Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 10 febbraio 2020, n. 3055.
La massima estrapolata:
Il diritto del mediatore a percepire la provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice. Non è richiesta l’esistenza di un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. E’ sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, in modo da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Ordinanza 10 febbraio 2020, n. 3055
Data udienza 15 ottobre 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ORICCHIO Antonio – Presidente
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere
Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 14716/2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 88/2015 del TRIBUNALE di LECCE, depositata il 12/01/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/10/2019 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI.
FATTI DI CAUSA
1. Il Tribunale di Lecce, con sentenza depositata in data 12 gennaio 2015, ha accolto l’appello proposto da (OMISSIS). s.a.s., avverso la sentenza del Giudice di Pace di Lecce n. 8436 del 2011, e contro (OMISSIS).
1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto dallo (OMISSIS). s.a.s. per ottenere il pagamento di Euro 1.450,00 a titolo di saldo della provvigione pattuita con lo (OMISSIS) per l’attivita’ di intermediazione immobiliare (acquisto di immobile).
Il convenuto aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale, con la quale chiedeva la restituzione dell’acconto versato per non essere stato informato del fatto che l’immobile presentava vizi che lo rendevano non conforme, sotto il profilo urbanistico-edilizio.
1.2. Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda principale ed accolto la riconvenzionale, per l’effetto condannando lo Studio San Giorgio al pagamento in favore dello (OMISSIS) della somma di Euro 1.950,00 oltre interessi legali dalla domanda del soddisfo.
2. Il Tribunale ha riformato la decisione riconoscendo il diritto alla provvigione, sul duplice rilievo che l’attivita’ svolta dallo (OMISSIS) aveva favorito la conclusione dell’affare, e che era stata svolta con diligenza.
3. Ricorre per la cassazione della sentenza (OMISSIS), sulla base di quattro motivi ai quali resiste con controricorso (OMISSIS). s.a.s. Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il ricorso e’ fondato nei termini di seguito precisati.
1.1. Con il primo motivo e’ denunciata – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – violazione o falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., ed omesso esame di fatto decisivo, si contesta la qualificazione dell’attivita’ svolta dallo (OMISSIS) come attivita’ di mediazione. Si trattava, in realta’, di attivita’ in esecuzione del mandato conferito dal venditore, e cio’ impediva di rivolgersi ad entrambe le parti per il compenso.
2. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione o falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, sull’assunto che la sottoscrizione da parte dell’odierno ricorrente della proposta di acquisto, equivalente ad un vero e proprio preliminare di vendita, non consentiva di sussumere la fattispecie concreta nello schema della mediazione tipica, caratterizzata dall’imparzialita’, con la conseguenza che l’intermediario non poteva chiedere il compenso a ciascuna delle parti.
3. Con il terzo motivo e’ denunciata, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione o falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., nonche’ omessa valutazione del fatto che l’operazione economica conclusa era diversa da quella di cui lo (OMISSIS) si era fatto promotore. Le parti, invero, sulla base di trattative intraprese in proprio, avevano rinegoziato il prezzo di vendita dopo che l’immobile era stato regolarizzato. Non sussisteva, pertanto, il nesso di causalita’ tra l’attivita’ svolta dallo (OMISSIS) e la conclusione dell’affare.
4. Con il quarto motivo di ricorso e’ denunciata, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, falsa applicazione degli articoli 1755 e 1759 c.c. e si contesta che il Tribunale avrebbe sottovalutato i fatti dai quali emergeva la negligenza del mediatore, che aveva cercato di indurre lo (OMISSIS) ad acquistare un immobile gravato da un abuso edilizio, riferendo all’acquirente circostanze non veritiere o, comunque, non adeguatamente verificate, pur potendo avvedersi dell’esistenza dell’abuso.
5. I primi tre motivi, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono privi di fondamento.
5.1. La sentenza impugnata ha applicato al caso concreto i principi ripetutamente affermati da questa Corte in materia di mediazione, avuto riguardo sia alla differenza tra mediazione e mandato (nell’interesse del venditore), sia alla “efficienza causale” dell’attivita’ del mediatore.
Risulta corretta la qualificazione dell’attivita’ svolta dallo (OMISSIS) in termini di mediazione, cui il Tribunale e’ giunto in esito all’esame della documentazione prodotta, in particolare della proposta di acquisto immobiliare sottoposta in data 26 maggio 2008 allo (OMISSIS), da questi sottoscritta, con assunzione dell’obbligo di corrispondere la provvigione.
L’assenza di vincoli e, quindi, la posizione di terzieta’ che ha caratterizzato la ricerca dell’acquirente, con conseguente diritto alla provvigione nel solo caso di conclusione dell’affare, costituiscono i tratti distintivi della mediazione rispetto al mandato nell’interesse di una delle parti (ex plurimis, Cass. 10/01/2019, n. 482; Cass. Sez. U. 02/08/2017, n. 19161).
5.2. Neppure era di ostacolo al riconoscimento della provvigione il fatto, incontestato, che le parti interessate alla compravendita rinegoziarono il prezzo dell’immobile dopo la regolarizzazione urbanistico-edilizia dello stesso.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volonta’ delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, si’ da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalita’ adeguata (ex plurimis, Cass. 09/12/2014, n. 25851; Cass. 24/01/2007, n. 1507; Cass. 20/12/2005, n. 28231).
Non sussistono, pertanto, le violazioni di legge ne’ i vizi di motivazione denunciati dal ricorrente con i primi tre motivi.
6. Risulta fondato, invece, il quarto motivo di ricorso, con il quale e’ contestata l’affermazione del Tribunale in ordine alla diligenza del mediatore, che aveva proposto l’acquisto dell’immobile gravato da abuso edilizio.
6.1. Il Tribunale ha basato il giudizio di adeguatezza del comportamento del mediatore (OMISSIS) sul rilievo che lo stesso non era stato incaricato di compiere indagini specifiche e verifiche tecniche sullo stato dell’immobile, senza considerare che, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte (ex plurimis, Cass. 16/09/2015, n. 18140; Cass. 08/05/2012, n. 6926; Cass. 16/07/2010, n. 16623; Cass. 24/10/2003, n. 16009), il mediatore, pur non essendo tenuto in difetto di un incarico specifico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, e’ tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che e’ richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonche’, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
7. All’accoglimento del quarto motivo di ricorso segue la cassazione della sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto, ed il rinvio al giudice designato in dispositivo, che faro’ applicazione del principio di diritto sopra enucleato, provvedendo anche a regolare le spese di lite del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, rigetta i rimanenti, cassa la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, al Tribunale di Lecce, in persona di altro magistrato.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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