La mancata consegna al conduttore del certificato di agibilità

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9670.

La massima estrapolata:

Nei contratti di locazione ad uso commerciale, la mancata consegna al conduttore del certificato di agibilità non costituisce inadempimento del locatore, a meno che quest’ultimo non abbia assunto espressamente l’obbligo di ottenere i titoli necessari allo svolgimento dell’attività del conduttore nei locali affittati.

Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9670

Data udienza 4 dicembre 2019

Tag – parola chiave: Locazione ad uso diverso – Certificato di agibilità del locale – Onere del conduttore – Verifica dello stato luoghi al momento della consegna dell’immobile – Riconoscibilità dei vizi al momento della consegna

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 9892/2018 proposto da:
(OMISSIS) SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL;
– intimata –
avverso la sentenza n. 2425/2017 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 19/01/2018;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 04/12/2019 dal Consigliere Dott. MARILENA GORGONI.

RILEVATO

che:
(OMISSIS) S.A.S., ricorre per la cassazione della sentenza n. 2425/2017 della Corte d’Appello di Palermo, articolando due motivi.
Nessuna attivita’ difensiva risulta svolta dalla societa’ resistente.
(OMISSIS) espone in fatto di aver citato in giudizio, dinanzi al Tribunale di Marsala, (OMISSIS) S.r.L., rimasta contumace, per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso stipulato con essa il 21 marzo 2012, perche’ non era mai stato consegnato il certificato di agibilita’ e perche’ i locali locati risultavano inutilizzabili per la presenza di consistenti problemi di umidita’ che avevano determinato il crollo di una parte del tetto del seminterrato con distacco di alcune pignatte dei tralicci di cemento armato.
Il Tribunale adito rigettava la domanda di risoluzione, ritenendo che la agibilita’ fosse una autorizzazione amministrativa che avrebbe dovuto essere richiesta dal conduttore, in quanto necessaria allo svolgimento della sua attivita’, e quanto ai vizi lamentati, asseritamente accertati da una consulenza affidata all’architetto (OMISSIS), li riteneva non provati perche’ la consulenza si riferiva ad altro locale.
In sede di gravame la Societa’ soccombente chiedeva la riforma della sentenza di prime cure, perche’: a) l’ottenimento del certificato di agibilita’ era un onere gravante sul locatore; b) erroneamente la sentenza di prime cure aveva ritenuto che la consulenza dell’architetto si riferisse ad altro immobile; c) i vizi lamentati erano comunque dimostrati dalle foto allegate che il giudice si era rifiutato di esaminare nonche’ dall’accertamento tecnico preventivo, espletato prima della instaurazione dell’appello, depositato in allegato all’atto di impugnazione richiesto dalla (OMISSIS) al fine di verificare lo stato dei luoghi.
La Corte d’Appello di Palermo, con la sentenza oggetto dell’odierna impugnazione, riteneva che il certificato di agibilita’ rientrasse tra i titoli autorizzativi connessi all’esercizio dell’attivita’ che era onere del conduttore richiedere, a meno che il locatore non avesse assunto specificamente l’obbligo di ottenere i titoli abilitativi necessari allo svolgimento dell’attivita’ del conduttore. I vizi, emergenti dall’accertamento tecnico preventivo, erano ritenuti non addebitabili al locatore, ma alla tecnica di costruzione dell’immobile e comunque erano ritenuti conosciuti o conoscibili dal conduttore al tempo della presa in consegna dell’immobile. Di conseguenza, rigettava l’appello.

CONSIDERATO

che:
1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 24 e dell’articolo 1578 c.c..
Secondo la ricorrente, l’articolo 6 del contratto di locazione, a mente del quale il locatore dichiarava che i beni locati erano in regola con tutte le normative di legge, avendo chiesto regolare autorizzazione in condono edilizio, implicava che il locatore avesse inteso garantire che l’immobile locato era a norma. Considerando che il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 24, pone l’onere di chiedere il permesso di costruire al soggetto che ha presentato la Scia o la Dia, ai suoi successori ed aventi causa, la Corte d’appello ponendo il relativo onere a carico del conduttore sarebbe incorsa in un errore.
Inoltre, ai sensi dell’articolo 1578 c.c., se al momento della consegna il bene locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneita’ all’uso pattuito, il conduttore puo’ domandare la risoluzione del contratto a meno che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili, pertanto, posto che il contratto indicava la specifica destinazione dell’immobile ad uso artigianale e nessuna disposizione menzionava la mancanza del certificato di agibilita’, la Corte d’appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risoluzione.
2. Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico dell’articolo 1575 c.c. (obblighi del locatore) e dell’articolo 1578 c.c. (vizi della cosa locata), ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
La tesi argomentativa dalla societa’ ricorrente e’ che, dovendo il locatore garantire ex lege che la cosa locata fosse idonea all’uso pattuito, la sentenza avrebbe errato nel ritenere che i vizi fossero conosciuti o conoscibili al momento della consegna dell’immobile, perche’ i vizi erano stati denunciati solo nel 2014, due anni dopo la stipula del contratto, quindi nel 2012 i locali erano immuni da vizi e difetti, percio’ il giudice avrebbe dovuto presumere che i vizi non esistessero o non fossero percepibili al momento della conclusione del contratto.
3. I motivi sono inammissibili, perche’ si pongono in contrasto con una giurisprudenza consolidata, a mente della quale “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento in capo al proprietario, e cio’ quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. 25/01/2011, n. 1735).
Nel caso di specie, peraltro, non e’ stato neppure dedotto che la certificazione non sia stata rilasciata per le caratteristiche proprie del bene locato, atteso che la societa’ ricorrente ha lamentato solo il fatto che il certificato di agibilita’ non le fosse stato consegnato dal locatore.
La statuizione del giudice a quo che ha ritenuto irrilevante che il conduttore non avesse ricevuto dal locatore la prescriziont amministrativo-urbanistica per l’esercizio dell’attivita’ da svolgere nell’immobile locato, escludendo la configurazione della responsabilita’ del locatore ex articolo 1575 c.c., atteso che mancava una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo, e’ conforme alla giurisprudenza di questa Corte regolatrice.
Va ribadito, infatti, che la destinazione particolare dell’immobile locato, pure indicata nel contratto, con connesse necessita’ che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto “soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso ne’ l’attestazione del riconoscimento della idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore (Cass. 8/06/2007 n. 13395).
Dalla pattuizione numero sei del contratto di locazione, riportata dalla societa’ ricorrente, al fine di rispettare il principio di autosufficienza, non si evince affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilita’ ed a consegnarlo al conduttore, percio’ nessun appunto puo’ essere mosso al ragionamento della sentenza impugnata.
5. Quanto al secondo motivo, va ricordato in primo luogo che la gravita’ dell’inadempimento va valutata, insindacabilmente, dal giudice del merito, e la relativa statuizione, se sorretta da una motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici, non e’ soggetta allo scrutinio di legittimita’.
Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello si e’ attenuta ai suddetti principi, poiche’,con un accertamento che non e’ stato scalfito efficacemente dal costrutto difensivo della societa’ ricorrente, ha ritenuto che il tipo di danni lamentati fosse facilmente rilevabili nel momento in cui aveva preso in consegna il bene. E’ pacifico in giurisprudenza che “l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilita’ dei vizi della cosa locata costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimita'” e che “allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non puo’, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto (Cass. 20/05/2015 n. 10282; Cass. 14/03/2017, n. 6495). Le censure della ricorrente non sono in grado di incrinare il ragionamento della Corte distrettuale. Infatti, si limita a rilevare di aver denunciato i vizi due anni dopo che il contratto era stato stipulato e l’immobile era stato ricevuto, ma nessun argomento e’ stato speso per confutare che i vizi non fossero riconoscibili con l’uso dell’ordinaria diligenza.
6. Ne consegue che il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.
7. Nulla deve essere liquidato per le spese non avendo la societa’ resistente svolto attivita’ difensiva in questa sede.
7. Si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla liquida per le spese, non avendo svolto la societa’ resistente attivita’ difensiva.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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