Corte di Cassazione, sentenza 8 aprile 2013, n.8500. In tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi

Ritenuto in fatto

Con citazione dell’11 luglio 1973 (trascritta il 3 novembre 1973) la signora P.A. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Taranto, i sigg. S.M. e C.E. , esponendo: – che, con atto per notar Leogrande del 9 febbraio 1968, aveva acquistato dal C.E. un fondo destinato ad uliveto in agro di (omissis), confinante con beni di Pa.Er. , D.N. e F.T. , libero da ogni e qualsiasi servitù; – che la suddetta S.M. aveva affermato di aver diritto ad una servitù di passaggio, dipartendesi dalla strada nazionale (omissis) e fino al raggiungimento del suo fondo, attraversando quello della P. , sostenendo di esserne stata impedita nel relativo esercizio; tanto premesso, chiedeva che venisse riconosciuta e dichiarata in sede giudiziale la libertà del suo fondo da ogni pretesa di servitù della S. , ordinando alla stessa di rimettere in pristino lo stato dei luoghi e con la condanna della medesima al risarcimento del danno e al pagamento delle spese giudiziali; inoltre, per l’eventualità di riconosciuta esistenza del diritto di servitù in capo alla S. , instava per la condanna del C.E. a tenerla indenne da tutte le conseguenze dell’intrapreso giudizio, nonché al risarcimento del danno per mancato parziale utilizzo del fondo, il cui prezzo, perciò, avrebbe dovuto subire una congrua riduzione. Si costituiva in giudizio la sola S.M. mentre l’altro convenuto C.E. rimaneva contumace; interveniva volontariamente anche il sig. Pa.Er. , coniuge dell’attrice, aderendo alle sue ragioni e deducendo di essere proprietario di un fondo attiguo a quello servente della P. . All’esito dell’istruzione probatoria, il Tribunale adito, con sentenza non definitiva del 27 ottobre 1998, rigettava la domanda principale proposta dalla P.A. nei confronti della S.M. , ordinando la conseguente cancellazione della relativa trascrizione della domanda giudiziale e condannava la stessa attrice, unitamente all’interventore volontario, al pagamento delle spese in favore della medesima S. . Rimessa la causa sul ruolo per l’ulteriore prosieguo (alla cui prima udienza il difensore del Pa. formulava riserva di impugnazione), si costituiva in giudizio il C.E. ed, a seguito del sopravvenuto decesso della S.M. , il giudizio veniva dichiarato interrotto e, poi, successivamente riassunto nei confronti degli aventi titolo (ovvero dell’erede D.I. ), con la prosecuzione dell’istruzione. Deceduto il procuratore del C.E. , il giudizio veniva nuovamente riassunto dall’attrice e dall’interventore volontario nei riguardi degli eredi C. , i quali si costituivano in sede collegiale nelle sole persone di C.G.B. e C.R.G. . Con sentenza pubblicata il 10 gennaio 2003, il Tribunale adito, in persona del designato G.O.A. della costituita Sezione stralcio, accoglieva l’ulteriore domanda di P.A. e Pa.Er. , condannando gli eredi di C.E. a corrispondere, in favore della P. e del Pa. , a titolo di riduzione del prezzo iniziale contenuto nell’atto di compravendita per notar Leogrande del 9 febbraio 1968, la somma di Euro 53,02, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di stipula del predetto atto e fino all’effettivo soddisfo, nonché, per il danno, a rifondere l’altra somma di Euro 53,02, oltre interessi dalla domanda al saldo, condannando i predetti eredi anche alla rifusione delle spese giudiziali, che venivano compensate con riferimento ai rapporti intercorsi tra le altre parti.
Avverso la predetta ultima sentenza interponeva appello C.G. , in ordine al quale si costituivano, in sede di gravame, P.A. e Pa.Er. (i quali, a loro volta, proponevano appello incidentale), nonché C.R.G. (che formulava anche appello incidentale sia in proprio che nella qualità di erede di L.M.S. ), mentre l’altra appellata D.I. (quale erede di S.M. ) rimaneva contumace. L’adita Corte di appello di Lecce – sez. dist. di Taranto, con sentenza n. 276 del 2006 (depositata il 4 ottobre 2006), accoglieva l’appello principale del C.G. e quello incidentale di C.R.G. e, per l’effetto, in totale riforma dell’impugnata sentenza, rigettava ogni domanda proposta dalla P. nei confronti di entrambi, condannando la stessa P. ed il Pa. alla rifusione, in favore dei due C. , delle spese del doppio grado di giudizio, che dichiarava, invece, irripetibili nei confronti delle parti contumaci.
A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale, sul presupposto che l’oggetto del gravame era costituito solo dalla seconda sentenza del Tribunale di Taranto intervenuta nel 2003, previa reiezione delle altre censure, rilevava la fondatezza del quinto motivo proposto relativo alla violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. e del principio di buona fede in materia contrattuale, ravvisando l’erroneità della decisione di prime cure nella parte in cui aveva accordato la tutela ai sensi del citato art. 1489 c.c. senza porsi la questione dell’apparenza della servitù né quello della conoscenza della stessa, nel mentre, nella specie, la dedotta servitù era da qualificarsi come apparente e, perciò, comportava l’inapplicabilità della suddetta norma.
Nei confronti della sentenza della Corte pugliese hanno proposto congiuntamente un unico ricorso per cassazione i sigg. P.A. e Pa.Er. , riferito complessivamente (ancorché distintamente in relazione alle singole posizioni processuali) a cinque motivi, avverso il quale hanno resistito, con separati controricorsi, gli intimati C.G.B. e C.R.G. . Il difensore dei ricorrenti ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c., mentre il difensore del controricorrente C.G.B. ha depositato brevi osservazioni scritte avverso le conclusioni del P.G. in verità dell’art. 379, comma 4, c.p.c..

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo proposto dalla signora P.A. nei confronti di C.R.G. è stata dedotta (ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.) la violazione e falsa applicazione degli artt. 2939 e 2938 c.c. in rapporto all’art. 480 e 2697 c.c., nonché, in virtù dell’art. 360 n. 5 c.p.c., il vizio di insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. All’esito dello svolgimento del motivo risulta richiesta a questa Corte (ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., ‘ratione temporis’ applicabile nella fattispecie, trattandosi di ricorso per cassazione proposto avverso sentenza pubblicata il 4 ottobre 2006) l’affermazione del principio per il quale ‘la prescrizione di un diritto non può essere eccepita dal titolare dello stesso diritto’.

1.1. Ritiene il collegio che sussistono, nel caso in questione, i presupposti per dichiarare inammissibile il riportato per inosservanza del requisito di ammissibilità previsto dall’art. 366 bis c.p.c. (introdotto dal d. lgs. n. 40 del 2006 e ‘ratione temporis’ applicabile nella fattispecie ai sensi dell’art. 58, comma 5, della legge n. 69 del 2009, vertendosi – come già evidenziato – nell’ipotesi di ricorso avverso sentenza ricadente nell’ambito di applicabilità dell’indicato d. lgs.: cfr. Cass. n. 26364/2009 e Cass. n. 6212/2010). Sul piano generale si osserva (cfr., ad es., Cass. n. 4556/2009) che l’art. 366-bis c.p.c., nel prescrivere le modalità di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta, ai fini della declaratoria di inammissibilità del ricorso medesimo, una diversa valutazione da parte del giudice di legittimità a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art. 360, comma 1, c.p.c., ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione. Nel primo caso ciascuna censura deve, all’esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalità espressiva) va funzionalizzata, come attestato dall’art. 384 c.p.c., all’enunciazione del principio di diritto ovvero a ‘dieta’ giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza, mentre, ove venga in rilievo il motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c. (il cui oggetto riguarda il solo ‘iter’ argomentativo della decisione impugnata), è richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidità formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso – in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria – ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione.

Ciò posto, alla stregua della uniforme interpretazione di questa Corte (secondo la quale, inoltre, ai fini dell’art. 366 bis c.p.c., il quesito di diritto non può essere implicitamente desunto dall’esposizione del motivo di ricorso, né può consistere o essere ricavato dalla semplice formulazione del principio di diritto che la parte ritiene corretto applicare alla fattispecie, poiché una simile interpretazione si sarebbe risolta nell’abrogazione tacita della suddetta norma codicistica), deve escludersi che, con il motivo in questione, la ricorrente P. si sia attenuta alla rigorosa previsione scaturente dal citato art. 366 bis c.p.c.. Ed infatti, con riguardo alla deduzione della supposta violazione di legge, lo svolgimento del motivo si conclude con l’indicazione di un quesito assolutamente generico (ponente riferimento al regime generale della legittimazione ad eccepire la prescrizione), la cui formulazione non risulta certamente idonea ad assumere rilevanza ai fini della decisione del motivo e a chiarire l’errore di diritto imputato alla sentenza impugnata in relazione alla concreta controversia (v., tra le tante, Cass. n. 7197/2009), in ordine alla quale non risulta prospettata alcuna conferente correlazione. Quanto al dedotto vizio motivazionale va rilevato che non si evince alcuna sintesi di tale vizio e manca del tutto la chiara indicazione, in apposito quadro riepilogativo, delle ragioni, in termini adeguatamente specifici, per le quali la supposta insufficienza motivazionale si sarebbe dovuta considerare inidonea a supportare la decisione.

2. Con il secondo motivo la P.A. ha denunciato, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. e dell’ari 112 c.p.c, congiuntamente all’inesistente o, almeno, insufficiente motivazione circa il punto controverso e decisivo per la controversia (in ordine all’art. 360 n. 5 c.p.c.) del mancato riconoscimento della fondatezza della domanda di riduzione del prezzo e del risarcimento del danno sul presupposto che il disposto dell’art. 1489 c.c. non sarebbe stato applicabile nella fattispecie alla stregua dell’accertata apparenza della servitù, per come ritenuto risultante dalle emergenze della prova testimoniale espletata e dalla circostanza della pregressa tutela possessoria del diritto di passaggio ottenuta dalla S. con riferimento alla parte che attraversava la proprietà Pa. .

Con riferimento alla supposta violazione di legge la predetta ricorrente ha indicato – ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. – il seguente quesito di diritto: ‘quando in un contratto di compravendita di un immobile il venditore abbia espressamente dichiarato, contro il vero, che il bene è libero da servitù, l’acquirente, indipendentemente dalla sua conoscenza dell’esistenza di tale peso, ha diritto a richiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno?’.

2.1. Questo complesso motivo, ancorché ammissibile in relazione all’osservanza del requisito imposto dal citato art. 366 bis c.p.c., è, tuttavia, infondato e deve, pertanto, essere rigettato.

Secondo l’impostazione operata dal difensore della P. , l’art. 1489 c.c. impedirebbe il riconoscimento del diritto risarcitorio solo quando, nell’assenza di una specifica menzione contrattuale, la servitù sia conosciuta o facilmente conoscibile, cioè apparente, Tuttavia, qualora il venditore abbia espressamente assicurato in contratto l’inesistenza della servitù, deve ritenersi che prevalgano la volontà e la pattuizione contrattuale anche sull’eventuale conoscenza ed apparenza della servitù, come si sarebbe dovuto ravvisare nel caso di specie, in senso, perciò, contrario a quanto statuito dalla Corte territoriale. In altri termini, quando l’alienante abbia espressamente garantito la libertà del bene venduto (anche contrariamente al vero), egli – dovendo applicarsi, in favore del compratore, il principio dell’affidamento nella rilevanza negoziale delle dichiarazione della controparte – sarebbe da considerarsi responsabile verso l’acquirente dei diritti e degli oneri gravanti sul bene, nonostante la conoscenza o evidenza dei medesimi, in quanto, per l’appunto, il predetto affidamento esonererebbe l’acquirente dall’onere di verificare in precedenza la condizione di libertà del bene oggetto del contratto (e ciò anche nel caso di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli).

Osserva, in generale, il collegio che la fattispecie regolamentata dall’art. 1489 c.c. presenta, in effetti, caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi: essa, infatti, ricorre in virtù dell’affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità (per effetto della presenza di un vizio). La giurisprudenza di questa Corte, anche più recente (v. Cass. n. 24055 del 2008 e Cass. n. 29367 del 2011), ha precisato, al riguardo, che l’evizione totale o parziale viene a verificarsi solo quando l’acquirente sia privato in tutto od in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale trova applicazione l’art. 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta. Quest’ultima norma individua, quindi, una forma di tutela del compratore nella ipotesi di inesattezza giuridica della prestazione a causa dell’esistenza di oneri o di diritti, non apparenti o non conosciuti, che rechino limitazioni al godimento (cfr, ad es., Cass. n. 5703 del 1979 e Cass. n. 1215 del 1985). In altre parole, la garanzia prevista da detta norma, senza incidere sull’efficacia dell’acquisto, tutela l’acquirente di buona fede nell’ipotesi in cui il diritto acquistato non sia esercitabile interamente a causa dell’esistenza di uno ‘jus in re aliena’. Però, tale garanzia, a differenza dell’evizione (che è dovuta anche in caso di conoscenza da parte del compratore della causa di evizione), non opera quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dal compratore ovvero apparenti. I presupposti per l’applicazione della garanzia in questione consistono, per un primo aspetto, nell’accertamento del diritto o dell’onere vantato dal terzo con sentenza ovvero nel riconoscimento di tale diritto od onere da parte del venditore e, per un secondo aspetto, nella ignoranza dell’acquirente al momento della conclusione del contratto del peso gravante sulla cosa, ovvero nella non conoscibilità di tale peso determinata dalla mancanza di opere visibili e permanenti idonee a costituire una situazione di apparenza, come quelle riferentisi all’esercizio di un diritto di servitù.

A quest’ultimo riguardo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 10525 del 1990, richiamata anche nella sentenza impugnata) ha, per l’appunto, sottolineato che, in tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi l’apparenza degli oneri e dei diritti (requisito al quale, ‘a contrario’, pone riguardo anche la più recente Cass. n. 976 del 2006) è equiparata ai fini dell’esclusione della responsabilità del venditore alla loro conoscenza effettiva da parte dell’acquirente, con la conseguenza che ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù è sufficiente ad escludere la garanzia ex art. 1489 c.c. che la servitù sia apparente. In termini ancor più incisivi si è affermato (v. Cass. n. 2856 del 1995) che, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ciò comporta che la garanzia di cui trattasi è da intendersi esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute (anche, quindi, per l’apparenza dello ‘jus in re aliena’) dall’acquirente, applicandosi la presunzione legale che il compratore a conoscenza dei pesi abbia ugualmente accettato il bene con quelle limitazioni, anche a fronte della dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento nella rilevanza negoziale delle dichiarazioni della controparte, al quale ha posto riferimento la ricorrente P. con la doglianza in esame. E del resto il suo difensore, nell’indicazione del quesito di diritto ai sensi dell’art. 366 bis c.c., ha chiesto a questa Corte di affermare proprio il principio di diritto in base al quale la garanzia ex art. 1489 c.c. sulla quale fondare la domanda di riduzione del prezzo e quella di risarcimento del danno, dovrebbe operare per la sola presenza della dichiarazione del venditore, operata in sede di conclusione della compravendita, della libertà del bene immobile da servitù, indipendentemente dalla conoscenza dell’esistenza di tale peso da parte dell’acquirente. Senonché, contrariamente all’assunto di parte ricorrente, quest’ultimo aspetto non è irrilevante dal momento che, secondo la condivisibile giurisprudenza precedentemente richiamata, la conoscenza dell’esistenza di tale peso da parte del compratore, così come l’apparenza della servitù, comportano, di per sé, l’inoperatività della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c..

Ed è proprio a questo principio che si è conformata la Corte territoriale sulla scorta dell’adeguato accertamento di fatto rinvenibile nella sentenza (cfr. pagg. 42 e 43), alla stregua del quale era rimasto riscontrato che la P. fosse a conoscenza della preesistenza di una servitù giuridicamente tutelabile, per come evincibile dalla pregressa azione possessoria relativa alla stessa esercitata ed ottenuta dalla S. con riferimento alla parte che attraversava la proprietà (contigua) del coniuge della medesima P. , servitù che, peraltro, era – in virtù di una vantazione di merito sufficientemente motivata (e, perciò, insindacabile nella presente sede di legittimità) – da qualificarsi come apparente, per come confermato dalle risultanze della c.t.u. circa l’esistenza di una strada visibile che attraversava tutti i fondi ed avvalorato anche dagli esiti della prova testimoniale.

3. Con il terzo motivo la stessa P. ha prospettato la violazione e falsa applicazione (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.) degli artt. 1489, 1480, 1223, 1038 e 1053 c.c., unitamente alla omessa motivazione circa un punto controverso e decisivo per la controversia (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.). Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. la ricorrente ha indicato il seguente quesito di diritto: ‘per effetto dell’inadempimento disciplinato dall’art. 1489 c.c., l’acquirente ha diritto, ove non chieda la risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo ed al risarcimento del danno, da liquidarsi ai sensi dell’art. 1223 c.c. e, nel caso di specie, secondo il criterio stabilito dagli artt. 1053 e 1038, comma 1, c.c.?’.

3.1. Questo motivo si prospetta come inammissibile per inidoneità dell’assolvimento del requisito stabilito dall’art. 366 bis c.p.c., non risultando riportata, per un verso, quanto al vizio motivazionale, l’esposizione – in forma chiara, specifica e sintetica – del fatto controverso, in relazione al quale la motivazione sarebbe stata omessa, ed emergendo, con riferimento alla supposta violazione di legge, un quesito di diritto assolutamente generico, siccome rapportato alla enucleazione delle mere conseguenze discendenti dal positivo esperimento dell’azione di garanzia ex art. 1489 c.c. (per il caso di mancata richiesta della risoluzione contrattuale), azione, peraltro, ritenuta legittimamente infondata dalla Corte di secondo grado, alla stregua di quanto rilevato con riferimento al secondo motivo (donde, in ogni caso, il sopravvenuto superamento dell’interesse della ricorrente all’esame della doglianza in questione).

4. Con il quarto motivo la P. ha censurato subordinatamente la sentenza impugnata per assunta violazione e falsa applicazione dell’art. 157 c.p.c., in relazione all’ari 360 n. 3 c.p.c.. In accoglimento di detto motivo la suddetta ricorrente ha invocato l’annullamento della testimonianza di C.G. resa il 9 novembre 1992, con la conseguente declaratoria del principio secondo cui ‘l’eccezione dell’incapacità del teste è tempestiva quando sia proposta nel primo atto dopo che di tale incapacità si sia avuta notizia, ancorché ciò avvenga dopo molto tempo?’.

4.1. Anche questo motivo è inammissibile sia per genericità del quesito di diritto proposto sia per effetto della irrilevanza del suo esame in conseguenza delle statuizioni adottate in risposta al secondo motivo e dell’assorbenza della ritenuta inoperatività, nella specie, della garanzia ex art. 1489 c.c., sulla scorta delle altre dirimenti valutazioni compiute dalla Corte di appello pugliese.

5. Con il quinto motivo formulato, invece, da Pa.Er. nei confronti di C.R.G. e C.G.B. , è stata dedotta la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. (n relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), nonché, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata circa un punto decisivo della controversia. All’esito dell’illustrazione del motivo risulta posto il seguente quesito di diritto: ‘niuno può essere condannato al pagamento delle spese di giudizio, se non risulta soccombente’.

5.1. Pure quest’ultimo motivo, come prospettato nell’interesse del Pa. , è da qualificarsi inammissibile per difetto del requisito di ammissibilità previsto dall’art. 366 bis cpc sia perché il vizio di assunta insufficienza motivazionale non risulta assistito da una idonea sua sintesi in rapporto allo specifico percorso logico seguito dalla Corte territoriale sul punto, sia perché, quanto alla violazione di legge, il riportato quesito di diritto è del tutto generico e tautologico.

In ogni caso esso è infondato perché la condanna del Pa. al pagamento delle spese processuali ha trovato legittimazione nella posizione assunta con il suo intervento in senso adesivo a quella della P. (cfr., ad es., Cass. n. 11202 del 2003).

6. In definitiva, in virtù delle ragioni complessivamente esposte, il ricorso (così come proposto da entrambi i ricorrenti) deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna dei medesimi ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell’art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, in favore di ognuno dei controricorrenti, che liquida, per ciascuna posizione degli stessi, in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.