Domanda di rilascio di un immobile perché occupato “sine titulo”

15

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 24 settembre 2019, n. 23640.

La massima estrapolata:

La decisione che, nel rigettare la domanda di rilascio di un immobile perché occupato “sine titulo”, riconosca che lo stesso è oggetto di un valido ed efficace contratto di locazione non determina la formazione di alcun giudicato su fatti costituenti inadempimento del conduttore, pur se anteriori alla pronuncia, poiché l’accertamento di detti fatti non costituisce un passaggio logico-giuridico necessario ai fini della statuizione concernente la richiesta di restituzione del bene.

Sentenza 24 settembre 2019, n. 23640

Data udienza 7 giugno 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 27085-2017 proposto da:
(OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA in persona del procuratore Speciale Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1121/2016 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 11/04/2017;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2019 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO ALBERTO, che ha concluso per l’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso assorbiti gli altri;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza resa in data 11/4/2017, la Corte d’appello di Ancona, per quel che rileva in questa sede, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) s.p.a. per l’accertamento della nullita’, inefficacia e/o inopponibilita’, nei confronti dell’attrice, del contratto di locazione con il quale (OMISSIS) (dante causa della (OMISSIS)) aveva concesso alla (OMISSIS) s.r.l. (dante causa della (OMISSIS) s.p.a.) il godimento di un traliccio per l’installazione di una postazione radiotelevisiva.
2. Con la stessa decisione, la corte territoriale, in parziale accoglimento dell’impugnazione della (OMISSIS), e in accoglimento per quanto di ragione della domanda proposta da quest’ultima per la risoluzione del contratto dedotto in giudizio (in ragione dei plurimi inadempimenti della societa’ conduttrice), ha condannato la (OMISSIS) s.p.a. al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti nel periodo specificamente indicato in sentenza.
3. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato come le domande proposte dalla (OMISSIS) in relazione alla validita’ e all’efficacia del contratto di locazione dedotto in giudizio dovessero ritenersi definitivamente precluse in ragione dell’intervenuto passaggio in giudicato di una precedente decisione, emessa inter partes in altra sede, con la quale era stata disattesa la domanda proposta dalla (OMISSIS) per la condanna della (OMISSIS) s.p.a. al rilascio del bene oggetto d’esame siccome detenuto sine titulo.
4. All’efficacia di tale giudicato, ad avviso della corte d’appello, dovevano ritenersi sottratti i soli inadempimenti in cui la (OMISSIS) s.p.a. era incorsa in relazione al pagamento dei canoni scaduti in epoca successiva alla formazione del ridetto giudicato, da tanto derivando l’accoglimento per quanto di ragione della domanda proposta dalla (OMISSIS) per la condanna della controparte al pagamento dei descritti canoni residui.
5. Avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione sulla base di tre articolati motivi d’impugnazione.
6. La (OMISSIS) s.p.a. resiste con controricorso.
7. (OMISSIS) ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 2909 c.c., articolo 324 c.p.c., articolo 111 Cost., articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 112 c.p.c., nonche’ per vizio di motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente esaminato e riformato (peraltro, sulla base di una motivazione irriducibilmente contraddittoria) il punto della decisione di primo grado concernente la riconosciuta ammissibilita’ e procedibilita’ della domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla (OMISSIS), nonostante su detta domanda si fosse formato il giudicato interno in assenza di impugnazione della societa’ avversaria. In tal senso, secondo la prospettiva della ricorrente, la corte territoriale avrebbe illegittimamente omesso di esaminare la domanda di risoluzione contrattuale gia’ riconosciuta ammissibile dal primo giudice (con decisione non piu’ revocabile) su tutti gli inadempimenti di controparte (o anche solo con riguardo agli inadempimenti successivi al passaggio in giudicato della sentenza pronunciata sulla precedente domanda di rilascio per occupazione sine titulo), pur in presenza di un corrispondente interesse concreto ed effettivo della locatrice (indipendentemente dal gia’ avvenuto rilascio del bene concesso in locazione) con riguardo all’invocata pronuncia sul risarcimento di tutti i danni subiti dalla locatrice e sulla regolazione delle spese del giudizio.
2. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 2909 c.c., articolo 324 c.p.c., articolo 111 Cost., articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 112 c.p.c., nonche’ per vizio di motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale illegittimamente omesso l’adozione di alcuna pronuncia in relazione alla domanda di integrale risarcimento di tutti i danni conseguenti ai plurimi profili di inadempimento ascrivibili al comportamento contrattuale della controparte.
3. Con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., articolo 111 Cost., articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 112 c.p.c., nonche’ per vizio di motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione oggetto di esame in ragione dei diversi inadempimenti della societa’ costruttrice (segnatamente consistiti: nell’illegittima installazione di piu’ di una postazione radiotelevisiva; nella illegittima sublocazione a terzi degli spazi concessi in godimento; nell’occupazione di spazi ulteriori, rispetto a quelli oggetto della locazione; nel mancato o ritardato versamento dei canoni di locazione e nell’adozione di comportamenti contrattuali contrari a buona fede), nonostante il rilevante e concreto interesse della locatrice a tale pronuncia in relazione all’invocata condanna di controparte al risarcimento dei danni e al rimborso delle spese giudiziali, nella specie illegittimamente negati.
4. Tutti e tre i motivi – congiuntamente esaminabili in ragione dell’intima connessione delle questioni dedotte – sono fondati.
5. Varra’ preliminarmente osservare come la pronuncia definitiva di rigetto emessa in altra sede sulla domanda proposta dalla (OMISSIS) per la condanna della (OMISSIS) s.p.a. al rilascio del bene oggetto dell’odierna lite (in quanto occupato sine titulo), se valse a giustificare il riconoscimento dell’intervenuto giudicato sulla validita’ e l’efficacia del titolo locativo in quel giudizio dedotto dalla (OMISSIS) s.p.a. a fondamento della propria detenzione, non valga allo stesso modo a legittimare il riconoscimento della formazione di alcun giudicato sui fatti costituenti inadempimento della conduttrice, benche’ anteriori al giudicato sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo.
6. In particolare, l’impossibilita’ di riconoscere, alla pronuncia sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo, l’idoneita’ a determinare la formazione di alcun giudicato sui fatti costituenti inadempimento della conduttrice deriva, da un lato, dalla circostanza per cui tali fatti di inadempimento non integravano, in quel giudizio, alcun passaggio logico-giuridico necessario e ineludibile ai fini della pronuncia sul rilascio (in assenza di alcuna avvenuta pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento), dall’altro, perche’ su tali fatti di inadempimento non fu (o non risulta che fosse stato) operato alcun concreto accertamento suscettibile di costituire materia di giudicato.
7. Cio’ posto, del tutto erroneamente il giudice a quo ha affermato (cfr. folio 5 della sentenza impugnata) che “questi inadempimenti (con l’eccezione di cui si dira’) (ossia con l’eccezione dei fatti successivi al giudicato sull’occupazione sine titulo n. d.e.) risultano travolti dalla loro deducibilita’ in relazione alla risoluzione contrattuale”, poiche’ – come detto – tali fatti di inadempimento non costituivano affatto materia necessariamente deducibile nel giudizio di rilascio per occupazione sine titulo. E’ del tutto evidente, infatti, che l’inefficacia del titolo contrattuale conseguente a una pronuncia di risoluzione per inadempimento necessariamente deriva dall’accoglimento di un’espressa domanda volta a estendere l’accertamento giudiziale a fatti diversi da quelli complessivamente dedotti nel giudizio introdotto per la condanna al rilascio per occupazione sine titulo: domanda, quella di risoluzione per inadempimento, costituente espressione di una scelta discrezionale del contraente che, in quanto tale, non puo’ ritenersi necessariamente implicita (ossia tale da costituire un passaggio logico-giuridico ineliminabile) nel domandato accertamento della sussistenza di un valido ed efficace titolo di detenzione della societa’ conduttrice al momento della pronuncia sulla domanda di condanna al rilascio.
8. Da tali premesse deriva che (in assenza di alcun giudicato sugli inadempimenti della societa’ conduttrice) il giudice a quo avrebbe dovuto procedere all’istruzione e alla decisione della domanda di risoluzione per inadempimento in relazione a tutti i fatti di inadempimento dedotti dalla locatrice, compresi quelli verificatisi in epoca anteriore alla formazione del giudicato sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo, al fine di dar corso alla pronuncia sulla domanda diretta all’eventuale condanna della conduttrice al risarcimento di tutti i danni provocati da tutti gli (eventuali) inadempimenti alla stessa ascritti.
9. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la complessiva fondatezza del ricorso, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui