Ai fini della rideterminazione del valore di un terreno

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Corte di Cassazione, sezione tributaria civile, Ordinanza 15 gennaio 2020, n. 561

La massima estrapolata:

Ai fini della rideterminazione del valore di un terreno per la corretta applicazione delle imposte di registro e ipo-catastali non rilevano le vicende successive alla compravendita, perché, ai fini della determinazione della base imponibile conta sempre il valore del terreno alla data dell’atto traslativo sottoposto a registrazione. Pertanto non rilevano né le possibili ricadute causate da vicende giudiziarie in corso né le possibili valutazioni soggettive delle parti contraenti aventi ad oggetto le concrete potenzialità edificatorie.

Ordinanza 15 gennaio 2020, n. 561

Data udienza 7 novembre 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente

Dott. DE MASI Oronzo – rel. Consigliere

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere

Dott. CROLLA Cosmo – Consigliere

Dott. CAPRIOLI Maura – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 1280-2014 proposto da:
(OMISSIS) SAS, (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 171/2013 della COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. di FOGGIA depositata il 27/05/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/11/2019 da’l Consigliere Dott. DE MASI ORONZO.

RITENUTO

CHE:
La (OMISSIS) s.a.s. e (OMISSIS) impugnarono l’avviso di rettifica e liquidazione del valore dichiarato nell’atto di compravendita, stipulato il 27/2/2008 e registrato 19/3/2008, di un terreno, secondo le prescrizioni del P.R.G. edificabile, sito in Comune di Lucera, e l’adita Commissione tributaria provinciale di Foggia accolse il ricorso, con decisione successivamente riformata, su appello della Agenzia delle Entrate, dalla Commissione tributaria regionale della Puglia, con la sentenza n. 171/25/13, pronunciata il 21/5/2013 e depositata il 27/5/2013, sul rilievo che, in tema di imposta di registro, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 43, comma 1, lettera a), il valore del bene oggetto di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali deve essere calcolato alla data dell’atto traslativo, a nulla rilevando l’esito del contenzioso conclusosi con la sentenza n. 5953/08 del Consiglio di Stato “che aveva sancito l’inedificabilita’ del suolo in esame”.
Ricorrono i contribuenti per la cassazione della sentenza, con due motivi; resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

CONSIDERATO

CHE:
Con il primo motivo parte ricorrente lamenta, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, giacche’ la CTR non ha considerato che, secondo la sentenza del giudice amministrativo, la destinazione urbanistica dell’area era illegittima, per cui il terreno compravenduto aveva perduto la originaria vocazione edificatoria considerata dalle parti contraenti e quindi che non poteva essere dato rilievo esclusivamente alla circostanza rappresentata dalla anteriorita’ del trasferimento rispetto alla pronuncia giudiziale che aveva dichiarato “illegittima l’approvazione della variante al piano di zona 167 di Lucera in cui e’ sito il terreno oggetto di causa”.
Con il secondo motivo lamenta, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, il Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 43, comma 1, lettera a), e del principio secondo cui gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della domanda, essendo stato proposto il ricorso al Consiglio di Stato nel 2004 e risalendo al 2000 i ricorsi di primo grado.
Le due censure, scrutinabili congiuntamente in quanto strettamente connesse, vanno disattese perche’ infondate.
E’ pacifico che il terreno de quo al momento del trasferimento di proprieta’ del bene ricadeva, secondo il P.R.G. vigente, ” in area destinata alle urbanizzazioni – attrezzature sportive scoperte – in zona di Espansione Residenziale per l’edilizia Economica e Popolare “167” “, e che la edificabilita’ dell’area era successivamente venuta meno per effetto della richiamata sentenza n. 5953/08 del Consiglio di Stato, a conclusione di un contenzioso amministrativo promosso da (OMISSIS), fratello di (OMISSIS), socio accomandatario.
Assume la ricorrente che il terreno sarebbe conseguentemente soggetto alla disciplina delle c.d. “zone bianche”, in quanto “privo di qualsiasi possibilita’ edificatoria e non utilizzabile ai fini agricoli per le sue caratteristiche”.
Giova, anzitutto, ricordare che “A seguito dell’entrata in vigore del Decreto Legge 30 settembre 2005, n. 203, articolo 11-quaterdecies, comma 16, convertito con modificazioni dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248, e del Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223, articolo 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l’interpretazione autentica del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, articolo 2, comma 1, lettera b), l’edificabilita’ di un’area, ai fini dell’applicabilita’ del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. La natura edificabile non viene meno, trattandosi di evenienze incidenti sulla sola determinazione del valore venale dell’area, ne’ per le ridotte dimensioni e/o la particolare conformazione del lotto, che non incidono su tale qualita’ (salvo che siano espressamente considerate da detti strumenti attributive della stessa), essendo sempre possibile l’accorpamento con fondi vicini della medesima zona, ovvero l’asservimento urbanistico a fondo contiguo avente identica destinazione, ne’ a seguito di decadenza del vincolo preordinato alla realizzazione dell’opera pubblica, da cui deriva non una situazione di totale inedificabilita’, ma l’applicazione della disciplina delle c.d. ” zone bianche” (nella specie quella di cui alla L. 28 gennaio 1977, n. 10, articolo 4, u.c., applicabile “ratione temporis”), che, ferma restando l’utilizzabilita’ economica del fondo, in primo luogo a fini agricoli, configura pur sempre, anche se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilita’ (Cass. 25676/2008; 11433/2010; n. 24478/2010; 16485/2016; n. 31051/2017; n. 29085/2018).
Ai fini della determinazione del valore venale dell’immobile di cui dovra’ tenersi conto, parametrandolo alla maggiore o minore attualita’ delle sue potenzialita’ edificatorie, si deve dunque guardare al carattere oggettivo di area edificabile, secondo lo strumento urbanistico generale, ed alla appartenenza alla predetta categoria in base al Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articolo 2, e poiche’ l’edificabilita’ di un’area dipende dalla sua inclusione come tale nel P.R.G., il valore rilevante e’ quello esistente al momento del trasferimento della proprieta’.
Questa Corte ha chiarito, in varie occasioni, che il Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, articolo 43, comma 1, lettera a), prevede che, nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costituivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato “alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi”, e cio’, del resto, in coerenza con la natura d’imposta d’atto del tributo, rapportato in misura proporzionale al valore dell’atto registrato, assunto dal legislatore come indice di capacita’ contributiva (Cass. n. 7877/2012, in fattispecie concernente il contratto condizionato; Cass. n. 22847/2010, conf. n. 20299/2013 e n. 20303/2016, in fattispecie concernente il contratto preliminare).
Non erra, pertanto, la CTR allorquando attribuisce rilievo, per la determinazione della base imponibile, esclusivamente al valore del bene alla data dell’atto traslativo sottoposto a registrazione, e non anche alle possibili ricadute derivanti dalle vicende giudiziarie che successivamente avevano interessato il terreno ed a maggior ragione alle valutazioni soggettive delle parti contraenti circa la concrete potenzialita’ edificatorie dell’area, del tutto estranee al meccanismo dell’imposta, sopra sinteticamente delineato.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento in solido delle
spese del presente giudizio che liquida in Euro 2.200,00 per compensi
professionali, oltre rimborso spese prenotate a debito.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 -bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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