È nullo il contratto preliminare quando è stata rilasciata una fideiussione (per un edificio da costruire) di importo inferiore alla caparra confirmatoria convenuta nel contratto preliminare stesso

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 18 settembre 2020, n. 19510.

La massima estrapolata:

È nullo il contratto preliminare avente a oggetto un edificio da costruire in relazione al quale sia rilasciata, posteriormente alla firma del contratto, una fideiussione di importo inferiore alla caparra confirmatoria convenuta nel contratto preliminare stesso.

Ordinanza 18 settembre 2020, n. 19510

Data udienza 17 gennaio 2020

Tag/parola chiave: Contratti – Vendita – Acquirente – Richiesta di nullità del contratto di compravendita perché la garanzia fideiussoria è arrivato dopo la scadenza prevista e per un somma inferiore – Abuso del diritto – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 1741-2016 proposto da:
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3458/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 31/08/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/01/2020 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI.

FATTI DI CAUSA

1. In data 29.3.2008, la (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), a mezzo dell’agenzia (OMISSIS) s.r.l., per il tramite dell’agente immobiliare (OMISSIS), stipularono un contratto preliminare di compravendita avente un immobile in corso di costruzione, sito in (OMISSIS), a garanzia del quale la (OMISSIS) s.r.l. presto’ fideiussione Decreto Legislativo n. 122 del 2005, ex articolo 22 ricevendo la somma di Euro 40.000.,00 a titolo di caparra confirmatoria. Poco prima della stipula, lo (OMISSIS) chiese un rinvio per la stipulazione del contratto definitivo, dovendo vendere un altro immobile di sua proprieta’. Con scrittura privata del 6.2.2009, il termine fissato per il rogito venne rinviato al 28.2.2010 e la parte acquirente verso’ l’ulteriore somma di Euro 90.000, 00. Con comunicazione del 26.2.2010 lo (OMISSIS) comunico’ di non intendere procedere all’acquisto perche’ non aveva venduto la propria casa e per assenza della polizza fideiussoria. In data 11.10.2010 venne rilasciata la polizza fideiussoria da parte dalla promittente venditrice per un importo di Euro 102.960,00.
1.2.Con atto di citazione del 20.11.2010, lo (OMISSIS) convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Lodi, la (OMISSIS) s.r.l., l’agenzia (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) per chiedere dichiararsi la nullita’, la risoluzione o l’inefficacia del contratto del 20.3.2008 e della scrittura integrativa del 6.2.2009 per violazione del Decreto Legislativo n. 155 del 2005, articolo 2 e per ottenere la restituzione delle somme versate al promittente venditore e di quelle anticipate a titolo di mediazione.
1.3.Si instauro’ il contraddittorio con la costituzione dei convenuti.
1.4.il Tribunale di Lodi, con sentenza del 21.3.2013, dichiaro’ la nullita’ del contratto preliminare e condanno’ l’ (OMISSIS) s.r.l. alla restituzione delle somme versate dall’attore; rigetto’, invece, la domanda nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS).
1.5.La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 31.8.2015, nella contumacia dell’agenzia (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS), confermo’ la sentenza di primo grado.
1.6.La corte distrettuale, in applicazione del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 22 rilevo’ che la promittente venditrice aveva regolarmente rilasciato una prima garanzia fideiussoria al momento della conclusione del contratto preliminare e la ricezione della caparra; rinviato il termine per la conclusione del contratto definitivo con un successivo accordo ed il contestuale versamento di ulteriori somme da parte del promittente acquirente, la Immobiliare (OMISSIS) s.r.l. aveva rilasciato la garanzia fideiussoria dopo la scadenza del termine previsto nell’accordo integrativo del 6.2.2009 e per una somma inferiore rispetto a quella versata dalla (OMISSIS).
2.Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la (OMISSIS) s.r.l. sulla base di due motivi ed ha depositato documentazione ex articolo 372 c.p.c..
2.1.- Ha resistito con controricorso (OMISSIS).
2.2.Non hanno svolto attivita’ difensiva la (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS).
2.3. In prossimita’ dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Va, in primo luogo, dichiarata l’inammissibilita’ della documentazione prodotta dalla ricorrente, ai sensi dell’articolo 372 c.p.c., consistenti in un atto di vendita del 2.3.2018, trattandosi di documento non prodotto nei precedenti gradi del processo, che non riguarda l’ammissibilita’ del ricorso e del controricorso (ex multis Cassazione civile sez. I, 12/11/2018, n. 28999)
2.Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e 115 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto la corte di merito non avrebbe considerato che, come risultava dall’accordo del 6.7.2009, integrativo del contratto preliminare, la scadenza era stata differita perche’ l’agenzia non aveva ancora trovato un acquirente dell’abitazione dello (OMISSIS), condizione alla quale era sottoposta la vendita e motivo per il quale era stato posticipato il termine per la stipulazione dell’atto notarile. Afferma il ricorrente che il definitivo non venne concluso perche’ non si era verificata detta condizione, tanto che l’ulteriore somma di Euro 90.000,00 venne corrisposta dal promittente compratore per il rinvio dell’atto definitivo, sicche’ la fideiussione non era stata tardivamente prestata ed era congrua.
3.Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 833, 1175 e 1375 c.c., dell’articolo 42 Cost., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere la corte di merito erroneamente valutato il comportamento del promittente acquirente, che integrerebbe una forma di abuso del diritto, avente come unico scopo quello di sottrarsi all’obbligazione di acquisto dell’immobile, deducendo strumentalmente la nullita’ della garanzia, per il ritardo e la mancanza di congruita’ dell’importo garantito. La deduzione della nullita’ sarebbe stata determinata dall’assenza di provvista per l’acquisto, in quanto non era riuscito a vendere la sua abitazione.
4. I motivi, che vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, non sono fondati.
4.1. Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2, comma 1 prevede che: “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalita’ il trasferimento non immediato della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita’, ovvero in un momento precedente, il costruttore e’ obbligato, a pena di nullita’ del contratto che puo’ essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalita’ stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento”.
4.2.Si tratta di un’ipotesi di nullita’ di protezione avente carattere relativo, che puo’ essere proposta o eccepita dall’acquirente, nel suo esclusivo interesse, in quanto soggetto debole nell’ambito dell’operazione contrattuale di compravendita immobiliare.
4.3. La questione di diritto, posta all’attenzione di questa Corte riguarda l’operativita’ della nullita’ nell’ipotesi in cui la fideiussione sia rilasciata in un momento successivo.
4.4. Questa Corte, in una recente pronuncia, ha affermato che una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullita’ di protezione prevista dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2 costituisce abuso del diritto (Cassazione civile sez. II, 22/11/2019, n. 30555).
4.5. Si osserva in motivazione che il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 non prevede la convalida o la conferma del contratto nullo, sicche’ deve farsi ricorso all’articolo 1423 c.c., che prevede la convalida del negozio nullo nei soli casi espressamente previsti dalla legge.
4.6. In tale ipotesi, l’indagine da svolgere attiene alla meritevolezza dell’interesse del promissario acquirente a far valere la nullita’ qualora la fideiussione sia stata comunque rilasciata e non si sia manifestata l’insolvenza del debitore.
4.7. La tutela del soggetto debole, nel cui interesse e’ prevista la nullita’ di protezione deve, infatti coniugarsi con i principi di buona fede nell’esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso, che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il preteso del mancato rilascio della fideiussione.
4.8.Questo collegio, condivide l’orientamento espresso da Cassazione civile sez. II, 22/11/2019, n. 30555, secondo cui, in caso di rilascio della fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, va verificato se l’immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato e sia agibile perche’, in tale ipotesi, verrebbe meno la necessita’ della tutela in favore del soggetto debole, che non e’ piu’ in pericolo.
4.9.La proposizione della domanda di nullita’ quando l’interesse protetto dalla norma non abbia piu’ ragione di temere alcun pregiudizio (per essere stato comunque assicurato l’interesse che la condizione asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto pregiudicare o, addirittura, per essere stato gia’ attuato l’interesse primario cui mirava il regolamento negoziale) risulta, infatti, funzionale non ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa piu’ conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l’ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte.
4.10.Le Sezioni Unite, del resto, hanno di recente avuto modo di affermare che ove venga istituita dal legislatore una nullita’ relativa, come tale intesa a proteggere in via diretta ed immediata non un interesse generale, ma anzitutto l’interesse particolare, l’interprete deve essere attento a circoscrivere l’ambito della tutela privilegiata nei limiti in cui viene davvero coinvolto l’interesse protetto dalla nullita’, determinandosi altrimenti conseguenze distorte o anche opportunistiche” (Cass. Sez. Un. N. 898/2018, pag. 15).
4.11.Infatti, l’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarieta’ sociale, la cui costituzionalizzazione e’ ormai pacifica. La buona fede costituisce un canone generale cui ancorare la condotta delle parti di un rapporto privatistico, nonche’ l’interpretazione degli atti giuridici di autonomia privata, con la conseguenza che, qualora la finalita’ perseguita non sia quella consentita dall’ordinamento, si avra’ abuso.
4.12.Questa Corte ha avuto modo di riaffermare l’operativita’ del principio dell’abuso del diritto, quando il titolare, pur in assenza di divieti formali, lo eserciti con modalita’ non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facolta’ furono attribuiti (cfr. Cass. n. 20106/2009).
4.13.Nel caso in esame, la proposizione della domanda di nullita’ del contratto per la violazione del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2 e’ fondata e non e’ ravvisabile alcuna forma di abuso del diritto.
4.14.In primo luogo, come evidenziato dalla Corte di merito, la garanzia fideiussoria venne rilasciata per un importo inferiore rispetto alle somme versate dal promittente acquirente, a titolo di caparra confirmatoria. E’ stato accertato che, dopo la conclusione del preliminare di vendita, avvenuto in data 29.3.2008, avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione, il promittente acquirente verso’ la somma di Euro 40.000.,00 a titolo di caparra confirmatoria, ricevendo, a garanzia dell’operazione una fideiussione per l’importo di Euro 45.760,00; a seguito della scrittura privata integrativa del 15.4.2009, che prevedeva un ulteriore termine per la conclusione del definitivo, mentre il promittente acquirente verso’ l’ulteriore somma di Euro 90.000,00, la promittente venditrice rilascio’ con ritardo una polizza fideiussoria di importo pari ad Euro 102.960,00, di importo inferiore a quello complessivamente versato dal promittente acquirente.
4.15.Tale polizza venne rilasciata ben oltre il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo e dopo le reiterate richieste del promissario acquirente (pag.9 della sentenza impugnata).
4.16.Ulteriore e significativa la circostanza, apprezzata dal giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimita’, e’ che l’immobile oggetto del contratto non fosse stato ultimato – rectius non vi fosse prova che fosse stato ultimato – all’epoca della sottoscrizione della scrittura integrativa.
4.17. Dette concorrenti ragioni – il rilascio della garanzia in data successiva alla scrittura integrativa per un importo inferiore alle somme versate dal promittente acquirente e senza che i lavori fossero stati ultimati – integrano senza alcun dubbio l’ipotesi prevista dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 2.
4.18.Ne deriva la insanabile ed integrale nullita’ del contratto preliminare e dell’accordo integrativo, non ravvisandosi alcuna forma di abuso del diritto nell’azione intrapresa dallo (OMISSIS), indipendentemente dalle ragioni che avevano determinato il rinvio del termine per la conclusione del definitivo.
5.Il ricorso va pertanto rigettato.
5.1.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.
5.2.Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 6.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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