Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 maggio 2022| n. 15840.
Aggiornamento del canone di locazione di immobile ad uso diverso
In tema di aggiornamento del canone di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione, non costituisce violazione della disciplina imperativa di cui all’articolo 32 della legge n. 392/1978 la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, con relativo nuovo canone, avvenuta dopo la comunicazione di disdetta motivata da parte del locatore, per effetto della quale il primo contratto è definitivamente cessato, essendo la costituzione di nuova locazione necessaria per superare gli effetti della disdetta intimata
Ordinanza|17 maggio 2022| n. 15840. Aggiornamento del canone di locazione di immobile ad uso diverso
Data udienza 3 marzo 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Immobile ad uso diverso da abitazione – Canone di locazione – Aggiornamento – Stipulazione di un nuovo contratto di locazione dopo la comunicazione di disdetta motivata da parte del locatore – Violazione della disciplina imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32 – Esclusione – Cass. Sez. 3, 06/08/2002 n. 11777
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele Gaetano Antonio – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. AMBROSI Irene – rel. Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 13897/2018 R.G. proposto da:
Avv. (OMISSIS), quale procuratore speciale dei signori (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso, con domicilio eletto presso la Cancelleria della Corte di cassazione in Roma, piazza Cavour;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), giusta procura speciale in calce al contoricorso, con domicilio eletto presso la Cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 1038/2017, pubblicata il 27 ottobre 2017, non notificata.
Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 3 marzo 2022 dal Consigliere Dott. Irene Ambrosi.
FATTI DI CAUSA
La Corte di Appello di Salerno ha accolto l’appello proposto da (OMISSIS), nella spiegata qualita’ e, in riforma della sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore – con cui era stata rigettata la domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale dell’immobile sito in (OMISSIS) proposta dal predetto, unitamente all’intimazione di sfratto per morosita’ e rilascio dell’immobile nei confronti della societa’ (OMISSIS) s.r.l. che, in virtu’ di affitto di azienda era subentrata alla societa’ (OMISSIS) s.n.c. (OMISSIS) – ha dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione tra le parti e condannato la societa’ conduttrice all’immediato rilascio dell’immobile locato, con condanna alle spese di lite.
Per quel che qui ancora interessa, la Corte territoriale ha anch’essa, come il giudice di prime cure, escluso il carattere novativo del contratto registrato in data 1 luglio 2003, intervenuto nella pendenza del rapporto di locazione iniziato con il contratto del 30 agosto 1991 (in quanto sarebbe cessato il mese successivo) facendo applicazione dell’orientamento giurisprudenziale di legittimita’ secondo cui l’accordo sulla variazione del canone intervenuto tra le parti nella pendenza del rapporto contrattuale non costituisce accordo novativo, in difetto di prova dell’animus novandi e della causa novandi, contenendo soltanto modifiche accessorie all’obbligazione (si richiamano, Cass. n. 3240 del 1990 e n. 14712 del 2015).
Avverso la sentenza della Corte di Appello di Salerno, (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo. Ha resistito con controricorso (OMISSIS) s.r.l..
La trattazione del ricorso e’ stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 1. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Parte resistente ha depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con l’unico motivo “Violazione dei combinati disposti di cui agli articoli 1597 e 1230 c.c., nonche’ L. n. 392 del 1978, articoli 28 e 79, in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 3 (violazione o falsa applicazione di norme di diritto)”, il ricorrente muove tre censure alla sentenza impugnata; anzi tutto lamenta che il giudice di appello, ha escluso il carattere novativo del contratto di locazione del 1 luglio 2003 sul rilievo che sarebbe “intervenuto in pendenza del rapporto di locazione iniziato con il contratto del 30/8/91, non ancora cessato nonostante l’avvenuta disdetta”, affermando che esso integrerebbe una mera rinnovazione del pregresso contratto, con conseguente nullita’ L. n. 392 del 1978, ex articolo 79, della sola clausola relativa al nuovo canone ed in particolare, che la diversita’ negoziale inerente alla differente misura del canone si atteggerebbe in modo del tutto accessorio e non svelerebbe l’animus novandi, a nulla valendo anche la variazione della durata del contratto – ritenuta anch’essa una modifica accessoria; ne’ l’effetto novativo potrebbe essere ricavato dalla convenuta restituzione del deposito cauzionale precedente, perche’ ad avviso della corte non implicante alcuna volonta’ di far sorgere un rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente. In secondo luogo, denuncia il ricorrente l’erroneita’ di tali affermazioni, tenuto conto che il contratto originario, cui si applicava la disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, fosse cessato a seguito di disdetta, atto unilaterale ricettizio, la cui funzione e’ quella di impedire la rinnovazione del contratto, una volta pervenuto al destinatario. Sostiene infine che col nuovo contratto di locazione del 1 luglio 2003 le parti avevano inteso dare vita a un nuovo e distinto rapporto, confermato dal contenuto dell’articolo 12 (di restituzione del precedente deposito cauzionale e di non previsione di un altro) e dal lunghissimo arco di tempo durante il quale il contratto era stato rispettato dalle parti, anche con riferimento alle nuove condizioni contrattuali che venivano puntualmente ottemperate; senza considerare ancora il fatto, conclude il ricorrente, che l’intimata societa’ (OMISSIS) s.r.l. dopo anni e anni di ulteriore ossequio al contratto del 2003 – l’unico vigente inter partes al momento dell’atto di cessione alla predetta del ramo di azienda in parola per atto notarile del 17.07.2010 – era espressamente subentrata unicamente in detto nuovo contratto, con conseguente legittimita’ del canone in esso convenuto.
2. In via preliminare, va esaminata l’eccezione di carenza di legittimazione attiva del procuratore speciale dei ricorrenti sollevata dalla parte controricorrente; in particolare, si lamenta l’assenza delle due procure cui rinvia il ricorso (l’una per Consolato d’Italia a Jhoannesburg del 17 settembre 2001 – n. rep. (OMISSIS) – e l’altra per notaio (OMISSIS) di (OMISSIS) del 20 settembre 2001 – n. rep. (OMISSIS)); su di essa e’ sufficiente osservare che la qualita’ spiegata dal procuratore risulta indicata anche nella sentenza impugnata ed e’ la stessa parte resistente che ammette di non aver verificato se la documentazione inerente alle procure e’ stata prodotta in questa sede, produzione effettivamente compiuta tenuto conto che entrambe le procure sono allegate in atti (cfr. fascicolo di parte di prime cure, sub doc. 4).
2.1. Va esaminata inoltre l’eccezione di improcedibilita’ dell’azione giacche’ il procedimento di mediazione sarebbe stato esperito oltre il termine assegnato dal giudice di prima istanza. In proposito, parte resistente lamenta che il primo giudice l’aveva scrutinata, ma non si dice se, contro quella valutazione, era stata proposta impugnazione in appello, di talche’ la proposizione della sollevata eccezione e’ preclusa, risultando operante giudicato interno in appello ai sensi dell’articolo 329 c.p.c..
3. La censura dedotta con l’unico motivo e’ fondata e merita accoglimento nel senso di seguito indicato.
Come gia’ affermato da questa Corte, in tema di aggiornamento del canone di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione, non costituisce violazione della disciplina imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32, la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, con relativo nuovo canone, avvenuta dopo la comunicazione di disdetta motivata da parte del locatore, per effetto della quale il primo contratto e’ definitivamente cessato, essendo la costituzione di nuova locazione necessaria per superare gli effetti della disdetta intimata. (Cass. Sez. 3, 06/08/2002 n. 11777; cass. Sez. 3, 14/05/2014 n. 10542).
2.2. Pertanto, il ricorso merita accoglimento, la sentenza impugnata va cassata in relazione e rinviata alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, che si atterra’ ai principi sopra ricordati e provvedera’ anche per le spese del giudizio di legittimita’.
4. La causa va rinviata quindi alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie l’unico motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia la causa alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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