REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CRISTIANO Magda – Presidente
Dott. CAIAZZO Rosario – rel. Consigliere
Dott. PAZZI Alberto – Consigliere
Dott. VELLA Paola – Consigliere
Dott. FIDANZIA Andrea – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 38088/2019 proposto da:
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avv.ti (OMISSIS), e (OMISSIS), per procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
FALLIMENTO della (OMISSIS) s.r.l., in persona del curatore p.t., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
(OMISSIS) Ltd., in persona del curatore speciale;
– intimata –
avverso la sentenza n. 1616/2019 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 21.6.2019;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 14/03/2023 dal Cons. rel. Dott. ROSARIO CAIAZZO.
Il diritto di riscatto del conduttore
RILEVATO
Che:
(OMISSIS) s.r.l., con atto trascritto il 12.8.2013, vendette a (OMISSIS) s.r.l., all’epoca in bonis, un immobile commerciale sito in (OMISSIS) condotto in locazione da (OMISSIS) s.r.l..
L’acquirente promosse nei confronti di (OMISSIS), dinanzi al tribunale della citta’, azione di sfratto per morosita’ e di risoluzione del contratto di locazione, alla quale la conduttrice si oppose, deducendo di avere legittimamente sospeso la corresponsione dei canoni perche’ contestualmente richiestile anche dalla venditrice (contro la quale, nelle more, uno dei soci aveva avanzato domanda di accertamento della nullita’ della compravendita). La convenuta chiese poi, in via riconvenzionale, che venisse accertata la violazione del proprio diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile e al conseguente esercizio del diritto di riscatto, L. n. 392 del 1978, ex articoli 38 e 39, e che, stante l’efficacia retroattiva della pronuncia di riscatto, (OMISSIS) venisse condannata a restituirle i canoni da essa medio tempore versati.
Il giudice della locazione non convalido’ lo sfratto, dispose il mutamento del procedimento sommario in procedimento ordinario e, su ricorso di (OMISSIS), dispose il sequestro liberatorio delle somme da questa dovute a titolo di canoni.
(OMISSIS) fu pure autorizzata a chiamare in causa (OMISSIS) s.r.l., previa nomina di un curatore speciale della societa’, che nel frattempo si era trasferita all’estero assumendo la nuova denominazione di (OMISSIS) Ltd e rendendosi irreperibile, per ottenerne la condanna in solido con l’attrice al risarcimento dei danni subiti per violazione del suo diritto di prelazione.
Il giudizio, dichiarato interrotto a seguito del fallimento di (OMISSIS), fu riassunto da (OMISSIS) sia nei confronti di (OMISSIS), rimasta contumace, sia del curatore, il quale si costitui’ facendo proprie le domande gia’ avanzate dalla fallita.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del 10 luglio 2018: i) rigetto’ la domanda attrice di risoluzione del contratto di locazione; ii) accolse invece quella di pagamento dei canoni di locazione dal dicembre 2013 al gennaio 2015, ordinando che le somme a tale titolo dovute da (OMISSIS), oggetto del sequestro liberatorio, venissero corrisposte al Fallimento; iii) dichiaro’ improcedibili, stante il sopravvenuto fallimento di (OMISSIS), le domande svolte dalla convenuta in via riconvenzionale; iv) rigetto’ la domanda risarcitoria avanzata da quest’ultima nei confronti della terza chiamata.
Il gravame proposto da (OMISSIS) s.r.l. contro la decisione e’ stato respinto dalla Corte d’appello di Milano con sentenza del 21.6.201.
Per quanto in questa sede ancora rileva, la corte del merito ha affermato: i) che l’appellante non aveva diritto al risarcimento dei danni invocati per violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, perche’, pur essendo pacifico che non aveva mai ricevuto dalla proprietaria comunicazione della vendita, era decaduta dall’esercizio del diritto di riscatto, non azionato nelle forme di legge entro il termine previsto dall’articolo 39 cit., di sei mesi dalla trascrizione dell’atto, posto che la prima manifestazione di volonta’ in tal senso rivolta a (OMISSIS), contenuta nella memoria difensiva ex articolo 665 c.p.c., depositata nel giudizio di convalida all’udienza del 20.11.13, e poi reiterata nella memoria depositata il 10.4.14, proveniva dal solo difensore, non munito di procura ad hoc, e non era stata notificata alla societa’ acquirente; ii) che la dichiarazione di voler esercitare il riscatto era stata notificata tardivamente al Fallimento, il 17.3.17; iii) che tutti i danni subiti da (OMISSIS) per l’opaco comportamento di (OMISSIS) avrebbero potuto essere evitati mediante il tempestivo esercizio del diritto di riscatto e dunque erano ad essa stessa imputabili; iii) che non v’era prova dei danni ulteriori, genericamente allegati in ragione dell’inosservanza del principio di buona fede; iv) che andava ribadita l’inammissibilita’ delle domande di risarcimento dei danni e di ristoro delle spese processuali proposte nei confronti del Fallimento.
(OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso, per due motivi, per la cassazione della sentenza. Il Fallimento (OMISSIS) ha resistito con controricorso, mentre (OMISSIS) Ltd. e’ rimasta intimata:
Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria.
Il diritto di riscatto del conduttore
RITENUTO
Che:
Con il primo motivo (OMISSIS) deduce l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti. Premessa l’analitica esposizione delle complesse vicende processuali (svoltesi anche a latere del presente giudizio) seguite alla compravendita intervenuta fra (OMISSIS) e (OMISSIS), lamenta che la corte d’appello abbia respinto la domanda di risarcimento dei danni per violazione del suo diritto di prelazione-derivante da un contratto di locazione la cui validita’ era stata accertata dal primo giudice con statuizione coperta da giudicato – senza tener conto della condotta illecita di (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS) s.r.l., le quali, attraverso artifizi e raggiri, le avevano impedito l’esercizio del suddetto diritto, usufruendo del provento del reato di truffa, concretizzatosi nel versamento dei canoni di locazione, e senza considerare che in realta’ essa aveva correttamente esercitato il riscatto entro il termine di sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato la validita’ della compravendita, posto che, se il contratto fosse stato annullato, l’immobile sarebbe rimasto in proprieta’ della venditrice. Aggiunge che, poiche’ (OMISSIS) si e’ trasferita all’estero rendendosi irreperibile e poiche’ e’ stato dimostrato che (OMISSIS) non aveva mai corrisposto il prezzo dell’immobile, gravato da ipoteca (tanto che, anteriormente al fallimento, il bene era stato pignorato dalla banca creditrice ipotecaria ed era stato poi aggiudicato all’asta nell’ambito della procedura esecutiva, in cui il curatore era intervenuto ai sensi della L. Fall., articolo 107), il rigetto della domanda e il conseguente incameramento in via definitiva dei canoni di locazione da parte del Fallimento comportera’ il ritorno in bonis della fallita e la conseguente distribuzione delle somme fra i suoi soci e/o amministratori, a dispetto della loro partecipazione all’accordo fraudolento, per il quale risultano anche perseguiti in sede penale.
Col secondo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 e articolo 115 c.p.c., per aver la corte d’appello escluso che essa avesse tempestivamente esercitato il proprio diritto di riscatto. Osserva che la manifestazione della sua volonta’ di riscattare l’immobile era contenuta nella memoria difensiva ex articolo 665 c.p.c., depositata prima del decorso del termine di sei mesi dalla trascrizione della compravendita, e che, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato la validita’ del contratto, il 21.1.2017 essa aveva anche trascritto la domanda di riscatto, per poi notificare il 17.3.2017 a (OMISSIS), tramite p.e.c., specifico atto volto all’esercizio del diritto. Lamenta, sotto altro profilo, che la corte del merito non abbia tenuto conto che (OMISSIS) si era resa irreperibile e che il 13.4.2014 essa era riuscita a notificare personalmente all’acquirente, presso lo studio dell’avvocato dove la societa’ aveva eletto domicilio, il ricorso per sequestro liberatorio. Deduce, ancora, che erroneamente il giudice d’appello ha ritenuto tardiva la notifica del 17.3.2017 nei confronti del curatore, atteso che il Fallimento e’ stato dichiarato solo nel dicembre dello stesso anno. Ribadisce, infine, di aver diritto al ristoro delle spese sostenute nei giudizi e al risarcimento dei danni.
I due motivi, esaminabili congiuntamente poiche’ tra loro connessi, sono infondati.
Muovendo dall’esame del secondo motivo, logicamente preliminare nel contesto della vicenda processuale in esame, non merita accoglimento la doglianza con la quale la ricorrente sostiene di aver validamente esercitato il diritto di riscatto col deposito della memoria difensiva nel giudizio di convalida dello sfratto.
Invero, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, il diritto di riscatto va esercitato dal conduttore mediante dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale che puo’ si’ essere effettuata anche con l’atto di citazione, ma sempre che la procura ad litem conferita al difensore gli conferisca anche la legittimazione sostanziale a tal fine, o sia redatta in calce o a margine dell’atto di citazione il cui contenuto la parte fa proprio con la sottoscrizione (Cass., n. 20948/06; n. 23301/07).
Nella specie, la corte d’appello ha affermato, con accertamento non censurato, che nella comparsa di costituzione nel giudizio di convalida non si faceva cenno al riscatto, mentre le memorie successive, in cui si diceva di voler esercitare il riscatto, non erano state notificate a (OMISSIS) s.r.l..
Per il resto i motivi, che sollevano doglianze analoghe, sono inammissibili, perche’ riferiscono di circostanze (le notifiche eseguite dopo il decorso del semestre; le condotte fraudolente degli amministratori di venditrice e acquirente) prive di rilievo a fronte della decadenza di (OMISSIS) dall’esercizio del diritto di riscatto e che, inoltre, in buona parte, non risultano aver formato oggetto di discussione in sede di appello: in particolare, e’ questione del tutto nuova, non esaminata dalla corte territoriale, e che neppure si dice dedotta con il gravame, quella concernente il decorso del termine entro il quale esercitare il riscatto non dalla data di trascrizione della vendita, ma da quella del passaggio in giudicato della sentenza che ne ha accertato la validita’.
Va da ultimo rilevato che (OMISSIS), non avendo impugnato il capo della sentenza d’appello che ha ribadito l’improcedibilita’ delle domande svolte contro il Fallimento, ha notificato il ricorso al curatore ai soli fini della litis denuntiatio. Ne consegue che, non configurandosi una soccombenza in senso sostanziale della ricorrente nei confronti della parte controricorrente, e non avendo (OMISSIS) svolto difese, non v’e’ luogo a provvedere sulle spese del giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, ove dovuto.
