Istanze per l’ottenimento del titolo edilizio

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Consiglio di Stato, Sentenza|14 febbraio 2022| n. 1054.

Istanze per l’ottenimento del titolo edilizio.

In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici soltanto alla condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici (art. 11 D.P.R. n. 380/2001). La definizione delle istanze per l’ottenimento del titolo edilizio comporta un accertamento di carattere vincolato, caratterizzato dalla verifica della conformità della richiesta con la normativa urbanistico-edilizia, non essendo necessaria altra motivazione oltre quella relativa alla rispondenza dell’istanza a dette prescrizioni. In caso di contestazioni sul titolo di legittimazione il Comune non può sovrapporre i propri apprezzamenti a quelli di competenza del Giudice civile.

Sentenza|14 febbraio 2022| n. 1054. Istanze per l’ottenimento del titolo edilizio

Data udienza 20 gennaio 2022

Integrale
Tag- parola chiave: Interventi edilizi – Concessione edilizia – Contestazioni – Annullamento

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale
Sezione Sesta
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 10710 del 2019, proposto da
Ka. We., rappresentato e difeso dagli avvocati Ge. Br. e An. Wi., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Le. Di Br. in Roma, via (…);
contro
Da. Pi., rappresentato e difeso dall’avvocato Lu. Ma., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via (…);
Comune di (omissis), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Al. Ba., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
per la riforma
della sentenza del T.R.G.A. – Sezione Autonoma di Bolzano, n. 248/2019, resa tra le parti e concernente l’annullamento di una concessione edilizia;
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio di Da. Pi. e del Comune di (omissis);
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 20 gennaio 2022 il Cons. Thomas Mathà e uditi per le parti l’avvocato Ro. Di. per delega dell’avvocato An. Wi. e l’avvocato Pa. Ca. per delega dell’avvocato Lu. Ma.;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Si controverte sulla legittimità di atti del Comune di (omissis) del 2018 e 2019 con le quali lo stesso ha adottato concessioni edilizie per la realizzazione di un garage.
2. Con le concessioni edilizie 24.9.2018, n. 29 e la successiva variante del 24.1.2019, n. 5, il Comune di (omissis) autorizzava, tra l’altro, la realizzazione di un garage sulla p.ed. (omissis) del C.C. (omissis), di proprietà di Ka. We.. La particella predetta fa parte del complesso condominiale “Kö.”, all’interno del quale vi è una pluralità di edifici di proprietà privata, compresi in una più ampia organizzazione condominiale e legati tra di loro dall’esistenza di alcune aree ed infrastrutture comuni.
3. Il sig. Da. Pi. invece è proprietario delle p.ed. (omissis), p.m. 2, e p.ed. (omissis) del C.C. (omissis), pure facenti parte del predetto condominio “Kö.”. La p.ed. (omissis), nella parte in cui veniva realizzato il garage privato oggetto di questo giudizio, confina con la p.f. (omissis) C.C. (omissis), che costituisce parte comune del condominio. Questa area funge da parcheggio condominiale e veniva utilizzato come tale dai condomini. La p.f. (omissis) era divisa dalla p.ed. (omissis) da un muro di sostegno che si trovava sul confine tra le due particelle. Il progetto concessionato prevedeva l’innalzamento di detto muro e l’apertura di un vano per accedere al garage. L’accesso a tale garage era previsto attraverso il passaggio sull’area comune (la p.f. (omissis)).
4. In seguito a segnalazioni che mancasse il consenso dei condomini a tale accesso, il Sig. Pi. ha proposto ricorso avanti il TRGA di Bolzano, chiedendo l’annullamento della concessione edilizia n. 29/2018 per i seguenti motivi: 1) violazione dell’art. 69 legge urbanistica provinciale; violazione dell’art. 5 del regolamento edilizio del Comune di (omissis); violazione dell’art. 3 del regolamento condominiale del condominio; eccesso di potere per illogicità, manifesta contraddittorietà ed inadeguatezza; eccesso di potere per difetto di istruttoria, inosservanza delle prescrizioni apposte dalla delegata provinciale e manifesta violazione dei diritti di terzi per effetto del rilascio della concessione impugnata; 2) violazione delle distanze minime prescritte nel piano di attuazione per la zona di espansione C1 “Kö.”; violazione degli artt. 80, 81 e 125 della legge urbanistica provinciale; eccesso di potere per difetto di istruttoria ed omissione dell’attività di controllo, attività edilizia in difformità della concessione, violazione delle distanze. Con ordinanza n. 128/2018 il TRGA adito, ritenendo che non sussistesse il presupposto del periculum in mora, rigettava l’istanza cautelare proposta.

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5. Successivamente il sig. We. presentava una variante al permesso di costruire, convertita dal Comune d’ufficio in richiesta di concessione in sanatoria (n. 5/2019). Tale atto veniva impugnato dal sig. Pi. con motivi aggiunti, proponendo le seguenti censure: 3) violazione dell’art. 70 legge urbanistica provinciale ed eccesso di potere per illegittimo rilascio della concessione in sanatoria; violazione dell’art. 69 legge urbanistica ed art. 5 del regolamento edilizio del Comune di (omissis) per violazione dei diritti di terzi (violazione art. 1102 c.c. ed art. 3 del regolamento condominiale), eccesso di potere per illogicità, manifesta contraddittorietà, inadeguatezza violazione dei principi di buona amministrazione; eccesso di potere per difetto di istruttoria, inosservanza delle prescrizioni dettate dalla delegata provinciale e della commissione edilizia, manifesta violazione dei diritti di terzi, per l’effetto della concessione impugnata; 4) violazione dell’art. 42 della Costituzione; violazione dell’art. 3 e ss. della legge provinciale n. 101/1991; 5) violazione delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale di (omissis) in materia di distanze (art. 10); violazione delle norme riguardanti i confini edilizi previsti nel piano di attuazione per la zona; violazione degli artt. 80 e 81 legge urbanistica provinciale; violazione dell’art. 1 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria, violazione delle distanze minime; 6) violazione delle prescrizioni del piano di attuazione in materia di limiti di edificazione di cui agli artt. 2 e 3; violazione degli artt. 80 e 81 legge urbanistica provinciale; eccesso di potere per difetto di istruttoria.
6. Il Comune di (omissis) ed il controinteressato Karl chiedevano il rigetto del ricorso e degli ulteriori motivi aggiunti.
7. Il TRGA di Bolzano, con sentenza n. 248/2019, accoglieva il ricorso ed i motivi aggiunti proposti dal Sig. Pi. e annullava la concessione edilizia n. 29/2018, limitatamente alla previsione del garage, nonché la concessione in sanatoria n. 5/2019.
8. Il We. Ka. ha proposto appello contro la sentenza n. 248/2019. A sostegno del suo ricorso ha dedotte i seguenti motivi:
1) errato rigetto dell’eccezione di inammissibilità del ricorso nei confronti del sig. Da. Pi. per mancanza di interesse a ricorrere e travisamento dei fatti;
2) erronea ed insufficiente motivazione violazione e/o falsa applicazione, errata e contraddittoria interpretazione ed applicazione dell’art. 69 (70) della legge urbanistica provinciale, violazione e falsa applicazione del regolamento condominiale, violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 del Codice civile;
3) erronea, insufficiente ed illogica motivazione, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 10 delle norme di attuazione al PUC di (omissis), nonché degli art. 80 e 81 legge urbanistica provinciale, violazione e falsa applicazione del piano di attuazione “Kö.” e delle corrispondenti norme di attuazione, in relazione alle disposizioni in merito ai limiti di edificazione, violazione della legge urbanistica provinciale.
9. Si è costituito in resistenza il sig. Da. Pi., ritenendo invece corretta la statuizione del TRGA.

 

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10. Infine si è costituito anche il Comune di (omissis), ad adiuvandum dell’appellante.
11. Con ordinanza n. 897/2020 del 24.2.2020, la Sezione – “Ritenuta – a prescindere dalle questioni di merito versate in giudizio, da affrontare in sede di cognizione piena ed esauriente, ed alla luce di una valutazione comparativa degli interessi in contesa che impone di preservare la situazione adhuc integra – la sussistenza dei presupposti di legge per concedere la richiesta tutela cautelare” – ha sospeso provvisoriamente l’esecutorietà della sentenza di primo grado.
12. In vista dell’udienza pubblica, le parti si sono scambiati ulteriore memorie, e di replica, insistendo nelle loro rispettive conclusioni.
13. All’udienza del 20 gennaio 2022 la causa è stata introitata in decisione.

 

Istanze per l’ottenimento del titolo edilizio

 

DIRITTO

1. Con il primo motivo l’appellante critica la sentenza del TRGA per aver rigettato l’eccezione di mancanza di interesse al ricorso.
1.1 Il primo giudice, accertando che, come emerge dal piano di attuazione per la zona residenziale “Kö.” (2001), la p.f. (omissis) è stata designata come zone di pubblica viabilità all’interno della zona, ma non contiene alcuna informazione sull’effettiva realizzazione e l’area veniva utilizzata dai residenti del condominio come area di viabilità e parcheggio (condividendo anche i costi per la manutenzione). In base a queste risultanze il TRGA ha dedotto che il vincolo urbanistico della p.f. (omissis) non ha leso i diritti reali dei comproprietari. Il Comune non ha però mai espropriato tale area e quindi, sosteneva il primo giudice, non può essere negato al ricorrente l’interesse alla controversia qualora voglia far valere con il presente ricorso l’ingiustificata limitazione dei suoi diritti patrimoniali e violazioni del piano di attuazione.
1.2 L’appellante osserva, che secondo le previsioni del piano di attuazione della zona residenziale “Kö.” la p.f. (omissis) è urbanisticamente destinata per il traffico pubblico. Come tale, l’area sarebbe vincolata e potrebbe essere utilizzata esclusivamente come area destinata per il traffico pubblico, per cui i proprietari privati non possono reclamare alcun diritto all’utilizzo privato di tale area come parcheggio. Il signor Pi. non avrebbe alcun diritto di utilizzare tale area come privato e come parcheggio privato. Inoltre dal piano di attuazione emergerebbe che solo una parte dell’area della pf. (omissis) è destinata a parcheggio, una parte residua invece è prevista come area di passaggio e/o manovra. Il sig. Pi. non disporrebbe di un interesse qualificato giuridicamente tutelabile per impedire che il sig. We. utilizzi la particella de qua, non distinguendosi la sua posizione da quella di altri cittadini, i quali hanno solamente un interesse diffuso, affinché l’area destinata per il traffico pubblico venga effettivamente utilizzata come tale, difettando quindi il suo interesse a ricorrere. La sentenza del TRGA non avrebbe tenuto conto di tali considerazioni fondamentali e sarebbe errata per i seguenti motivi:
i) il vincolo e la destinazione dell’area per il traffico pubblico non lascerebbero inalterati i diritti reali dei condomini;
ii) il passaggio del sig. We. attraverso la p.f. (omissis), per accedere alla propria autorimessa, non potrebbe costituire una restrizione del diritto di proprietà dei condomini, rimanendo loro solo formalmente proprietari.
Un utilizzo in contrasto con il piano di attuazione non sarebbe idoneo a togliere efficacia allo stesso piano e al vincolo urbanistico, previsto per tale area. Non sarebbe neanche vero che nel PDA è stata espressamente segnata la zona soggetta al vincolo urbanistico ed anche le aree destinate per il passaggio e/o la manovra. L’appellante non farebbe altro che utilizzare l’area secondo la destinazione prevista, il traffico pubblico.

 

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2. Le doglianze non possono trovare un accoglimento. Nel piano di attuazione, come variato nel 2001, risultava la destinazione della p.f. (omissis) ad area per il traffico pubblico di zona, ma tale prescrizione del piano ad oggi non era mai stata attuata, mancando un atto espropriativo da parte del Comune. Inoltre il primo giudice accertava che l’area in questione era sempre stata utilizzata esclusivamente dai condomini come area di parcheggio, provvedendo anche di comune accordo (come risulta dai verbali delle assemblee condominiali) all’amministrazione ed al mantenimento, e partecipando collettivamente alle rispettive spese. Risulta quindi corretta la conclusione che i diritti di proprietà dei singoli sulla p.f. (omissis) non potevano ritenersi compromessi dal mero vincolo urbanistico, mai implementato da parte pubblica. Il richiamo del TRGA alla giurisprudenza civile risulta pertinente, e risulta dalla realizzazione dell’opera che l’utilizzo dell’area comune come strada di accesso al garage privato da parte di uno dei condomini/comproprietari limita il diritto di godimento del bene comune in pregiudizio degli altri comproprietari. Le prescrizioni del piano di attuazione, in quanto mai attuate da decenni, non sono quindi idonee a restringere in alcun modo il diritto di proprietà dei condomini, essendo invece una condizione per avviare la relativa procedura di esproprio. La contitolarità del diritto di comproprietà della p.f. (omissis) integra l’interesse all’impugnazione dei titoli abilitativi. Una limitazione del diritto di proprietà, contraria alle procedure e garanzie previste per il privato e senza la corresponsione di un congruo indennizzo non è legittima. Dall’altra parte il ricorrente in primo grado è stato parte attiva nella specificazione del suo pregiudizio: la limitazione nell’utilizzo dell’area comune (perdita di almeno 3-4 parcheggi) e la violazione delle distanze dal confine.
3. L’appellante continua le sue censure osservando con il secondo motivo d’appello che la sentenza erroneamente avrebbe accolto il primo motivo di ricorso in primo grado in merito alla violazione dell’art 69 (rectius 70) della legge urbanistica provinciale, comportando la richiesta del consenso di tutti i condomini. Più nel dettaglio, le doglianze concernono:
i) l’accesso attraverso la p.f. (omissis), in quanto reca la destinazione di traffico pubblico, legittimerebbe anche l’appellante all’utilizzo dell’area, senza dover chiedere il permesso e/o l’autorizzazione degli altri condomini. In più, l’accesso non impedirebbe in alcun modo la possibilità di parcheggiare negli spazi a ciò predisposti;
ii) la lesione non sarebbe neanche esistente data la destinazione di zona manovra, e non di parcheggio;
iii) l’appellante sostiene che non sarebbe provato che l’area davanti all’ingresso del garage sarebbe utilizzata dai comproprietari del condominio. Non sarebbe vero che dalla realizzazione del garage discenderebbe una modifica e/o un’innovazione di parti comuni del condominio e che, secondo l’art. 3 del regolamento condominiale, per tali modifiche sarebbe necessario il consenso di tutti i proprietari, perché il progetto edilizio della prima concessione edilizia e del progetto in sanatoria, venivano realizzati sulla proprietà esclusiva della p.ed (omissis) dell’appellante, non riguardando le parti comuni del condominio. Da qui l’errore del primo giudice a rilevare la necessità del previo consenso dei condomini, richiesto ai fini dell’art. 70 L.U.P. ovvero del regolamento edilizio del Comune di (omissis):
iv) il TRGA avrebbe negato ingiustamente che nel caso di specie l’amministrazione, nella verifica di domande edilizie, non sarebbe tenuta ad eseguire verifiche complesse ed approfondite per accertare i rapporti di proprietà . Il fatto che la concessione edilizia veniva rilasciata salvi i diritti di terzi, l’amministrazione non era obbligata ad eseguire accertamenti approfonditi in relazione ai rapporti di natura privatistica tra i soggetti coinvolti nella presente vicenda. Viene contestato anche il difetto di istruttoria del comune, che invece avrebbe accertato tutti gli elementi necessari. Sarebbe irrilevante il fatto che, successivamente, la delibera condominiale veniva annullata.

 

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4. La censura deve essere disattesa, per le ragioni che seguiranno.
4.1 Le prescrizioni indicate come zona destinata al traffico pubblico (“ö ffentliche Verkehrsflä che”) nel piano di attuazione (nella sola parte grafica) della zona “Kö.” non sono idonee a limitare il diritto di proprietà dei condomini. In disparte la mancata identità tra parte grafica e normativa del piano di attuazione (il vincolo è presente solo nella parte grafica a manca invece nella parte normativa; il prevalente orientamento giurisprudenziale ritiene che, qualora vi sia un contrasto tra le indicazioni grafiche e le prescrizioni normative dei piano regolatore o dei piani di attuazione, sono queste ultime a prevalere in quanto n sede di interpretazione degli strumenti urbanistici le risultanze grafiche possono solo chiarire e completare quanto è normativamente stabilito nel testo, ma non possono sovrapporsi o negare quanto risulta da questo, cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 674/2014), la mancata espropriazione dell’area per pubblica utilità non potrà essere parificata con la mancata disponibilità dell’area da parte dei condomini, che invece vantano un diritto di comproprietà, iscritto nel libro fondiario. Le stesse previsioni urbanistiche sono comunque inidonee a modificare i rapporti civilistici di proprietà . Osserva il Collegio che l’utilizzo dell’area come strada di accesso al garage privato dell’appellante eccede dai limiti dell’utilizzo pubblico del bene, essendo a tal fine necessario un più ampio titolo d’acquisto rispetto al contenuto minimo qualificante il diritto d’uso pubblico.
4.2 Non convince neanche la tesi che l’accesso al garage avverrebbe attraverso l’area di manovra/passaggio prevista nel piano, senza fornire nessuna prova precisa. Il ricorrente non riesce a confutare la tesi avversaria che la strada di accesso al garage non è compatibile con i posteggi auto indicati nel piano di attuazione versato in giudizio. La perizia depositata dal ricorrente in primo grado ha invece dimostrato che la strada di accesso al garage privato del sig. We. ha come effetto la perdita di almeno 3-4 posti auto. Non è chi non veda che invece non può trattarsi di un’area di manovra, in quanto la fotografia dimessa in primo grado (doc. 4, di data 26.9.2018), è visibile l’area de quo prima dell’intervento edilizio contestato e illustra macchine posteggiate accanto al muro sul quale è stato successivamente realizzato il vano di accesso al garage. Si concorda con il primo giudice che l’utilizzo della cosa comune a vantaggio di uno solo dei comproprietari limiti il pieno godimento della bene comune da parte degli altri comproprietari, contrastando con l’art. 1102 del Codice civile (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 24720/2019, “Nella specie, la Corte di merito non ha fatto corretta applicazione dei richiamati principi di diritto. Essa, infatti, si è limitata ad escludere che la signora C., con l’ampliamento realizzato, abbia sottratto l’area in questione, che ha considerato “libera”, alla possibilità di godimento degli altri comproprietari, senza valutare adeguatamente la circostanza che la stessa, conseguito il risultato di utilizzare parte del cortile comune per accedere con la propria autovettura al vano il cui varco è stato ampliato, e, quindi, di porre detta parte al servizio dell’autorimessa da lei realizzata, abbia indebitamente limitato il diritto degli altri comproprietari al pari uso del cortile, avuto riguardo alla ormai esclusiva utilizzazione dell’area per il transito di mezzi verso la (o dalla) autorimessa.”).

 

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4.3 L’allegazione dell’appellante che l’utilizzo della cosa comune non abbia avuto restrizioni non risulta sufficientemente provata. Diverso è invece il caso in cui, nell’ambito della relazione di accessorietà, in virtù del diritto di condominio ciascun condomino si avvale delle parti comuni, avuto riguardo alla specifica destinazione di esse. La ragione che giustifica l’attribuzione del diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni di un edificio è il collegamento strumentale, configurato dalla necessità materiale per l’esistenza o per l’uso, ovvero dalla destinazione funzionale all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria. Questo godimento delle cose comuni, a vantaggio di proprietà esclusiva, può attuarsi mediante l’imposizione su queste parti di vincoli precisi, che presentano le connotazioni della servitù . Ma fino a che i partecipanti utilizzano le parti comuni accessorie secondo la usuale destinazione specifica a vantaggio delle unità immobiliari non può ritenersi l’imposizione di servitù specifiche sulle cose comuni.
4.4 L’appellante sostiene che in sede di esame sull’effettiva disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio non sussisterebbe l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto dei limiti privatistici. Osserva il Collegio che questo principio trova applicazione soltanto a condizione che questi limiti non siano effettivamente conosciuti o facilmente conoscibili, in caso contrario ben potendosi affermare la sussistenza di detto obbligo. Un non troppo risalente arresto della Sezione, che anche questo Collegio condivide pienamente, ha accertato che “in linea di diritto, che secondo l’orientamento prevalente di questo Consiglio di Stato, condiviso dal collegio, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio – segnatamente, in sede di esame sull’effettiva disponibilità giuridica del bene oggetto dell’intervento edificatorio, limitando invero l’art. art. 11 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, rispettivamente il corrispondente art. 70 l. urb. prov. (emanata dalla Provincia autonoma di Bolzano nell’esercizio della potestà legislativa primaria in materia di urbanistica), la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia a chi sia munito di titolo giuridico sostanziale per richiederlo – sussiste bensì l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, ma soltanto alla condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici.” (Cons. Stato, sez. VI, n. 4861/2016). Nel caso di specie risulta invece provato che i rapporti di proprietà in relazione alla p.f. (omissis) erano conosciuti al Comune, come emerge dalle rispettive precise richieste dalla delegata provinciale e dal verbale della commissione edilizia. Anche se non sussiste un obbligo da parte del Comune di verificare la legalità di un verbale di assemblea condominiale (in seguito però annullato dallo stesso condominio in quanto ritenuto illegittimo), la verifica delle firme presenti sul progetto da parte del Comune ed il confronto con i proprietari della p.f. (omissis) non è né troppo oneroso né difficile (risultando dal libro fondiario digitalizzato). Quando le aree interessati dall’intervento edilizio da approvarsi concernono diritti reali dello stesso condominio, l’amministrazione comunale ha senz’altro un preciso compito di verifica.

 

Istanze per l’ottenimento del titolo edilizio

 

5. Con l’ultima doglianza, il sig. We. critica la sentenza del TRGA di Bolzano di essere incorso in un errore nel ritenere che la costruzione oggetto della concessione in sanatoria n. 5/2019 si troverebbe parzialmente fuori terra e dovrebbe rispettare le distanze previste nel piano di attuazione del PUC del Comune di (omissis). La motivazione del TRGA che il livello naturale del fondo della p.ed. (omissis) sarebbe stato alzato in base alle foto prodotte dal ricorrente in primo grado sarebbe errata, come sarebbe errato applicare il principio secondo cui le costruzioni sarebbero sotterranee se si trovano sotto il livello naturale del fono, e ciò fino a quando tale livello non sia stato modificato in seguito ad interventi edilizi. Non corrisponderebbe al vero che la concessione n. 5/2019 ha dato atto che il muro di sostegno si troverebbe sopra tale livello naturale e la costruzione edilizia sarebbe perciò, da ritenersi sopra suolo. Essendo stata la zona de qua oggetto di edificazione totale sarebbe impossibile stabilire ex post e solamente sulla base di alcune foto il livello naturale del fondo, per poi dedurre da ciò che la costruzione sarebbe da considerarsi sopra suolo. Sarebbe priva di logica la conclusione dei giudici di primo grado, secondo cui, tale criterio per la determinazione della quota zero non potrebbe applicarsi al caso concreto, perché l’area su cui è stato costruito il garage si troverebbe al di fuori dei limiti di edificazione indicati nel piano di attuazione. I limiti di edificazione nel piano avrebbero definito solamente entro quale area possono essere eseguite costruzioni parzialmente sopra terra o completamente sopra terra, ma ciò non significherebbe che le costruzioni sotterranee, costruite al di fuori di tali limiti, ma sempre entro il confine del lotto, siano vietate e seguirebbero comunque delle regole diverse rispetto al resto della zona, per quanto riguarda la determinazione della quota zero. Il garage oggetto della presente controversia sarebbe da ritenersi sotterraneo e pertanto non dovrebbe osservare le distanze di confine verso la p.f. (omissis). Secondo l’art. 38 della legge urbanistica provinciale, il piano di attuazione potrebbe derogare dal piano urbanistico comunale in materia di distanze, il piano di attuazione della zona “Kö.” ammetterebbe espressamente un’edificazione sotterranea fino al confine.
6. Lo scrutinio della doglianza nel merito non porta ad una diversa conclusione dei giudici di primo grado.
6.1 Il TRGA ha statuito nei punti 7 e 8 della sentenza appellata che l’altezza naturale del terreno risulta essere stata aumentata dall’intervento edilizio, respingendo la tesi del Comune secondo la quale la quota zero per l’area sarebbe stata definita secondo il piano di attuazione perché non dimostrata ed essendo la realizzazione del garage al di fuori del confine edificatorio definito dal piano normativo. Il TRGA ha poi dedotto che gli edifici sono considerati interrati purché si trovino al di sotto della linea naturale del terreno, che non è stata modificata dalla costruzione, ed invero l’aumento concesso è da considerarsi rilevante sia per quanto riguarda la distanza sia per quanto attiene all’altezza. La violazione del confine edificatorio è stato accertato in base al fatto che l’edificio ora è parzialmente fuori terra e non rispetta più i limiti costruttivi previsti dal piano attuativo. Tale conclusioni si presentano scevre da incongruità o illogicità .

 

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6.2 Risulta invece provato che ha avuto luogo un innalzamento del terreno sul confine tra la p.ed. (omissis) e la p.f. (omissis), resosi necessario per la realizzazione del garage in quanto il muro preesistente sarebbe stato troppo basso per consentire di creare un vano di accesso carrabile. Il ricorrente lo ha dimostrato in primo grado sia con foto che con la citata perizia (doc. 40 di primo grado) e risulta anche dalla documentazione tecnica della richiesta per la sanatoria stessa. Non è convincente che la quota zero sia uguale per l’intera zona, essendo l’area del condominio de quo in pendio e con notevole inclinazione.
7. Per queste ragioni, in conclusione, l’appello deve essere respinto.
8. La particolarità delle questioni esaminate giustifica peraltro l’integrale compensazione, tra le parti, delle spese di lite di questo giudizio d’appello.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale
Sezione Sesta, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge. Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 gennaio 2022 con l’intervento dei magistrati:
Giancarlo Montedoro – Presidente
Andrea Pannone – Consigliere
Dario Simeoli – Consigliere
Davide Ponte – Consigliere
Thomas Mathà – Consigliere, Estensore

 

 

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In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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