In tema di contratto preliminare la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|4 febbraio 2021| n. 2616.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione

Sentenza|4 febbraio 2021| n. 2616

Data udienza 4 novembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: VENDITA – CONTRATTO PRELIMINARE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 24556/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv.to (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
SOCIETA’ SEMPLICE (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1557/2016 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 26/08/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/2020 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE;
udito il P.G., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, che ha concluso per l’inammissibilita’ o il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) adiva il Tribunale di Palermo affinche’ dichiarasse l’ (OMISSIS) gravemente inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il preliminare di vendita stipulato nell’anno 2005 e, conseguentemente, dichiarasse il diritto dell’attore a recedere dal contratto preliminare e ritenere la somma di Euro 358.229 versata a titolo di caparra confirmatoria, quale danno per l’inadempimento, unitamente alla condanna all’immediato rilascio degli immobili liberi da persone e cose.
L’attore premetteva di aver promesso in vendita alla societa’ convenuta, con contratto preliminare del 2005, due appezzamenti di terreno, siti in agro di (OMISSIS), attivati a vigneto per il prezzo pattuito a corpo di Euro 774.618,05, di cui Euro 358.229 versati alla stipula del preliminare, quale caparra confirmatoria, e nella restante parte da corrispondere al momento del rogito notarile, fissato per il 30 giugno 2005. Contestualmente al preliminare era stato trasferito il possesso dei fondi e, nonostante i numerosi inviti a comparire davanti al notaio per la stipula del definitivo, la convenuta non si era presentata, sicche’, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., comma 2, l’attore chiedeva che fosse accertato e dichiarato il suo diritto di recedere dal preliminare, di trattenere la caparra confirmatoria nonche’ di ottenere il rilascio degli immobili.
1.1 La societa’ convenuta eccepiva che il promettente venditore non aveva dimostrato documentalmente che i terreni promessi erano coltivati a vigneto e che erano in regola con la normativa vigente in materia di impianti vitivinicoli.
2. Il Tribunale reputava fondata la pretesa della societa’ convenuta di sospendere la stipulazione dell’atto definitivo fino alla dimostrazione della conformita’ del vigneto alla legge e, tuttavia, ritenendo insussistente l’inadempimento colpevole del promittente venditore, il quale nel corso del giudizio aveva dato siffatta dimostrazione, dichiarava lo scioglimento del contratto, dando atto dell’impossibilita’ dell’esecuzione del contratto per avere entrambi i contraenti scelto di recedervi e condannando il (OMISSIS) a restituire alla convenuta la somma versata a titolo di caparra di Euro 358.229. Dichiarava l’intervenuta cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di restituzione degli immobili frattanto gia’ restituiti al (OMISSIS).
3. (OMISSIS) interponeva appello e la societa’ appellata proponeva a sua volta appello incidentale.
4. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza appellata, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del (OMISSIS) e condannava il medesimo a rimborsare all’altra parte, meta’ delle spese del primo grado del giudizio liquidate in Euro 2079. Confermava nel resto l’impugnata sentenza.
In particolare, la Corte d’Appello riteneva infondato l’appello principale e parzialmente fondato l’appello incidentale. L’appellante non aveva dimostrato incontestabilmente la conformita’ dei vigneti alla normativa vigente quale condizione essenziale richiesta specificamente per la stipula del rogito notarile. Il (OMISSIS), infatti, nel preliminare di vendita aveva garantito la destinazione dei terreni a vigneto a spalliera con le varieta’ di uva pregiata, merlot, schiraz, chardonnay, petit verdon, e aveva dichiarato che tali vigneti erano in regola con la vigente normativa in materia di impianti vitivinicoli. Per quanto il preliminare non prevedesse uno specifico obbligo, la dimostrazione documentale di tale conformita’ al momento della stipula, tenuto conto dell’importanza dell’impegno, costituiva una condizione essenziale per la societa’ acquirente, in considerazione dell’unico fine che l’aveva spinta ad acquistare tali terreni rappresentato dalla commercializzazione di tali qualita’ di uva.
La regolarita’ degli impianti vitivinicoli non era stata neanche confermata in maniera inequivoca dall’unico testimone escusso che aveva dichiarato che, prima dell’entrata in vigore della circolare n. 289 del 2000, era sufficiente per provvedere al reinnesto e, quindi, al cambio di varieta’ del vigneto, una semplice comunicazione all’ufficio vitivinicolo competente e aveva sottolineato che dalla documentazione prodotta non era possibile stabilire se il vigneto fosse regolare, in quanto vi era solo un’autocertificazione del 1976 attestante l’esistenza del vigneto e non era possibile individuare la data di rilascio del cosiddetto modello “b”.
La prova della conformita’ dei vigneti alle norme comunitarie non poteva essere ricavata neanche dalla circostanza che, nell’anno 2008, l’organo competente aveva dato l’autorizzazione all’estirpazione e al rimpianto dei vigneti in favore di soggetti terzi che lo avevano preso in affitto dopo rilascio da parte dell’azienda appellata. Era legittima, pertanto, la richiesta della societa’ acquirente di ottenere la documentazione necessaria per la legittima produzione di vino da commercializzare prima della stipula del definitivo. Non assumeva rilevanza neanche il fatto che la societa’ acquirente avesse coltivato i terreni in attesa della documentazione necessaria. Il (OMISSIS) era rimasto inadempiente rispetto a precisi obblighi contrattuali e, dunque, doveva trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto proposto dall’appellante incidentale.
Non poteva essere accolta invece la domanda di restituzione del doppio della caparra perche’ l’articolo 1385 c.c., presupponeva il recesso della parte inadempiente, e non poteva applicarsi nel caso di richiesta di risoluzione del contratto, dovendo in tal caso determinarsi il risarcimento del danno secondo le regole generali. In tali casi, infatti, la caparra perde la funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria rispetto all’importo convenzionalmente stabilito in contratto e la parte deve provare il danno subito che deve essere integralmente risarcito.
5. (OMISSIS) ha proposto ricorso avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi.
6. L’ (OMISSIS) ha resistito con controricorso
7. Entrambe le parti con memorie depositate in prossimita’ dell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione dei canoni ermeneutici di cui agli articoli 1362, 1363 c.c. e segg., nonche’ falsa interpretazione ed applicazione degli articoli 1477, 2729 e 2697 c.c. e della normativa comunitaria di cui ai regolamenti CE 1493/19991227/00 e decreto ministeriale 11 ottobre 1999, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4.
Il ricorrente evidenzia che l’oggetto del contratto riguardava non il prospettato trasferimento dei diritti di reimpianto dei vigneti delle varieta’ di uve merlot, schiraz, chardonnay, petit verdon ne’ la vendita delle stesse, bensi’ il trasferimento del diritto di proprieta’ dei terreni dedotti in contratto a corpo, liberi da persone e cose, in ordine ai quali il promissario acquirente aveva dichiarato di aver visionato gli immobili e di averli trovati di suo pieno gradimento. In tale contesto negoziale si inseriva l’obbligazione di garanzia della promittente venditrice circa la regolarita’ degli impianti vitivinicoli presenti sui terreni oggetto del contratto. La Corte di merito non avrebbe applicato correttamente i canoni ermeneutici di cui alle norme indicate. In particolare, il Decreto Ministeriale 11 ottobre 1999, nell’aggiornare il registro nazionale della varieta’ di viti aveva stabilito che nella provincia di Palermo fosse autorizzata la messa a coltura dei vigneti a merlot, schiraz, chardonnay, petit verdon gia’ esistenti alla data della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale regionale serie generale n. 73 del 28 marzo 2000. La sentenza impugnata avrebbe violato le norme di interpretazione negoziale, non avendo tenuto conto della condotta delle parti e dell’interpretazione complessiva del contratto. Nella fattispecie, infatti, la Corte d’Appello invece di accertare la comune intenzione delle parti si era arrestata al testo negoziale, senza verificare la sua coerenza con il comportamento tenuto dalle parti. La Corte di merito non avrebbe tenuto conto della condotta delle parti estrinsecatasi nell’immissione nel possesso dei terreni e dello sfruttamento a fini commerciali dei vigneti ivi impiantati. Inoltre, la promittente venditrice aveva fornito la prova della titolarita’ del diritto di proprieta’ dei terreni e aveva assolto l’obbligazione di garanzia riportata nel preliminare, consegnando la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, autenticata dal funzionario del Comune di San Cipirello il 20 febbraio 1998, di aver reinnestato nella campagna agraria 1997 1998 la superficie gia’ impiantata a vigneto tipo spalliera fin dal 1976 da catarratto a uve di qualita’ merlot, schiraz, chardonnay, petit verdon.
La promissaria acquirente, alla data di stipula del preliminare, aveva dichiarato di trovarsi gia’ nel materiale godimento dei terreni e di aver visionato gli immobili e di averli trovati di suo gradimento e, dunque, sulla base di tali elementi certi ed incontrovertibili doveva escludersi il prospettato inadempimento, in relazione all’articolo 1477 c.c., non potendosi far rientrare la consegna di un documento non previsto dalla normativa vigente alla data di stipula del preliminare per attestare una qualita’ gia’ conosciuta dalla promissaria acquirente.
La Corte di merito sarebbe incorsa in un ulteriore errore, avendo ritenuto la promittente venditrice inadempiente anche in relazione ad un’erronea interpretazione delle norme comunitarie di cui al regolamento sopra indicato, omettendo di considerare che con il Decreto Ministeriale 11 ottobre 1999, il ministero delle politiche agricole aveva autorizzato, nella provincia di Palermo, le suddette colture vitivinicole gia’ esistenti alla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, senza alcuna necessita’ da parte dei proprietari o conduttori dei fondi di porre in essere ulteriori adempimenti formali per attestarne la regolarita’.
La Corte viceversa ha fondato il proprio convincimento sull’erroneo e non dimostrato presupposto che i vigneti esistenti nei terreni oggetto del preliminare di vendita fossero abusivi perche’ piantati nel periodo dall'(OMISSIS), in assenza di autorizzazione, e avrebbe omesso di considerare il superiore dato normativo e le altre evidenze istruttorie che dimostravano trattarsi di vigneti impiantati nel 1976 a catarratto e destinati alla produzione di uve da vino reinnestati nel 1998 con le nuove varieta’. La regolarita’ dell’impianto emergerebbe dal compendio documentale ex articolo 2729 c.c..
Peraltro, del Decreto Legislativo n. 260 del 2000, articolo 2, comma 2, non troverebbe applicazione al caso in esame trattandosi di terreni gia’ impiantati a vigneto sin dal 1976 e sui quali erano state reinnestate, nella campagna agraria 1997-1998, le varieta’ culturali poi autorizzate con il Decreto Ministeriale 11 ottobre 1999. Viceversa, la L. n. 448 del 2001, articolo 64, invocato dall’appellante incidentale, riguardava i vigneti abusivamente impiantati dal (OMISSIS) e tale norma e’ stata dichiarata incostituzionale con la sentenza n. 12 del 2004.
La sentenza impugnata violerebbe anche l’articolo 2697 c.c., nella parte in cui ha ritenuto di non attribuire valenza di prova al contenuto della comunicazione pervenuta dal dipartimento regionale degli interventi strutturali per l’agricoltura, servizio ispettorato provinciale dell’agricoltura di Palermo, con la quale si autorizzava l’estirpazione dei vigneti regolarmente iscritti nelle dichiarazioni delle superfici vitate, atto propedeutico al rilascio successivo, a seguito di comunicazione dell’avvenuta estirpazione, dell’autorizzazione al reimpianto.
1.2 Il primo motivo e’ infondato.
Occorre premettere che “in materia di ricorso per cassazione, il fatto che un singolo motivo sia articolato in piu’ profili di doglianza, ciascuno dei quali avrebbe potuto essere prospettato come un autonomo motivo, non costituisce, di per se’, ragione d’inammissibilita’ dell’impugnazione, dovendosi ritenere sufficiente, ai fini dell’ammissibilita’ del ricorso, che la sua formulazione permetta di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate onde consentirne, se necessario, l’esame separato esattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate in motivi diversi, singolarmente numerati” (Sez. U., Sent. n. 9100 del 2015).
Con il motivo in esame, infatti, il ricorrente propone due distinte censure entrambe fondate sulla regolarita’ dei vigneti impiantati sul
terreno oggetto del preliminare: con la prima si duole della violazione delle regole di interpretazione del contratto circa la qualita’ essenziale del bene promesso in vendita, con la seconda della ritenuta mancanza di prova in ordine alla regolarita’ dei vigneti.
Quanto alla prima censura deve evidenziarsi che lo stesso ricorrente riconosce di aver assunto un obbligo di garanzia circa la regolarita’ dei vigneti e, infatti, nel prosieguo del motivo afferma di aver assolto a tale obbligazione mediante la consegna della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, autenticata dal funzionario del Comune di San Cipirello il 20 febbraio 1998, nella quale si attestava di aver reinnestato con uve di qualita’ merlot, schiraz, chardonnay, petit verdon nella campagna agraria 1997-1998 la superficie gia’ impiantata fin dal 1976 a vigneto tipo catarratto.
Dunque, l’interpretazione offerta dalla Corte d’Appello circa il fatto che la regolarita’ dei vigneti costituisse una condizione o qualita’ essenziale del bene promesso in vendita e’ del tutto conforme alla volonta’ delle parti, desumibile dalla lettera del contratto e da tutti gli ulteriori canoni ermeneutici di cui agli articoli 1362 c.c. e segg.. In tal senso, assume particolare rilievo il fatto che la parte promissaria acquirente fosse un’azienda vitivinicola.
Con riferimento al sindacato di legittimita’ in tema di interpretazione negoziale deve richiamarsi il principio di diritto secondo il quale ogni qualvolta con il ricorso per cassazione sia contestata l’interpretazione attribuita dal giudice di merito al contratto intercorso tra le parti, le relative censure, per essere esaminabili, non possono risolversi nella mera contrapposizione tra la volonta’ dei contraenti cosi’ come ritenuta dal ricorrente e quella invece accertata dalla sentenza impugnata, ma debbono essere proposte o sotto il profilo della mancata osservanza, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, delle norme che fissato i criteri ermeneutici di cui agli articoli 1362 c.c. e segg., ovvero, a norma dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, nel testo in vigore ratione temporis, del vizio di motivazione consistito nell’omesso esame di un fatto decisivo.
L’interpretazione di un atto negoziale, del resto, e’ un tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimita’, salvo che, come accennato, nelle ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, alla stregua del c.d. “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, nella formulazione attualmente vigente, ovvero, ancora, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, previsti dall’articolo 1362 c.c. e segg. (Cass. n. 14355 del 2016, in motiv.). Il sindacato di legittimita’ puo’ avere, quindi, ad oggetto solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (Cass. n. 23701 del 2016). Pertanto, al fine di riscontrare l’esistenza dei denunciati errori di diritto o vizi di ragionamento, non basta che il ricorrente faccia, com’e’ accaduto nel caso di specie, un astratto richiamo alle regole di cui agli articoli 1362 c.c. e segg., occorrendo, invece, che specifichi, per un verso, i canoni in concreto inosservati e, per altro verso, il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato (Cass. n. 7472 del 2011; piu’ di recente, Cass. n. 27136 del 2017).
Ne consegue che, sul punto, il motivo di ricorso, pur denunciando la violazione delle norme ermeneutiche, si risolve, in realta’, nella mera proposta di una interpretazione diversa rispetto a quella adottata dal giudice di merito (Cass. n. 24539 del 2009). Peraltro, secondo la giurisprudenza di questa Corte e’ inammissibile ogni critica della ricostruzione della volonta’ negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella sola prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto da quegli esaminati (Cass. n. 2465 del 2015, in motiv.). In effetti, per sottrarsi al sindacato di legittimita’ sotto i profili di censura dell’ermeneutica contrattuale, quella data dal giudice al contratto non dev’essere l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto, ma solo una delle possibili e plausibili interpretazioni, per cui, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piu’ interpretazioni (plausibili), non e’ consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimita’ del fatto che sia stata privilegiata l’altra (Cass. 16254 del 2012; conf., piu’ di recente, Cass. 27136 del 2017).
Quanto alla seconda censura vertente sulla regolarita’ dei vigneti e sulla relativa prova deve osservarsi che prima il Tribunale e poi la Corte d’Appello hanno ritenuto che il ricorrente nella sua qualita’ di promittente venditore aveva l’obbligo di fornire la documentazione attestante la regolarita’ dei vigneti al momento della stipula del definitivo e che tale obbligo non era stato assolto, tanto da legittimare l’azienda vitivinicola promissaria acquirente a rifiutarsi di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
In proposito deve osservarsi che la Corte d’Appello ha evidenziato che la prova certa della regolarita’ dell’impianto, costituente condizione essenziale per l’acquisto del terreno spettava sul promettente venditore che non l’aveva onorata neanche quando decorso inutilmente il termine del 30 giugno 2008, previsto per la stipula dell’atto, la societa’ acquirente aveva preteso, con due formali richieste, la documentazione necessaria per la legittima produzione di vino da commercializzare.
Non assume rilevanza, pertanto, la prova che nel corso del giudizio il ricorrente ritiene di aver fornito della suddetta regolarita’, dovendosi invece risalire al momento della stipula del contratto per verificare se tale prova era stata offerta anche ai sensi dell’articolo 1477 c.c..
Sul punto la sentenza e’ conforme all’orientamento di questa Corte secondo il quale la consegna di un documento attestante un requisito essenziale del bene promesso in vendita integra un’obbligazione incombente sul promittente venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., in quanto incidente sulla possibilita’ di adibire legittimamente il bene all’uso contrattualmente previsto come, nella specie, l’utilizzo dei terreni per la coltivazione e produzione del vino.
Il ricorrente afferma che la regolarita’ dei vigneti discendeva direttamente dalla legge e che non era necessario fornire alcuna prova documentale. In tal senso richiama il Decreto Ministeriale 11 ottobre 1999, la circolare pubblicata sulla G.U. n. 72 del 28 marzo 2000, i regolamenti CE 1493/1999 e 1227/2000.
Dall’esame delle fonti indicate, tuttavia, come gia’ riscontrato dal Tribunale e dalla Corte d’Appello non e’ possibile trarre alcuna certezza circa la regolarita’ dei vigneti. Per quanto si e’ detto, anche la comunicazione dell’assessorato all’agricoltura del 29 novembre 2012 richiamata nel motivo di ricorso non e’ rilevante, in quanto la regolarita’ dei terreni doveva essere provata fornendo la documentazione necessaria al momento della stipula del definitivo.
In conclusione, deve osservarsi che la valutazione della Corte d’Appello, e prima ancora del Tribunale, circa l’inadempimento del suddetto obbligo derivante dal preliminare e’ una valutazione che presuppone accertamenti in fatto che non possono essere sindacati da questa Corte se non nei ristretti limiti di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5. Ne consegue la fondatezza dell’eccezione di inadempimento formulata dal promissario acquirente e l’accoglimento della successiva domanda di risoluzione del contratto preliminare.
2. Il secondo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 4 e 5.
Nel corso del giudizio di primo grado era stato provato che le uve pregiate prodotte dai vigneti impiantati nei terreni in oggetto erano state regolarmente commercializzate dal 2002 al 2004 dall’azienda (OMISSIS) e dal 2004 dalla societa’ semplice (OMISSIS). Nessuna delle due societa’ aveva sollevato vizi qualitativi o contestato fatti impeditivi alla commercializzazione per presunte irregolarita’ degli impianti di vigneto. La Corte, su tale aspetto, avrebbe omesso del tutto di pronunciarsi, ancorche’ si trattava di circostanze acquisite al giudizio di merito oggetto di discussione e non contestate. Il ricorrente richiama le circostanze gia’ indicate nel precedente motivo circa il deposito delle certificazioni rilasciate dal sistema informativo agricolo nazionale, attestanti che i terreni risultavano regolarmente impiantati a vigneto sin dal 1976 la dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta’ del 20 febbraio 1998 che richiamava ancora una volta la circolare numero 298 del 18 dicembre 2000 con la quale erano stati dati chiarimenti applicativi alla normativa comunitaria, evidenziando che per le qualita’ di uve individuate nel preliminare necessitava soltanto la semplice comunicazione da parte del produttore.
3. Il terzo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1365, 1366, 1453, 1477, 1490, 1492, 1497 c.c., in relazione all’articolo 2697 c.c. e all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4.
Il promittente venditore aveva garantito che i vigneti fossero in regola con la vigente normativa in materia di impianti vitivinicoli. La Corte distrettuale ha ritenuto applicabile alla fattispecie l’articolo 1477 c.c., piuttosto che gli articoli 1490 e 1492 c.c., ancorche’ nel preliminare non risultasse nessuna disposizione circa lo specifico obbligo, a carico del promittente venditore, di consegnare i titoli comprovanti la regolarita’ e la qualita’ dei vigneti impiantati e la conformita’ degli stessi alle vigenti normative. Inoltre, la Corte di merito e’ giunta alla conclusione che il (OMISSIS) si sia reso responsabile dell’inadempimento contrattuale senza valutare e verificare se l’appellante incidentale avesse fornito la prova del fatto impeditivo o estintivo del sinallagma contrattuale. In tal modo avrebbe violato le norme indicate in rubrica.
Risulterebbe violato anche l’articolo 2697 c.c., in tema di riparto dell’onere probatorio, avendo confuso l’istituto della garanzia per i vizi della cosa promessa in vendita con l’obbligazione di consegna dei titoli e documenti relativi alla proprieta’ e all’uso di cui all’articolo 1477 c.c..
Peraltro, la prova dell’esistenza di difformita’ rispetto a quanto dovuto era a carico della promissaria acquirente che doveva dimostrare la tempestivita’ della denuncia, i vizi della cosa gli eventuali esiti pregiudizievoli e il nesso causale. Gravava, dunque, sull’acquirente dimostrare lo specifico vizio che rendeva la cosa inadatta all’uso.
3.1 Il secondo e il terzo motivo sono infondati.
Con riferimento all’ulteriore censura di violazione delle regole di ermeneutica contrattuale deve richiamarsi quanto detto in relazione al primo motivo di ricorso. L’interpretazione fornita dalla Corte d’Appello e’ del tutto plausibile e non viola nessuna delle norme indicate dal ricorrente nella parte in cui ha ritenuto sussistente l’obbligo, a carico del promittente venditore, di consegnare i titoli comprovanti la regolarita’ e la qualita’ dei vigneti impiantati e la conformita’ degli stessi alle vigenti normative.
Quanto alla dedotta violazione degli articoli 1490 e 1492 c.c., deve richiamarsi l’orientamento di questa Corte secondo il quale la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicche’ il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilita’ materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, puo’ chiedere sia la risoluzione del contratto che l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., e contemporaneamente l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre alcuna decadenza (Sez. 2, Ord. n. 9953 del 2020).
Infine, con riferimento alla dedotta violazione dell’onere probatorio deve evidenziarsi che lo stesso gravava sul promittente venditore il quale aveva l’obbligo di dimostrare la regolarita’ dei vigneti impiantati sui terreni a fronte dell’eccezione di inadempimento e risoluzione del contratto.
In tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto e’ gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l’adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460.
Anche nel caso in cui sia dedotto non l’inadempimento dell’obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sara’ sufficiente la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell’obbligo di diligenza, o per difformita’ quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto, esatto adempimento (Sez. U., Sent. n. 13533 del 2001).
Risulta infondata, pertanto, la censura proposta con il secondo motivo di omessa pronuncia sulla circostanza documentata nel corso del giudizio della regolare commercializzazione delle uve effettuata dal 2002 al 2004 dall’azienda (OMISSIS) e dal 2004 dalla societa’ semplice (OMISSIS) e sulla circostanza che nessuna delle due societa’ aveva sollevato vizi qualitativi o contestato fatti impeditivi alla commercializzazione per presunte irregolarita’ degli impianti di vigneto.
Al di la’ dell’erronea formulazione del motivo in quanto il vizio di omessa pronuncia attiene alle domande e non alle prove, deve in ogni caso evidenziarsi che l’avvenuta commercializzazione e’ stata presa in esame sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello. In particolare, la Corte d’Appello ha affermato espressamente a pagina sette della sentenza impugnata l’irrilevanza del fatto che la societa’ acquirente avesse coltivato i terreni per un certo periodo di tempo durante il quale la medesima societa’ aveva sempre atteso la documentazione necessaria. Quanto alla mancata deduzione dei vizi vale quanto si e’ detto con riferimento alla dedotta violazione degli articoli 1490 e 1492 c.c..
4. Il quarto motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione degli articoli 1362, 1363, 1385, 1218 e 1453, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4.
Il Promittente venditore aveva chiesto in ragione dell’inadempimento del promissario acquirente il saldo del prezzo o il riconoscimento del diritto di ritenere altrimenti l’importo versatogli a titolo di caparra confirmatoria. La controparte si era opposta alla domanda ex articolo 1385 c.c., comma 2, eccependo l’inadempimento perche’ la regolarita’ dei vigneti era condizione essenziale per la stipula del contratto.
Secondo il ricorrente la Corte d’Appello avrebbe omesso di effettuare, in presenza di reciproci inadempimenti, il giudizio di comparazione per stabilire quale di essi fosse maggiormente rilevante.
4.1 Il quarto motivo e’ infondato.
Il giudice ove venga proposta dalla parte l’eccezione inadimplenti non est adimplendum deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimentilavuto riguardo anche alla loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui, qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione sia gra’ve, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 c.c., deve ritenersi legittimo e giustificato il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2.
Nella specie, dunque, e’ del tutto evidente che la Corte d’Appello ha ritenuto che il rifiuto della (OMISSIS), promissaria acquirente, di procedere alla stipula del definitivo fosse legittimato dalla fondatezza dell’eccezione di inadempimento all’obbligo del promittente venditore di attestare, anche documentalmente, la regolarita’ dei vigneti.
Peraltro, tale giudizio, che deve tener conto non solo dell’elemento cronologico delle rispettive inadempienze, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalita’ esistenti tra le prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, avendo per oggetto un apprezzamento di fatto, rientra nei poteri del giudice di merito ed e’ insindacabile in sede di legittimita’.
5. Il ricorso e’ rigettato.
6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
7. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 8000, piu’ 200 per esborsi.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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