La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento

20

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|7 giugno 2022| n. 18324.

La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento.

In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata

Ordinanza|7 giugno 2022| n. 18324. La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento.

Data udienza 3 maggio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Locazione immobiliare – Uso non abitativo – Perdita di avviamento – Indennità – Clausola contenente la rinuncia preventiva da parte del conduttore – Nullità – Diritto di prelazione ex art. 40 l. eq. can. – Spese di giudizio – Soccombenza

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 32976/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo Studio dell’Avv. (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.p.a., rappresentata e difesa dagli Avv.ti (OMISSIS), (OMISSIS), e (OMISSIS), con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna, n. 1159/2019 depositata il 29 agosto 2019;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3 maggio 2022 dal Consigliere Dott. Emilio Iannello.

La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento.

FATTI DI CAUSA

1. In parziale riforma della decisione di primo grado, la Corte d’appello di Bologna, confermato per il resto il gia’ statuito rigetto delle altre contrapposte domande, ha anche rigettato la domanda con cui (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS) (locatrice) aveva chiesto la condanna della (OMISSIS) S.p.a. (conduttrice) alla restituzione dell’indennita’ di avviamento corrispostale al termine del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale.
La tesi della locatrice, secondo cui tale indennita’ non era dovuta poiche’ preventivamente rinunciata in contratto, era stata accolta dal primo giudice sul rilievo che la relativa clausola (n. 7) era da ritenersi valida dal momento che in essa le parti avevano dato atto che di tale rinuncia si era tenuto conto nella determinazione del canone di locazione.
2. In accoglimento del gravame interposto dalla conduttrice, la Corte d’appello ha sul punto invece espresso contrario avviso (ritenendo dunque affetta la clausola da nullita’ parziale e di conseguenza insussistente l’obbligo restitutorio), sulla base di due considerazioni.
2.1. In primo luogo, ha infatti osservato, richiamando a supporto l’arresto di Cass. n. 15373 del 2018, che la L. n. 392 del 1978, articolo 79 il quale sancisce la nullita’ di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, purche’ cio’ avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando puo’ escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina e’ preordinata.
2.2. In secondo luogo, ha rilevato (con richiamo questa volta del precedente arresto di Cass. n. 8705 del 2015) che, “peraltro”, perche’ possa ritenersi valida una clausola che prevede una rinuncia del conduttore ai propri diritti espressa sin dalla stipulazione del contratto, e’ necessario che tale preventiva rinuncia trovi il suo corrispettivo sinallagmatico all’interno del contratto stesso, il che non poteva desumersi dalla clausola in questione atteso che questa, nel prevedere la rinuncia da parte della conduttrice “a qualsiasi indennita’ in quanto di cio’ si e’ tenuto conto nella determinazione del canone di locazione” si risolve in una clausola di mero stile che non consente, in difetto di altri elementi, quali la indicazione del canone che le parti avrebbero applicato senza rinuncia e la riduzione che hanno concordato in seguito alla rinuncia, di verificare che il rapporto sinallagmatico sia stato rispettato e che la rinuncia preventiva (fatta dalla parte conduttrice al dichiarato fine di ottenere la locazione dell’immobile), trovi un adeguato corrispettivo nel minore importo del canone.
3. “Tenuto conto dell’esito della lite” la corte felsinea ha quindi compensato per meta’ le spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo la restante meta’ a carico della locatrice (appellata).
4. Avverso tale sentenza la (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui resiste la (OMISSIS) S.p.a., depositando controricorso.
La trattazione e’ stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

 

La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1367, 2967 c.c., per avere la Corte di appello dichiarato la nullita’ della descritta clausola, esprimendo al riguardo una “motivazione incongrua” (poiche’ riferita a opposte interpretazioni del dato normativo) ed erroneamente qualificandola come clausola “di stile”, nonostante la stessa fosse chiara (in violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e segnatamente dell’articolo 1367 c.c.) e nonostante controparte nei precedenti giudizi non avesse provato o chiesto di provare la non rispondenza della pattuizione alla effettiva volonta’ negoziale delle parti.
2. Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza per violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. e articolo 111 Cost., comma 6, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perche’ il Giudice di appello ha condannato (OMISSIS) S.a.s. a rifondere la meta’ delle spese di lite di (OMISSIS) S.p.A., compensando l’altra meta’, nonostante tutte le domande proposte da (OMISSIS) fossero state rigettate, omettendo altresi’ di fornire una motivazione alla sua decisione.
3. Il primo motivo e’ inammissibile.
Il supporto argomentativo esposto in sentenza non e’ “incongruo” (affermazione peraltro anodina e priva di intellegibile significato censorio, tanto meno riconducibile ad alcuno dei vizi cassatori tipizzati) ma semplicemente rappresentato, come e’ certamente consentito, da una duplice alternativa interpretazione del dato normativo dalla quale scaturiscono due, autonome, rationes decidendi.

 

La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento.

La prima – fondata sulla interpretazione dell’articolo 79 L. eq. can. e in effetti in prevalenza invalsa nella giurisprudenza di questa Corte (v. da ultimo Cass. 30/09/2019, n. 24221, secondo la cui massima “in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennita’ di avviamento e’ nulla, ancorche’ sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 79 potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennita’ solo successivamente alla conclusione del contratto, quando puo’ escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina e’ preordinata”) – vale ad escludere in ogni caso che l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale possa formare oggetto di preventiva rinuncia. Si tratta, com’e’ evidente, di un argomento tranchant, tale da assorbire ogni rilevanza della lettura della clausola contrattuale predetta, se cioe’ in grado o meno di consentire la verifica dell’effettiva esistenza di un corrispettivo sinallagmatico alla preventiva rinuncia, per essere questa in ogni caso non consentita per il solo fatto di essere, per l’appunto, preventiva.
La seconda, fondata invece sul diverso, ma minoritario e rimasto isolato orientamento, che ammetteva una rinuncia preventiva se e in quanto concordato in funzione di una corrispondente riduzione del canone: funzione pero’ secondo la Corte non riscontrabile dal tenore, di mero stile, della clausola.
La prima, assorbente, ratio decidendi non risulta fatta segno di alcuna specifica censura, che non sia quella, di cui s’e’ detto, dell’asserito carattere “incongruo” della doppia argomentazione in iure, che pero’, come detto, non esprime una censura come tale apprezzabile.
Ne discende l’inammissibilita’ della censura nel suo complesso considerata, in quanto diretta, nella restante e preponderante parte, solo a criticare la seconda alternativa ratio decidendi: critica pero’ comunque inidonea a privare di fondamento il primo fondamento giustificativo.
Puo’ comunque rilevarsi anche l’inammissibilita’ di detta censura, in se’ considerata, in quanto inidonea ad evidenziare il dedotto error in iudicando e mirata piuttosto a porre una mera quaestio facti, quale deve considerarsi quella della interpretazione della clausola contrattuale.
4. Il secondo motivo e’ infondato.
Diversamente da quanto postulato, in un passaggio argomentativo della censura, l’esito complessivo della lite e’ stato quello dell’integrale rigetto sia delle domande proposta da (OMISSIS) che di quelle contrapposte proposte dalla (OMISSIS).
Si verte quindi in ipotesi di soccombenza reciproca.
In tal caso, come noto, ai sensi dell’articolo 92 c.p.c., il giudice puo’ (non deve) compensare le spese tra le parti, “parzialmente o per intero”, e la sua scelta, discrezionale, sia che sia nel senso di non compensare, sia che sia nel senso di compensare, in tutto o in parte, non puo’ essere censurata in cassazione, neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione (Cass. Sez. U. 15/07/2005, n. 14989).
Nel caso in cui decida di non compensare o di compensare solo in parte (come nella specie) si pone il problema della individuazione della parte cui addossare le spese: per intero (in caso di mancata compensazione) o per la parte non compensata (in caso compensazione solo parziale).
Trattandosi, come detto, di piena soccombenza reciproca a tal fine non soccorre il principio di causalita’ (risolutivo invece nel caso di soccombenza reciproca determinato dal solo parziale accoglimento dell’unica domanda: v. Cass. 19/10/2016, n. 21069 – in disparte la questione, attualmente pendente avanti le Sezioni Unite di questa Corte, ma qui non rilevante, circa la possibilita’ di individuare nella detta ipotesi quale parte gravata delle spese, per intero o per la parte non compensata, quella parte la cui domanda sia stata accolta in minima parte, quella cioe’ che, ad es., abbia chiesto 100 e ottenuto solo 10: v. Cass. ord. interlocutoria n. 28048 del 14/10/2021).
Occorre allora aver riguardo al valore delle domande rigettate.
Nell’analogo caso della parziale soccombenza reciproca (determinato dall’accoglimento solo parziale delle domande contrapposte) si e’, infatti, osservato che mentre “l’applicazione pura e semplice del principio di causalita’, cioe’ la responsabilita’ della introduzione della domanda, implicherebbe che essa debba riferirsi per ognuna a chi l’ha proposta e che, dunque, dovrebbe farsi luogo a due contrapposte condanne, l’articolo 92, comma 2 implica invece il potere del giudice di regolare le spese o facendo luogo alla compensazione totale o facendo luogo ad una compensazione parziale.
“In questo secondo caso, la condanna parziale alle spese puo’ avere luogo a carico di quella parte la cui domanda, pur accolta, si presenta sostanzialmente di minor valore rispetto a quella accolta a favore dell’altra parte. Nell’ipotesi di pluralita’ di domande, le due causalita’ ricollegate all’introduzione delle due domande possono dal giudice in sostanza essere confrontate fra loro ed allo stesso giudice e’ commesso di individuare quella piu’ importante in relazione al valore della domanda” (Cass. n. 21069 del 2016, cit.; v. anche Cass. 21/01/2020, n. 1269).
Lo stesso criterio, necessariamente e specularmente riferito pero’ non al valore delle domande parzialmente accolte (che’ non ve ne sono) ma a quello delle domande rigettate, consente di individuare la parte maggiormente soccombente cui vanno addebitate le spese (per intero, in caso di mancata compensazione, o nella parte non compensata).
Questa, cioe’, sara’ la parte le cui domande (interamente rigettate) erano di maggior valore.
Nella specie, alla stregua di quanto pacificamente dedotto, questa risultava essere per l’appunto la societa’ appellata, odierna ricorrente.
Come puo’ desumersi infatti dalla esposizione dei fatti di causa contenuta in ricorso, quest’ultima aveva chiesto “la condanna di (OMISSIS) S.p.a. alla restituzione di Euro 238.519,86, oltre interessi; alla restituzione delle spese di sfratto pari ad Euro 1.350,25; oltre al risarcimento del maggior danno ex articolo 1591 c.c. per il ritardo nella riconsegna dell’immobile, quantificato da parte attrice in Euro 71.000,00 o nella maggiore o minore somma che fosse stata determinata dal Giudice”. Per contro (OMISSIS) aveva chiesto “la condanna della Dima al pagamento di Euro 209.193,56, a titolo di seconda indennita’ di avviamento commerciale; la condanna di (OMISSIS) alla restituzione dell’originale della garanzia prestata a titolo di deposito cauzionale ed in via subordinata, nella ipotesi di condanna di (OMISSIS) alla restituzione della prima indennita’ di avviamento, che (OMISSIS) fosse condannata al risarcimento del danno, quantificato in Euro 50.000,00, per non aver posto (OMISSIS) in condizione di esercitare il diritto di prelazione ex articolo 40 L. eq. can.”.
Alla stregua di quanto esposto il regolamento delle spese deve quindi ritenersi in iure corretto, restando del tutto irrilevante che la relativa statuizione non sia stata motivata, trattandosi di quaestio iuris al qual fine e’ per l’appunto sindacabile in cassazione solo la sua rispondenza a diritto (v. ex plurimis Cass. n. 7880 del 2012; n. 16640 del 2005; n. 11883 del 2003).
5. Il ricorso deve essere pertanto rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo.
6. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 8.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui