Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare

121

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 27 agosto 2019, n. 21721.

Massima estrapolata:

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, la cui mancanza è rilevabile d’ufficio.

Sentenza 27 agosto 2019, n. 21721

Data udienza 8 maggio 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 20445-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– controricorrenti incidentali –
avverso la sentenza n. 201/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 12/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/2019 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE IGNAZIO, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della resistente (OMISSIS), che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti.

FATTI DI CAUSA

1. – (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero in giudizio (OMISSIS) Sabati’no. Premettendo di avere stipulato un contratto preliminare col quale si erano obbligate a trasferire al convenuto un terreno edificabile con un vecchio fabbricato sito in (OMISSIS) ed un secondo terreno edificabile sito in localita’ (OMISSIS) dello stesso comune, in cambio del trasferimento della proprieta’ di due appartamenti da edificarsi a cura del convenuto sul terreno sito nel (OMISSIS), lamentarono che, avendo esse trasferito la proprieta’ di tale ultimo fondo sul quale il convenuto aveva poi edificato un nuovo stabile, il (OMISSIS) si era rifiutato, nonostante il decorso del termine pattuito per la consegna degli immobili, di addivenire al trasferimento della proprieta’ dei due appartamenti in loro favore e di ottenere il trasferimento della proprieta’ del terreno in (OMISSIS); chiesero, pertanto, l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e la condanna del convenuto al risarcimento del danno.
Il (OMISSIS) resistette alle domande, deducendo l’inadempimento delle attrici sia per il fatto che sul terreno sito in (OMISSIS) gravava una servitu’ di condotta fognaria in favore del Comune sia per il fatto che le attrici non gli avevano ancora versato il corrispettivo dovuto per avere egli eseguito negli appartamenti lavori ulteriori rispetto a quelli originariamente pattuiti; chiese, pertanto, in via riconvenzionale, la parziale risoluzione del contratto di permuta e la condanna delle attici al pagamento di una somma corrispondente al valore del terreno, nonche’ a corrispondergli la penale pattuita, le spese per le opere ulteriori eseguite negli appartamenti promessi in permuta ed il risarcimento degli ulteriori danni.
Il Tribunale di Teramo dispose il trasferimento, in favore delle attrici e in ragione di 1/2 per ciascuna, della proprieta’ dei due appartamenti, subordinando tale trasferimento al previo pagamento, da parte delle stesse e in favore del convenuto, della somma di Euro 5.200,00 pattuita tra le parti a titolo di corrispettivo nonche’ alla contemporanea trascrizione in favore del (OMISSIS) del trasferimento della proprieta’ del terreno sito in (OMISSIS); condanno’ ancora le attrici a corrispondere al (OMISSIS) la somma di Euro 3.200,00 a titolo di corrispettivo per i lavori ulteriori eseguiti negli appartamenti; rigetto’ ogni altra domanda.
2. – Sui gravami proposti in via principale dal (OMISSIS) e in via incidentale dalle attrici, la Corte di Appello di L’Aquila confermo’ la pronuncia di primo grado.
3. – Per la cassazione della sentenza di appello ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di cinque motivi.
Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), che hanno altresi’ proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi.
Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Come si e’ detto, il ricorso principale si articola in cinque motivi.
1.1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce (ex articolo 360 c.p.c., n. 3) la violazione e la falsa applicazione degli articoli 2932 c.c. e L. n. 47 del 1985, articoli 17, 18 e 40, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 30, 31, 32 e 46 per avere i giudici di merito disposto il trasferimento della proprieta’ degli appartamenti e del terreno in mancanza dei documenti attestanti la regolarita’ urbanistica delle unita’ abitative e in mancanza del certificato di destinazione urbanistica del terreno.
Il motivo e’ fondato.
Com’e’ noto, la L. 28 febbraio 1985, n. 47 (denominata “Norme in materia di controllo dell’attivita’ urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive”), emanata al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha stabilito, all’articolo 17, comma 1, che: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu'”. Analogamente, con riferimento agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi quelli riguardanti i diritti di garanzia e di servitu’) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della detta legge, il successivo articolo 40, comma 2 Legge medesima ha disposto che tali atti “sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui all’articolo 35, comma 6. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia puo’ essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti della L. 4 gennaio 1968, n. 15, articolo 4 attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.
A sua volta, con riferimento agli atti aventi ad oggetto il trasferimento dei’ diritti reali su terreni, la L. n. 47 del 1985, articolo 18, comma 2, allo scopo di prevenire il fenomeno della c.d. lottizzazione abusiva, ha stabilito che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne’ trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purche’ la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati”.
Il menzionato L. n. 47 del 1985, articolo 17 e’ stato poi abrogato (l’articolo 40 e’ invece rimasto in vigore) dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 136 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) a far data dalla sua entrata in vigore, ma e’ stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo Decreto del Presidente della Repubblica n. 380, articolo 46 che dispone: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu'”.
Anche la L. n. 47 del 1985, articolo 18 e’ stato abrogato dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 136 ma e’ stato riprodotto col medesimo testo nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 380, articolo 30.
Le Sezioni Unite di questa Suprema Corte hanno recentemente statuito che “La nullita’ comminata dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 e dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’articolo 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullita’ “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullita’ che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile” (Cass., Sez. Un., n. 8230 del 22/03/2019).
La nullita’ suddetta costituisce la sanzione di una norma imperativa di “ordine pubblico”, dettata nell’interesse generale e non disponibile dalle parti. Deve ritenersi pertanto preclusa, per le parti di un preliminare di compravendita immobiliare, la possibilita’ di rivolgersi al giudice onde ottenere quel trasferimento della proprieta’ dell’immobile promesso in vendita che essi non potrebbero conseguire per via negoziale per difetto di concessione edilizia o di titolo abilitativo equipollente; cosi’ come il giudice non puo’ emanare sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c. in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – circa gli estremi della concessione edilizia e di uno degli altri titoli abilitativi previsti dalla legge.
Come ha statuito questa Corte, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non puo’ essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullita’ dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17 ed integra una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza e’ rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimita’ se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione che aveva ritenuto non equipollente alla detta dichiarazione la domanda di rilascio del certificato di agibilita’ prodotta in giudizio nella quale non erano indicati gli estremi del permesso di costruire) (Cass., Sez. 6 – 2, n. 8489 del 29/04/2016; analogamente, Cass., Sez. 6 – 2, n. 1505 del 22/01/2018; sulla rilevabilita’ d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, degli estremi della concessione edilizia o di titolo equipollente, cfr. Cass. Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009; Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019).
Analogamente, deve ritenersi preclusa al giudice la possibilita’ di disporre, ex articolo 2932 c.c., il trasferimento coattivo della proprieta’ di un terreno (o di altri diritti reali su di esso) in assenza di certificato di destinazione urbanistica (cfr. Cass., Sez. 2, n. 13221 del 06/06/2006; Cass., Sez. 2, n. 17436 del 19/08/2011).
Orbene, nella specie i giudici di merito hanno disposto il trasferimento coattivo della proprieta’ di due appartamenti edificati in Teramo, dal (OMISSIS) alle attrici, nonche’ il trasferimento coattivo della proprieta’ del terreno sito in (OMISSIS), dalle attrici al (OMISSIS), senza preoccuparsi di indicare gli estremi della concessione edilizia degli immobili urbani e di menzionare il certificato di destinazione urbanistica del terreno.
Con cio’ i giudici sono incorsi in una evidente violazione delle disposizioni di legge imperative sopra richiamate, che comporta la cassazione della sentenza, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.
1.2. – Con l’accoglimento del primo motivo e la cassazione della statuizione che ha disposto il trasferimento coattivo della proprieta’ degli immobili, le rimanenti censure mosse col ricorso principale (miranti a contestare la legittimita’ del detto trasferimento ovvero la regolazione delle spese del giudizio) rimangono assorbite.
2. – Anche il ricorso incidentale (i cui tre motivi vertono tutti sulla regolazione delle spese processuali) rimane assorbito nell’accoglimento del primo motivo del ricorso principale.
3. – In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso principale; vanno dichiarati assorbiti gli altri motivi del ricorso principale nonche’ il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.
Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
accoglie il primo motivo del ricorso principale; dichiara assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui