L’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|29 gennaio 2021| n. 2110.

L’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso può essere domandata dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari, né è di ostacolo al trasferimento l’intervenuta divisione, alla quale il promissario abbia partecipato, ai sensi dell’art. 1113 c.c., prestandovi consenso.

Sentenza|29 gennaio 2021| n. 2110

Data udienza 23 settembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Contratto preliminare di vendita – Quota di bene indiviso – Esecuzione specifica – Ammissibilità – Intervenuta divisione dei beni ereditari – Partecipazione del promissario acquirente ex art. 1113 comma 3 cc – Divieto di rilevabilità d’ufficio della prescrizione non opposta ex art. 2938 cc – Rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 21471-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente e controricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
nonche’ contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 151/2015 della CORTE D’APPELLO di CALTANISSETTA, depositata il 14/07/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/09/2020 dal Consigliere PICARONI ELISA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale CELENTANO CARMELO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale per quanto di ragione e, per il rigetto del ricorso incidentale;
udito l’Avvocato (OMISSIS), comparso in sostituzione dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente e controricorrente incidentale, che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;
udito l’avvocato (OMISSIS) difensore delle controricorrenti e ricorrenti incidentali, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto del ricorso principale.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 1994 (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita’ di eredi di (OMISSIS), per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato il 28 febbraio 1982, con il quale il (OMISSIS) aveva promesso di vendergli la quota di 1/2 meta’ indivisa di un terreno sito in (OMISSIS). In subordine, per l’ipotesi di impossibilita’ del trasferimento, l’attore domando’ la restituzione della somma di lire 2.000.000 versata contestualmente alla firma del compromesso, maggiorata per interessi legali e rivalutazione monetaria, oltre al risarcimento danni.
1.1. I convenuti resistettero e domandarono che la restituzione fosse circoscritta alla somma versata a titolo di caparra, come previsto nell’accordo.
1.2. Il Tribunale di Caltanissetta, con la sentenza n. 422/2009, dichiaro’ risolto il contratto preliminare e condanno’ gli eredi (OMISSIS) alla restituzione dei soli 2.000.000 di lire, compensando integralmente le spese di lite.
2. La Corte d’appello di Caltanissetta, adita dall’attore che aveva riproposto la domanda di trasferimento ex articolo 2932 c.c., con sentenza pubblicata il 14 luglio 2015 ha confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello.
2.1. Dopo avere rilevato che, per un verso, l’obbligo di stipula del preliminare in capo agli Eredi (OMISSIS) era diventato attuale nel corso del giudizio, e, per altro verso, che non era configurabile “alcun inadempimento in capo allo (OMISSIS)”, la Corte territoriale ha ritenuto di non poter accogliere la domanda di trasferimento della proprieta’ del bene promesso in vendita. Era infatti intervenuta la divisione del terreno di cui il (OMISSIS) aveva promesso in vendita la sua quota pari ad 1/2, e quindi il bene oggetto della domanda di trasferimento era diverso da quello contemplato nel preliminare, cio’ che aveva comportato anche l’inammissibile mutamento del petitum della domanda originariamente formulata.
Ulteriormente, la Corte di merito ha rilevato che non risultava provata la regolarita’ edilizia del fabbricato rurale che insisteva sul terreno assegnato agli eredi (OMISSIS) in sede di divisione.
3. Per la cassazione della sentenza (OMISSIS) ricorre per la cassazione sulla base di cinque motivi, ai quali resistono, con controricorso, (OMISSIS) e (OMISSIS) e propongono ricorso incidentale affidato ad un motivo, a sua volta resistito dal ricorrente principale con controricorso.
In prossimita’ dell’udienza pubblica entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso principale e’ denunciato omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.
Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello, nel rigettare il gravame per novita’ del petitum e dell’assenza di prova della regolarita’ urbanistica del fabbricato oggetto di trasferimento, avrebbe omesso di considerare che la modificazione dell’oggetto della domanda di trasferimento ex articolo 2932 c.c., era stata richiesta gia’ in sede di conclusioni nel giudizio di primo grado, ed omesso di valutare gli elementi allegati ai fini della verifica della regolarita’ urbanistica del fabbricato rurale.
2. Con il secondo motivo, che denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c. e, in combinato disposto, degli articoli 2932 e 2643 c.c., n. 14), articoli 2646, 2650, 2651 e 2652 c.c., il ricorrente contesta l’assunto della Corte d’appello, secondo cui vi sarebbe stata sostituzione dell’oggetto del preliminare ostativa alla pronuncia ex articolo 2932 c.c., mentre la modifica della domanda, che era stata fatta gia’ nel giudizio di primo grado, dopo l’avvenuta divisione del terreno, era comunque tempestiva.
E infine, non sarebbe ostativa alla pronuncia di trasferimento del bene, come individuato in sede divisione, il fatto che la domanda risulti trascritta con riferimento alle originarie conclusioni.
3. Con il terzo motivo e’ denunciata nullita’ della sentenza, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4, sull’assunto che la motivazione della sentenza impugnata sarebbe inficiata da intrinseche contraddizioni.
4. Con il quarto motivo e’ denunciata nullita’ della sentenza, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4, per omessa pronuncia.
Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello non avrebbe pronunciato su questioni poste nelle conclusioni di appello, nelle quali era stato chiesto di dare atto che lo (OMISSIS) era pronto a versare il residuo prezzo pattuito, e di accertare l’inadempimento, da parte dei (OMISSIS), delle obbligazioni scaturenti dal preliminare.
5. Con il quinto motivo e’ denunciata violazione o falsa applicazione dell’articolo 92 c.p.c. e si contesta la decisione sulla compensazione integrale delle spese di lite, in assenza di soccombenza dello (OMISSIS).
6. Con l’unico motivo del ricorso incidentale i consorti (OMISSIS) denunciano omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, in riferimento agli articoli 115 e 116 c.p.c., e lamentano che la Corte d’appello non abbia accertato che l’azione promossa dallo (OMISSIS) era prescritta, o comunque che lo stesso era inadempiente alle obbligazioni assunte con i patti aggiunti al contratto preliminare.
In via consequenziale, i ricorrenti incidentali contestano la statuizione sulle spese di lite, compensate integralmente.
7. Il motivo di ricorso incidentale deve essere esaminato con priorita’ in quanto pone questioni che logicamente precedono il tema, posto dal ricorrente principale, dell’ammissibilita’ della domanda di trasferimento della proprieta’ ex articolo 2932 c.c..
7.1. Il motivo e’ inammissibile con riferimento ad entrambe le questioni poste.
7.1.1. L’articolo 2938 c.c., stabilisce che il giudice non puo’ rilevare d’ufficio la prescrizione non opposta, e nella specie non risulta che sia stata proposta l’eccezione di prescrizione dell’azine promossa dallo (OMISSIS).
Non se ne fa cenno nella sentenza impugnata, ne’ lo riferiscono i ricorrenti incidentali, che avevano l’onere di specificare dove e quando avessero formulato l’eccezione.
7.1.2. Inammissibile, e per plurime ragioni, risulta anche la censura riferita all’omesso esame dell’eccezione di inadempimento dello (OMISSIS). Oltre a non indicare dove e quando sarebbe stata formulata la suddetta eccezione, i ricorrenti incidentali non si fanno carico di confutare gli argomenti in forza dei quali la Corte d’appello ha accertato, in positivo, che lo (OMISSIS) non era stato inadempiente.
7.3. Il ricorso incidentale pertanto deve essere dichiarato inammissibile.
8. Sono fondati, invece, i primi due motivi del ricorso principale, che possono essere esaminati congiuntamente per l’evidente connessione delle questioni poste.
8.1. In premessa si deve chiarire che il contratto azionato dallo (OMISSIS) nel 1994 e’ un preliminare di vendita di quota di bene indiviso, che ha ad oggetto soltanto la quota del promittente venditore, non l’intero bene, ragione per cui era ammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, l’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso puo’ essere chiesta dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari (Cass. Sez. U 08/07/1993, n. 7481; 01/03/1995, n. 2319; Cass. 05/12/1997, n. 12348; Cass. Sez. U 14/04/1999, n. 239).
8.2. Nel caso in esame e’ accaduto che, mentre era in corso il giudizio di primo grado introdotto dal promissario acquirente, e’ intervenuta la divisione del bene tra gli eredi del promittente venditore ed i terzi comproprietari.
La Corte d’appello ha ritenuto che la divisione avesse comportato la “sostituzione dell’oggetto” del preliminare, e che pertanto non fosse possibile pronunciare la sentenza ex articolo 2932 c.c..
La decisione e’ erronea poiche’ non coglie il significato della divisione, ne’ considera che alla divisione ha partecipato il promissario acquirente, giusta previsione dell’articolo 1113 c.c., comma 3 e vi ha prestato consenso, essendo l’unico che avrebbe potuto contestare la corrispondenza tra la quota che gli era stata promessa in vendita ed il bene in concreto assegnato al promittente, anche con riferimento alla costituita servitu’ di non edificare.
8.3. Con la divisione, la quota di proprieta’ del promittente venditore si concretizza in un bene o porzione del bene in origine indiviso, che puo’ essere trasferito ai sensi dell’articolo 2932 c.c., esattamente come potrebbe esserlo su base negoziale, ove le parti addivenissero alla stipula del contratto definitivo. Affermare il contrario equivarrebbe a dire che un bene oggetto di comunione del quale sia stata promessa in vendita una quota non puo’ essere diviso prima della stipula del contratto definitivo (o della sentenza ex articolo 2932 c.c.), ma in questo modo si finirebbe per comprimere senza giustificazione la liberta’ negoziale, alterando nel contempo il rapporto tra promittente e promissario, posto che il primo sarebbe arbitro della sorte del preliminare.
Nel contesto delineato e’ poi evidente che neppure puo’ porsi una questione di novita’ della domanda, a prescindere dal regime processuale applicabile (nel caso in esame, ante 1995), dal momento che il bene della vita e’ rimasto il medesimo, sicche’ il giudice adito ai sensi dell’articolo 2932 c.c., deve limitarsi a prendere atto dell’effetto della divisione.
8.4. La Corte d’appello avrebbe poi dovuto procedere alla verifica della regolarita’ del fabbricato a mezzo dell’esame approfondito della documentazione prodotta, relativa alla divisione per notaio (OMISSIS) del 18 luglio 2006, ed eventualmente ad acquisire la dichiarazione di regolarita’, per sopperire al dovere che incombe sul punto alla parte venditrice (tra le molte, Cass. 07/03/2019, n. 6684; Cass. Sez. U 11/11/2009, n. 23825).
9. All’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale, che assorbe i rimanenti motivi, segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice designato in dispositivo, il quale procedera’ ad un nuovo esame della domanda applicando il seguente principio di diritto: “l’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso puo’ essere chiesta dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari, e non e’ di ostacolo al trasferimento l’intervenuta divisione, alla quale il promissario abbia partecipato, ai sensi dell’articolo 1113 c.c., prestandovi consenso”.
Il giudice di rinvio provvedera’ anche a regolare le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, assorbiti i rimanenti; dichiara inammissibile il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Caltanissetta, in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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