Il condominio di un edificio quale custode dei beni e dei servizi comuni

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Corte di Cassazione, sezione sesta (seconda) civile, Ordinanza 12 marzo 2020, n. 7044.

La massima estrapolata:

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria. Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido, “ex” art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Ordinanza 12 marzo 2020, n. 7044

Data udienza 20 novembre 2019

Tag – parola chiave: Condominio – Responsabilità ex art. 2051 c.c. – Esecuzione dei lavori – Ripristino dell’impianto di smaltimento delle acque reflue – Risarcimento del danno per le infiltrazioni subite – Sussistenza della responsabilità solidale ex art. 2055 co. 1 c.c. di tutti i condomini – Annullamento con rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 31999-2018 proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2150/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/04/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/11/2019 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2150/2018 pronunciata il 5 aprile 2018 dalla Corte d’Appello di Roma.
Il Condominio (OMISSIS), resiste con controricorso. Non ha svolto attivita’ difensive la (OMISSIS) s.r.l.
La Corte d’appello, rigettando i contrapposti gravami delle parti, ha confermato la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Roma, che, accogliendo la domanda proposta dalla condomina (OMISSIS) s.r.l., aveva condannato il Condominio (OMISSIS) all’esecuzione di lavori di ripristino dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, nonche’ al risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite dalla proprieta’ dell’attrice, respingendo tuttavia la pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell’immobile, come anche la domanda di manleva avanzata dal Condominio nei confronti della (OMISSIS) s.r.l., impresa appaltatrice dei lavori di ristrutturazione. Quanto all’appello formulato dalla (OMISSIS) s.r.l., la Corte di Roma ha evidenziato come fosse passata in giudicato per difetto di impugnazione la condanna del Condominio ad eseguire i lavori di rifacimento dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, dovendosi percio’ attribuire le infiltrazioni subite dalla proprieta’ (OMISSIS) s.r.l. alla responsabilita’ del medesimo Condominio ex articolo 2051 c.c., con riguardo alla mancata esecuzione dei lavori. Poiche’, tuttavia, sulla scorta della CTU, era risultato che le infiltrazioni oggetto di lite (in particolare, quelle che interessavano il corridoio) fossero derivate, “oltre che dalle tubazioni dell’impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis”, altresi’ dalla “mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a terzi estranei al presente giudizio”, la Corte d’appello ha confermato l’insussistenza dell’onere risarcitorio a carico del Condominio (OMISSIS). Secondo la sentenza impugnata, pur ove fossero stati eseguiti tempestivamente i lavori incombenti sul Condominio, le infiltrazioni e le condizioni di inutilizzabilita’ della proprieta’ (OMISSIS) non sarebbero venute meno, stante “il carattere unitario dell’immobile”.
Il primo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. deduce la violazione dell’articolo 2055 c.c.:
si assume che la Corte d’appello avrebbe errato nel non ritenere che il danno per la inutilizzabilita’ dei locali della societa’ ricorrente dovesse solidalmente imputarsi sia al Condominio sia ai proprietari dei due giardini privati sovrastanti.
Il secondo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione dell’articolo 2043 c.c., sostenendo l’erroneita’ della mancata condanna del Condominio al risarcimento dei danni.
Il terzo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. deduce l’omesso esame di un fatto decisivo, non avendo la Corte di Roma considerato che la mancata riparazione imputabile al Condominio aveva comunque cagionato l’inagibilita’ del primo locale di proprieta’ della ricorrente.
Su proposta del relatore, che riteneva che il primo motivo di ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, rimanendo assorbiti i restanti due motivi, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 2.
In via pregiudiziale, deve osservarsi che il ricorso della (OMISSIS) s.r.l. e’ stato correttamente notificato altresi’ alla (OMISSIS) s.r.l., impresa appaltatrice chiamata in garanzia dal Condominio (OMISSIS). Invero, la domanda di manleva era stata rigettata dal Tribunale e l’impugnazione incidentale, svolta sul punto dal medesimo Condominio, e’ stata dichiarata inammissibile dalla Corte d’appello. Tuttavia, in forza della chiamata della (OMISSIS) s.r.l. ad opera del convenuto Condominio, pur essendosi pervenuti nel gradi pregressi ad una decisione negativa riguardo al rapporto di garanzia (per quanto impropria), e ferma la necessita’ di apposito gravame (eventualmente in via incidentale) da parte di chi nel rapporto di garanzia sia rimasto soccombente al fine di rimettere in discussione lo stesso, l’impugnazione proposta dall’attrice (OMISSIS) s.r.l. deve comunque essere rivolta tanto contro la garante che contro il garantito, ravvisandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale, che comporta l’applicazione dell’articolo 331 c.p.c. (Cass. Sez. U, 04/12/2015, n. 24707).
La Corte d’appello di Roma ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria della (OMISSIS) s.r.l. nei confronti del Condominio (OMISSIS) per il mancato godimento dell’immobile, affermando che l’accertata responsabilita’ di quest’ultimo ex articolo 2051 c.c., per l’omessa manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis non fosse la causa esclusiva delle infiltrazioni subite dalla proprieta’ della ricorrente, concorrendovi altresi’ la mancata impermeabilizzazione di due giardini privati di proprieta’ esclusiva, quanto meno con riguardo al corridoio di accesso all’immobile danneggiato. La sentenza impugnata ha cosi’ deciso la sottesa questione di diritto senza uniformarsi al costante orientamento interpretativo di questa Corte.
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, e’ obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinche’ tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’articolo 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini, ancorche’ tali danni siano causalmente imputabili altresi’ al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprieta’ esclusiva). Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da piu’ soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilita’ (la responsabilita’ del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilita’ dei singoli proprietari per la custodia delle unita’ immobiliari a loro appartenenti), il che da’ luogo ad una situazione di solidarieta’ impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. La conseguenza della corresponsabilita’ in solido, ex articolo 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla (OMISSIS) s.r.l., il risarcimento non puo’ percio’ essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unita’ immobiliari, applicandosi in tal caso non l’articolo 1227 c.c., comma 1, ma l’articolo 2055 c.c., comma 1, che prevede, appunto, la responsabilita’ solidale degli autori del danno. Ne’ la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprieta’ solitaria e’ equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilita’ oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex articolo 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).
Il primo motivo di ricorso va percio’ accolto, mentre il secondo ed il terzo rimangono assorbiti, attenendo essi a questioni che, per effetto dell’accoglimento della prima censura, perdono di immediata rilevanza decisoria e potranno essere riesaminate nel giudizio di rinvio. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale esaminera’ nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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