Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 27 maggio 2020, n. 9957.
La massima estrapolata:
E’ illegittima l’interpretazione del regolamento contrattuale effettuata, non sulla base dei criteri ermeneutici previsti dal codice civile, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto di una delibera condominiale, neppure adottata all’unanimità.
Ordinanza 27 maggio 2020, n. 9957
Data udienza 9 ottobre 2019
Tag – parola chiave: Condominio negli edifici – Assemblea – Convocazione – Avviso di convocazione – Omessa comunicazione a taluno dei condomini – Vizio di natura procedimentale – Effetti – Annullabilità della delibera assembleare – Impugnazione – Legittimazione in capo al solo condomino pretermesso – Sussistenza – Fondamento
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. GORJAN Sergio – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere
Dott. VARRONE Luca – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 15812/2015 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente e controricorrente all’incidentale –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
avverso la sentenza n. 260/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 19/01/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 09/10/2019 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.
FATTI DI CAUSA
Il giudizio trae origine dalla domanda, proposta innanzi al Tribunale di Milano, dal Condominio (OMISSIS) nei confronti dei condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), con la quale chiedevano dichiararsi l’illegittimita’ dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi del sottotetto, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’articolo 1120 c.c., perche’ alteravano il decoro architettonico.
Si instaurava il contraddittorio con la costituzione dei convenuti, che resistevano alla domanda e chiedevano il risarcimento dei danni derivante dall’illegittimo rifiuto del condominio all’esecuzione dei lavori.
La Corte d’appello di Milano, con sentenza pubblicata il 19 gennaio 2015, confermava la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda principale e la domanda riconvenzionale.
La corte distrettuale riteneva inammissibile, perche’ dedotta per la prima volta in appello, la violazione dell’articolo 8 del regolamento condominiale, che vieta qualunque modifica dell’aspetto esterno dell’edificio, in quanto in primo grado era stata lamentata la violazione dell’articolo 1120 c.c., con riferimento alle innovazioni che alterano il decoro architettonico. Secondo la corte di merito, si trattava di diverse pretese, in quanto l’articolo 8 del regolamento condominiale vieta qualunque opera riguardante le parti comuni dell’edificio mentre l’articolo 1120 c.c., richiede l’ulteriore requisito dell’alterazione al decoro architettonico.
Per l’interpretazione del regolamento condominiale, la corte di merito faceva riferimento alla Delib. Condominiale 25 febbraio 2003, con la quale era stato autorizzato l’intervento sul sottotetto purche’ conforme al disegno architettonico della facciata e purche’ non vi fosse un pregiudizio per la statica dell’edificio. Detta interpretazione, in assenza di specifica contestazione, era coperta dal giudicato, sicche’ era inammissibile un’interpretazione del regolamento condominiale, in forza della quale sarebbero vietate “tutte le opere interessanti le parti comuni dell’edificio”.
Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso il Condominio sulla base di tre motivi.
Hanno resistito con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Condominio (OMISSIS).
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’articolo 345 c.p.c., in relazione all’articolo 8 del regolamento condominiale e dell’articolo 1120 c.c., in quanto la violazione del regolamento condominiale sarebbe gia’ stata dedotta in citazione e non costituirebbe, pertanto, una domanda nuova, introdotta per la prima volta in appello.
Il motivo e’ infondato, ma la motivazione deve essere corretta, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..
Il divieto stabilito nel regolamento condominiale – di innovazioni che modifichino la statica o alterino le caratteristiche architettoniche ed estetiche del fabbricato – e’ riproduttivo dell’articolo 1120 c.c., che vieta le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Sia l’articolo 8 del regolamento di condominio che l’articolo 1120 c.c., vietano gli interventi che implichino alterazioni di parti comuni dell’edificio tali da pregiudicare i diritti di uso e godimento degli altri condomini nonche’ il decoro architettonico dell’edificio, inteso come estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia.
Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuita’, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102).
L’alterazione di tale decoro e’ integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identita’ (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).
Ne consegue che, attesa la sostanziale identita’ della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’articolo 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’articolo 1120 c.c., il motivo dedotto non e’ decisivo perche’ basato sui medesimi presupposti fattuali.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’articolo 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli articoli 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volonta’ dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni; la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimita’ degli interventi purche’ conformi al regolamento condominiale.
Il motivo e’ fondato sotto diversi profili.
E’ incontestato che il regolamento del Condominio (OMISSIS) abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimita’ dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perche’ lesivi del decoro architettonico.
Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (articolo 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volonta’ e l’intenzione delle parti contraenti (articolo 1362 c.c. (Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478).
L’articolo 1362 c.c., allorche’ nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocita’ la volonta’ dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non e’ ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576.
La corte di merito ha interpretato l’articolo 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volonta’ delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilita’ dei sottotetti, secondo il progetto presentato.
Tale Delib., che non risulta essere stata adottata all’unanimita’, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volonta’ dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, ne’ era idonea a modificarlo perche’ attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico.
In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facolta’ di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’articolo 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924).
Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorita’ di giudicato.
La sentenza va, pertanto cassata, e, rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, che, sulla base dei principi enunciati, accertera’ se i lavori compiuti dai convenuti siano lesivi dell’articolo 8 del Regolamento condominiale.
Va dichiarato assorbito il terzo motivo di ricorso, con il quale e’ dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 92 c.p.c., comma 2.
Va dichiarato assorbito anche il ricorso incidentale, con cui si deduce l’omesso esame dei fatti allegati dai convenuti per dimostrare la temerarieta’ dell’azione promossa dal condominio, la violazione dell’articolo 115 c.p.c. e la violazione del Decreto Ministeriale n. 55 del 2014.
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo del ricorso principale, rigetta il primo, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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