Domanda di risoluzione e sentenza costituiva trasferimento immobile

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|15 febbraio 2022| n. 4929.

Domanda di risoluzione e sentenza costituiva trasferimento immobile.

In presenza di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di risoluzione del medesimo per inadempimento, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa e unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l’inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione della gravità dell’inadempimento, prendendo le mosse dall’esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici. (Nella specie, ha osservato la Suprema corte., il giudice del merito ha disposto l’esecuzione in forma specifica alla stregua di tale incensurabile valutazione, avendo giudicato, sia pure implicitamente, sussistere la volontà di non adempiere da parte dell’odierno ricorrente, il quale aveva manifestato in forma inequivoca di non volersi più prestare alla stipula del contratto definitivo, avendo chiesto la risoluzione di quello preliminare).

Ordinanza|15 febbraio 2022| n. 4929. Domanda di risoluzione e sentenza costituiva trasferimento immobile

Data udienza 12 gennaio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Compravendita immobiliare – Preliminare – Non fissata data stipula definitivo – Inadempimento acquirente – Domanda di risoluzione – Rigetto – Art. 2932 c.c. – Sentenza costituiva trasferimento immobile

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 18099-2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 21/2017 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 11/01/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/01/2022 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO.

Domanda di risoluzione e sentenza costituiva trasferimento immobile

LA CORTE:
OSSERVA
1. La vicenda venuta all’esame di legittimita’ puo’ riassumersi nei termini seguenti:
– con contratto preliminare, stipulato il 19/10/1996, (OMISSIS) promise in vendita un fabbricato con annesso fondo agricolo, che (OMISSIS), a sua volta, promise d’acquistare, indicandosi la data del 15/11/1996 per la stipula del contratto definitivo, con immissione immediata nel “possesso” del promissario acquirente; in diverse soluzioni, e anche mediante accollo di un mutuo, il prezzo era stato interamente pagato;
– poiche’, nonostante le comunicazioni scritte del 2/9/1997, 28/7/1999, 3/7/2000 e 19/12/2000 il promissario acquirente non aveva fissato la data per la stipula del contratto definitivo, con citazione notificata il 22/1/2010, il (OMISSIS) chiese risolversi il contratto preliminare per colpa del (OMISSIS), del quale chiese, altresi’, la condanna a risarcire il danno per avere goduto del bene per tutto il tempo trascorso; per contro il convenuto, in via riconvenzionale, chiese che fosse emessa sentenza che facesse luogo del consenso mancato, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., nonche’ la condanna al risarcimento del danno, anche per una trascrizione pregiudizievole che affliggeva il bene;
– il Tribunale, accolta la domanda principale dichiaro’ la risoluzione (rectius: risolse il) del contratto preliminare per colpa del (OMISSIS), che condanno’ a risarcire il danno per l’uso dell’immobile; condanno’, infine, il (OMISSIS) a restituire il prezzo pagato dal promissario acquirente;
– la Corte d’appello di Lecce, investita dall’impugnazione principale di (OMISSIS) e da quella incidentale di (OMISSIS), in riforma della sentenza di primo grado, rigetto’ la domanda del (OMISSIS) e, in accoglimento di quella riconvenzionale, dispose il trasferimento del cespite, ex articolo 2932 c.c., in favore del (OMISSIS); condanno’, inoltre, il (OMISSIS) a pagare al (OMISSIS) la somma necessaria ad estinguere l’ipoteca giudiziale iscritta sull’immobile in data 20/8/2008.
In sintesi, queste le ragioni del diverso opinare del Giudice d’appello.
L’inadempimento del promissario acquirente non poteva dirsi incidere in maniera apprezzabile sull’economia complessiva del rapporto, squilibrando il sinallagma, per una pluralita’ di ragioni: l’ultimo invito del (OMISSIS) a individuare la data per la stipula dell’atto risaliva al 12/10/2000 e, il successivo silenzio, protrattosi per quasi un decennio, era stato rotto solo dalla notificazione della citazione, risalente al 22/1/2010; alla luce del complessivo comportamento delle parti secondo buona fede emergeva una evidente tolleranza del promittente alienante, il quale aveva incamerato per intero il prezzo: taluni spostamenti in avanti della stipula furono necessitati dal completamento della pratica di sanatoria dell’immobile e dal rifiuto del notaio prescelto; successivamente si era procrastinata la stipula per venire incontro all’esigenza del (OMISSIS) di concludere prima la sua pratica di divorzio; per contro, quest’ultimo, mai aveva manifestato la volonta’ di non volere addivenire alla stipula dell’atto definitivo, tanto da aver avanzato domanda riconvenzionale ai sensi dell’articolo 2932 c.c., in sede giudiziaria; infine, costui aveva diritto ad acquistare l’immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli e per questo la controparte andava condannata a fornirlo della necessaria provvista per cancellare la trascrizione, a nulla rilevando che essa fosse stata effettuata a distanza di parecchi anni dalla stipula del contratto preliminare.
2. (OMISSIS) ricorre avverso la decisione d’appello sulla base di due motivi e l’intimato resiste con controricorso.
2.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c.
Assume il ricorrente che la motivazione della sentenza d’appello non sarebbe esauriente e immune da vizi logici, avendo essa apoditticamente escluso che l’inadempimento della controparte potesse porsi a fondamento della decisione di risoluzione del contratto, operando un richiamo generico alla regola normativa. La circostanza che il termine per la stipula del contratto definitivo non avesse natura essenziale non giustificava la decisione, in presenza di un ritardo che superava la normale tolleranza; inoltre la “operosita’” del (OMISSIS) era insorta solo a seguito della di lui citazione in giudizio.
2.1. La doglianza non supera lo scrutinio d’ammissibilita’.
Il ricorrente, piuttosto che sviluppare una critica specifica idonea a disarticolare il fondamento della scelta di escludere la sussistenza del grave inadempimento in capo al (OMISSIS), si limita a manifestare il proprio nudo dissenso.
Per contro, come si ricava da quel che sopra si e’ riportato, la sentenza d’appello si adopera in un articolato costrutto motivazionale per escludere essa sussistenza. Costrutto, il quale, gia’ sotto la vigenza dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, anteriore alla riforma operata con il Decreto Legge n. 83 del 2012, convertito con modifiche nella L. n. 134 del 2012, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, non era censurabile in sede di legittimita’. Dopo quest’ultima riforma, solo in presenza di assenza o apparenza motivazionale potrebbe aggredirsi in questa sede la decisione di merito (cfr., ex multis, Cass. nn. 12182/2020, 4022/2018, 6401/2015, 4709/2012, 12296/2011).
3. Con il secondo motivo il (OMISSIS) denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c.
Assume il ricorrente la mancanza dei presupposti di legge di cui alla norma evocata sotto duplice profilo. Il promittente alienante non era affatto inadempiente rispetto all’obbligo di stipulare il definitivo, avendo, anzi piu’ volte sollecitato il promissario acquirente alla predetta stipula. Quest’ultimo, fino alla sua costituzione in giudizio, non aveva mai manifestato la propria volonta’ di volere dare esecuzione al contratto preliminare.
3.1. La doglianza e’ infondata.

 

Domanda di risoluzione e sentenza costituiva trasferimento immobile

 

Questa Corte ha reiteratamente chiarito, nel corso di quest’ultimo ventennio che in presenza di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di risoluzione del medesimo per inadempimento, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l’inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione della gravita’ dell’inadempimento, prendendo le mosse dall’esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, e’ rimessa al giudice del merito ed e’ incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici (Sez. 2, n. 12296, 07/06/2011, 617828; conf., ex multis, Cass. nn. 9176/2000, 9637/2001, 11038/2003, 16930/2003).
Il Giudice del merito ha disposto l’esecuzione in forma specifica proprio alla stregua di una tale incensurabile valutazione, avendo giudicato, sia pure implicitamente, sussistere attuale volonta’ di non adempiere in capo al (OMISSIS), il quale aveva manifestato in forma inequivoca di non volere piu’ prestarsi alla stipula del contratto definitivo, avendo chiesto la risoluzione di quello preliminare.
4. Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualita’ della causa, nonche’ delle svolte attivita’, siccome in dispositivo.
5. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ in favore dei controricorrenti, che liquida in Euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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