Suprema Corte di Cassazione
sezione II
sentenza del 26 novembre 2012, n. 20892
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 23-11-1998 B.F. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma la P. s.r.l., chiedendo che venisse disposto il trasferimento in proprio favore, ai sensi dell’art. 2932 c.c., della proprietà superficiaria dell’appartamento sito in (…) , promessole in vendita dalla convenuta con contratto preliminare del 5-2-1997. L’attrice, inoltre, chiedeva la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti, commisurato agli interessi non percepiti dai 5-4-1997 sull’acconto versato di lire 30.000.000, alle spese necessarie per rendere l’immobile conforme a quello promesso ed al danno per mancato godimento dell’appartamento. A sostegno della domanda la B. , dichiarandosi pronta a saldare il prezzo, esponeva che nel preliminare le parti avevano fatto riferimento all’immobile come riportato nell’allegata planimetria, ma che successivamente essa aveva scoperto che la situazione reale era diversa, in quanto il muro divisorio tra l’ingresso e la camera adiacente era diversamente dislocato, riducendo le dimensioni della stanza, e la porta d’ingresso era in posizione differente rispetto a quella riportata in planimetria; che la società aveva rifiutato di apportare all’immobile le dovute variazioni, ed aveva chiesto una proroga della stipula, mentre il notaio designato, dinanzi al quale la P. s.r.l. non si era presentata, aveva dichiarato di non poter rogare l’atto; che la società venditrice aveva continuato a riscuotere il canone di locazione di altro immobile condotto dall’attrice.
Nel costituirsi, la P. s.r.l. contestava la fondatezza della domanda e chiedeva in via riconvenzionale l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., sostenendo che era stata la promittente acquirente a sottrarsi alla stipula del contratto definitivo. Essa deduceva, in particolare, che la B. conosceva bene la situazione dell’immobile; che la planimetria serviva esclusivamente all’individuazione del bene immobiliare, senza alcuna funzione di garanzia della sua conformazione e distribuzione interna; che le difformità erano lievi e non pregiudicavano la funzionalità dell’immobile.
Con memoria ex art. 183 comma 5 c.c. l’attrice modificava la domanda originaria in quella di risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice, e chiedeva la restituzione dell’acconto versato, oltre al risarcimento dei danni.
Con sentenza del 3-6-2002 il Tribunale respingeva la domanda attrice; in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava trasferita alla promissaria acquirente la proprietà superficiaria dell’immobile, condizionando tale pronuncia al pagamento del residuo prezzo. In particolare, il primo giudice escludeva che il riferimento della scrittura privata alla planimetria, in assenza di specifiche dichiarazioni delle parti, avesse funzione di garantire la conformazione interna dell’appartamento, la cui consistenza era pari a quella dichiarata; rilevava, inoltre, che, avendo il C.T.U. accertato la modestia delle difformità, non sussistevano gli estremi del grave inadempimento richiesto dall’art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto.
Avverso la predetta decisione proponevano appello principale la B. e appello incidentale la s.r.l. P.
Con sentenza depositata il 5-6-2006 la Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della sentenza impugnata, respingeva la domanda riconvenzionale proposta dalla s.r.l. P. , e condannava la convenuta al risarcimento dei danni subiti dall’attrice, in misura pari agli interessi legali sulla somma di lire 30.000.000 dal 25-9-1998 alla data della decisione. La Corte territoriale, in particolare, rilevava che, contrariamente a quanto dedotto dall’appellante, con il richiamo alla planimetria le parti avevano inteso far riferimento alla consistenza dell’immobile soltanto in relazione all’estensione complessiva ed alle sue caratteristiche essenziali, e che la non conformità dell’immobile promesso in vendita alla situazione reale non era di tale gravità da giustificare la risoluzione del preliminare. Essa, tuttavia, evidenziava che, in considerazione della sia pur modesta difformità distributiva dell’immobile rispetto a quello rappresentato nella planimetria allegata al preliminare, e tenuto conto della necessità di svolgere attività anche onerose per regolarizzarlo rispetto alla normativa edilizia, non era possibile ritenere la P. s.r.l. esattamente adempiente alle obbligazioni su di essa gravanti, non avendo la promittente venditrice mai offerto di riportare la distribuzione interna nelle condizioni previste nella planimetria catastale, né di ottenere un titolo di regolarizzazione della situazione attuale. Le deformità riscontrate, pertanto, pur non essendo essenziali, portavano ad escludere la sussistenza della condizione richiesta dall’art. 2932 comma 2 c.c. per la pronuncia di trasferimento dell’immobile, richiesta in via riconvenzionale dalla convenuta.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la s.r.l. P., sulla base di due motivi.
La B. ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo.
La ricorrente ha resistito al ricorso incidentale con un controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
1) Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei due ricorsi, ai sensi dell’art. 335 c.p.c.
2) Con il primo motivo la ricorrente principale lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, nonché la violazione degli artt. 345 e 112 c.p.c. Deduce che vi è contraddittorietà di motivazione tra l’asserito accoglimento parziale dell’appello, di cui la sentenza impugnata da atto all’inizio della parte motiva, e la statuizione sostanziale del suo rigetto, e vi è difetto totale o insufficiente motivazione in ordine alla condanna della società appellata al risarcimento dei danni, se implicitamente riferita alla domanda subordinata proposta dall’appellante. Rileva, inoltre, che vi è violazione dell’art. 345 c.p.c., se ed in quanto la Corte di merito abbia richiamato, a fondamento della condanna risarcitoria dell’appellata, la domanda subordinata, essendo questa inammissibile perché formulata per la prima volta in appello. Sostiene, infine, che vi è vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.p.c, in quanto il risarcimento, secondo la richiesta subordinata dell’appellante, era collegato alla conferma del capo della sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda riconvenzionale di trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c., mentre la Corte territoriale ha accordato il risarcimento nonostante il rigetto di tale domanda.
Con il secondo motivo la società P. denuncia il difetto assoluto di motivazione e la violazione dell’art. 112 c.p.c. Deduce che la Corte di Appello è incorsa nel vizio di ultrapetizione, in quanto, dopo aver respinto l’appello principale, volto esclusivamente all’accoglimento della domanda attrice di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, senza che vi fosse una specifica impugnazione sul punto ha rigettato “d’ufficio” anche la domanda riconvenzionale della convenuta di trasferimento dell’immobile promesso in vendita. La Corte territoriale, al contrario, una volta rigettato l’appello principale, avrebbe dovuto limitare il proprio esame soltanto all’appello incidentale proposto dalla P. s.r.l., senza poter modificare, in assenza di specifico gravame, il capo della sentenza di primo grado che aveva disposto il trasferimento del bene.
Con l’unico motivo la ricorrente incidentale si duole dell’inesistenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Sostiene che, una volta accertato il comportamento inadempiente della P. , la Corte di Appello non avrebbe potuto limitare i danni ai soli interessi maturati e non percepiti sulla somma versata come caparra e in conto prezzo, ma avrebbe dovuto estenderli: a) al mancato godimento dell’immobile oggetto del preliminare a causa della mancata stipula per inadempimento della P. ; b) ai conseguenti affitti pagati; c) agli interessi passivi sul mutuo di lire 70.000.000; d) ai danni per i lavori da eseguire nel locale.
3) Il secondo del motivo del ricorso principale, da esaminarsi per primo per ragioni di ordine logico, è fondato.
Come si evince dalla lettura delle conclusioni trascritte nella sentenza impugnata, e come è confermato dall’esame diretto degli atti del giudizio di merito, consentito per la natura procedurale della dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c., con l’atto di appello la B. aveva chiesto che venisse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento della promittente venditrice, con conseguente condanna della convenuta al risarcimento dei danni. L’appellante, al contrario, non aveva chiesto, nemmeno in via subordinata, la riforma della sentenza di primo grado, nella parte in cui aveva dato accoglimento alla domanda riconvenzionale di esecuzione specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.p.c.
La Corte di Appello, pertanto, una volta escluso che le difformità dell’immobile denunciate dall’appellante fossero di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, non poteva, in assenza di specifica impugnazione sul punto, rigettare anche la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta. Il capo della sentenza di primo grado con cui era stato disposto il trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c., infatti, non avendo costituito oggetto di autonomo appello, poteva rimanere travolto solo dall’accoglimento del gravame principale volto alla risoluzione del contratto preliminare, data l’assoluta incompatibilità tra le due statuizioni.
La Corte territoriale, di conseguenza, nel riformare il predetto capo della sentenza appellata nonostante il rigetto dell’appello principale, e la mancanza di specifica doglianza dell’appellante, è incorsa nel vizio di ultrapetizione.
Come è stato ripetutamente affermato dalla giurisprudenza, infatti, è viziata per ultrapetizione la decisione del giudice di appello che estenda il proprio esame a parti della decisione di primo grado che non siano state specificamente censurate (Cass. S.U. 20-1-1992; Cass. 4-6-1997 n. 4972; Cass. 2-2-2005 n. 2041).
S’impone, di conseguenza, la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma, che provvederà anche sulle spese del presente grado di giudizio.
Il primo motivo di ricorso principale e il motivo di ricorso incidentale restano assorbiti.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo motivo di ricorso principale, assorbito il primo e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del presente grado ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma.
Depositata in Cancelleria il 26.11.2012
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