita la realizzazione di impianti sportivi coperti e scoperti, parcheggi inerenti alle costruzioni e parcheggi di urbanizzazione primaria, ma l’art. 4 delle NTA prevede che gli edifici esistenti alla data di approvazione della variante che abbiano una destinazione d’uso in contrasto con la nuova destinazione possono mantenere la loro destinazione e sono consentite trasformazioni fino alla ristrutturazione edilizia; tale disciplina urbanistica e la legittimità delle opere realizzate renderebbe impossibile l’esecuzione coattiva con riferimento alle particelle di proprietà MI.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Il Comitato di quartiere (omissis) ha presentato memoria in tutti i giudizi, tranne che in quello contraddistinto dal numero di r.g. 9985 del 2014, insistendo per la sussistenza dell’inadempimento agli obblighi convenzionali, contestando la fondatezza dei motivi di appello.
In particolare, nella memoria depositata nel giudizio proposto dalla società Mi., il Comitato ha dedotto che nel contratto di compravendita tra la Mi. e la At. del 30 luglio 2002 la società acquirente aveva espressamente dichiarato di essere a conoscenza che l’oggetto del contratto rientrava nella lottizzazione (omissis) di cui alle convenzioni del 30 luglio 1985 e del 7 maggio 1996, entrambe trascritte nei registri immobiliari; che, quindi, l’esecuzione coattiva era eseguibile anche nei confronti dell’avente causa; che la modifica del PRG non escludeva gli obblighi derivanti dalla esecuzione della convenzione urbanistica; inoltre, per le opere realizzate, la società Mi. nel 2015 era stata destinataria di un provvedimento di demolizione e del successivo diniego di accertamento di conformità, avverso i quali sono pendenti i giudizi al Tribunale amministrativo regionale del Lazio.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Nel giudizio di appello proposto dalla società MI. hanno presentato memoria di replica sia la società appellante che il Comitato di quartiere (omissis). La Mi., oltre ad insistere nelle proprie argomentazioni difensive, ha dedotto che il provvedimento di demolizione ha riguardato solo alcune difformità dai titoli edilizi, quindi validi ed efficaci.
Anche la difesa del Comitato di quartiere ha insistito nelle proprie argomentazioni, deducendo che l’art. 4 delle NTA citato dalla controparte in realtà subordina la possibilità di nuovi interventi alla mancanza di strumenti urbanistici attuativi, mentre la convenzione urbanistica sarebbe valida ed efficace; inoltre il Comune aveva adottato anche un provvedimento di sospensione nel 2008 del titolo edilizio rilasciato nel 2006.
La società At. ha presentato memoria di replica nel giudizio da lei proposto nelle proprie tesi difensive.
Le difese appellanti hanno presentato istanza di passaggio in decisione senza discussione orale.
All’udienza pubblica del 5 ottobre 2021 l’appello è stato trattenuto in decisione.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

DIRITTO

In via preliminare i giudizi devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 96 comma 1 c.p.a., trattandosi di appelli proposti avverso la medesima sentenza.
Ritiene il Collegio di evidenziare che, sia per l’ordine logico delle questioni ma anche per maggiore chiarezza espositiva, saranno esaminati per primi i motivi proposti dalle parti, che erano costituite anche nel giudizio di primo grado, con cui sono state riproposte le eccezioni preliminari già proposte in primo grado; poi le censure comuni a tutti i giudizi; infine i motivi proposti solo da alcune parti appellanti, in particolare dalla MI. s.r.l.
In via, altresì, preliminare si ritiene di precisare che non deve essere esaminata l’eccezione di arbitrato, in quanto non è stata riproposta tra i motivi di appello ma solo nelle premesse di tale atto, in cui sono state riprodotte la difese svolte in primo grado.
Trattandosi di una eccezione espressamente respinta dal giudice di primo grado, può ritenersi oggetto del giudizio di appello solo in quanto espressamente formulata con argomenti critici della sentenza di primo grado nei motivi di appello.
Con il primo motivo, è stata riproposta l’eccezione di prescrizione del diritto fatto valere dal Comune all’esecuzione degli obblighi derivanti dalla Convenzione o comunque di decadenza da tali obblighi essendo scaduta la convenzione. Secondo la ricostruzione difensiva, il termine decennale per l’adempimento degli obblighi convenzionali deriverebbe dalla data di stipula della convenzione o dalla sua trascrizione nei registri immobiliari, quindi al massimo dal 14 maggio 1996.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Tale ricostruzione è stata però già ritenuta infondata dal giudice di primo grado, le cui argomentazioni sono state criticate negli atti di appello, solo in relazione alla irrilevanza del riferimento al termine di adempimento fissato al 15 agosto 2002 con la delibera del 15 febbraio 2002, contestato, in quanto, a tale data, la convenzione sarebbe già scaduta e la proroga avrebbe fatto sorgere un rapporto giuridico nuovo solo tra le parti interessate non essendo trascritto nei registri immobiliari.
Peraltro, pur prescindendo dalla genericità del motivo, sostanzialmente riproduttivo della eccezione proposta in primo grado ed espressamente respinta, il motivo deve ritenersi infondato.
La convenzione per l’attuazione del piano di lottizzazione (omissis) è stata stipulata il 30 luglio 1985, e prevedeva, all’art. 5, l’obbligo per la società At. di realizzare “a propria cura e spese” le opere di urbanizzazione primaria, precisando che “tali opere dovranno essere iniziate entro sei mesi dal rilascio della concessione di urbanizzazione ed essere completate entro cinque anni dalla data di inizio dei lavori”;
La concessione edilizia è stata rilasciata il 30 gennaio 1986 e i lavori sono iniziati nel giugno del 1986. Il primo termine previsto dalla convenzione per la realizzazione delle opere sarebbe dunque scaduto nel giugno 1991.
Successivamente, non essendo ancora completati i lavori per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, con la delibera consiliare n. 128 del 27 ottobre 1995 era stato disposto il differimento al 30 luglio 2000 del termine finale per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione ed è stata sottoscritta una seconda convenzione, con atto pubblico del 7 maggio 1996, prorogando al 30 luglio 2000 il termine per il completamento delle opere di urbanizzazione. Sulla base di tale nuova convenzione il Comune di (omissis) rilasciava una nuova concessione, n. 53 del 26 aprile 2000, per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione prorogando i termini per l’esecuzione dei lavori al 30 luglio 2000. La società At. presentava poi la richiesta di variante, per cui veniva rilasciata la concessione n. 99 del 9 giugno 2000, che confermava il termine di ultimazione delle opere di urbanizzazione previsto per il 30 luglio 2000.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Successivamente, scaduto il termine del 30 luglio 2000, la società At. presentava una nuova variante (il 28 giugno 2001). Però con la delibera consiliare n. 10 del 15 febbraio 2002, il Consiglio comunale di (omissis) dava atto che la convenzione urbanistica era scaduta e che non sussistevano i presupposti per la stipula di una nuova convenzione; pertanto veniva concesso alla società At. un ultimo ed improrogabile termine di 6 mesi per l’ultimazione delle opere di urbanizzazione, dunque, fino al 15 agosto 2002.
In primo luogo, quindi, il termine fissato sulla base degli atti convenzionali, in particolare, sulla base della seconda convenzione del 7 maggio 1996, era indicato al 30 luglio 2000.
Per la consolidata giurisprudenza, la scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 del codice civile. (Cons. Stato Sez. IV, 14 maggio 2019, n. 3127; n. 3126; Sez. IV, 16 luglio 2021, n. 5358).
Infatti, la scadenza della convenzione di lottizzazione riguarda l’efficacia del regime urbanistico introdotto dalla convenzione e non anche gli effetti obbligatori che la stessa convenzione va a produrre tra le parti, con la conseguenza che le parti possono anche oltre il termine di scadenza esigere l’adempimento degli obblighi che la controparte si è assunta con la convenzione stessa, quali la corresponsione di somme a titolo di oneri o la realizzazione di opere di urbanizzazione. (Cons. Stato, sez. II, 4 maggio 2020, n. 2843; cfr. Sezione IV 26 agosto 2014, n. 4278).

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Non trova, quindi, alcun fondamento quanto affermato dalle società appellanti, per cui il termine di prescrizione decorrerebbe dalla stipula della seconda convenzione, in quanto, ai sensi dell’art. 2935 c.c., “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.
Ne deriva che la stessa decorre solo dal termine ultimo di validità della convenzione, ordinariamente previsto in dieci anni o nel diverso termine stabilito dalle parti (cfr. Cons. Stato Sez. IV, 21 aprile 2017, n. 1875); mentre il Comune, una volta consumato il termine di validità della convenzione, ha ancora dieci anni di tempo, ovvero il termine ordinario di prescrizione, per poter azionare i diritti previsti dalla convenzione stessa (Cons. Stato Sez. II, 20 aprile 2020, n. 2532).
Sulla base di tale orientamento, a cui il Collegio intende dare continuità, il Comune aveva dieci anni per proporre le azioni di adempimento agli obblighi convenzionali dalla scadenza del termine di completamento delle opere di urbanizzazione. Quindi, con riferimento al caso di specie, il Comune aveva sicuramente termine fino al 30 luglio 2010, per poter agire nei confronti della società At. e dei suoi aventi causa per l’adempimento degli obblighi nascenti dalle convenzioni, regolarmente trascritte nei registri immobiliari.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Peraltro, trattandosi di un termine di prescrizione, ai sensi degli artt. 2943 e segg., possono rilevare anche atti interruttivi della prescrizione, rappresentati, nel caso di specie, sia dal riconoscimento di debito, costituito dalla presentazione di una ulteriore richiesta di variante in data 28 giugno 2001 sia dalla delibera consiliare n. 10 del 15 febbraio 2002, con cui è stato assegnato un nuovo termine per il completamento delle opere al 15 agosto 2002.
Peraltro, sono le stesse difese appellanti a fare riferimento (oltre che nella ricostruzione in fatto anche nell’ambito delle difese svolte per altro motivo di appello) ad ulteriori richieste della società per ottenere titoli edilizi per l’esecuzione dei lavori, anche in epoca successiva, poi non rilasciati dal Comune, di cui l’ultimo con la presentazione del progetto esaminato dalla delibera della Giunta comunale del 24 settembre 2009, quindi, con ulteriori atti di riconoscimento del debito da parte della società At., fino a tale periodo.
In ogni caso, essendo stato il ricorso notificato nel mese di maggio 2010, è stato, dunque, tempestivamente proposto, nel rispetto del termine ordinario di prescrizione decennale, anche con riguardo alla data del 30 luglio 2002, prevista nella convenzione del 7 maggio 1996.
Infondato, è altresì il riferimento alla decadenza dall’azione per la scadenza decennale del piano di lottizzazione, dovendo, sul punto, essere richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, per cui le conseguenze della scadenza dell’efficacia del piano di zona si esauriscono nell’ambito della sola disciplina urbanistica, non potendo invece incidere sulla validità ed efficacia delle obbligazioni assunte dai soggetti attuatori degli interventi, che solo mediatamente trovano fonte nel piano urbanistico attuativo, radicandosi piuttosto nelle convenzioni urbanistiche (Cons. Stato, Ad. Plen. 20 luglio 2012, n. 28; Sez. IV 26 agosto 2014 n. n. 4278 citata).

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Con il secondo motivo, proposto anche dagli appellanti che non erano costituiti nel giudizio di primo grado, è stata riproposta l’eccezione di inammissibilità dell’azione proposta dal Comune e comunque la sua infondatezza, in quanto avrebbe ad oggetto aree differenti da quelle oggetto della convenzione edilizia e quindi non rientranti nell’obbligo di cessione delle aree; il Comune, infatti, avrebbe chiesto la cessione delle aree individuate nella relazione del 12 febbraio 2009 dell’architetto Fr. Mu. (di cui era stata in primo grado dedotta la nullità per la mancata sottoscrizione e la data, censura non espressamente riproposta in appello), che aveva dato atto della difformità dello stato dei luoghi e della situazione catastale rispetto a quanto approvato nel piano di lottizzazione. Quindi avrebbe errato il giudice di primo grado ritenendo le aree individuate dal Comune sulla base di tale relazione e degli atti convenzionali, mentre, non essendo più coincidenti lo stato dei luoghi e la situazione catastale con quella prevista dalla convenzione, il trasferimento non potrebbe più essere eseguito.
Anche tale motivo, oltre che generico, è infondato.
In primo luogo, deve rilevarsi che la mancata corrispondenza tra l’attuale stato dei luoghi, la situazione catastale e quanto approvato nel piano di lottizzazione è dipesa dall’attività posta in essere dalla società At. ovvero dal non corretto adempimento degli obblighi nascenti dalla convenzione; anche il frazionamento dell’originaria particella (omissis), di proprietà della società At., in numerose particelle, tali da non corrispondere più agli elaborati progettuali allegati alla convenzione, nel senso della corretta individuazione dell’aree pubbliche e private, è dipeso dalla attività della società At. e dalla alienazione a terzi delle particelle.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Ne deriva che il Comune non poteva fare altro, al fine di adempiere in proprio alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, che individuare le particelle residue (ovvero non costruite con abitazioni residenziali) con riguardo a quelle interessate da opere di urbanizzazione o nelle quali tali opere devono essere completate o realizzate ex novo.
Né si può ritenere che tale individuazione sia scorretta in relazione ad uno stato dei luoghi modificato per l’inadempimento della società lottizzante ai propri obblighi convenzionali.
La peculiare natura della convenzione di lottizzazione, strumento privato ma funzionale alla realizzazione dell’interesse pubblico, comporta che le opere di urbanizzazione devono essere comunque realizzate e le relative aree cedute al Comune, ciò anche se la situazione fattuale e giuridica sia stata medio tempore modificata.
Rispetto alla necessitata realizzazione dell’interesse pubblico, a che i cittadini del Comune possano usufruire di tutte le opere di urbanizzazione previste nel piano e nella convenzione, è dunque irrilevante la giurisprudenza della Cassazione, richiamata dalle difese appellanti, che riguarda il rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo.
Se, infatti, la giurisprudenza della Cassazione, in materia di esecuzione del contratto preliminare,
richiede la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento ovvero presuppone che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello promesso, ammettendo quindi l’esperibilità della tutela reale assicurata dall’art. 2932 c.c., soltanto in caso di difformità non sostanziali ovvero incidenti solo in via quantitativa sull’entità del bene (Cass. Civile, sez. III 26 gennaio 2010, n. 1562), e affermando che l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre l’esatta individuazione dell’immobile, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. civ. 16 gennaio 2013, n. 952; id. 31 agosto 2021, n. 23662); ciò riguarda appunto il rapporto tra contratto preliminare e definitivo, con la conseguenza che tali orientamenti giurisprudenziali sono irrilevanti, nel caso di specie.
In primo luogo, infatti, l’art. 2932 del codice civile è stato ritenuto applicabile a qualsiasi obbligo di concludere un contratto; inoltre, nella presente vicenda, l’obbligo di cui si chiede l’adempimento è costituito dall’obbligo di cessione delle aree relative alle opere di urbanizzazione previsto dalla convenzione di lottizzazione.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Pertanto, anche l’atteggiarsi dell’obbligo di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto deve essere adattata alla speciale natura, anche pubblicistica, della convenzione urbanistica.
Come affermato dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, sulla scorta della giurisprudenza della Cassazione, l’art. 2932 è applicabile in qualsiasi ipotesi dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali tale obbligo possa sorgere ex lege, in particolare per la violazione di obblighi a contrarre previsti da convenzioni urbanistiche e accordi (Adunanza Plenaria n. 28 del 2012).
La consolidata giurisprudenza di questo Consiglio, quindi, ritiene applicabile l’azione ex art. 2932 c.c., anche agli obblighi di cessione derivanti dalle convenzioni urbanistiche (Cons. Stato Sez. IV, 7 settembre 2020, n. 5376), affermando, inoltre, che, in tal caso, le aree da trasferire sono determinabili “in funzione delle clausole convenzionali e degli elaborati progettuali, nonché dell’effettivo stato dei luoghi” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 aprile 2017, n. 1875).
Ne deriva che l’oggetto del trasferimento ben può essere individuato in base alle aree destinate alle opere di urbanizzazione anche se non corrispondono più a quelle originarie proprio a causa dell’inadempimento alla convenzione; tali aree, infatti, devono essere necessariamente trasferite, in quanto idonee ad adempiere alla funzione assegnata dalla convenzione, che, si deve ricordare, non è un atto interamente privatistico, ma stipulato in funzione della realizzazione dell’interesse pubblico sottostante all’approvazione del piano di lottizzazione.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Si tratta, infatti, di beni, per i quali il trasferimento in proprietà al Comune è previsto espressamente dall’art. 28 della legge urbanistica, 17 agosto 1942, n. 1150 (a seguito della legge 6 agosto 1967, n. 765), in relazione alla stessa natura delle opere funzionalizzate, alla realizzazione di un interesse pubblico; il trasferimento di proprietà, dunque, costituisce il presupposto e la stessa ragione d’essere della convenzione urbanistica stipulata tra il Comune e il privato.
Le opere in questione e le relative aree di sedime erano, quindi, già naturalmente destinate ad essere trasferite nella proprietà comunale, proprio al fine di assolvere la funzione tipica della stessa convenzione urbanistica (Consiglio di Stato Sezione II, 11 ottobre 2021, n. 6804)
In ogni caso, le difese appellanti, nella complessiva genericità delle contestazioni mosse alla sentenza di primo grado, non hanno fornito alcun elemento per ritenere che rispetto ad alcune particelle sussista effettivamente una situazione di impossibilità fisica o giuridica, diversa da quella relativa alla trasferimento della proprietà, come nel caso della Mi., peraltro, irrilevante, essendo gli obblighi derivanti dalle convenzioni opponibili anche agli acquirenti, in base alla trascrizione delle convenzioni nei registri immobiliari (e dell’espresso richiamo nell’atto di acquisto del 30 luglio 2002).
La mancanza di specifiche contestazioni delle difese appellanti in ordine alle particelle per cui sarebbe impossibile il trasferimento comporta la irrilevanza della questione -peraltro neppure espressamente riproposta nel giudizio di appello- della mancata sottoscrizione e data della relazione dell’architetto Mu., comunque infondata, in quanto, le risultanze di tale relazione sono state fatte proprie dal Comune nel ricorso e nella delibera di Giunta del 25 febbraio 2010 posta a base della proposizione del giudizio.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

La specificità della azione esperita a tutela dell’obbligo di cessione delle aree derivante dalla convenzione urbanistica comporta l’infondatezza, altresì, dell’ulteriore motivo, cui si lamenta che il giudice di primo grado avrebbe accolto una azione di adempimento parziale; a sostegno di tale motivo viene, altresì, richiamato il divieto di frazionamento della domanda quale espressione dell’abuso del diritto secondo la giurisprudenza della Cassazione, all’evidenza non applicabile al caso di specie, in cui non risulta alcun frazionamento di una unitaria domanda né prova di una tale frazionamento.
Con ulteriore motivo, proposto anche dagli appellanti non costituiti in primo grado, si lamenta che il Comune non avrebbe potuto chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di cessione delle aree, in quanto tale obbligo era subordinato all’avvenuta esecuzione delle opere di urbanizzazione, mentre, in caso di inadempimento all’obbligo di realizzazione delle opere, il Comune – in base alla convenzione- avrebbe dovuto provvedere a pronunciare la decadenza della convenzione stessa e procedere all’esecuzione in danno delle opere a seguito della escussione della cauzione, né si potrebbe ritenere consentita l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di cessione delle aree comprese anche nella esecuzione in danno.
Anche tale motivo, peraltro generico, è comunque infondato, essendo evidente che l’esecuzione in danno ovvero la realizzazione delle opere di urbanizzazione non sarebbe stata possibile su aree di proprietà privata, se non a seguito di un provvedimento di esproprio.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

In ogni caso, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado, il termine di adempimento degli obblighi convenzionali era ampiamente scaduto sia per la realizzazione delle opere che per il conseguente obbligo di cessione delle aree che, in base alla convenzione, erano obblighi strettamente connessi. Ai sensi dell’art. 4 della Convenzione, infatti, la società si obbligava “a cedere gratuitamente al Comune di (omissis) tutte le aree destinate a servizi pubblici, a strade, a verde collettivo ed attrezzato ed a parcheggi”; inoltre era espressamente previsto: “le aree pubbliche dovranno essere cedute al Comune contestualmente alla cessione delle opere di urbanizzazione”.
Si deve, infatti, considerare, che l’art. 28 della legge urbanistica dispone che le convenzioni debbano prevedere “la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate dall’art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo n. 2”; “l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni”.
Pertanto, l’art. 28 prevede, in primo luogo, la cessione delle aree private al Comune perché provveda alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Su tale principio generale, può poi operare il meccanismo della realizzazione delle opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti per legge e, in tal caso, del successivo trasferimento della proprietà delle opere di urbanizzazione e delle relative aree di sedime.
Ne deriva che, in caso di inadempimento all’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione previsto nella convenzione, la esecuzione delle stesse da parte del Comune non può che presupporre l’avvenuta cessione delle aree, anche in via coattiva, in caso di inadempimento della società lottizzante a tale obbligo.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Sostengono, poi, le appellanti che il Comune non avrebbe potuto chiedere l’adempimento degli obblighi della convenzione, in quanto la società At. non aveva completato l’esecuzione delle opere di urbanizzazione e aveva sospeso i lavori, a seguito del comportamento del Comune, che aveva proceduto ad escutere la cauzione già dal 10 ottobre 2002; la società aveva anche richiesto ulteriori titoli edilizi per l’esecuzione dei lavori, ma questi non erano stati rilasciati dal Comune. Anche tale motivo è infondato, essendo evidente dai termini posti dalla convenzione, che l’inadempimento si fosse già verificato per il mancato rispetto della data del 30 luglio 2000, fissato dalle convenzioni per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, e, comunque, alla data del 15 agosto 2002, indicato quale termine ultimo di adempimento, con la delibera del 15 febbraio 2002.
Pertanto, alla data 10 ottobre 2002, il Comune era pienamente legittimato ad escutere la cauzione così come, nell’ulteriore termine decennale, è altrettanto ammissibile la domanda per la cessione delle aree, derivando entrambe le obbligazioni dalla medesima Convenzione urbanistica.
E’ stata poi contestata la mancata esecuzione delle opere e sono state criticate sul punto le argomentazioni del giudice di primo grado, che ha ritenuto la prova dell’inadempimento sulla base di atti di parte del Comune e della nota della ASL del 15 novembre 2013, in particolare deducendo che nell’anno 1989 vi era stato già un parziale collaudo delle opere, mentre il mancato collaudo del 24 gennaio 2003 sarebbe una relazione estremamente generica, da cui non si sarebbe potuto trarre alcun elemento; inoltre, la relazione della ASL farebbe riferimento a circostanze irrilevanti rispetto all’obbligo di adempimento azionato dal Comune, in quanto relative alla situazione dei luoghi nel 2013, in data successiva ai fatti di causa.
In primo luogo, le stesse società appellanti hanno sostanzialmente ammesso l’inadempimento all’obbligo di realizzazione delle opere di urbanizzazione nel motivo di appello, con cui hanno sostenuto che il Comune avrebbe dovuto procedere all’escussione della cauzione e all’esecuzione in danno.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

In ogni caso è irrilevante la relazione del 1989, in quanto si riferisce ad una situazione di realizzazione del 70% delle opere, precedente alla scadenza del termine di ultimazione delle opere, ampiamente superata dalle relazioni successive.
Infatti, la mancata completa realizzazione delle opere, rispetto a quanto previsto negli elaborati progettuali approvati con le Convenzioni è provata sia dal mancato collaudo del 24 gennaio 2003, il quale non costituisce una relazione generica, ma dà anzi espresso rilievo ad alcune inadempienze (incompleta realizzazione della rete fognaria di acque meteoriche per mancanza del tratto terminale, difformità dell’impianto di pubblica illuminazione e dei parcheggi circostanti la “strada panoramica”, incompletezza delle strade laterali, parziale realizzazione delle aree a verde pubblico, insufficienza e difformità dal progetto delle strade di accesso alla lottizzazione); sia dalla relazione dell’architetto Cavalieri del 12 febbraio 2009 (mancato completamento delle strade laterali, delle aree a parcheggio, alle difformità dell’impianto di pubblica illuminazione, alla mancata sistemazione del verde pubblico e dei percorsi pedonali, dei marciapiedi e delle pavimentazione); nonché, da ultimo, dalla relazione dell’arch. Guerrucci, nominata CTU nel giudizio civile tra il Comune, la società At. e le società che hanno prestato le fideiussioni, da cui risultano confermate anche le precedenti relazioni in ordine alla mancata realizzazione della viabilità interna e esterna prevista nei progetti, alla mancata sistemazione delle aree a verde collettivo e attrezzato, alla riduzione delle aree di parcheggio.
Le medesime risultanze risultano confermate anche dalla ASL che, pur facendo riferimento ad aspetti igienico – sanitari, irrilevanti rispetto al presente giudizio, ha dato atto, quali circostanze di fatto, della presenza dei tondini scoperti, della mancanza di asfaltatura di alcune strade, della mancata sistemazione delle aree a verde.
Le risultanze della CTU, resa nel giudizio civile, accompagnate anche da rilievi planimetrici e fotografici, non sono state neppure espressamente contestate dalle difese appellanti.
Ne deriva l’infondatezza anche di tali motivi.

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

Venendo agli specifici motivi proposti dalla MI. Immobiliare, relativi alla sua estraneità agli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche, è sufficiente evidenziare che tali convenzioni sono state regolarmente trascritte nei registri immobiliari, e che nel contratto di acquisto dalla società At. erano espressamente richiamate le convenzioni urbanistiche.
Pertanto, gli obblighi derivanti dalle Convenzioni erano pienamente conosciuti dalla Mi. Immobiliare e, comunque, alla stessa opponibili.
Quanto poi a i titoli edilizi rilasciati alla società Mi. dal Comune di (omissis), l’eventuale rilascio degli stessi in violazione degli obblighi convenzionali non fa venire meno questi ultimi, comportando se mai la illegittimità dei titoli edilizi, se rilasciati in contrasto con la disciplina urbanistica allora vigente.
Irrilevante è poi la modifica della disciplina urbanistica, che sarebbe intervenuta con la variante approvata con la delibera della Giunta regionale 22 ottobre 2009, n. 789 (pubbl. sul B.U.R.L. n. 45 del 7 dicembre 2009), potendo questa incidere sull’assetto urbanistico della convenzione ormai scaduta, ma non sugli obblighi specificamente previsti a carico dei privati.
Peraltro, la stesa Mi. deduce che l’area di sua proprietà ha ricevuto nella variante al PRG la destinazione F1 V (“Zone per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport”), con ciò confermando la funzionalizzazione ad una destinazione di interesse generale (tenuto conto che la stessa MI. deduce che la precedente destinazione impressa dal piano di lottizzazione per le aree in questione era a “verde pubblico”), comunque incompatibile con la destinazione commerciale, dell’edificio, per cui sono stati rilasciati i titoli edilizi.
In conclusione gli appelli sono infondati e devono essere respinti con conferma della sentenza di primo grado.
Le spese del presente grado di giudizio, liquidate complessivamente in euro 8000,00 (ottomila,00) oltre accessori di legge (euro 4000,00 in favore di ogni parte costituita) seguono la soccombenza e devono essere poste a carico delle parti appellanti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale
Sezione Seconda, definitivamente pronunciando, sugli appelli, come in epigrafe proposti, li riunisce; respinge gli appelli e, per l’effetto, conferma la sentenza impugnata.
Condanna le parti appellanti al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, pari complessivamente a euro 8000,00 (ottomila,00) oltre accessori di legge, in favore del Comune di (omissis) e del Comitato di Quartiere “(omissis)”.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 5 ottobre 2021 con l’intervento dei magistrati:
Diego Sabatino – Presidente
Giovanni Sabbato – Consigliere
Antonella Manzione – Consigliere
Cecilia Altavista – Consigliere, Estensore
Francesco Guarracino – Consigliere

 

La scadenza della convenzione di lottizzazione

 

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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