Suprema Corte di Cassazione
sezione II
sentenza 31 marzo 2014, n. 7516
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi C.O. e D.G. nonché i coniugi V.E. e B.M. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto A.G. , titolare dell’omonima impresa edilizia, dalla quale avevano acquistato due appartamenti in via (omissis) , sostenendo che una apposita area destinata a parcheggio secondo il progetto di costruzione era stata invece riservata a negozi, ed un’altra area interna pure destinata a parcheggio era stata inibita ad essi acquirenti; chiedevano quindi dichiararsi la nullità della clausola contrattuale che escludeva tale utilizzo, ed ordinarsi l’eventuale demolizione delle opere che avevano loro sottratto l’uso “ex lege” delle aree destinate a parcheggio o destinabili al medesimo uso.
La convenuta costituendosi in giudizio eccepiva che il prezzo pagato era riferito unicamente agli appartamenti, e che l’area in questione era stata riservata a sé stessa, cosicché chiedeva il rigetto della domanda.
In seguito veniva integrato il contraddittorio nei confronti dell’acquirente delle porzioni della suddetta area, ovvero la s.r.l. Imal che, costituitasi in giudizio, chiedeva in via principale il rigetto della domanda e, in subordine, la condanna della venditrice A. al risarcimento dei danni.
Il Tribunale adito con sentenza del 10-2-2001 dichiarava la nullità dell’atto d’acquisto intervenuto tra la Imal e l’A. , ordinava il ripristino dell’area di parcheggio mediante la demolizione delle opere murarie che ne impedivano l’uso, e rigettava la domanda attrice nella parte in cui richiedeva che le aree di parcheggio fossero esclusivamente destinate in proprio favore.
Proposti separati atti di impugnazione da parte della società Imal e della A. , resistevano in giudizio il C. , la D. , il V. e la B. ; riuniti i gravami la Corte di Appello di Lecce sezione distaccata di Taranto con sentenza del 5-3-2008 ha accolto per quanto di ragione gli appelli proposti, e per l’effetto ha dichiarato valido il contratto intercorso il 24-5-1982 tra la Imal e l’A. , ha individuato l’area da destinare a parcheggio in quella indicata dal CTU ingegner M.F. nell’allegato 5 annesso alla propria relazione di consulenza del 14-5-2004, ha condannato la Imal a porre in essere le opere ivi elencate per rendere effettiva la realizzazione dei posti auto indicati, ed ha rigettato ogni altra eccezione e deduzione.
Per la cassazione di tale sentenza la s.r.l. Imal ha proposto un ricorso basato su quattro motivi seguito successivamente da una memoria cui il C. e la D. hanno resistito con controricorso; il V. , la B. e l’A. non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente, denunciando violazione e/o falsa applicazione degli artt. 41 sexies della L. n. 1150/1942 e 26 della L. n. 47/1985, assume che all’atto della compravendita stipulata tra l’A. e la Imal, al momento della formalizzazione dello stesso ed ancora a quello di vendita degli appartamenti in favore degli attori in primo grado, al piano terra dello stabile di cui si discute erano presenti e disponibili aree sufficienti ad assicurare ai suddetti coniugi gli spazi a parcheggio previsti per legge, e che inoltre proprio nell’atto di compravendita intervenuto tra l’esponente e l’A. detti spazi erano stati espressamente qualificati come posto macchina; pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, l’onere di assicurare al C. , alla D. , al V. ed alla B. gli spazi previsti per legge a servizio dei loro appartamenti avrebbe dovuto essere assolto dalla A. , la quale tuttora continuava a disporre di spazi sufficienti alla realizzazione dei due posti auto rivendicati dai suddetti coniugi, non essendo quindi ammissibile che gli obblighi gravanti sulla venditrice A. venissero fatti ricadere sulla Imal terza acquirente.
Con il quarto motivo la società Imal, deducendo violazione e/o falsa applicazione degli artt. 41 sexies della L. n. 150/1942 e 26 della L. n. 47/1985, rileva la erroneità delle determinazioni assunte dal giudice di appello nel recepire acriticamente le conclusioni raggiunte dal CTU, laddove quest’ultimo aveva affermato, in relazione ai locali di proprietà della A. , che “la trasformazione di detti locali in garages comporta onerosi costi per tutte le opere necessarie da eseguire con conseguente maggior incremento del valore commerciale di ciascun box – auto che certamente andrebbe a ricadere a carico dei condomini”; invero il combinato disposto delle norme sopra richiamate, nel prevedere a carico del venditore l’onere di assicurare agli acquirenti degli appartamenti il posto per parcheggio, non può essere interpretato nel senso che, ai fini della individuazione delle aree necessarie all’assolvimento di detto onere, il giudice debba farsi carico di scegliere la soluzione tecnica che comporti meno trasformazioni; ciò a maggior ragione ove si consideri che – contrariamente all’assunto della Corte territoriale – il prezzo di cessione dei “boxes” auto deve essere fissato unicamente in relazione al valore commerciale che gli stessi possono avere nel mercato, non potendo risentire delle attività di trasformazione che il venditore fosse costretto a compiere per avere, per sua comodità o per suo tornaconto economico, realizzato delle opere non compatibili con la destinazione a parcheggio.
Gli enunciati motivi, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondati.
La Corte territoriale all’esito dell’espletamento di una CTU ha individuato, nell’ambito dell’oggetto del contratto di vendita intervenuto il 24-4-1982 tra la A. e la società Imal, costituito da un locale terraneo con annesso piazzale antistante ed altra piccola area pertinenziale, gli spazi asserviti al vincolo di destinazione a parcheggio con riferimento alla domanda in proposito proposta dal C. , dalla D. , dal V. e dalla B. , nel rispetto del minimo dispendio di spese e di opere atte alla realizzazione.
Orbene con riferimento alle censure in esame con le quali la ricorrente prospetta che fossero tuttora nella disponibilità della A. , venditrice degli appartamenti in relazione ai quali era stato rivendicato dagli acquirenti il loro diritto d’uso di spazi idonei al riguardo, aree da sottoporre al suddetto vincolo di destinazione, occorre rilevare che l’art. 41 “sexies” della legge urbanistica 17-8-1942 n. 1150 introdotto dall’art. 18 della legge 6-8-1967 n. 765, che sancisce la riserva nelle nuove costruzioni di appositi spazi per parcheggi, opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P. A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, ed alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione; ne consegue che il trasferimento del regime giuridico degli spazi, secondo la destinazione impressa dalla concessione su altre aree idonee a tale utilizzazione, può avvenire soltanto mediante il rilascio di una nuova concessione in variante, e che il giudice ordinario non ha il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari di edifici realizzati nel vigore dell’art. 41 “sexies” della legge urbanistica il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del costruttore – venditore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della concessione edilizia (Cass. 3-7-1999 n. 6894; Cass. 22-2-2006 n. 3961; Cass. 11-2-2009 n. 3393); nella specie, pertanto, non essendo contestato che il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio riguardava soltanto l’area venduta dalla A. alla società Imal, è soltanto su tale area che dovevano essere individuati gli spazi necessari a consentire ai suddetti acquirenti dei singoli appartamenti il diritto di uso in proprio favore.
Con il secondo motivo la società Imal, deducendo vizio di motivazione, rileva che il giudice di appello, pur in presenza di domande da parte dei suddetti coniugi relative al diritto di ottenere dalla venditrice A. un posto auto per ciascuno degli appartamenti acquistati per un totale di due soli posti auto, ha assunto le proprie determinazioni con riferimento alla individuazione di sei posti auto, ossia di quattro posti auto in più rispetto a quelli oggetto della controversia, pervenendo così a delle statuizioni illogiche ed arbitrarie.
Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., sostiene che la Corte territoriale, avendo proceduto alla individuazione di sei posti auto come individuati dalla CTU espletata nel secondo grado di giudizio a fronte di una domanda articolata nell’atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio limitata alla rivendicazione di un posto auto per ciascuna delle parti attrici, ha violato il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono fondate.
Premesso che il giudice di appello ha individuato, sulla scorta delle indicazioni del CTU, un’area per la realizzazione di sei posti auto, e che peraltro i coniugi C. e D. da un lato, ed i coniugi V. e B. dall’altro avevano chiesto il rispetto della destinazione ad uso parcheggio di un posto auto per ciascuno dei due appartamenti rispettivamente acquistati, ne consegue che tale statuizione è erronea con riferimento ad entrambi i profili denunciati con i motivi in esame, considerato che la legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell’art. 41 “sexies” della legge 17-8-1942 n. 1150 spetta soltanto ai singoli condomini delle varie unità immobiliari dello stabile in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori (Cass. 11-2-2009 n. 3393).
In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa deve essere rinviata anche per la pronuncia in ordine alle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Bari.
P.Q.M.
La Corte:
Accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo ed il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Bari.
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