Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 febbraio 2023| n. 4032.
Ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale e accertamento dell’usucapione
Nell’ipotesi di compravendita di bene immobile, nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della “res” ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l’esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile “ad usucapionem”, soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l’interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti, quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze a proprio nome, che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la “res”
Ordinanza|9 febbraio 2023| n. 4032. Ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale e accertamento dell’usucapione
Data udienza 25 gennaio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Usucapione – Possesso ultraventennale – Effetti traslativi – Vendita – Inversione del possesso – Raporto qualificato con la res
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOMBARDO Luigi – Presidente
Dott. MOCCI Mauro – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 8211-2022 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv.to (OMISSIS) che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS) S.R.L., rappresentata da (OMISSIS) S.p.a. (gia’ (OMISSIS) S.p.A.), in persona del legale rappresentante pro tempore, cessionaria del credito da (OMISSIS) S.p.A., elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avv.to (OMISSIS) che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
nonche’
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore;
(OMISSIS);
(OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 621/2021 della CORTE D’APPELLO di Cagliari, depositata il 30.12.2021;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25.01.2023 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.
Ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale e accertamento dell’usucapione
FATTI DI CAUSA
1. Con ricorso depositato in data 27.03.2012, (OMISSIS) proponeva opposizione di terzo all’esecuzione immobiliare intrapresa in danno di (OMISSIS) e (OMISSIS) dal (OMISSIS) S.p.A., con l’intervento di (OMISSIS) S.p.A., sul fabbricato sito in (OMISSIS), distinto in catasto al foglio 45, particella 1252, sub 1 e sub 2. La (OMISSIS) deduceva che il cespite risultava solo formalmente intestato agli esecutati, avendolo ella usucapito in forza di possesso ultraventennale: chiedeva pertanto accertarsi l’intervenuta usucapione, con conseguente nullita’, o comunque inefficacia, del pignoramento trascritto sull’immobile.
Gli istituti di credito convenuti resistevano alla domanda, alla quale invece aderivano gli esecutati.
2. Respinta l’istanza di sospensione dell’esecuzione, e tempestivamente introdotto il giudizio di merito da parte della ricorrente, l’adito Tribunale di Cagliari rigettava l’opposizione, qualificando come mera detenzione la relazione materiale della (OMISSIS) con la res.
3. Sul gravame della ricorrente, la Corte d’Appello di Cagliari, con sentenza n. 621-2021, confermava la pronuncia di prime cure, rilevando, per un verso, che l’appellante era pervenuta nella disponibilita’ del bene in forza di un contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati, quindi a titolo di detenzione e nella consapevolezza dell’alterita’ della res (consapevolezza, questa, che il giudice di merito ha ritenuto confermata dalla successiva missiva del 28.01.1992, in cui il marito della ricorrente diffidava i promittenti venditori alla stipula definitivo, nonche’ dalle risultanze del verbale di separazione personale del 22.11.1999, in cui la (OMISSIS) e il coniuge si qualificavano “promittenti acquirenti” dell’immobile adibito a casa familiare); inoltre rilevando, per altro verso, che alcuna prova era stata data del compimento di atti di interversione del possesso.
4. Per la cassazione di detta decisione propone ricorso (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi.
5. Resiste con controricorso il (OMISSIS) S.p.A..
6. (OMISSIS) S.p.A., intimata, non ha svolto difese. Ha invece depositato controricorso (OMISSIS) S.r.l., rappresentata da (OMISSIS) S.p.A., quale cessionaria del credito da (OMISSIS) S.p.A. in forza di un’operazione di cartolarizzazione ex L. n. 130 del 1999 del 10.12.2020.
7. (OMISSIS) e (OMISSIS) sono rimasti intimati.
8. Con memoria depositata in prossimita’ dell’adunanza le parti
hanno insistito nelle rispettive richieste.
Ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale e accertamento dell’usucapione
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: “Violazione dell’articolo 1158 c.c. in relazione agli articoli 1350 e 1351 c.c., ex articolo 360 c.p.c., n. 3, e l’omessa motivazione circa la ritenuta insussistenza del possesso in presenza del preliminare ma pure in presenza degli elementi della vendita tranne la forma e del possesso sull’immobile almeno dalla diffida del 28.01.1992”. La ricorrente lamenta che la Corte d’Appello, accertata la stipulazione di un contratto preliminare in data 27.05.1991 ed il pagamento dell’integrale corrispettivo solo una settimana dopo, il 03.06.1991, non avrebbe potuto ritenere la (OMISSIS) mera detentrice, in quanto avrebbe dovuto considerare che, date le superiori circostanze di fatto, l’acquirente nella disponibilita’ dell’immobile gia’ da allora non poteva che sentirsi proprietaria, e cio’ almeno dalla data del 28.01.1992, quando i promittenti venditori venivano con lettera raccomandata diffidati alla stipula del definitivo.
2. Il secondo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: “Violazione dell’articolo 1158 c.c. e la falsa applicazione dell’articolo 1164 c.c., in relazione agli articoli 1326 e 1376 c.c., ex articolo 360 c.p.c., n. 3, e inoltre l’omessa motivazione circa la ritenuta insussistenza del possesso per la sola presenza del preliminare ma anche di tutti gli elementi del contratto definitivo tranne la forma”. La ricorrente sostiene che il giudice di merito avrebbe errato a non ritenere perfezionato l’effetto traslativo con l’integrale pagamento del corrispettivo, in ragione del quale non sarebbe occorsa la prova di alcun atto di interversione. Inoltre, continua la ricorrente, alcun elemento la Corte d’Appello avrebbe potuto trarre dal verbale di separazione personale del 1999 tra la (OMISSIS) e il marito, essendo irrilevante la dichiarazione resa in quel particolare contesto, che serviva solo ad identificare l’immobile oggetto di assegnazione nell’ambito degli accordi tra i coniugi.
3. Il terzo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: “Violazione degli articoli 1141, 1144 e 1158 cc., ex articolo 360 c.p.c., n. 3, unitamente al vizio di omessa motivazione, con riferimento al fatto che il giudice d’appello non ha valutato che detenzione o godimento prolungato per un notevole lasso di tempo non e’ ordinariamente compatibile con una mera tolleranza da parte del titolare specie a venti anni dalla consegna dell’immobile”. La ricorrente lamenta la mancata considerazione da parte della Corte d’Appello che la notevole durata del periodo di tempo, in cui ella ha avuto la disponibilita’ esclusiva dell’immobile, sarebbe del tutto incompatibile con una situazione di mera detenzione.
3.1 Le censure, suscettibili di esame congiunto in ragione della loro reciproca connessione, sono inammissibili ai sensi dell’articolo 360 bis n. 1 c.p.c., poiche’ la Corte d’Appello ha deciso conformemente alla consolidata giurisprudenza di questa Corte e l’esame dei motivi di ricorso non offre elementi per mutare l’orientamento della stessa.
La Corte d’Appello ha valorizzato la circostanza che la (OMISSIS) era pervenuta nella disponibilita’ dell’immobile oggetto di causa in forza di un contratto preliminare ad effetti anticipati, a titolo di detenzione qualificata, escludendo, in linea con l’insegnamento di questa Corte (cfr. ex plurimis Cass., Sez. Un., sentenza n. 7930/2008, Rv. 602815), che la consegna del bene prima della stipula del definitivo potesse determinare un’anticipazione dell’effetto traslativo. Il giudice di merito ha ancora valorizzato, a tal proposito, la circostanza che, con la lettera del 28.01.1992, il promissario acquirente aveva invitato i promittenti venditori alla stipula del rogito, cosi’ riconoscendo chiaramente la proprieta’ del bene in capo a questi ultimi. L’alterita’ del bene, continua la Corte d’Appello, era stata ancora riconosciuta dalla (OMISSIS) nel 1999, in sede di separazione dal marito, laddove le parti avevano dichiarato espressamente nei loro accordi di essere “promittenti acquirenti” dell’immobile adibito a casa familiare. Il giudice di seconde cure ha poi ritenuto irrilevanti tutte le circostanze di fatto riferite dalla (OMISSIS) al fine di comprovare il dedotto possesso sulla res (quali appunto l’uso dell’immobile come casa familiare, le certificazioni anagrafiche, l’intestazione delle utenze ecc.), siccome compatibili con la detenzione qualificata, in assenza di prova da parte della ricorrente di aver compiuto atti di interversione del possesso.
3.2 La (OMISSIS) censura il convincimento del giudice di merito, sostenendo che la Corte d’Appello avrebbe dovuto ritenere di fatto perfezionato l’effetto traslativo con l’integrale pagamento del corrispettivo, non importa se nel quadro di un contratto nullo per difetto di forma; che, in ogni caso, dalla data del pagamento integrale del corrispettivo, o almeno da quella della lettera di messa in mora per la stipula del definitivo, l’animus della ricorrente si sarebbe mutato da detinendi in possidendi, conclusione cui pure il giudice di merito sarebbe pervenuto se avesse indagato su come le persone si rapportano in casi simili ai beni nella loro esclusiva disponibilita’, secondo l’id quod plerumque accidit; cio’ anche alla luce della tolleranza manifestata per cosi’ lungo tempo dai promittenti venditori.
3.3. Invero, premesso che l’accertamento della conclusione di un preliminare ad effetti anticipati, e della conseguente consapevolezza dell’alterita’ della cosa da parte del promissario acquirente entrato nella disponibilita’ del bene, costituisce operazione riservata al giudice di merito (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 12634 del 09/06/2011, Rv. 618361), si deve rilevare che e’ principio oramai consolidato nella giurisprudenza di legittimita’, sempre confermato a seguito della sentenza n. 7930/2008 delle Sezioni Unite, quello secondo cui “Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che – quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un’obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) – e’ sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale; conseguentemente, la disponibilita’ del bene conseguita dal promissario acquirente, in quanto esercitata nel proprio interesse, ma “alieno nomine”, in assenza dell'”animus possidendi”, ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile “ad usucapionem”, salvo la dimostrazione di una sopraggiunta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c., comma 2″ (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4863 del 01/03/2010, Rv. 612335; in senso conforme, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209).
3.4. Le deduzioni della ricorrente, la quale si e’ limitata a sostenere che l’anticipazione di alcuni effetti avrebbe senz’altro comportato il perfezionamento dell’effetto traslativo, o comunque avrebbe comportato il mutamento dell’animus da detinendi in possidendi secondo l’id quod plerumque accidit, non offrono elementi per mutare il consolidato orientamento di questa Corte sopra riportato, sicche’ le censure in esame vanno dichiarate inammissibili ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1.
4. Il quarto motivo e’ cosi’ rubricato: “Violazione degli articoli 1140, 1141 e 1144 cc., ex articolo 360 c.p.c., n. 3, unitamente al vizio di omessa e contraddittoria motivazione, con riferimento ai motivi per cui non sarebbe attendibile la dichiarazione del convenuto che riconosce le pretese dell’appellante in ordine al rapporto con l’immobile acquisito”.
La ricorrente sostiene che il giudice di seconde cure avrebbe errato a non dare rilievo alla dichiarazione degli esecutati sul perfezionamento della compravendita, seppur in mancanza del contratto in forma scritta. La (OMISSIS) osserva infatti che, dall’affermazione delle parti circa la produzione dell’effetto traslativo, il giudice di merito non avrebbe dovuto trarre la prova dell’esistenza di un contratto nullo per difetto di forma, ma solamente dell’esercizio del possesso sul bene da parte dell’attrice.
4.1. La censura e’ inammissibile.
La Corte d’Appello ha invero osservato che la posizione processuale e sostanziale assunta in giudizio da (OMISSIS) e (OMISSIS) non poteva essere di alcuna utilita’ per l’attrice, in quanto detti convenuti, esecutati, avevano tutto l’interesse a confermare la versione della (OMISSIS), onde paralizzare l’azione espropriativa contro di loro intentata dagli istituti di credito opposti.
La ricorrente afferma che gli esecutati avrebbero avuto viceversa interesse a contrapporsi alla domanda attorea, ma non si confronta con il principio secondo cui, affinche’ alle dichiarazioni contenute negli atti introduttivi possa essere attribuito valore confessorio, occorre che esse siano inequivocabilmente dirette al riconoscimento di fatti a se’ contrari ed utili per l’altra parte. In particolare, l’indagine sul contenuto e sul significato delle dichiarazioni in questione, anche con riguardo all’animus confitendi, e’ riservata al giudice di merito ed e’ incensurabile in sede di legittimita’, ove, come nella specie, congruamente motivata (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1585 del 23/05/1972, Rv. 358338; in senso conforme, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1048 del 18/03/1975, Rv. 374462).
4.2. Si deve peraltro rilevare che, anche a dare seguito, in ipotesi, alle dichiarazioni dei convenuti circa il dedotto perfezionamento in astratto dell’effetto traslativo, la Corte distrettuale non avrebbe comunque potuto trarne alcun elemento utile ai fini della prova dell’esercizio del possesso da parte della Azteni: infatti, “Nell’ipotesi di compravendita di bene immobile, nulla perche’ realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della “res” ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito puo’ affermare l’esistenza, in capo al soggetto che in virtu’ del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile “ad usucapionem”, soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l’interversione del possesso, che non puo’ essere rappresentato da comportamenti, quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze a proprio nome, che di per se’ non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la “res”” (cfr. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 21726 del 27/08/2019, Rv. 654909). Orbene, nel caso di specie, come si e’ precedentemente esposto, il giudice di merito ha appunto escluso che la (OMISSIS) avesse dato prova del compimento di atti di interversione del possesso.
5. Il ricorso e’ pertanto dichiarato inammissibile.
6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
7. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ nei confronti di ciascuna delle due parti controricorrenti che liquida in Euro 5000, piu’ 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge;
ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17,dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
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