Condominio la presunzione di comunione ed il titolo contrario

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|6 luglio 2022| n. 21440.

Condominio la presunzione di comunione ed il titolo contrario

Le sole norme del regolamento di condominio, approvate a maggioranza, con le quali è stata approvata all’unanimità la ripartizione delle spese con modalità difformi rispetto a quelle previste dal codice civile, pur avendo portata obbligatoria ex art. 1372 c.c. non sono idonee a far venir meno la presunzione di condominialità, prevista dall’art. 1117 c.c., ed i conseguenti diritti dei singoli condomini in merito.

Sentenza|6 luglio 2022| n. 21440. Condominio la presunzione di comunione ed il titolo contrario

Data udienza 24 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Titolo contrario – Atto costitutivo del condominio – Idoneità – Presupposti – Regolamento condominiale – Esclusione – Limiti – Fattispecie relativa a ripartizione proventi conseguenti alla cessione in godimento di lastrico solare ad un terzo per l’installazione ed il mantenimento di un impianto tecnologico

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. PAPA Patrizia – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. CAPONI Remo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 15559/2017 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– controricorrenti –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 2021/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/03/2017;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza
del 24/06/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi del D.L.N. 137 DEL 28 ottobre 2020, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modifica-
zioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona della Sostituta Procuratore Generale Dott.ssa D’OVIDIO Paola, la quale ha chiesto di dichiarare inammissibile o, in subordine, di rigettare il ricorso.

 

Condominio la presunzione di comunione ed il titolo contrario

FATTI DI CAUSA

Il Condominio (OMISSIS) ha proposto ricorso, articolato in sei motivi, avverso la sentenza n. 2021/2017 pronunciata dalla Corte d’appello di Roma in data 27 marzo 2017.
Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Non hanno svolto attivita’ difensive gli altri intimati (OMISSIS) e (OMISSIS).
Con ricorso depositato il 20 febbraio 2007, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di alcune unita’ immobiliari facenti parte del Condominio di (OMISSIS), domandarono di dichiarare illegittima la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale in data 19 gennaio 2007, con cui era stato approvato il “consuntivo condominio 2006” ed il “preventivo condominio 2007”. Gli attori, tra l’altro, in particolare, lamentarono che il bilancio li avesse indebitamente esclusi dal rimborso di Euro 10.000,00 per il cosiddetto “contributo Ericsson”, spettante ai condomini per aver consentito l’istallazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio dell’edificio. Il convenuto Condominio allego’ che l’antenna Ericsson era stata installata su porzione del fabbricato che, agli effetti dell’articolo 3 del regolamento condominiale, e’ di proprieta’ dei soli titolari degli appartamenti. Con sentenza n. 17707/2009, il Tribunale di Roma annullo’ l’impugnata delibera quanto ai punti 1 e 3 all’ordine del giorno.
Il Condominio di (OMISSIS) propose appello, deducendo, tra l’altro, che i proprietari dei negozi non fossero titolari di diritti anche su parti del fabbricato “escluse ab origine dal regolamento di condominio” e che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti “i soli elementi che si trovavano in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalita’ con la cosa venduta”, tra i quali – per espressa esclusione del regolamento di condominio (articolo 3) – non risultava esservi il tetto del locale lavatoio.
La Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado, osservando che l’articolo 3 del regolamento non poteva intendersi come volto ad escludere la comproprieta’ dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, ai fini della ripartizione del “contributo Ericsson”, stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilita’ dello stesso all’articolo 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario. Non porterebbe a diverse conclusioni la sentenza passata in giudicato n. 2910/2015 della stessa Corte d’appello di Roma, in quanto essa, tra i servizi comuni ritenuti non appartenenti ai proprietari dei locali commerciali, non annoverava ne’ il lastrico di copertura del palazzo, ne’ il tetto del locale lavatoio ivi situato che funge anch’esso da copertura per i sottostanti immobili di proprieta’ privata”. Ulteriore conferma, secondo la Corte d’appello, si trarrebbe dall’articolo 29 del regolamento, che impone anche ai proprietari dei negozi la partecipazione alle spese condominiali concernenti il tetto e i terrazzi comuni.
Il ricorso e’ stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge n. 137 del 28 ottobre 2020, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. n.176 del 18 dicembre 2020.
Le parti hanno presentato memorie.

 

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MOTIVI DELLA DECISIONE

1)II primo motivo del ricorso del Condominio (OMISSIS) denuncia la violazione e errata applicazione dell’articolo “1113” (e’ da intendere: “1117”, come si corregge nella memoria ex articolo 378 c.p.c. del ricorrente) c.c. in relazione all’articolo 3 del regolamento condominiale (il cui testo e’ riportato nella parte espositiva del ricorso: “Sono di proprieta’ comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina, in parte proporzionale ai millesimi di proprieta’ risultanti dalla tabella allegata n. 1, tutte le parti dell’edificio di cui all’articolo 1117 c.c. per quanto applicabile, nonche’ le aree rimaste non sopraelevate e i locali allo scantinato contraddistinti con l’int. 12. I quattro negozi, con sottonegozi con sporti di (OMISSIS) e numeri (OMISSIS) sono di proprieta’ comune ai proprietari indicati nella tabella n. 2”). Per il ricorrente, tale disposizione regolamentare costituiva titolo contrario agli effetti dell’articolo 1117 c.c.
Il secondo motivo del ricorso del Condominio (OMISSIS) denuncia la violazione e errata applicazione dell’articolo 1117 c.c., in relazione all’articolo 3 del regolamento condominiale e alla sua diretta applicabilita’ quale titolo derogatorio della presunzione di contitolarita’ delle parti comuni.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’articolo 1470 c.c. “in relazione all’errata attribuzione del valore di titolo di trasferimento delle parti comuni agli atti di compravendita dei locali negozi”. Si evidenzia che negli atti di compravendita non veniva esplicitamente menzionato il trasferimento dei lastrici solari, quali parti comuni.
Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione e errata applicazione dell’articolo 2909 c.c. e dell’articolo 324 c.p.c. per “conflitto di giudicati tra la sentenza impugnate e altra pronuncia del medesimo Ufficio, passata in giudicato” (la sentenza n. 2910/2015 della Corte d’appello di Roma).
Il quinto motivo del ricorso del Condominio (OMISSIS) 12 denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’articolo 29 del regolamento condominiale, in relazione alle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi comuni”.
Il sesto motivo di ricorso denuncia la “violazione dell’articolo 112 c.p.c., vizio di ultrapetizione, errato esame di un fatto decisivo per la decisione del giudizio, in relazione alla copertura dei lastrici solari sulla proiezione verticale dei locali negozi”.
2. I sei motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione: essi sono connotati da diffusi profili di inammissibilita’ e si rivelano comunque del tutto infondati.

 

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2.1. Innanzitutto, e’ da osservare che si verte in giudizio di impugnazione avverso una deliberazione assembleare ex articolo 1137 c.c. In particolare, e’ stata impugnata la deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto e del preventivo in ordine alla ripartizione degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla cessione in godimento di un lastrico solare (di copertura del locale lavatoio) ad un terzo per installarvi e mantenervi un impianto tecnologico (cfr. Cass. Sez. Unite, 30/04/2020, n. 8434; Cass. Sez. 6 – 2, 09/02/2021, n. 3043). In un tale procedimento, la questione della estensione della contito-larita’ delle parti comuni in favore dei proprietari di unita’ immobiliari comprese in un condominio edilizio, che poi qui costituiscono il presupposto per ravvisare il diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma derivante dal corrispettivo della cessione in godimento a terzi, puo’ formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validita’ dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’articolo 34 c.p.c. di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi di regola il giudizio, ai sensi degli articoli 1130 n. 3) e 1131 c.c., nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (arg. da Cass. Sez. 2, 22/11/2021, n. 35794; Cass. Sez. 6 – 2, 21/02/2020, n. 4697).
Cio’ comporta che l’accertamento della proprieta’ comune del lastrico in favore degli attuali controricorrenti, attori in primo grado, non travalica l’interesse relativo a tale giudizio e non puo’ percio’ influire altresi’ su liti diverse insorte o che insorgeranno fra le stesse parti, ne’ risente di contrasto diretto con il giudicato che si assume formato nel litisconsorzio di tutti i condomini con la sentenza del 2015 menzionata nel quarto motivo.
2.2. Presupposto del riparto dei proventi del cosiddetto “contributo Ericsson” e’, allora, l’accertamento incidentale del regime dominicale di un lastrico solare, la cui comune appartenenza si “presume”, ex articolo 1117 c.c., “se non risulta il contrario dal titolo”. Per affermare la condominialita’ di un lastrico solare, in realta’, occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari (cfr. Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449), in quanto avente funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, e poi se sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condomi-nialita’, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
Ove poi debba applicarsi l’articolo 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in piu’ proprieta’ individuali. La situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.
2.3. Il ricorrente insiste, quindi, erroneamente sulla valenza del regolamento di condominio, ed in particolare del suo articolo 3, come “titolo contrario” alla condominialita’ del lastrico di copertura dell’ex lavatoio, cosi’ come superflua e’ l’attenzione dedicata ai contratti di compravendita dei locali commerciali. Avrebbe avuto valore decisivo, piuttosto, l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprieta’, da cui si genero’ la situazione di condominio edilizio, con correlata operativita’ della presunzione ex articolo 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari.
Sarebbe quindi occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente alle unita’ immobiliari site ai piani elevati dell’edificio di (OMISSIS) la proprieta’ del lastrico.

 

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Altrimenti, una volta sorta la comproprieta’ delle parti comuni dell’edificio indicate nell’articolo 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprieta’ esclusiva – i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, altresi’ il trasferimento delle parti comuni – la situazione condominiale e’ opponibile ai terzi (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119).
Non risulta, dunque, dirimente per la soluzione della questione dedotta in lite l’interpretazione dell’articolo 3 del regolamento, non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprieta’, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto percio’ a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).
Per la stessa ragione non assume alcuna decisivita’ il richiamo all’articolo 29 del regolamento, che riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi, con rinvio “ai millesimi di cui alla tabella n. 1”, come sottolinea il ricorrente.
La norma del regolamento di condominio approvata a maggioranza circa la ripartizione delle spese “secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio” (articolo 1138, comma 1, c.c.), come anche la “diversa convenzione” approvata all’unanimita’ (articolo 1123, comma 1, c.c.) – avente comunque efficacia obbligatoria ex articolo 1372 c.c. -, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c., non valgono di per se’ come titolo contrario alla “presunzione di condominialita’” di cui all’articolo 1117 c.c., ne’ a menomare i diritti di ciascun condomino sui beni comuni, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (articolo 1138, comma 4, c.c.), a meno che non risulti, in caso di disposizione di natura contrattuale, la specifica accettazione negoziale degli interessati rispetto alla limitazione dominicale.
Deve pertanto enunciarsi il seguente principio:
in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’articolo 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari, puo’ essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto percio’ a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001).
2.4. Si aggiunga che, proprio perche’ l’esclusione, dal novero delle cose in condominio, di alcune di quelle parti dell’edificio che sono “presunte” di proprieta’ comune dall’articolo 1117 c.c., incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l’esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), per aversi titolo contrario occorre che dal negozio emergano elementi tali da essere in contrasto con l’esercizio del diritto di condominio, e tale indagine e’ demandata all’apprezzamento dei giudici del merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimita’ se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, cosi’ come previsti negli articoli 1362 e seguenti c.c., oppure nei limiti di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5
Non e’ comunque censurabile l’interpretazione prescelta dalla Corte d’appello di Roma secondo cui la clausola “sono di proprieta’ comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina… tutte le parti dell’edificio di cui all’articolo 1117 c.c.” non esprime, in modo chiaro ed univoco, l’intenzione di attribuire solo a quelli i beni condominiali e di sottrarne la contitolarita’ ai “negozi”, i quali peraltro erano all’origine essi stesso oggetto di comunione convenzionale, sicche’ nemmeno avrebbe avuto senso estendere la proprieta’ delle parti comuni a porzioni del fabbricato a loro volta all’epoca comuni.
2.4. Al di la’ di quanto gia’ detto nel § 2.1., circa il rilievo incidentale che l’accertamento della contitolarita’ del lastrico assume in questo giudizio, e’ comunque altrimenti infondato anche il quarto motivo sull’assunta violazione di un giudicato esterno perpetrato dalla sentenza impugnata. Il ricorrente da’ rilievo al passaggio della sentenza del 2015 che riconosceva, in base al regolamento ed alle allegate tabelle, la “proprieta’ comune dei servizi condominiali” come attribuita “a tutti i proprietari degli interni facenti parte della palazzina”, ma non si rinviene nella condominialita’ del lastrico affermata nella decisione che si chiede di cassare una statuizione che si ponga in contrasto con la portata della pre-g ressa res iudicata.

 

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2.5. La contestazione del dato che il lastrico e il tetto del locale lavatoio servano da copertura anche dei locali negozi, contenuta nel sesto motivo di ricorso, e’ inammissibile, in quanto il ricorrente non specifica, nel rispetto dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, “come” e “quando”, ovvero in quale atto difensivo delle pregres-se fasi di merito, tale questione sia stata oggetto di discussione processuale tra le parti. Ne’ sussiste al riguardo alcun vizio di ul-trapetizione, essendo, anzi, doveroso per il giudice del merito verificare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 1117 c.c., quali siano le caratteristiche strutturali del bene oggetto di lite per accertare se lo stesso sia, o meno, compreso tra le parti comuni indicate dalla citata norma.
In ogni caso, il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprieta’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilita’ stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unita’ sottostanti.
3. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo. Non deve provvedersi al riguardo per gli altri intimati (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali non hanno svolto attivita’ difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 30 maggio 2002, articolo 13, comma 1-quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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