Diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|21 giugno 2022| n. 19940.

Diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale

Il divieto di cessione del diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condomini non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprietà individuale dell’unità immobiliare, al cui servizio essa è destinata, anche in difetto di espressa menzione dei diritto d’uso nel contratto di alienazione, l’accessione del possesso agli effetti dell’art. 1146, comma 2, c.c. (nella specie, allo scopo di suffragare una maturata usucapione), occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un ‘titolo’ astrattamente idoneo, ancorché invalido, a giustificare la “traditio” del medesimo oggetto del possesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che l’accessione del possesso del diritto reale di uso dell’area di cortile antistante l’unità immobiliare di proprietà esclusiva, può realizzarsi in favore del successore a titolo particolare nella proprietà dell’immobile, unendo il proprio possesso a quello della società costruttrice, relativo all’uso esclusivo della porzione di cortile riservato dal regolamento condominiale).

Ordinanza|21 giugno 2022| n. 19940. Diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale

Data udienza 15 febbraio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Possesso – Diritto reale di uso su una porzione di cortile condominialeAccessione del possesso di una porzione di cortile condominiale – Art. 1021 cc

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 18252/2017 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.R.L., rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incidentale –
e contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 521/2017 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 07/04/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/02/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno presentato ricorso, articolato in due motivi, avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia n. 521/2017, depositata il 7 aprile 2017.
Resiste con controricorso (OMISSIS), che ha altresi’ proposto ricorso incidentale articolato in un motivo.
(OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno notificato controricorso per resistere al ricorso incidentale.
L’intimato Condominio (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensive.
2. Con citazione del 7 giugno 2013 (OMISSIS), condomina del Condominio (OMISSIS), convenne al Tribunale di Bergamo la (OMISSIS) s.r.l. perche’ venisse accertata la condominialita’ della porzione di cortile antistante l’esercizio commerciale della convenuta societa’, da questa occupato in via esclusiva come area di carico e scarico e di parcheggio per i propri clienti; l’attrice domando’ quindi la condanna al rilascio della porzione immobiliare in favore del Condominio di via Rovelli, onde consentirne il pari uso.
La (OMISSIS) s.r.l. eccepi’ la non integrita’ del contraddittorio, che fu percio’ esteso nei confronti di (OMISSIS) ed (OMISSIS), e dedusse, trovando adesione da parte dei litisconsorti, la piena legittimita’ dell’uso esclusivo dell’area in forza di un titolo contrattuale derivante dai deliberati assembleari di approvazione del regolamento condominiale, con cui si riservava alla societa’ costruttrice (OMISSIS) s.r.l., l’uso esclusivo della porzione di cortile in contesa, uso poi riconosciuto, in alcuni contratti di vendita di unita’ singole immobiliari, all’immobile di cui al mappale (OMISSIS) sub (OMISSIS). I convenuti, non di meno, deducevano di aver comunque maturato l’acquisto per usucapione del diritto di uso dell’area.
3. Il Tribunale di Bergamo pronuncio’ sentenza in data 15 giugno 2015, con la quale respinse la domanda della condomina (OMISSIS), argomentando circa l’avvenuta usucapione dell’uso esclusivo dell’area oggetto di causa.
4. La Corte d’appello di Brescia ha invece accolto il gravame spiegato da (OMISSIS), dichiarando inesistente il diritto di uso esclusivo della area di cortile in favore della (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS) ed (OMISSIS). I giudici di secondo grado hanno verificato che il regolamento di condominio, predisposto dalla costruttrice (OMISSIS) s.r.l., poi incorporata dalla (OMISSIS) s.p.a., era stato approvato dall’assemblea condominiale solo in data 17 dicembre 1999, mentre poi, con successiva delibera del 4 febbraio 2000, era stato precisato che al medesimo regolamento dovesse aggiungersi la frase “… tenendo presente i diritti riservatisi dalla soc. (OMISSIS) negli originali atti di vendita nei confronti dei compratori e dei loro successori ed aventi causa”. La Corte di Brescia ha precisato che nell’atto di acquisto ” (OMISSIS)” del 6 dicembre 1994, non risultava “una chiara pattuizione relativa all’uso esclusivo dell’area in oggetto”, limitandosi il rogito a richiamare un “presunto regolamento di condominio”, che tuttavia non era stato all’epoca ancora predisposto. La sentenza impugnata, inoltre, premesso il carattere personale del diritto reale d’uso soggetto al divieto di cessione ex articolo 1024 c.c., ha quindi negato anche il vantato acquisto per usucapione, giacche’ l’intrasmissibilita’ di tale diritto sarebbe stata ostativa altresi’ a configurare l’accessione nel possesso del successore a titolo particolare ai sensi dell’articolo 1146 c.c., comma 2. Essendo pertanto avvenuto soltanto il 6 dicembre 1994 l’acquisto del possesso di “parte (OMISSIS)”, al momento della domanda proposta da (OMISSIS) (18/20 febbraio 2014) non era decorso il termine ventennale per l’usucapione.
5. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1 c.p.c..
6. Deve superarsi l’eccezione proposta nel controricorso ex articolo 371 c.p.c., comma 4, quanto alla procura contenuta nel controricorso di (OMISSIS), in quanto e’ comunque validamente rilasciata la procura apposta a margine del ricorso o del controricorso per cassazione, ancorche’ il mandato difensivo sia conferito con espressioni generiche, poiche’ l’incorporazione dei due atti in un medesimo contesto documentale implica necessariamente il puntuale riferimento dell’uno all’altro, come richiesto dall’articolo 365 c.p.c., ai fini del soddisfacimento del requisito della specialita’.
7. Il primo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS) ed (OMISSIS) denuncia la “violazione di norme di diritto”, avendo la Corte d’appello ritenuto applicabile, al caso di specie, l’istituto del divieto di cessione del diritto d’uso ex articolo 1024 c.c.. Affermano i ricorrenti che, nel caso in esame, “non v’e’ stata alcuna cessione a titolo derivativo tra i coniugi (OMISSIS) ed il loro dante causa (OMISSIS) s.p.a. del diritto d’uso dell’area cortilizia di cui si discute”. La tesi dei (OMISSIS) era, piuttosto, di essere “subentrati, con l’atto di acquisto del 1994, nella situazione di possesso corrispondente all’uso esclusivo dell’area cortilizia pertinenziale, in continuazione di quella situazione di fatto gia’ in essere dal 1986 da parte di (OMISSIS) s.p.a., allorquando quest’ultima aveva acquistato l’immobile principale antistante l’area cortilizia de qua”.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la falsa applicazione dell’articolo 1024 c.c. in connessione con l’articolo 1146 c.c., comma 2, avendo la Corte d’appello confuso la disciplina dell’intrasmissibilita’ del diritto d’uso ex articolo 1024 c.c., e l’istituto dell’accessione nel possesso ex articolo 1146 c.c., comma 2. Si ribadisce dai ricorrenti principali che essi non avevano invocato un acquisto a titolo derivativo del diritto d’uso, quanto un acquisto a titolo originario.
8. L’unico motivo del ricorso incidentale di (OMISSIS) censura l’errata applicazione dell’articolo 92 c.p.c., comma 2, quanto alla disposta compensazione delle spese processuali.
9. Va premesso, ai fini della verifica dell’integrita’ del contraddittorio, che la (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS) ed (OMISSIS), nel difendersi dalla pretesa di Silvia Anfiloc:chi, volta all’accertamento della natura condominiale della porzione di cortile, hanno eccepito l’uso esclusivo, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale al fine di ampliare sul punto il tema del decidere (arg. da Cass. Sezioni Unite 13/11/2013, n. 25454).
I due motivi del ricorso principale vanno esaminati congiuntamente e sono fondati nei limiti di seguito chiariti.
9.1. E’ noto come Cass. Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 abbia enunciato il seguente principio di diritto: “(I)a pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c. c., e’ preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicita’ di essi”. Le Sezioni Unite hanno peraltro affermato che l’eventuale titolo negoziale che abbia attribuito un siffatto “diritto d’uso esclusivo” impone di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento della costituzione del condominio, le parti abbiano, piuttosto, inteso trasferire la proprieta’, ovvero costituire un diritto reale d’uso ex articolo 1021 c.c., o, ancora, se il contratto possa altrimenti produrre gli effetti di un vincolo di uso esclusivo e perpetuo “inter partes” di natura obbligatoria.
9.2. Nel caso oggetto di lite, non risulta acclarato il regime dominicale della area di cortile antistante l’unita immobiliare di cui al mappale (OMISSIS) sub (OMISSIS) (porzione esclusiva ora dP proprieta’ (OMISSIS), per acquisto fattone nel 1986 dalla venditrice (OMISSIS) ( (OMISSIS)) s.p.a.), area catastalmente compresa tra gli enti comuni distinti con mappale (OMISSIS) sub (OMISSIS).
Per comprendere quale fosse il regime dominicale della porzione di cortile in contesa (astrattamente di “presunta” proprieta’ condominiale, ex articolo 1117 c.c.: da ultimo, Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24189), sarebbe occorso individuare l’atto di frazionamento iniziale dal quale ebbe origine il Condominio (OMISSIS), al fine di accertare se da esso risultasse, o meno, quale “titolo contrario” una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente ad alcuno dei condomini ovvero allo stesso venditore, originario unico titolare, la proprieta’ o altro diritto reale su detta parte. Unicamente ove fosse stato rinvenuto un tale titolo contrario alla condominialita’ della porzione di cortile ex articolo 1117 c.c., della proprieta’ o diverso diritto reale si sarebbe poi potuto validamente disporre in favore di terzi aventi causa da parte del titolare esclusivo iniziale (fra le tante, Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852).
9.3. La Corte d’appello di Brescia, non di meno, ha dato per presupposto che la (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.) si fosse riservata l’uso esclusivo sull’area in contesa, desumendo, peraltro, dal divieto di cessione di tale diritto altresi’ la inconfigurabilita’ dell’accessione nel possesso ex articolo 1146 c.c., comma 2.
9.4. La prima parte del ragionamento seguito nella sentenza impugnata e’ corretta in diritto. La Corte di Brescia ha ricondotto la situazione dedotta in lite al diritto d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c., in forza del quale, invero, la facolta’ di servirsi della cosa (per quanto necessariamente temporanea: Cass. Sez. 1, 14/09/1991, n. 9593) non e’ destinata soltanto a soddisfare esigenze di carattere personale, ma si estende a tutte le utilita’ che la cosa puo’ fornire, riferendosi unicamente alla raccolta dei frutti la limitazione ai bisogni dell’usuario e della sua famiglia (Cass. II, Sez. 3, 13/09/1963, n. 2502). Peraltro, alla qualificazione in termini di diritto di uso esclusivo della porzione del cortile comune come uso ex articolo 1021 c.c. e ss., deve effettivamente conseguire il divieto di cedere il diritto stesso, in forza dell’articolo 1024 c.c., con conseguente nullita’ dell’atto di disposizione posto in essere dall’usuario, salvo espressa deroga pattizia al vincolo di incedibilita’ convenuta dalle parti dell’atto costitutivo, deroga che la giurisprudenza reputa valida, trattandosi di situazioni patrimoniali disponibili (Cass. Sez. 2, 02/03/2006, n. 4599; Cass. Sez. 2, 27/04/2015, n. 8507; Cass. Sez. 2, 31/07/1989, n. 3565; Cass. Sez. 3, 13/09/1963, n. 2502).
9.5. Non e’ invece corretta la conclusione tratta dai giudici di appello, secondo cui dal divieto di cessione ex articolo 1024 c.c., del diritto reale d’uso discende altresi’ l’insussistenza dell’accessione nel possesso del successore a titolo particolare ai sensi dell’articolo 1146 c.c., comma 2.
9.5.1. Questa Corte ha effettivamente affermato, come ricordano i giudici di appello, che, in caso di morte dell’usuario di un immobile, con conseguente estinzione del diritto d’uso dovuta alla sua intrasferibilita’ “mortis causa”, e’ inapplicabile, in favore degli eredi che siano subentrati nel godimento del bene, la successione nel possesso, agli effetti dell’articolo 1146 c.c., comma 1, (Cass. Sez. 2, 12/10/2012, n. 17491). Tale interpretazione e’ inevitabile, giacche’ il possesso a titolo di usufrutto, uso o abitazione, riguardando diritti la cui durata non puo’ eccedere la vita del titolare (articoli 979 e 1026 c.c.), non puo’ “continuare” nell’erede con effetto dall’apertura della successione, conseguendo l’erede, piuttosto, la semplice detenzione dei beni che ne costituivano oggetto.
9.5.2. Quel che pero’ domandavano (OMISSIS) ed (OMISSIS) non era l’accessione del possesso, ai sensi dell’articolo 1146 c.c., comma 1, ma l’unione del proprio possesso a quello del loro autore, in quanto successore a titolo particolare della venditrice (OMISSIS) s.p.a., ai sensi dello stesso articolo 1146 c.c., comma 2. La facolta’ di unire al proprio possesso il possesso del dante causa spetta al successore a titolo particolare (tanto “inter vivos” quanto “mortis causa”) non “ipso facto” per effetto dell’acquisto del diritto a possedere, occorrendo, all’uopo, che si stabilisca un ulteriore rapporto di fatto tra detto acquisto e la cosa, analogo, se pur distinto, a quello fra la cosa stessa ed il suo dante causa. Cio’ consente al successore a titolo particolare di godere degli effetti del possesso gia’ esercitato dal suo autore (ovvero da colui che abbia trasferito il potere di fatto al possessore attuale), possesso che percio’ deve essere valutato, ove sia dedotto, al fine di suffragare una maturata usucapione (cfr. Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24175; Cass. Sez. 2, 06/06/2018, n. 14505; Cass. Sez. 2, 24/01/2000, n. 742; Cass. Sez. 2, 05/02/1982, n. 663).
9.5.3. Perche’ sia possibile il cumulo del possesso, nell’ipotesi di accessio possessionis, e’ necessario che sia data prova, secondo la giurisprudenza, di un “titolo” idoneo in astratto a trasmettere la proprieta’ od altro diritto reale, anche se affetto da vizi che ne comportino l’invalidita’ (Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22348; Cass. Sez. 2, 22/04/2005, n. 8502; Cass. Sez. 2, 12/09/2000, n. 12034; Cass. Sez. 2, 11/12/1981, n. 6552; Cass. Sez. 2, 06/05/1980, n. 2974). E’ altresi’ necessario che i possessi da unire abbiano il medesimo oggetto, e cioe’ che autore e successore esercitino un possesso che si manifesta in un’attivita’ corrispondente all’esercizio dello stesso diritto (Cass. Sez. 2, 16/01/1971, n. 80).
La dottrina osserva al riguardo che, in realta’, l’acce:ssione del possesso, ex articolo 1146 c.c., comma 2, e’ un effetto della consegna, essendo volta a consentire al successore di invocare l’atto d’acquisto del proprio autore come fatto acquisitivo del possesso, sicche’ e’ erroneo postulare per l’efficacia del trasferimento del possesso i requisiti che sono piuttosto occorrenti per l’atto di trasferimento del diritto.
Mentre, dunque, ai fini dell’usucapione decennale ex articolo 1159 c.c., occorre riscontrare, in base al titolo ed al possesso, l’identita’ fra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”, agli effetti dell’accessione ex articolo 1146 c.c., basta, piuttosto, verificare che autore e successore esercitano un possesso ad immagine del medesimo diritto.
9.5.4. Non e’ decisivo ad escludere l’accessione del possesso nemmeno quanto affermato nella sentenza impugnata con riguardo alla mancanza di una “chiara pattuizione relativa all’uso esclusivo dell’area in oggetto” nell’atto di “compravendita (OMISSIS)” del 6 dicembre 1994.
L’accessione del possesso del diritto reale di uso dell’area di cortile antistante l’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva, ai sensi dell’articolo 1146 c.c., comma 2, ben puo’ verificarsi, a favore del successore a titolo particolare nella proprieta’ dell’immobile, anche in difetto di espressa menzione del medesimo diritto d’uso nel titolo traslativo della proprieta’ della porzione di titolarita’ individuale.
La vendita di una unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva comprende, di regola, anche il diritto di uso di un cortile che ne costituisce pertinenza, ancorche’ non esplicitamente o chiaramente indicato nell’atto di acquisto del bene alienato. Che poi il diritto di uso in capo all’alienante in concreto non sussista, o che si tratti di diritto che non si possa cedere per legge, salvo deroga pattizia, non e’ aspetto che rileva ai fini dell’accessione del possesso ex articolo 1146 c.c., comma 2, ed in particolare ai fini dell’usucapione, che attribuisce a titolo originario il diritto in favore dell’avente causa, superando le carenze del titolo traslativo (arg. da Cass. Sez. 2, 23/07/2008, n. 20287; Cass. Sez. 2, 05/11/2012, n. 18909).
10. Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:
il divieto di cessione del diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condomini non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprieta’ individuale dell’unita’ immobiliare, al cui servizio essa e’ destinata, anche in difetto di espressa menzione del diritto d’uso nel contratto di alienazione, l’accessione del possesso agli effetti dell’articolo 1146 c.c., comma 2, (nella specie, allo scopo di suffragare una maturata usucapione), occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un “titolo” astrattamente idoneo, ancorche’ invalido, a giustificare la traditio del medesimo oggetto del possesso.
11. L’accoglimento del ricorso principale, con la conseguente cassazione con rinvio della causa, comporta l’assorbimento del ricorso incidentale sulla ripartizione dell’onere delle, spese di lite, in quanto la relativa censura e’ diretta contro una statuizione che, per il suo carattere accessorio, e’ destinata ad essere travolta dall’annullamento che viene disposto dalla sentenza impugnata, a seguito del quale la liquidazione delle spese delle precorse fasi del giudizio andra’ effettuata dal giudice di rinvio, tenendo conto dell’esito finale del giudizio.
12. Va percio’ accolto, nei sensi di cui in motivazione,, il ricorso principale e va dichiarato assorbito il ricorso incidentale. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia in diversa composizione, la quale procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Brescia in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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