Contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|13 ottobre 2022| n. 30058.

Contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire

Il contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, è valido solo a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto nullo per indeterminabilità dell’oggetto un contratto di permuta di terreno contro immobili da costruire, con il quale il promittente alienante si era impegnato, in cambio del trasferimento di un terreno, a cedere al promissario una quota delle costruzioni che sarebbe stato possibile edificare sul terreno con progetti regolarmente approvati dalle autorità competenti.)

Sentenza|13 ottobre 2022| n. 30058. Contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire

Data udienza 13 settembre 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Proprietà – Compravendita – Contratto preliminare – Inadempimento contrattuale – Articolo 2932 cc – Esecuzione in forma specifica – Presupposti – Elementi probatori – Valutazione del giudice di merito – Sentenza della corte di cassazione a sezioni unite 25573 del 2020 – Criteri

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

Dott. AMATO Cristina – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 7950/2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 62/2017 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 19/01/2017;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/09/2022 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO.
lette le conclusioni scritte del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire

FATTI DI CAUSA

1. La vicenda venuta all’esame di legittimita’ puo’ riassumersi nei termini seguenti:
– (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS) chiedendo emettersi sentenza che, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., facesse luogo del consenso mancante, con la quale, in attuazione di un contratto preliminare del 20/11/1981, fosse trasferita in suo favore la proprieta’ di un fondo, sul quale l’attore, in adempimento del predetto contratto, aveva edificato un fabbricato, un appartamento del quale era gia’ nel possesso del convenuto, nel rispetto della previsione contrattuale, che gli attribuiva “un quarto delle costruzioni che sarebbe stato possibile realizzare”;
– il convenuto addebito’ a colpa dell’attore, per non avere edificato un secondo fabbricato su uno dei due lotti di terreno indicati nel preliminare, per avergli offerto un appartamento diverso da quello che gli sarebbe spettato per posizione e dimensioni e per avere tardivamente edificato, la mancata stipulazione del contratto definitivo;
– il Tribunale accolse la domanda attorea e (OMISSIS) impugno’ la statuizione;
– la Corte d’appello di Catanzaro, omettendo di prendere in esame la questione concernente l’integrita’ del contraddittorio, sollevata dall’appellante, in base al principio della “ragione piu’ liquida”, ritenne che al contratto preliminare non potesse darsi esecuzione poiche’ affetto da nullita’, cosi’ accogliendo l’eccezione proposta per la prima volta con l’impugnazione dal medesimo appellante;
– questo, in sintesi, il ragionamento della Corte di merito:
a) il contratto, nomato “compromesso di permuta prevedeva l’obbligo per lo (OMISSIS), in cambio dei terreni del (OMISSIS), “di cedere 1/4 delle costruzioni che su di essi sara’ possibile edificare con progetti regolarmente approvati dalle autorita’ competenti (…). Il quarto delle costruzioni che si cede con la presente permuta sara’ rapportato agli appartamenti resi abitabili, ai magazzini ed agli altri locali che sara’ possibile costruire”;
b) la statuizione negoziale non determinava, ne’ rendeva determinabile l’oggetto (cita Cass. n. 1876072016);
c) non indicava elementi certi e oggettivi utili alla determinatezza (cita Cass. n. 9235/2000);
d) non poteva affermarsi la determinabilita’ dell’oggetto sulla base del cd. “genus limitatum”, non vertendosi nella ipotesi in cui sia indifferente fornire una parte piuttosto che un’altra (cita Cass. n. 7279/2006);
e) l’assoluta genericita’ dell’accordo non permetteva d’individuare la parte che aveva il diritto di scegliere, ne’ in qual modo (cita Cass. n. 26988/2013).
2. (OMISSIS) ricorreva sulla base di due motivi e l’intimato resisteva con controricorso. Entrambe le parti depositavano memorie.
3. Venuta la causa all’adunanza camerale del 22/2/2022 il Collegio la rimetteva alla pubblica udienza.
Fissata pubblica udienza, non essendo pervenuta dalle parti e dal P.G. richiesta di discussione orale, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8bis, convertito nella L. n. 176 del 2000, si e’ proceduto in camera di consiglio.
Il P.G. ha fatto pervenire le sue conclusioni scritte, con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso. Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1346, 1178, 1378 e 1362 c.c.
Il ricorrente assume che la decisione impugnata era incorsa in errore per essersi arrestata al dato letterale del contratto, senza “estendere la propria analisi alla reale volonta’ delle parti all’epoca della pattuizione”. In particolare avrebbe dovuto apparire evidente che le parti avevano inteso stipulare un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura “determinata soltanto nel genere” ad effetti reali differiti quanto alla cosa futura. Si era in presenza di un contratto riguardante “genus limitatum” perfettamente valido.
1.1. La doglianza non e’ fondata.
Di recente questa Corte, riprendendo il precedente arresto di cui alla sentenza n. 7279/2006, ha chiarito che la vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”, e’ ammissibile, in virtu’ del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo. Sicche’, laddove un terreno debba essere distaccato da una maggiore estensione e sia indicato soltanto quantitativamente, nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilita’ dell’oggetto, quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprieta’ del venditore come “genus”, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonche’ stabilito la misura della estensione da distaccare e sempre che per la determinazione del terreno non debba richiedersi una nuova manifestazione di volonta’ delle parti, null’altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l’adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere ex articolo 1178 c.c. Ne deriva che il requisito di determinabilita’ dell’oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell’ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un’altra risulti di per se’ irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identita’ del terreno oggetto del contratto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullita’ del contratto preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura – avente per oggetto il 75% del terreno di proprieta’ delle promettenti venditrici contro il 25% delle costruzioni che il promettente permutante avrebbe realizzato sui suddetti fondi – per la indeterminabilita’ dell’esatta collocazione della parte di terreno e dell’esatta collocazione delle costruzioni risultando, in concreto, omesse sia la dimensione, sia l’esatta ubicazione dei fabbricati edificandi) – Sez. 2, n. 14585, 26/05/2021, Rv. 661403).
Alla luce del riportato principio e alla vicenda fattuale che ne alla base deve affermarsi che la pattuizione negoziale, sopra riportata, non permette di reputare determinato o determinabile l’oggetto della cosa futura.
Qui, invero, proprio come nel caso deciso dalla massima riportata, non si e’ in presenza della vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”, ammissibile, in virtu’ del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo; ipotesi che ricorre, come si e’ visto, allorquando il contratto contenga specifiche indicazioni al fine di consentire lo stacco di una parte di un appezzamento di terreno, dipendendo l’attuazione da una mera operazione tecnica d’individuazione, sempre che la consegna di una parte piuttosto che di un’altra risulti di per se’ irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identita’ del terreno oggetto del contratto.
Diversamente, nel caso in esame si e’ in presenza di ben altra situazione fattuale. Il “compromesso di permuta”, prevedeva l’obbligo per lo (OMISSIS), in cambio dei terreni del (OMISSIS), “di cedere 1/4 delle costruzioni che su di essi sara’ possibile edificare con progetti regolarmente approvati dalle autorita’ competenti (…). Il quarto delle costruzioni che si cede con la presente permuta sara’ rapportato agli appartamenti resi abitabili, ai magazzini ed agli altri locali che sara’ possibile costruire”. La sola indicazione della quota di quanto sarebbe stato possibile edificare rende indeterminabile l’oggetto del bene futuro, mancando qualsivoglia specificazione circa i parametri di edificabilita’, la collocazione degli immobili da costruire, la loro dimensione, la loro destinazione, nonche’ dei criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta.
Ovviamente e’ appena il caso di soggiungere che l’ammissibilita’ del contratto preliminare di permuta di terreno con cosa futura, evocata dal ricorrente, non risolve la ben diversa questione attinente alla indeterminabilita’ dell’oggetto, avuto riguardo alle specifiche pattuizioni negoziali.
2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 24 Cost., articolo 112 c.p.c. e articolo 2932 c.c.
Secondo l’assunto la sentenza merita censura per avere affermato che ai sensi dell’articolo 2932 c.c. non e’ consentito “attingere ad altra documentazione di dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. Civ. Sez. III, 16 gennaio 2013, n. 952; Cass. Civ. Sez. II, 7/8/2002, n. 11847”. Trattavasi, secondo il ricorrente, di tema estraneo al “decidendum”, non sollecitato dalle parti e comunque l’osservazione era da reputarsi infondata, possedendo Giudice gli elementi per far luogo alla sentenza di trasferimento.
2.1. La doglianza e’ per una parte inammissibile e per altra parte manifestamente infondata.
Inammissibile quanto alla dedotta violazione dell’articolo 24 Cost.
La violazione delle norme costituzionali non puo’ essere prospettata direttamente come motivo di ricorso per cassazione ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto il contrasto tra la decisione impugnata e i parametri costituzionali, realizzandosi sempre per il tramite dell’applicazione di una norma di legge, deve essere portato ad emersione mediante l’eccezione di illegittimita’ costituzionale della norma applicata (di recente, S. U. n. 25573/2020; Sez. 5, n. 15879, 15/6/2018, Rv. 649017; conf. n. 3709/2014).
Manifestamente infondata quanto all’asserto secondo il quale la Corte locale avrebbe deciso al difuori del tema che le era stato assegnato dalle parti. Esattamente al contrario, la decisione era chiamata a scrutinare il punto proprio perche’ l’attore aveva avanzato domanda di esecuzione del contratto in forma specifica, ai sensi dell’articolo 2932 c.c. Dell’indeterminabilita’ dell’oggetto si e’ gia’ detto.
3. Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualita’ della causa, nonche’ delle svolte attivita’, siccome in dispositivo.
4. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ in favore della controricorrente, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge;
ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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