Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 14019.
E’ legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che preveda in un’area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari
E’ legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero delle vetture possedute da ciascun condòmino, preveda in un’area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari stabilendone l’assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.
Ordinanza|| n. 14019. E’ legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che preveda in un’area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari
Data udienza 28 novembre 2022
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 14006-2018 proposto da:
(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, per procura in calce al ricorso, dagli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), per procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la SENTENZA n. 445-2018 della CORTE D’APPELLO DI PALERMO, depositata il 2 marzo 2018;
udita la relazione della causa, svolta dal Consigliere Chiara Besso Marcheis, nell’adunanza in camera di consiglio del 28/11/2022.
PREMESSO CHE
1. (OMISSIS) e (OMISSIS) ricorrono per cassazione avverso la sentenza n. 445 del 2018, con la quale la Corte d’appello di Palermo ha rigettato il gravame da loro proposto, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Trapani. Il Tribunale aveva accolto la domanda proposta dal Condominio (OMISSIS) e aveva condannato i ricorrenti “a non parcheggiare al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento”, sul presupposto della violazione dell’articolo 13 del regolamento condominiale, come modificato e integrato dall’articolo 13-bis adottato con delibera condominiale del 27 febbraio 2010; il Tribunale aveva invece rigettato la domanda riconvenzionale dei ricorrenti di accertamento della nullita’ di due delibere, quella sopra menzionata del 27 febbraio 2010 e quella del 5 aprile 2002, che aveva disposto l’assegnazione annuale, ai condomini che ne avessero fatto richiesta, dell’uso di posti macchina aggiuntivi ricavati nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
I ricorrenti hanno depositato memoria.
CONSIDERATO CHE
I. Il ricorso e’ articolato in tre motivi.
1. Il primo motivo denuncia “violazione della norma di cui all’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 115 c.p.c.”: il Condominio, che ha adito il giudice, aveva l’onere di provare che i ricorrenti hanno effettuato soste oltre il limite dei sessanta minuti stabilito dal regolamento condominiale per il tempo occorrente al carico e scarico, prova che il giudice d’appello ha invece addossato ai ricorrenti, cosi’ violando l’articolo 2697 c.c.; il Condominio non ha infatti prodotto alcuna prova “che possa attestare un comportamento in dispregio dell’articolo 13 del regolamento condominiale consistente nel parcheggio al di fuori dei posti assegnati per lungo periodo di tempo; al contrario i ricorrenti hanno provato che (OMISSIS), all’epoca dei fatti, lavorava a (OMISSIS) dove viveva cinque giorni a settimana “seguita” dalla sua macchina e che altri condomini posteggiavano “in maniera selvaggia” senza essere mai stati citati in giudizio.
Il motivo non puo’ essere accolto. Correttamente il giudice di merito ha sottolineato che a fronte della circostanza – non contestata dai ricorrenti – della sosta della propria autovettura fuori dai posti assegnati, spettava ai ricorrenti provare che tale sosta non aveva superato i sessanta minuti previsti per il carico e scarico merci dal regolamento condominiale, lasso temporale fissato dalla delibera del 27 febbraio 2010, prova rispetto alla quale non appaiono certo decisive le circostanze sottolineate dai ricorrenti.
2. Il secondo motivo fa valere “nullita’ della delibera condominiale adottata dal Condominio in data 27 febbraio 2010, violazione delle norme di cui all’articolo 70 disp. att. c.c. (antecedente la riforma) e all’articolo 1136 c.c.”: la Corte d’appello, partendo dalla distinzione tra clausole oggettivamente regolamentari e clausole tipicamente contrattuali, ha erroneamente applicato al caso di specie il principio per cui solo le seconde, incidendo nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini, devono trovare la loro fonte in un atto negoziale approvato da tutti i condomini; la delibera impugnata del 27 febbraio 2010 ha infatti posto in essere una modifica che interessa i diritti e gli obblighi di ciascun condomino e doveva quindi essere approvata all’unanimita’.
Il motivo non puo’ essere accolto. La delibera del 27 febbraio 2010 ha inserito nel regolamento l’articolo 13-bis – trascritto alla pag. 3 del ricorso – secondo il quale fuori dai posti assegnati “e’ consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti”. Si tratta, ha correttamente affermato la Corte d’appello, di regolamentazione delle modalita’ di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potesta’ regolamentare dell’assemblea dei condomini, integrando l’articolo 13-bis una clausola tesa a disciplinare la fruizione della cosa comune. Secondo la giurisprudenza di questa Corta, infatti, le clausole dei regolamenti condominiali “hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta’ esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimita’ dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 2 c.c.” (cosi’ Cass., sez. un., n. 943/1999).
3. Il terzo motivo contesta “istituzione di secondi posti auto a pagamento, violazione della norma di cui agli articoli 1102 e 1120 c.c. (antecedente la riforma legislativa del 2012)”: l’uso esclusivo di un bene comune e’ possibile solo a fronte di una esplicita autorizzazione dell’assemblea presa all’unanimita’; l’assegnazione di un numero limitato di secondi posti macchina a pagamento e’ da ritenersi innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1120 c.c., in quanto, essendo a pagamento e non ad uso turnario, altera il rapporto di equilibrio tra tutti gli aventi diritto sullo spazio comune.
Il motivo non puo’ essere accolto. La delibera del 5 aprile 2002 (cfr. le pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata) ha stabilito “di ricavare nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale dei posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condomini che ne facciano richiesta e che hanno la necessita’ di parcheggiare all’interno dell’area condominiale una seconda vettura dietro pagamento di Euro 7 mensili a posto, quale contributo per il temporaneo uso esclusivo della porzione della proprieta’ comune rispetto agli altri condomini; qualora le richieste superino il numero dei posti aggiuntivi disponibili, l’assegnazione di questi avverra’ per sorteggio”. Si tratta – come ha osservato il giudice d’appello – non dell’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma della regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune: l’assegnazione dei posti e’ annuale, su richiesta o sorteggio, ed e’ previsto il versamento di un mero contributo (7 Euro mensili), che non rende a pagamento l’attribuzione dei posti. Tale regolamentazione rientrava pertanto nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale ed e’ pertanto legittima la delibera che l’ha approvata. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, “la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilita’, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, (..) costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea; infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune puo’ realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e piu’ razionale utilizzazione, ben puo’ stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui – come nella fattispecie in esame – non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali” (cosi’, ex multis, Cass. 12485/2012).
II. Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in Euro 3.200, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.
Sussistono, ex Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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