Ai fini della determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 28 luglio 2020, n. 16078.

La massima estrapolata:

Ai fini della determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare (ed in funzione della susseguente adottabilità della sentenza ex art. 2932 cod. civ.), bisogna avere riguardo alla sufficiente indicazione e descrizione degli elementi identificativi del bene che ne costituisce l’oggetto, non rilevando – ove esso coincida con un immobile – le eventuali vicende successive comportanti modifiche catastali del bene stesso (posto che il riaccastamento immobiliare rappresenta un elemento esterno che non implica, di per sé, una variazione incidente sulla idonea identificazione del bene che sia oggetto di contratto preliminare)

Sentenza 28 luglio 2020, n. 16078

Data udienza 10 gennaio 2020

Tag/parola chiave: Preliminare di vendita immobiliare – Esecuzione forzata in forma specifica – Carenza di motivazione con riguardo alla determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare – Annullamento con rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GIUSTI Alberto – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 22564/18) proposto da:
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.n.c. (OMISSIS), (P.I.: (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) e domiciliata “ex lege” presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione, in Roma, p.zza Cavour;
– controricorrente –
Avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari – sez. dist. di Sassari n. 186/2018, depositata il 26 aprile 2018;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 10 gennaio 2020 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo del ricorso, il rigetto del primo e l’assorbimento degli altri;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS) (per delega), nell’interesse del ricorrente, e (OMISSIS) (per delega), nell’interesse della controricorrente.

RILEVATO IN FATTO

1. Con sentenza n. 132/2015 il Tribunale di Tempio Pausania accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica proposta da (OMISSIS) nei confronti della s.n.c. (OMISSIS) con riferimento al contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 16 maggio 1993, disponendo, in favore dell’attore, il trasferimento della proprieta’ della porzione di fabbricato sito in (OMISSIS), distinto al NCEU di Sassari al foglio (OMISSIS), mappali (OMISSIS), accorpati nel mapp. (OMISSIS), frazionato in subalterni (OMISSIS), ubicato al piano seminterrato di mq 105, con relativa pertinenza di mq. 25.
Con detta sentenza il citato Tribunale accertava la sussistenza di tutte le condizioni per ravvisare la fondatezza della formulata domanda ex articolo 2932 c.c., respingendo le contestazioni mosse dalla convenuta (peraltro nella sola comparsa conclusionale) relative all’inidonea identificazione dell’immobile oggetto del contratto, ritenendo, invece, che esso fosse ben individuato nell’atto di citazione con riferimento alla descrizione contenuta nel preliminare.
2. Interposto appello da parte della s.r.l. (OMISSIS) e nella costituzione dell’appellato (OMISSIS), la Corte di appello di Cagliari – sez. dist. di Sassari, previamente respinto il motivo circa l’eccezione di inammissibilita’ riferita all’asserita violazione dell’articolo 342 c.p.c., accoglieva, invece, il gravame nel merito e, in riforma dell’impugnata decisione, respingeva la domanda di trasferimento coattivo proposta nell’interesse dell'(OMISSIS), che veniva condannato anche alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte sassarese, premesso che la contestazione della indeterminatezza o indeterminabilita’ dell’immobile oggetto del contratto non configurava domanda nuova, rilevava che, in effetti, la descrizione del bene risultante dal contratto preliminare (stipulato tra le parti ancor prima dell’aggiudicazione da parte del giudice fallimentare e con i soli dati catastali relativi al terreno ove il fabbricato sorgeva) non potesse considerarsi idonea di per se’ a rendere determinabile il bene da trasferire rispetto alla situazione catastale successiva all’attribuzione dei nuovi numeri di mappale e subalterni, tanto piu’ che in corso di causa era intervenuto un provvedimento di concessione in sanatoria, avente ad oggetto la costruzione nel mapp. (OMISSIS) del foglio (OMISSIS) di una volumetria non residenziale tra il fabbricato per il quale era stata rilasciata la concessione e il terrapieno.
Pertanto, ad avviso del giudice di secondo grado, non risultava esservi corrispondenza tra la situazione prevista e descritta nel preliminare e quella catastale oggetto di causa e tanto indipendentemente dall’intervenuta sanatoria di abusi edilizi, della cui collocazione nel mappale (OMISSIS) non era dato sapere.
3. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, avverso la suddetta sentenza di appello.
L’intimata s.n.c. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
In un primo momento per la trattazione e la definizione del ricorso si optava previa formulazione di apposita proposta – per le forme di cui al procedimento previsto dall’articolo 380-bis c.p.c., ma, all’esito dell’adunanza camerale, il collegio ravvisava l’opportunita’ di rimetterne la discussione alla pubblica udienza, in prossimita’ della quale il difensore del ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione dell’articolo 345 c.p.c., sul presupposto dell’inammissibilita’ delle eccezioni introdotte per la prima volta nel giudizio di secondo grado dalla societa’ appellante con riferimento all’esatta estensione del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita oggetto di causa.
2. Con la seconda censura il ricorrente ha dedotto la violazione degli articoli 2932 e 1325 c.c., avuto riguardo alla contestazione dell’impugnata sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che l’oggetto del contratto preliminare non fosse determinabile, dovendo, invece, ravvisarsene la sufficiente individuazione sulla scorta degli elementi in esso descritti.
3. Con la terza doglianza il ricorrente ha prospettato – con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 – la violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, deducendo la palese contraddittorieta’ dell’impugnata sentenza avuto riguardo alla rilevata indeterminabilita’ dell’oggetto del controverso contratto.
4. Con il quarto motivo il ricorrente ha denunciato la violazione dell’articolo 2697 c.c., per non aver l’appellante assolto all’onere di riscontrare l’asserita indeterminabilita’ dell’oggetto contrattuale, da cui sarebbe dovuto derivare il rigetto del gravame.
5. Con la quinta ed ultima censura il ricorrente ha dedotto – con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 – l’omesso esame di un fatto decisivo, asserendo che il giudice di appello non aveva provveduto ad accertare la consistenza del bene trasferito ma si era solo limitato a riportare apoditticamente quanto assunto dall’appellante.
6. Rileva il collegio che il primo motivo e’ destituito di fondamento, dovendosi escludere l’asserita violazione dell’articolo 345 c.p.c., non versandosi nell’ipotesi di domanda nuova ma di mera valutazione del giudice circa la sussistenza dei presupposti per l’accoglimento o meno della domanda formulata ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
7. Ritiene, invece, il collegio che e’ fondato il secondo motivo.
La Corte territoriale ha basato la motivazione della sentenza qui impugnata (come in narrativa riportata) sull’assunto che la descrizione della porzione immobiliare contenuta nel contratto preliminare dedotto in giudizio (facente riferimento soltanto al catasto terreni e ad alcune parti del fabbricato) non risultasse idonea in se’ a consentire la determinabilita’ del bene da trasferire rispetto alla situazione catastale successivamente intervenuta con l’attribuzione dei nuovi numeri di mappale e subalterni.
Il principio cosi’ stabilito dal giudice di secondo grado e’ errato in punto di diritto avuto riguardo alla corretta enucleazione del concetto di determinabilita’ dell’oggetto del contratto (preliminare, nella fattispecie).
Infatti, la Corte di merito non ha tenuto conto della decisiva circostanza che la successiva nuova identificazione catastale dell’immobile oggetto del preliminare di vendita non avrebbe potuto incidere sulla determinabilita’ dello stesso bene, poiche’ – con riferimento all’esatta interpretazione dell’articolo 1346 c.c., in rapporto al precedente articolo 1325 c.c., n. 3) – si sarebbe dovuto porre riferimento alla descrizione contenuta del contratto preliminare, nel quale gli estremi dell’immobile erano gia’ sufficientemente individuati, con la conseguenza che la sopravvenuta rideterminazione di alcuni dati catastali non avrebbe potuto incidere sulla possibilita’ della determinabilita’ in concreto dell’immobile promesso in vendita (potendosi, al limite, profilare l’evenienza di procedere in via istruttoria ad una verifica dell’esatta riconduzione dei nuovi dati catastali a quelli gia’ preesistenti e riportati nel contratto preliminare).
Pertanto, con riferimento al caso di specie, l’oggetto del preliminare avrebbe potuto essere considerato determinabile (e individuabile) anche rilevando che con il nuovo accatastamento si era venuta a concretare una mera ridefinizione dei mappali originari. E, del resto, che le parti non avessero avuto delle incertezze nell’individuare la porzione immobiliare all’atto della conclusione del preliminare di compravendita e’ sintomaticamente dimostrato dal fatto che detto contratto era stato stipulato con la produzione di effetti anticipati, ovvero con la immissione immediata del promissario acquirente nel “possesso” del bene (cfr., per riferimenti, Cass. n. 2473/2013 e Cass. n. 25725/2014).
Si deve, percio’, affermare, in accoglimento del secondo motivo, il principio – al quale dovra’ uniformarsi la Corte di rinvio – secondo cui, ai fini della determinabilita’ dell’oggetto del contratto preliminare (ed in funzione della susseguente adottabilita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c.), bisogna avere riguardo alla sufficiente indicazione e descrizione degli elementi identificativi del bene che ne costituisce l’oggetto, non rilevando – ove esso coincida con un immobile – le eventuali vicende successive comportanti modifiche catastali del bene stesso (posto che il riaccastamento immobiliare rappresenta un elemento esterno che non implica, di per se’, una variazione incidente sulla idonea identificazione del bene che sia oggetto di contratto preliminare).
8. In definitiva, previo rigetto del primo, deve essere accolto il secondo motivo del ricorso, cui consegue – assorbiti gli altri motivi – la cassazione della sentenza impugnata in relazione allo stesso ed il rinvio della causa alla Corte di appello di Cagliari – sez. dist. di Sassari, in diversa composizione, che, oltre ad uniformarsi all’enunciato principio di diritto, provvedera’ anche a regolare le spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Cagliari – sez. dist. di Sassari, in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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