Il condòmino che pretende l’appartenenza esclusiva di un bene che, in base all’articolo 1117 del codice civile, è annoverato tra i beni comuni, deve dare la prova della sua proprietà esclusiva mediante un titolo contrario.
Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4687
Data udienza 19 gennaio 2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIUSTI Alberto – Presidente
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 22120/2014 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 2523/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 18/06/2013;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 19/01/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) ed (OMISSIS) propongono ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2523/2013 resa dalla Corte d’Appello di Napoli il 18 giugno 2013.
Tutti gli intimati non hanno svolto attivita’ difensive.
I ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 1.
Il giudizio fu intrapreso con citazione del 9 dicembre 1995 da (OMISSIS) ed altri dieci partecipanti al Condominio (OMISSIS), i quali convennero (OMISSIS) ed (OMISSIS), a loro volta condomini, per sentir accertare che il cortile di circa mq. 440, sito in (OMISSIS), di accesso alla strada pubblica, non fosse di proprieta’ esclusiva dei convenuti (come dagli stessi preteso in forza del loro titolo di acquisto dai signori (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) del 22 marzo 1991, aventi causa a loro volta dal costruttore dell’edificio (OMISSIS)), e rientrasse, piuttosto, nella proprieta’ comune. A seguito dell’intervento volontario o per integrazione del contraddittorio di altri condomini, il Tribunale di Napoli, con sentenza del 27 febbraio 2008, respinse le domande. Proposto appello in via principale da (OMISSIS) ed altri, lo stesso fu accolto dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale, nella sentenza del 18 giugno 2013, affermo’ che lo spazio esterno di mq. 440, sito in (OMISSIS), fosse di proprieta’ condominiale, trattandosi di area rientrante tra i beni di cui all’articolo 1117 c.c., per i quali opera la presunzione di condominialita’, stando alle risultanze dell’atto costitutivo del condominio stesso (tra (OMISSIS) e (OMISSIS)) risalente al 15 maggio 1961, nel quale mancava una riserva di proprieta’ del cortile in favore del venditore.
1. Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) ed (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 100, 112 e 115 c.p.c., nonche’ degli articoli 1362 c.c. e segg., articolo 2909 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, per non aver la Corte d’Appello esaminato e decisa l’eccezione sul difetto di legittimazione relativa alla domanda, qualificata come rivendica dal giudice di primo grado, senza censura degli appellanti. Assumono i ricorrenti che la legittimazione ad una siffatta azione spettasse soltanto alla totalita’ dei condomini o all’amministratore.
Il primo motivo e’ del tutto privo di fondamento. La Corte d’Appello di Napoli, all’esito del percorso argomentativo adottato, ha espressamente statuito l’accoglimento della “domanda volta ad ottenere il riconoscimento in favore degli appellanti della comproprieta’ del cortile di mq. 440 circa, situato in (OMISSIS)”.
La sussistenza della legittimazione ad agire va valutata sulla base della domanda, nella quale l’attore deve unicamente affermare di essere titolare del diritto dedotto in giudizio: cio’ che rileva e’, quindi, la prospettazione (Cass. Sez. U, 16/02/2016, n. 2951). La legittimazione attiva all’azione di rivendicazione (che ha lo scopo di far riconoscere, a favore dell’attore, il diritto di proprieta’ della cosa rivendicata, e, conseguentemente, di fargliene ottenere la restituzione da chiunque la detenga) richiede, quindi, soltanto che l’attore si prospetti in domanda come proprietario della cosa rivendicata, cio’ bastando a realizzare la necessaria coincidenza dell’attore stesso con il soggetto della situazione giuridica cui si riferisce la tutela giurisdizionale invocata. E poiche’ il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza (sia pure col limite del concorrente diritto altrui), anche un solo condomino puo’ proporre le azioni reali a difesa della proprieta’ comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti (Cass. Sez. 6-2, 28/01/2015, n. 1650; Cass. Sez. 2, 24/02/2000, n. 2106; Cass. Sez. 2, 22/12/1995, n. 13064; Cass. Sez. 2, 05/12/1987, n. 9043).
2. Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), nella parte in cui non e’ stata correttamente individuata la natura e la funzione dello spazio aperto oggetto di causa, contestandosi dai ricorrenti che le “intercapedini” in esame costituiscano uno spazio autonomo non rientrante tra le parti comuni.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto non vinta la presunzione di condominialita’ delle parti scoperte.
Il secondo ed il terzo motivo di ricorso vanno esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione, e si rivelano integralmente infondati.
Innanzitutto, la violazione dell’articolo 115 c.p.c., puo’ essere dedotta come vizio di legittimita’ solo denunciando che il giudice abbia deciso sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, e non anche esponendo che il medesimo giudice, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre (Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n. 11892). Peraltro, i ricorrenti, pur prospettando nel secondo e nel terzo motivo vizi di violazione di legge, allegano in realta’ un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, conseguente alla valutazione delle risultanze di causa operata dai giudici di merito, la cui censura e’ ammissibile, in sede di legittimita’, soltanto per omesso esame di un “fatto storico”, che abbia formato oggetto di discussione e che appaia “decisivo” ai fini di una diversa soluzione della controversia, alla stregua dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come modificato del Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012.
In ogni caso, per quanto accertato in fatto dalla Corte d’Appello di Napoli, e non rivalutabile nel giudizio di cassazione (se non appunto nei limiti di cui articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), si ha qui riguardo ad uno spazio esterno adiacente al fabbricato del Condominio di (OMISSIS), astrattamente utilizzabile per consentire l’accesso allo stesso edificio, e dunque da qualificare come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 c.c. (si veda pagina 13 della sentenza impugnata). L’area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un’espressa riserva di proprieta’ nel titolo originario di costituzione del condominio, va infatti ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c. (solo tra le piu’ recenti, cfr. Cass. Sez. 6-2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712). Si intende, peraltro, come cortile, agli effetti dell’articolo 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel medesimo articolo 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889).
Come ben spiegato dalla Corte d’Appello di Napoli, la situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 c.c. e segg., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali di giudizio, il Condominio di (OMISSIS), Napoli, deve aversi per sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprieta’ del 15 maggio 1961. Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c., di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766). Mancando nel titolo del 15 maggio 1961 una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente a (OMISSIS) la proprieta’ dell’area scoperta (secondo interpretazione del contenuto negoziale di esso costituente apprezzamento di fatto, del pari rimesso ai giudici del merito), quest’ultimo non poteva poi validamente disporre della stessa area cortilizia come proprietario unico di detto bene, sicche’ perdono di decisivita’ tutte le censure dei ricorrenti che si fondano su atti successivi a tale data.
E’, del resto, altrettanto consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’articolo 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprieta’ esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine ne’ le risultanze del regolamento di condominio, ne’ l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprieta’ esclusiva di un singolo condomino, ne’ i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953).
3. Il ricorso va percio’ rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto gli intimati non hanno svolto in questa sede attivita’ difensive.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.
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