Ai fini della validità del preliminare di vendita di un bene immobile

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|19 novembre 2020| n. 26351.

Ai fini della validità del preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, a condizione che l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile.

Ordinanza|19 novembre 2020| n. 26351

Data udienza 3 marzo 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Compravendita immobiliare – Contratto preliminare – Inadempimento contrattuale – Articolo 2932 cc – Esecuzione in forma specifica – Legge 865 del 1971 – Determinazione del prezzo di cessione – Parametri – Articolo 1362 cc – Criteri – Motivazione del giudice di merito

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 3386/016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controric. e ric. incidentale –
avverso la sentenza n. 1998/2014 della Corte d’appello di Bari, depositata il 10/12/2014;
Udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 03/03/2020 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte.

RILEVATO

che:
– il presente giudizio trae origine dalla domanda ex articolo 2932 c.c., di trasferimento della proprieta’ del bene immobile promessogli in vendita al prezzo stabilito dalla convenzione stipulata dal Comune di Vieste con (OMISSIS) proposta da (OMISSIS) nei confronti di quest’ultimo, promettente venditore, con conseguente restituzione delle maggiori somme percepite dal convenuto in ragione del maggior prezzo indicato nel preliminare;
– l’attore esponeva che il contratto preliminare stipulato fra le parti riguardava un immobile costruito in virtu’ di convenzione della L. n. 865 del 1971, ex articolo 35, stipulata fra il Comune di Vieste e lo (OMISSIS) per la quale il prezzo di cessione degli alloggi non poteva superare la somma di Lire 1.414 850 al metro quadrato mentre il promittente venditore aveva preteso la maggiore somma di Lire 230.000.000 nonche’ quella di Lire 7.500.000 per l’installazione dell’ascensore;
– il promissario acquirente, una volta venuto a conoscenza dell’esistenza di tale convenzione e del prezzo inferiore ivi indicato, aveva chiesto la riduzione del corrispettivo indicato nel preliminare, riduzione rifiutata dal promittente venditore e per tale ragione le parti non erano pervenute alla stipula del contratto definitivo;
– si costituiva (OMISSIS) che contestava la fondatezza della domanda attorea, deducendo, a sua volta, l’inadempimento dell’attore;
– con sentenza non definitiva l’adito Tribunale di Foggia – sezione distaccata di Manfredonia accoglieva la domanda attorea di trasferimento, disponendo il prosieguo della causa per la decisione delle altre questioni;
– proposto gravame da parte del convenuto soccombente, la Corte d’appello di Bari accoglieva l’impugnazione;
– per quanto di interesse in questa sede di legittimita’, la corte territoriale riteneva, diversamente dal giudice di primo grado ed in accoglimento del relativo motivo di impugnazione dell’appellante, che i beni immobili promessi in vendita non erano determinati ne’ determinabili e che tale lacuna produceva la nullita’ (ex articolo 1418 c.c., comma 2) del contratto preliminare di cui era stata chiesta l’esecuzione in forma specifica;
– rilevava la corte territoriale che a sostegno della domanda giudiziale ex articolo 2932 c.c., il promissario acquirente aveva depositato il contratto preliminare ma non la planimetria ad esso allegata, ove erano indicate specificamente le dimensioni e le caratteristiche dell’alloggio da realizzarsi ed in considerazione di cio’ il giudice d’appello riteneva assorbente la censura mossa dallo (OMISSIS) alla sentenza di primo grado in merito alla individuazione dell’oggetto del contratto preliminare;
– la corte, cioe’, preso atto dell’incontestata mancata produzione della planimetria, ne derivava la mancanza di indicazioni per identificare i beni oggetto del richiesto trasferimento coattivo;
– inoltre, esclude, comma 2, c.c. in considerazione della necessaria forma scritta prevista per il contratto di trasferimento di beni immobili;
– la corte territoriale riteneva altresi’ decisiva la circostanza che il trasferimento doveva avvenire non mediante la stipula volontaria e consensuale del definitivo, ma mediante la pronuncia giudiziale resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c.;
– in tale ipotesi, secondo la corte territoriale, l’individuazione del bene oggetto del trasferimento con indicazione dei confini dei dati catastali deve necessariamente risultare dal predetto contratto non potendosi attingere ad altra documentazione;
– la corte pugliese in forza di tutte le richiamate argomentazioni concludeva per la nullita’ del contratto e il rigetto della domanda ex articolo 2932 c.c.;
– la cassazione della pronuncia d’appello e’ chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a due motivi cui resiste (OMISSIS) con controricorso e ricorso incidentale condizionato affidato a tre motivi ed illustrato da memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c..

CONSIDERATO

che:
– con il primo motivo del ricorso principale si denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1346 e 2932 c.c., nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto nullo il contratto preliminare per indeterminabilita’ del suo oggetto, stante il rinvio al contenuto di una planimetria allegata al preliminare, nella quale i beni promessi in vendita risultavano colorati con linea gialla, planimetria pero’ non allegata in giudizio;
– ad avviso del ricorrente ai fini della validita’ del preliminare non e’ necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma e’ sufficiente l’accordo sugli elementi essenziali che nella fattispecie erano rinvenibili, anche in mancanza della produzione della planimetria alla quale il contratto stesso faceva riferimento; in particolare, dalla lettura del contenuto del contratto, il cui testo e’ riprodotto in ricorso, si ricaverebbe che per il box erano indicate le dimensioni, mentre quelle dell’appartamento si ricavano dalla convenzione intercorsa con il Comune di Vieste, in virtu’ della quale lo (OMISSIS) aveva poi edificato il complesso immobiliare;
– trattandosi, peraltro, di beni da costruire, non poteva reputarsi necessaria anche l’indicazione degli estremi catastali del bene da trasferire, occorrendo far riferimento anche ad atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione, come dovevano reputarsi le visure catastali inerenti all’appartamento ed al box prodotte dal ricorrente nel corso del giudizio;
– con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., laddove la corte d’appello ha ritenuto indeterminato l’oggetto del contratto preliminare senza tenere conto della comune intenzione dei contraenti, quale espressa nello stesso contratto, occorrendo a tal fine prendere in considerazione anche il comportamento successivo dei contraenti posteriore alla conclusione del contratto, dal quale emergeva che il ricorrente aveva pacificamente preso possesso dei beni dei quali aveva chiesto il trasferimento ex articolo 2932 c.c., dell’invito formulato dallo stesso (OMISSIS) a presentarsi dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, sebbene al prezzo pattuito nel preliminare (e superiore a quello esigibile per legge);
– i motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono infondati;
– come dedotto dal controricorrente e ricorrente incidentale (OMISSIS), questa Corte si e’ gia’ pronunciata su ricorsi proposti in fattispecie del tutto analoghe aventi ad oggetto altri immobili siti in Vieste e il Collegio intende dare continuita’ all’orientamento assunto nelle pronunce n. 15952/2019 e n. 1626/2020, anche ai fini della motivazione come previsto dal disposto dell’articolo 118 disp. att. c.p.c., che consente il richiamo nella motivazione dei precedenti conformi;
– pertanto, va ribadito il principio che ai fini della validita’ del preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto della futura vendita puo’ essere anche incompleta, e mancare, percio’, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purche’ sia certo che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, puo’ anche essere incompleta o mancare del tutto, a condizione che l’intervenuta convergenza delle volonta’ sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile;
– va ribadito, altresi’, che si tratta di un’indagine rimessa al giudice di merito e, se sorretta da adeguata motivazione, non e’ sindacabile in sede di legittimita’ (cosi’ Cass. 23 agosto 1997 n. 7935; Cass. 30 maggio 2003 n. 8810);
– tuttavia, ritiene il Collegio che la possibilita’ di determinare l’oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili aliunde, sulla base della ricostruzione della presumibile volonta’ delle parti (si pensi al caso deciso da Cass. n. 14254/2012, richiamata dalla difesa del ricorrente, ove, in assenza di puntuali indicazioni in contratto, si e’ reputato che fosse possibile far riferimento alle piantine estratte dal progetto presentato al Comune per la realizzazione dell’immobile i cui elementi identificativi erano sommariamente riportati in contratto, e cio’ ancorche’ le piantine non fossero state prodotte in giudizio), trovi un limite nel caso in cui l’individuazione del bene oggetto del futuro trasferimento sia individuato per relationem in un atto destinato a formare parte integrante dell’accordo negoziale, come avvenuto nel caso di specie, laddove le parti affermavano costituire parte integrante dell’accordo la planimetria dell’alloggio e del box, sulla quale erano individuati con linea gialla colorata;
– in tal caso la volonta’ delle parti ha inteso limitare la possibilita’ di avvalersi di elementi esterni diversi dall’atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante, con la conseguenza che non opera il tradizionale principio secondo cui (cfr. Cass. n. 26174/2009) per i negozi giuridici per i quali la legge prescrive la forma scritta “ad substantiam” (quale deve ritenersi anche il preliminare di compravendita immobiliare in virtu’ della regola della forma per relationem posta dall’articolo 1351 c.c.), la prova della loro esistenza e dei diritti che ne formano l’oggetto richiede necessariamente la produzione in giudizio della relativa scrittura, che non puo’ essere sostituita da altri mezzi probatori e neanche dal comportamento processuale delle parti, che abbiano concordemente ammesso, anche implicitamente, l’esistenza del diritto costituito con l’atto non esibito (conf. Cass. n. 2919/1990; Cass. n. 1249/1995);
– conseguentemente, il preciso richiamo ad uno specifico documento, che nella volonta’ delle parti costituisce parte integrante dell’accordo contrattuale, non permette, quindi, di poter risalire ai fini dell’individuazione del bene oggetto del contratto preliminare ad elementi diversi da quello espressamente richiamato, ne’ consente di far riferimento al comportamento successivo delle parti, non potendo la condotta dei contraenti superare la precedente manifestazione di volonta’ quale estrinsecatasi anche con il richiamo al contenuto del documento allegato;
– peraltro, la stessa lettura del contratto preliminare, nel testo riprodotto in ricorso, non consente di ritenere che lo stesso permettesse di individuare con certezza quali fossero i beni promessi in vendita, senza far riferimento anche alla planimetria allegata, posto che quanto all’alloggio, sebbene ne fosse riportato il piano e l’accesso dalla porta a sinistra, le parti poi rimandavano alla planimetria quanto alle dimensioni ed alle caratteristiche (mancando quindi una precisa individuazione della superficie, ed essendo escluso, come invece suggerito dal ricorrente, il richiamo alle prescrizioni della convezione intervenuta tra lo (OMISSIS) ed il Comune in vista della realizzazione dell’immobile), mentre, quanto al box da realizzarsi nel piano seminterrato, il testo del contratto si limitava a richiamare la sola superficie, essendo poi individuato con precisione all’interno del detto piano, solo nella planimetria con una linea colorata in giallo;
– l’espressa indicazione dell’elemento documentale in virtu’ del quale le parti avevano inteso assicurare la determinazione dei beni interessati dal contratto, imponeva, quindi, la produzione in giudizio anche della planimetria, la cui assenza in giudizio non permette di ritenere soddisfatto il requisito della determinabilita’ dell’oggetto ex articolo 1346 c.c.;
– esclusa la dedotta violazione delle norme di cui agli articoli 1346 e 2932 c.c., non appare neppure fondatamente censurabile l’avvenuta declaratoria di nullita’ del contratto, non potendosi invocare in senso contrario la diversa regola ermeneutica di cui all’articolo 1367 c.c., che, secondo la costante interpretazione di questa Corte (cfr. Cass. n. 28357/2011) non va intesa nel senso che sia sufficiente il conseguimento di qualsiasi effetto utile per una clausola, per legittimarne una qualsivoglia interpretazione, pur contraria alle locuzioni impiegate dai contraenti, quanto piuttosto nel senso che, nei casi dubbi, tra possibili interpretazioni, deve tenersi conto degli inconvenienti cui puo’ portare una (o piu’) di esse e percio’ evitando di adottare una soluzione che la renda improduttiva di effetti; ne consegue che detto criterio – sussidiario rispetto al principale criterio di cui all’articolo 1362 c.c., comma 1 – condivide il limite comune agli altri criteri sussidiari, secondo cui la conservazione del contratto, cui esso e’ rivolto, non puo’ essere autorizzata attraverso una interpretazione sostitutiva della volonta’ delle parti, dovendo in tal caso il giudice evitarla e dichiarare, ove ne ricorrano gli estremi, la nullita’ del contratto (conf. Cass. n. 19493/2018);
– la tesi proposta dal ricorrente, con il riferimento ai dati ricavabili dalla convenzione intervenuta tra il convenuto ed il Comune di Vieste ovvero al comportamento successivo dei contraenti, mira a sostituire quella che e’ stata l’effettiva volonta’ dei contraenti, che avevano fatto univoco rinvio al contenuto di una planimetria destinata ad essere parte integrante dell’accordo, ed e’ destinata quindi a recedere, a fronte del corretto rilievo quanto alle conseguenze della mancata produzione in giudizio di tale documento;
– il ricorso principale deve dunque essere rigettato;
– passando all’esame del ricorso incidentale condizionato con il primo motivo, si lamenta, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, il vizio da cui si sostiene fosse affetta la sentenza di primo grado e che era stato denunciato con uno specifico motivo di appello, la violazione del principio di cui all’articolo 112 c.p.c., con la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c., per essere stato pronunciato il trasferimento della proprieta’ anche del box, sebbene in citazione il ricorrente avesse fatto richiesta di pronuncia costitutiva solo per l’alloggio;
– con il secondo motivo si deduce l’omessa pronuncia, nonche’ il difetto e assenza di motivazione, ovvero motivazione illogica, irrazionale e contraddittoria, sempre della sentenza di prime cure quanto alla nullita’ del contratto per indeterminatezza ed indeterminabilita’ del promittente acquirente;
– con il terzo motivo del ricorso incidentale condizionato si denuncia l’omessa pronuncia, sempre con riguardo alla sentenza di prime cure – della eccepita nullita’ del contratto preliminare in relazione al possesso dei requisiti da parte del promittente acquirente di cui all’articolo 8 della convenzione della L. n. 865 del 1971, ex articolo 35, venditore;
– il rigetto del ricorso principale assorbe la disamina dei motivi del ricorso incidentale condizionato;
– atteso l’esito del ricorso principale e in applicazione del principio di soccombenza, le spese di lite sono poste a carico del ricorrente (OMISSIS) e liquidate come in dispositivo;
– poiche’ il ricorso principale e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed essendo rigettato, occorre dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito l’incidentale; condanna il ricorrente principale alla rifusione delle spese di lite a favore del controricorrente e ricorrente incidentale e liquidate in Euro 5000,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali ed oltre accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore contributo per il proprio ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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