In caso di spese condominiali di carattere straordinario

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|28 aprile 2021| n. 11199.

In caso di spese condominiali di carattere straordinario il Condominio è legittimato ad agire sia verso il condomino che era proprietario al momento della delibera assembleare che aveva deciso l’esecuzione dei lavori, sia verso il soggetto che ha acquistato l’immobile dal primo, ed è quindi responsabile per le somme dovute per l’anno in corso e per l’anno precedente. Nei rapporti interni tra i due debitori, invece, salvo patto contrario, a sostenere le spese sarà il soggetto proprietario al momento della delibera assembleare.
In tema di condominio negli edifici, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel fabbricato in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. Tale momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva pertanto anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, sempre che gli stessi, come nel caso di specie, non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Ordinanza|28 aprile 2021| n. 11199

Data udienza 2 febbraio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Soggetti obbligati – Trasferimento unità immobiliare – Principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. – Operatività – Delibera assembleare anteriore all’atto traslativo ed avente ad oggetto all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione – Obbligo di partecipazione alla spesa – Venditore – Diritto di rivalsa del compratore – Sussistenza – Patto tra venditore e compratore – Opponibilità al condominio – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 13704/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza n. 587/2015 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 17/04/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 02/02/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONE DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) ha notificato il 18 maggio 2016 ricorso, articolato in sei motivi, avverso la sentenza n. 587/2015 resa dalla Corte d’appello di Palermo, pubblicata in data 17 aprile 2015.
Non hanno svolto attivita’ difensive l’intimata (OMISSIS) e il Condominio (OMISSIS), cui del pari e’ stato notificato il ricorso.
2. La Corte d’appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza n. 641/2009 del Tribunale di Palermo, ha condannato (OMISSIS) a tenere indenne (OMISSIS) di quanto sara’ obbligata a pagare al Condominio (OMISSIS), in base al Decreto Ingiuntivo 20 novembre 2002, n. 2712/2002.
3. Con tale decreto, il Tribunale di Palermo aveva intimato in solido a (OMISSIS) ed a (OMISSIS) di corrispondere al Condominio (OMISSIS) la somma di Euro 8.436,25 per spese relative a lavori straordinari di ristrutturazione eseguiti nell’edificio. Il Condominio preciso’ nella domanda monitoria che tale spesa era stata Delib. dall’assemblea dei condomini in data 21 luglio 2000 e che in data 12 marzo 2001 la condomina (OMISSIS) aveva alienato a (OMISSIS) una delle unita’ immobiliari gia’ di sua proprieta’, senza provvedere al versamento della propria quota.
4. (OMISSIS) e (OMISSIS) proposero distinte opposizioni al decreto ingiuntivo, poi riunite in unica causa.
(OMISSIS) dedusse che la spesa era stata deliberata prima dell’acquisto dell’appartamento da parte sua e percio’ asseri’ che l’unica obbligata nei confronti del Condominio fosse la venditrice (OMISSIS), la quale comunque avrebbe dovuto essere preventivamente escussa. (OMISSIS) agi’ pertanto in rivalsa contro (OMISSIS).
(OMISSIS) allego’, al contrario, che l’unica obbligata al pagamento delle somme in oggetto fosse (OMISSIS), in quanto le spese erano state sostenute soltanto dopo l’acquisto da parte di quest’ultima dell’unita’ immobiliare.
5. Il Tribunale di Palermo accolse l’opposizione di (OMISSIS) e rigetto’ quella di (OMISSIS), sostenendo che l’obbligazione del condomino di contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio sorge unicamente per effetto della concreta esecuzione dei lavori e quindi dall’attivita’ gestionale compiuta. Per tale ragione, era (OMISSIS) obbligata nei confronti del Condominio in forza dell’articolo 63 disp. att. c.c., in quanto i lavori, benche’ deliberati nel luglio 2000, erano poi iniziati nel maggio 2001.
6. Avverso la sentenza (OMISSIS) propose appello, al quale resistette (OMISSIS), mentre il Condominio resto’ contumace. La Corte d’appello, accogliendo il gravame, ha ritenuto che, in base a quanto stabilito dall’articolo 63 disp. att. c.c., correttamente il Tribunale avesse intimato ad entrambe le ingiunte di pagare i contributi pretesi dal Condominio, e percio’ rigettato la domanda di revoca del decreto ingiuntivo avanzata da (OMISSIS). Quanto ai rapporti interni, la Corte di Palermo ha invece richiamato il principio secondo cui obbligato a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio e’ colui il quale risultava proprietario dell’unita’ immobiliare al momento dell’adozione della Delib. di approvazione dei lavori. Applicando tale criterio in ordine all’azione di rivalsa, la Corte d’appello ha concluso che (OMISSIS) fosse tenuta a rifondere a (OMISSIS) quanto la stessa dovesse pagare al Condominio in forza del decreto ingiuntivo opposto.
7. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2 e articolo 380 bis.1 c.p.c.. La ricorrente ha depositato memoria.
8. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1372 c.c., articolo 115 c.p.c., articolo 63 disp. att. c.c., articoli 1121 e 1123 c.c., per non avere la Corte d’appello di Palermo tenuto conto del fatto che le prove testimoniali assunte (testi (OMISSIS) e (OMISSIS)) avevano comprovato l’esistenza di un accordo stipulato tra le parti, con il quale veniva accollato all’acquirente (OMISSIS) il pagamento delle spese di manutenzione straordinaria in cambio di uno sconto sul prezzo dell’immobile pari a circa dodici milioni di lire. Al riguardo, la Corte d’appello, pronunciando sul primo motivo di gravame, ha soltanto affermato che le prove testimoniali sarebbero state “ininfluenti” ai fini della decisione, riguardando i soli “rapporti interni fra le parti” e non i profili di responsabilita’ verso il Condominio. Al contrario, sostiene la ricorrente, tali prove avrebbero dimostrato il “patto contrario” idoneo a derogare il meccanismo legale di imputazione dell’obbligo di spesa tra alienante ed acquirente.
Il secondo motivo di ricorso allega l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio nonche’ la contraddittorieta’ della motivazione. La censura riguarda sempre il mancato esame delle prove testimoniali sull’accordo intercorso fra le parti del contratto di compravendita e la contraddittorieta’ del giudizio di ininfluenza di tali prove perche’ riguardanti “solo” i rapporti interni fra le parti. La Corte d’appello, dunque, “non ha tenuto conto dell’alternativita’ dei due regimi”, avendo applicato arbitrariamente nei rapporti interni tra le parti quello “legale” invece di quello pattizio.
Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nonche’ degli articoli 1298, 1299 e 1306 c.c.: atteso che il Condominio non aveva appellato la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva annullato il decreto ingiuntivo opposto nei riguardi di (OMISSIS), si era formato il giudicato interno sull’inapplicabilita’ alla stessa dell’articolo 63 disp. att. c.c., n. 2 e quindi sull’inesistenza dell’obbligazione solidale in esso prevista. Ne deriverebbe che, da un lato, non opererebbero gli articoli 1294, 1298 e 1299 c.c., regolanti i rapporti interni fra condebitori solidali, nonche’ l’articolo 1306 c.c. e, dall’altro, il giudice di appello avrebbe dovuto constatare la mancanza di causa petendi della pronuncia di rimborso nei rapporti interni tra le parti, essendo venuta meno l’obbligazione solidale.
Il quarto motivo di ricorso (erroneamente numerato nuovamente come “3”) si duole dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, quale il contenuto della Delib. 16 marzo 2001; in questa occasione, l’assemblea condominiale approvo’ la ripartizione dei lavori per cui e’ causa, nonche’ l’esecuzione di opere ulteriori, e intervennero, votando favorevolmente, sia la venditrice (OMISSIS) sia l’acquirente (OMISSIS). Da tale Delib. la Corte d’appello avrebbe potuto trarre prova che l’unica obbligata al pagamento delle quote dei lavori straordinari era l’acquirente (OMISSIS).
Con il quinto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1118 c.c. e dell’articolo 63 disp. att. c.c., nonche’ la nullita’ della sentenza per omessa motivazione circa fatti decisivi per il giudizio. Vi si assume che la Delib. da considerare, nella specie, costitutiva dell’obbligo contributivo per i lavori straordinari sarebbe stata soltanto quella del 16 marzo 2001, da cui dipendono le considerazioni prima svolte.
Il sesto motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1104, 1117, 1118 c.c., articolo 1121 c.c., comma 2, articolo 1123 c.c., comma 1 e articolo 63 disp. att. c.c., nonche’ la nullita’ della sentenza per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti e atti decisivi per il giudizio. la censura propone di “rivedere criticamente la teoria secondo la quale l’origine del credito per lavori straordinari va ricercata in una Delib. condominiale avente valore costitutivo e che deliberi l’esecuzione dei lavori straordinari”.
8.1. La copia della sentenza impugnata prodotta dalla ricorrente contiene una relata di notificazione del provvedimento in forma esecutiva (unitamente all’atto di precetto) eseguita in data 24 giugno 2015 da (OMISSIS) personalmente a (OMISSIS), anziche’ al procuratore costituito a norma dell’articolo 170 c.p.c., comma 1 e articolo 285 c.p.c., di per se’ inidonea a far decorrere il termine breve d’impugnazione ai sensi degli articoli 325 e 326 c.p.c..
9. Assume rilievo pregiudiziale la decisione del terzo motivo di ricorso, il quale professa l’avvenuta formazione del giudicato interno in ordine alla insussistenza del debito solidale per le spese riferibile alla (OMISSIS), stante la mancata impugnazione da parte del creditore Condominio della sentenza di primo grado, con cui era stato escluso l’obbligo gravante sulla medesima ricorrente.
Il motivo e’ infondato in quanto (OMISSIS), nell’opporsi al decreto ingiuntivo intimatole, in solido con (OMISSIS), Condominio (OMISSIS), aveva spiegato immediata azione di rivalsa proprio nei confronti di (OMISSIS), giacche’ ritenuta unica obbligata a pagare quelle spese condominiali.
Basta qui considerare, argomentando da un consolidato indirizzo giurisprudenziale, che la solidarieta’ passiva nel rapporto obbligatorio – quale, nella specie, quella prevista dall’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 (ora, in forza della L. n. 220 del 2012, articolo 63 disp. att. c.c., comma 4 – e’ prevista dal legislatore nell’interesse del creditore e serve a rafforzare il diritto di quest’ultimo, consentendogli di ottenere l’adempimento dell’intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori, mentre non ha alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali, fra i quali l’obbligazione si divide secondo quanto risulta dal titolo o, in mancanza, in parti uguali. Pertanto, se, come qui avvenuto, il creditore conviene in giudizio piu’ debitori sostenendo la loro responsabilita’ solidale, e invece il giudice accerti la responsabilita’ esclusiva di uno di essi, con esclusione del rapporto di solidarieta’, pronunciando conseguentemente la condanna soltanto del medesimo, questi, ove abbia proposto domanda di rivalsa nei confronti del preteso condebitore solidale, ha comunque interesse ad impugnare tale sentenza, perche’ essa pregiudica il suo eventuale diritto di rivalsa, essendo stato dedotto in giudizio il rapporto interno che lo lega all’altro debitore. In sostanza, l’assunto passaggio in giudicato nei confronti del creditore del rigetto della sua pretesa rivolta verso uno dei condebitori solidali non esclude l’interesse di altro condebitore, ritenuto unico effettivo obbligato dal primo giudice, ad appellare la sentenza per sentir affermare la responsabilita’ del debitore assolto, seppure l’accoglimento della pretesa dell’appellante abbia poi effetto solo nel rapporto interno di ripartizione del debito (arg. da Cass. Sez. 3, 10/05/2001, n. 6502; Cass. Sez. 3, 02/02/2006, n. 2266; Cass. Sez. 3, 15/01/2020, n. 542).
10. Il quinto ed il sesto motivo di ricorso sono inammissibili.
Il quinto motivo allega la portata “costitutiva” dell’obbligo di spesa della Delib. Assembleare 16 marzo 2001, successiva a quella del 21 luglio 2000 posta a fondamento della domanda monitoria ed anche alla data del 12 marzo 2001, in cui avvenne la vendita da (OMISSIS) a (OMISSIS) della unita’ immobiliare. Con questa censura si introduce nel giudizio di cassazione una questione di fatto di cui non vi e’ menzione alcuna nella sentenza impugnata, ne’ la ricorrente indica, agli effetti dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, quando e come tale “fatto” fosse stato allegato nel corso delle pregresse fasi di merito. Neppure, sempre agli effetti dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e’ indicato il contenuto letterale della Delib. 16 marzo 2001, della quale la ricorrente auspica inammissibilmente in sede di legittimita’ un esame diretto ed un’interpretazione della emergente volonta’ collegiale.
Il sesto motivo di ricorso e’ invece inammissibile ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1, perche’ la ricorrente, senza offrire elementi di rilievo, invoca un mutamento della consolidata interpretazione giurisprudenziale, secondo cui in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla Delib. assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unita’ immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta Delib., la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Ne’ rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta Delib. abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio (Cass. Sez. 2, 09/10/2020, n. 21860; Cass. Sez. 2, 20/05/2019, n. 13505; Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).
11. Sono invece fondati il primo, il secondo ed il quarto motivo di ricorso. Essi adducono, in sostanza, l’omesso esame di un accordo raggiunto tra l’acquirente (OMISSIS) e la venditrice (OMISSIS), nel senso che la prima si sarebbe accollata il pagamento delle spese di manutenzione straordinaria. Tale fatto sarebbe dimostrato dalle prove testimoniali assunte, che la Corte d’appello ha giudicato “ininfluenti” ai fini della decisione, riguardando “esclusivamente i rapporti interni fra le parti e non i profili della responsabilita’ verso il Condominio”, e sarebbe altresi’ evincibile dalla Delib. di ripartizione delle spese approvata all’assemblea del 16 marzo 2001, cui parteciparono entrambe le contendenti.
L’omesso esame di tali “rapporti interni tra le parti”, emergenti dalle indicate fonti di prova, risulta decisivo, in quanto gli stessi, se esaminati, avrebbero potuto verosimilmente determinare un esito diverso della controversia devoluta alla cognizione del giudice di appello, avente ad oggetto proprio l’azione di rivalsa spiegata da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS).
Infatti, alla stregua dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 (nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Come gia’ ricordato, occorre a tal fine distinguere tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarita’ e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest’ultima. Nella prima ipotesi, l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attivita’ gestionale. Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantita’, qualita’ e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Da cio’ si fa derivare che, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una Delib. assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarieta’ passiva ex articolo 63 disp. att. c.c..
Dunque, tale momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi (come qui si assume avvenuto dalla ricorrente) non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
Si consideri pure che il dedotto accollo del debito condominiale da parte della compratrice, in quanto semplice modalita’ di adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo della compravendita immobiliare comunque determinato in contratto, non potrebbe dirsi sottoposto ai limiti di prova di cui all’articolo 2725 c.c., comma 2 e articolo 1350 c.c., n. 1.
11. Vanno pertanto accolti il primo, il secondo ed il quarto motivo di ricorso, va rigettato il terzo motivo e vanno dichiarati inammissibili il quinto ed il sesto motivo. La sentenza impugnata va cassata, nei limiti delle censure accolte, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione, la quale procedera’ a nuovo esame tenendo conto dei rilievi svolti e provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, il secondo ed il quarto motivo di ricorso, rigetta il terzo motivo, dichiara inammissibili il quinto ed il sesto motivo, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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