REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. CAPONI Remo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al n. 7015/2018 R.G. proposto da:

(OMISSIS), e (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’Avv. (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avvocati (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato agli indirizzi PEC dei difensori iscritti nel REGINDE;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 5280/2017, pubblicata il 22 dicembre 2017 e notificata (in via telematica) in pari data.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9 gennaio 2023 dal Consigliere Milena Falaschi.

Deliberazione riguardo una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio di auto e moto

OSSERVAZIONI IN FATTO E IN DIRITTO

Rilevato che:

– con ricorso del 20.07.2006 (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita’ di condomini, proponevano impugnazione dinanzi al Tribunale di Napoli avverso la Delib. assunta dal Condominio Riviera di Chiaia in data 25 giugno 2006, n. 287 limitatamente ai capi 1 e 2 dell’ordine del giorno, con i quali l’assemblea aveva stabilito, rispettivamente, di tenere chiuso a chiave il corridoio sito a destra dell’entrata del palazzo con possibilita’ di parcheggiare i ciclomotori solo sul suddetto lato destro del primo tratto grande dello stesso, con modifica della pregressa Delib. di assegnazione dei posti auto nel cortile interno, ritenendo la suddetta Delib. nulla per violazione dell’articolo 1102 c.c. In particolare, quanto al capo 1 della Delib. impugnata, i ricorrenti lamentavano che il Condominio, avendo autorizzato il parcheggio dei ciclomotori sul tratto grande del lato destro del corridoio di entrata del palazzo, aveva modificato la destinazione d’uso della parte comune, limitandone il diritto d’uso nei confronti degli altri comproprietari, stante anche l’impossibilita’ di utilizzo dei locali ivi situati, cio’ costituendo, quindi, una violazione del disposto di cui all’articolo 1102 c.c. Quanto al capo 2 della suddetta Delib., i ricorrenti si dolevano del fatto che l’assemblea, avendo modificato la pregressa assegnazione dei posti auto nel cortile interno, assegnando ad altro condomino il posto auto posizionato di fronte al locale terraneo di loro proprieta’ (fino ad allora concesso in locazione allo stesso condominio al fine di adibirlo a locale portineria), di fatto rendeva impossibile l’accesso al suddetto locale;

– instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio, che eccepiva la decadenza ex articolo 1137 c.c., comma 3, e, nel merito, l’infondatezza della domanda, il giudice adito, con sentenza n. 734/2010, disattesa preliminarmente l’eccezione di decadenza, respingeva nel merito il ricorso, qualificando, quanto al primo profilo, la deliberazione relativa al parcheggio dei ciclomotori quale nuova destinazione d’uso della cosa comune, per cui risultava corretta l’approvazione con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c., comma 5, ed escludeva la violazione dell’articolo 1102 c.c. in considerazione del fatto che la deliberazione, incidendo esclusivamente su una porzione del cortile condominiale, non pregiudicava, in considerazione della sua ampiezza, l’utilizzo dei locali cantina da parte dei singoli proprietari. Quanto al secondo profilo, il Tribunale escludeva che la deliberazione avesse comportato innovazione, poiche’ l’individuazione dei posti auto era da attribuirsi ad altra precedente Delib. del 1988, non contestata, mentre la Delib. impugnata si limitava a riassegnare i suddetti posti auto;

– in virtu’ di impugnazione interposta dai condomini (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte d’appello di Napoli, nella resistenza del Condominio, con la sentenza n. 5280 del 2017, respingeva il gravame e per l’effetto confermava la sentenza di primo grado, rilevando che il deliberato condominiale oggetto di impugnazione non era sussumibile in nessuna delle ipotesi tali da poter integrare la violazione dell’articolo 1120 e dell’articolo 1139 c.c. In particolare, la Corte d’appello osservava, in ordine ad entrambi i capi della Delib., che le relative statuizioni, peraltro approvate con ampie maggioranze conformemente a quanto stabilito dall’articolo 1136 c.c., non avevano determinato alcuna significativa alterazione della originaria destinazione dei beni comuni, escludendo la sussistenza di pregiudizi in capo agli appellanti sia in ordine all’accesso al locale di loro proprieta’, sia in ordine alla possibilita’ di parcheggiare ciclomotori nel corridoio del cortile e di poter usufruire dello spazio rimanente del cortile;

– per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Napoli ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di due motivi, cui resiste il Condominio (OMISSIS) con controricorso.

Atteso che:

– il ricorso si fonda su due motivi, entrambi consistenti nella violazione e falsa applicazione, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, dell’articolo 1102 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto che le statuizioni assembleari de quibus non rappresentassero delle innovazioni ai sensi della disposizione richiamata.

In particolare, per quanto riguarda la redistribuzione dei posti auto, richiamando le risultanze della C.Testo Unico disposta in primo grado, i ricorrenti affermano che risulterebbe evidente la sussistenza di una alterazione della destinazione dell’area comune posta innanzi al locale terraneo, di loro esclusiva proprieta’, compromettendone definitivamente la sua funzionalita’, cio’ determinando una violazione dell’articolo 1102 c.c..

Parimenti, quanto alla statuizione relativa al parcheggio di ciclomotori nel tratto grande del corridoio posto a destra dell’entrata dell’edificio, la Corte d’appello, a detta dei ricorrenti, avrebbe errato nel non considerare la deliberazione come alterazione di destinazione della cosa comune che ne impedisce il pari uso a tutti i condomini, violando, quindi, l’articolo 1102 c.c..

Deliberazione riguardo una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio di auto e moto

I due motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro reciproca connessione, sono infondati.

Per quanto accertato in fatto, e non rivalutabile nel giudizio di legittimita’, si ha riguardo ad un Condominio con annesso spazio scoperto adiacente al fabbricato, utilizzabile per consentire l’accesso allo stesso edificio, e dunque da qualificare come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 c.c..

I ricorrenti sostengono che la Delib. assembleare impugnata approvando una diversa gestione di tale area comune utilizzata oltre che come passaggio pedonale di comunicazione con la pubblica via e accesso all’edificio, anche quale parcheggio condominiale per veicoli e per ciclomotori (chiusura a chiave del corridoio posto sulla destra rispetto all’entrata dello stabile, per cui i ciclomotori potrebbero essere parcheggiati solo sul lato destro del primo tratto grande dello stesso, con forte riduzione dello spazio a cio’ devoluto; diversa assegnazione dei posti auto, con assegnazione ai medesimi della zona antistante l’accesso al locale terraneo di loro proprieta’), configurerebbe una innovazione rispetto alla originaria destinazione adottata in violazione dell’articolo 1102 c.c., comma 2.

Secondo la prospettazione dei ricorrenti la Corte di appello avrebbe errato nell’affermare che la diversa organizzazione degli spazi adibiti a parcheggio (che, invece, comporta una modificazione dell’accesso anche alle aree di proprieta’ esclusiva) non costituisce innovazione, sottoposta al regime di approvazione previsto dall’articolo 1136 c.c., comma 5, non comportando il mutamento di destinazione delle aree condominiali, mirando anzi a potenziare le facolta’ dei condomini e a regolamentare, migliorandolo, l’uso della cosa comune.

Ad avviso della giurisprudenza di questa Corte (cfr., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e Cass. n. 18052 del 2012), in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entita’ materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attivita’ o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico – giuridico, vietata ai sensi dell’articolo 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entita’ sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere piu’ comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. A tale principio si e’ conformata la Corte di secondo grado che, con valutazione di merito adeguatamente motivata e fondata su univoci accertamenti di fatto, ha esattamente ritenuto – condividendo l’accertamento effettuato dal c.t.u. – che il Condominio con la diversa assegnazione dei posti auto e con l’amministrazione del corridoio sito a destra dell’ingresso del palazzo condominiale ha avuto quale finalita’ proprio quella di rendere detti spazi fruibili a tutti e per questo ne ha coerentemente disciplinato l’utilizzo. Con la conseguenza che ha valutato rispondere a logica e coerenza assegnare a ciascuno dei proprietari dei locali terranei lo stallo immediatamente prospicente gli stessi. Dunque si e’ trattata di operazione diretta a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo che taluno dei condomini rimanesse privo della utilita’ fornita dal potere parcheggiare nello spazio comune, soprattutto considerando che, nel caso di specie, al piano terra del fabbricato esistevano locali di proprieta’ esclusiva, per cui non si era determinata alcuna interclusione degli stessi ma solo “il mero fastidio di spostare la propria vettura per accedervi piu’ comodamente”. Ne’ l’utilizzo del “corridoio comune” per parcheggiare i motocicli solo sul lato destro ne impediva la percorribilita’ da parte dei proprietari dei depositi ivi situati, stante la oggettiva ampiezza dello stesso.

Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la Delib. assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo piu’ utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facolta’ di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune ne’ alterandone la funzione o la destinazione (v., Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999). Pertanto, non e’ richiesta (come ravvisato esattamente, nella fattispecie, dalla Corte territoriale) per la legittimita’ di una Delib. assembleare condominiale avente detto oggetto, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio, non concernendo tale Delib. una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a tutti i condomini di potersi avvantaggiare del beneficio del parcheggio.

In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli stessi ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del Condominio che si liquidano in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cap nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.