Corte di Cassazione, sezione prima civile, Ordinanza 3 luglio 2019, n. 17810.
La massima estrapolata:
In tema di vendita, la responsabilità risarcitoria del notaio, che non abbia comunicato all’acquirente l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole, non può essere automaticamente commisurata al valore del bene oggetto dell’evizione, dovendosi all’uopo verificare se il prezzo di acquisto sia stato effettivamente corrisposto dall’acquirente: il danno da evizione totale è infatti commisurato proprio alla restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese della vendita ed ai frutti che l’acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, gli accessori e le spese giudiziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza con la quale la Corte di Appello aveva commisurato il danno risarcibile dal notaio al valore del bene oggetto dell’evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non era mai stato corrisposto).
Ordinanza 3 luglio 2019, n. 17810
Data udienza 5 giugno 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. FEDERICO Guido – Consigliere
Dott. TERRUSI Francesco – rel. Consigliere
Dott. PAZZI Alberto – Consigliere
Dott. VELLA Paola – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 4198/2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale per Notaio Dott.ssa (OMISSIS) di (OMISSIS) del (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
Fallimento (OMISSIS) S.r.l., in persona del Curatore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 56/2014 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/01/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/06/2019 dal cons., Dott. FRANCESCO TERRUSI.
RILEVATO
che:
con atto rogato in data (OMISSIS) dal notaio (OMISSIS), (OMISSIS) acquistava un immobile in (OMISSIS);
l’anno seguente su tale immobile il notaio, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero dell’onorario, trascriveva un pignoramento; sempre ai rogiti notar (OMISSIS), (OMISSIS) vendeva il medesimo immobile, nell’anno (OMISSIS), alla (OMISSIS) s.r.l, garantendo il bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
la societa’ (OMISSIS) veniva dichiarata fallita e la curatela del fallimento, con atto notificato nell’anno 2002, conveniva separatamente il (OMISSIS) e il notaio (OMISSIS) dinanzi al tribunale di Lucca, sez. dist. di Viareggio, onde ottenerne la condanna al risarcimento dei danni;
per quanto ancora unicamente interessa in questa sede, chiedeva la condanna del notaio (OMISSIS) per i danni conseguenti alla mancata adozione della diligenza richiesta per l’esercizio della professione, in misura pari al valore dei beni pignorati o in quella diversa di giustizia; il tribunale rigettava la domanda, affermando che il legale rappresentante della societa’ era stato a conoscenza del pignoramento;
la corte d’appello di Firenze, in riforma della decisione, ha invece condannato il notaio al risarcimento dei surriferiti danni, reputando non provata la detta circostanza e osservando che il notaio non era stato esonerato dall’opera di preventiva verifica della liberta’ e disponibilita’ del bene;
avverso la relativa sentenza, depositata il 15-1-2014, il Dott. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico mezzo; la curatela del fallimento ha replicato con controricorso.
CONSIDERATO
che:
1. – con l’unico motivo e’ dedotto l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto la corte fiorentina non avrebbe motivato sulle “deduzioni effettuate dal Dott. (OMISSIS) (..) in ordine all’assenza di danno in capo alla (OMISSIS) s.r.l., per non aver mai pagato il prezzo di compravendita” e per avere invece “percepito da terzi un canone di locazione”; donde la corte d’appello avrebbe dovuto escludere l’esistenza di un danno causalmente riconducibile alla condotta ascritta al ricorrente;
da questo punto di vista la sentenza e’ censurata per avere omesso il necessario giudizio controfattuale, in quanto per invocare il risarcimento non e’ sufficiente la prova dell’inadempienza, dovendo essere dimostrata anche l’effettiva esistenza di un danno patrimoniale utilmente evitabile mediante il corretto espletamento dell’incarico;
2. – il ricorso e’ fondato nei limiti che seguono;
come questa Corte ha avuto modo di sottolineare, mediante la modifica dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, dovuta al Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, e’ stato introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione: tale vizio attiene all’omesso esame “di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo”, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (per tutte Cass. Sez. U n. 8053-14);
in tale prospettiva e’ onere del ricorrente specificare, secondo le previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, oltre al fatto storico, il cui esame sia stato omesso, anche e soprattutto il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e infine, giustappunto, la sua “decisivita’”;
3. – nel caso concreto il ricorrente assume che la sentenza non abbia esaminato i seguenti fatti storici decisivi: (i) che la societa’ fallita non aveva sostenuto in effetti alcun esborso per l’acquisto del bene, non avendo alfine pagato il prezzo; (ii) che il bene era stato poi concesso in locazione a terzi; (iii) che lo stesso aveva avuto comunque un valore superiore alle passivita’, considerato il residuo soddisfacimento dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva;
in verita’ le ultime due circostanze sono del tutte assertive, poiche’ non emergono dalla sentenza; in relazione a esse il ricorso non soddisfa il fine di autosufficienza, non essendo indicato come e quando siano state dedotte e in base a quale emergenza documentale o dichiarativa siano state provate; il punto attiene invece alla prima circostanza, relativa all’omesso pagamento del prezzo di acquisto da parte della societa’;
codesta e’ stata esaminata dalla corte d’appello nel contesto della sola posizione della parte venditrice, nei cui confronti la domanda e’ stata rigettata in quanto in effetti il prezzo dovevasi reputare non corrisposto;
per converso la corte d’appello non ha valutato la medesima circostanza (o comunque l’ha implicitamente ritenuta ininfluente) con riferimento al danno da evizione ascrivibile all’inadempimento del notaio;
in questa prospettiva l’impugnata sentenza ha affermato che il fallimento aveva diritto, verso il notaio, “ad un risarcimento del danno pari al valore del bene oggetto di evizione”, e quindi pari, “secondo la stima operata in sede esecutiva, ad Euro 54.227,97” oltre rivalutazione e interessi;
4. – ora simile affermazione non e’ perspicua, perche’ la questione del mancato pagamento del prezzo ben puo’ (e anzi deve) rientrare nel contesto di un giudizio controfattuale relativo alla determinazione del danno conseguente all’evizione siccome risarcibile in se’;
la questione e’ invero compendiabile nell’interrogativo se la responsabilita’ del notaio, per non aver comunicato l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole, dia luogo o meno a responsabilita’ risarcitoria verso l’acquirente per la patita evizione anche se il prezzo di acquisto non sia stato da questi corrisposto al venditore;
la risposta implicitamente affermativa a tale interrogativo, data dalla corte d’appello di Firenze, non trova una logica giustificazione, poiche’ e’ fuori discussione che l’azione di responsabilita’ contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi puo’ essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato; e il danno, integrato dalla perdita patrimoniale e dal mancato guadagno, e’ uno, sebbene ascrivibile a responsabilita’ solidale;
ai fini dell’accertamento di tale danno era dunque necessario valutare se il cliente avesse, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente piu’ vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (cfr. Cass. n. 566-00, Cass. n. 3657-13);
e’ vero che nella concreta fattispecie il danno non era stata allegato nella prospettiva dell’inutile versamento del prezzo per l’acquisto dell’immobile gravato, ma come direttamente conseguente alla subita evizione;
tuttavia e’ ovvio che il mancato versamento del prezzo da parte dell’acquirente costituisce pur sempre un elemento (non secondario) per stabilire l’esistenza e (poi) l’eventuale ammontare di un danno da evizione concretamente risarcibile;
l’evizione comporta il venir meno del bene in capo al proprietario; ma il danno deve tener conto della diminuzione patrimoniale effettiva, per determinare la quale non e’ indifferente la circostanza che il compratore non abbia sostenuto l’esborso necessario all’acquisto;
e cio’ non rileva solo – ripetesi – in relazione al rapporto sinallagmatico tra acquirente e venditore, come affermato nel controricorso;
la prospettiva del mancato esborso del prezzo da parte del compratore ha una chiara e potenziale incidenza compensativa: postula che il patrimonio dell’acquirente non si sia parimenti depauperato della somma corrispondente al prezzo; e questo elemento di per se’ non puo’ non esser valutato, poiche’ la determinazione del danno da evizione totale e’ rapportabile al cd. interesse negativo, costituito giustappunto dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti che l’acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali; salvo che non rilevi anche il lucro cessante ove si accerti che il danneggiante abbia agito con dolo o con colpa in riferimento alla particolare causa che ha determinato l’evizione (v. Cass. n. 18259-15);
il principio, per quanto specificamente affermato in rapporto alla responsabilita’ del venditore, deve trovare agio anche al fine di determinare l’entita’ del risarcimento dovuto dal notaio, in quanto pure in tal caso l’inadempimento viene postulato come determinativo del medesimo danno da evizione totale;
5. – naturalmente spetta al giudice del merito stabilire l’effettiva esistenza ed entita’ del danno da inadempimento, e in tema di liquidazione del danno risarcibile la misura del risarcimento non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene;
nondimeno, dovendo avere per oggetto l’intero pregiudizio, ed essendo il risarcimento diretto alla completa restitutio in integrum del patrimonio leso (cfr. Cass. n. 2720-13), e’ viziata da omesso esame di un fatto decisivo la sentenza di merito che, in caso di evizione totale, reputi il danno risarcibile dal notaio sempre esistente e commisurabile al valore del bene oggetto di evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non sia stato mai corrisposto;
l’impugnata sentenza va dunque cassata e la causa rinviata alla corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame;
la corte d’appello si uniformera’ all’esposto principio e provvedera’ anche sulle spese del giudizio svoltosi in questa sede di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte d’appello di Firenze.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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