Author: D'Isa (Renato D'Isa)

L'ordinanza n. 243 del 7 gennaio 2025 della Corte di Cassazione, sezione civile, si occupa delle controversie relative ai contratti preliminari di compravendita immobiliare, in particolare quando è presente una condizione potestativa mista.

La Corte ha stabilito che, in caso di controversia tra il promittente venditore e il promissario acquirente per il mancato avveramento di una condizione potestativa mista (una condizione il cui avveramento dipende in parte dalla volontà di una delle parti e in parte da fattori esterni), apposta nell'interesse di entrambe le parti, la questione deve essere risolta accertando, in concreto e sulla base delle prove emerse nel corso del giudizio, quale delle parti è stata inadempiente (o prevalentemente inadempiente, in caso di inadempimenti reciproci).

Questo accertamento deve essere fatto verificando se le parti hanno tenuto una condotta conforme ai principi di buona fede durante il periodo in cui la condizione era pendente.

L'ordinanza n. 239 del 7 gennaio 2025 della Corte di Cassazione, sezione civile, chiarisce la natura e i requisiti della controdichiarazione in materia di simulazione. La Corte ha stabilito che la controdichiarazione è un atto scritto di accertamento o riconoscimento, privo di natura negoziale, e non costituisce un elemento essenziale del procedimento simulatorio.

Di conseguenza, non è necessario che la controdichiarazione sia contemporanea all'atto simulato, né è richiesto che provenga da tutti i partecipanti all'accordo simulatorio. Può validamente provenire anche da una sola delle parti, purché si tratti della parte che trae vantaggio dall'atto simulato e che, con la controdichiarazione, assume obblighi diversi e maggiori rispetto a quelli derivanti dall'atto a cui la controdichiarazione si riferisce.

L'ordinanza n. 240 del 7 gennaio 2025 della Corte di Cassazione, sezione civile, chiarisce la natura e gli effetti del contratto di subappalto. La Corte ha definito il subappalto come un contratto ad efficacia obbligatoria, attraverso il quale l'appaltatore affida a un terzo l'esecuzione, totale o parziale, dei lavori o dei servizi che si è impegnato a realizzare per il committente nel contratto principale (o "padre" o "base").

Il subappalto è quindi un contratto derivato, un subcontratto o un "appalto di seconda mano" che si inserisce nell'appalto principale. La Corte sottolinea la dipendenza funzionale tra i contratti: l'appaltatore reimpiega la posizione contrattuale derivante dal rapporto in corso.

Nonostante sia logicamente e cronologicamente derivato dal contratto base, il subappalto è distinto da esso sia a livello soggettivo (coinvolgendo un terzo estraneo alle parti dell'appalto principale e invertendo il ruolo dell'appaltatore, che diventa committente nel subappalto) sia a livello oggettivo (essendo funzionalmente dipendente dal contratto principale).

Di conseguenza, anche se autorizzato dal committente, il subappalto instaura un rapporto obbligatorio autonomo tra appaltatore e subappaltatore, a cui il committente è estraneo, non acquisendo diritti né assumendo obblighi direttamente verso il subappaltatore.

La sentenza n. 210 del 7 gennaio 2025 della Corte di Cassazione, sezione civile, chiarisce i requisiti della transazione divisoria novativa. La Corte precisa che, in questo tipo di transazione, è fondamentale che l'accordo si basi sullo scioglimento della comunione, con la consapevolezza delle parti riguardo alle differenze nelle attribuzioni patrimoniali o nelle quote. Le parti devono essere consapevoli di queste differenze senza, tuttavia, dover necessariamente calcolare le proporzioni esatte, con l'obiettivo di prevenire o risolvere controversie. La sentenza sottolinea che non è richiesto che le parti esprimano la volontà di creare un nuovo rapporto giuridico, estinguendo quello preesistente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza Ordinanza|7 gennaio 2025| n. 236., ha chiarito che in un contratto preliminare, sia la caparra confirmatoria che la clausola penale possono coesistere, poiché entrambe mirano a incentivare l'adempimento. Tuttavia, differiscono nel loro ambito di applicazione: la caparra confirmatoria si applica quando il contratto non può più essere adempiuto a causa del recesso, mentre la clausola penale si applica quando la parte non inadempiente preferisce chiedere l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione.